АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 мая 2022 года

Дело №

А56-105347/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сергеевой И.В.,                    Филиппова А.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Папоротник» ФИО1 (доверенность от 07.04.2022), от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 (доверенность от 20.11.2021),

рассмотрев 18.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Папоротник» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по делу № А56-105347/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Папоротник», адрес: 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, лит. А, оф. 612, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 318470400047172, о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 180 626 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.06.2018 за период с 01.05.2020 по 07.09.2020, неустойки, начисленной на сумму задолженности по арендной плате за период с 11.05.2020 по день фактической уплаты долга по ставке 0,5 % за каждый день просрочки, 250 800 руб. штрафа за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора, 25 000 руб. стоимости демонтированного оборудования, 8000 руб. расходов на изготовления технической документации на объект.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 (с учетом определения от 24.01.2022 об исправлении опечатки) данное решение изменено: с предпринимателя ФИО2 в пользу Общества взыскано 9753 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь 2020 года, 5004 руб. 60 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за июнь и июль 2020 года, неустойка в размере 0,5 % от суммы долга 9753 руб. 33 коп., начиная с 10.09.2020 по день фактического погашения задолженности, 25 000 руб. стоимости демонтированного оборудования,                   8000 руб. расходов на изготовление кадастрового паспорта, 1263 руб. 67 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 24.01.2022, оставить в силе решение от 30.07.2021. 

Податель жалобы считает, что оснований для уменьшения размера арендной платы за спорный период по правилам статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) не имелось, полагает, что представленные ответчиком материалы переписки с использованием электронной почты и иных средств связи не могли быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих обращение арендатора за уменьшением размера арендной платы.

Апелляционный суд, по мнению Общества, необоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании штрафа, не учел, что уведомление от 30.05.2020 было направлено по электронной почте - способом, не предусмотренным договором аренды.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения, просил оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДОХОДЪ» «Д.У.» закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ДОХОДЪ - Рентная недвижимость» (арендодателем) и предпринимателем ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды от 19.06.2018 № 19/06-22Н//Ар/Нв1 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 81,2 кв.м по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Аннинское сельское поселение, 

<

...>, сроком до 18.06.2023.

В связи с приобретением Обществом помещения, выступавшего объектом аренды по Договору, к нему в соответствии с дополнительным соглашением от 16.11.2018 № 1 перешли права и обязанности арендодателя по Договору.

Согласно пункту 2.3.2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно производить оплаты арендных платежей в соответствии с            главой 4 Договора.

В пункте 4.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.11.2018 № 1) стороны установили размеры арендной платы на каждый год аренды, в том числе на период с 19.06.2019 по 18.06.2020 - в сумме 76 000 руб. в месяц, с 19.06.2020 по 18.06.2021 - 83 600 руб. в месяц.

Пунктом 4.5 Договора определено, что арендатор перечисляет арендодателю арендную плату до 10-го числа каждого месяца аренды.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 5.2 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 3.5 Договора предусмотрено право арендатора расторгнуть Договор досрочно, если расторжение не связано с нарушением  им обязательств по Договору, предупредив арендодателя письменно не позднее чем за три месяца до предполагаемого срока расторжения.

Этим же пунктом Договора установлено, если арендатор не предупредил арендодателя о своём желании расторгнуть договор за три месяца до предполагаемого срока расторжения, арендодатель взыскивает с арендатора штраф в троекратном размере арендного платежа, установленного в соответствии с пункта 4.1 Договора на момент начисления штрафа.

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы за период с 01.05.2020 по 07.09.2020, а также указывая на получение арендодателем уведомления арендатора об отказе от Договора с 30.08.2020, направленного с нарушением установленного пунктом 3.5 Договора срока предварительного извещения за три месяца, ссылаясь на демонтаж предпринимателем установленного в помещении сантехнического оборудования стоимостью 25 000 руб., а также на выполнение работ по перепланировке, вследствие которых Общество вынуждено было нести расходы в сумме 8000 руб. на изготовление новой технической документации, на непринятие ответчиком необходимых мер по урегулированию спора в претензионном порядке, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал иск обоснованным по праву и по размеру и удовлетворил заявленные Обществом требования в полном объеме. 

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что в течение спорного периода арендатор вправе был претендовать на уменьшение размера арендной платы в соответствии со статьей 19 Закона № 98-ФЗ до  50 % от установленного договором размера, поэтому, установив, что арендная плата за период с 01.05.2020 по 31.08.2020 уплачена арендатором исходя из такого уменьшенного размера, изменил решение, взыскав с предпринимателя неустойку за просрочку внесения арендной платы по данным платежам, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2020 по 07.09.2020 в размере 9753 руб. и соответствующую ей неустойку, а также 25 000  руб. стоимости демонтированного оборудования и 8000 руб. расходов на изготовление технической документации, отказав в удовлетворении оставшейся части иска.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемое постановление не подлежит отмене в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При этом пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994                № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

При этом арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ (часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с толкованием норм права, изложенном в ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор № 2), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 13.03.2020                 № 117 «О введении на территории Ленинградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Ленинградской областной подсистемы РСЧС и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 на территории Ленинградской области» на территории Ленинградской области был введен режим повышенной готовности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что основным видом деятельности предпринимателя согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей является деятельность учреждений клубного типа: клубов, дворцов и домов культуры, домов народного творчества включена в состав творческой деятельности, деятельности в области искусства и организации развлечений (ОКВЭД 90.04.3), отнесенных к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; предприниматель ФИО2 обращалась к Обществу по вопросу уменьшения размера арендной платы по основаниям, предусмотренным статьей 19 Закона № 98-ФЗ; сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору об уменьшении на 50 % арендной платы за март и апрель 2020 года, в отношении спорных периодов договоренность сторонами не достигнута.

На основании установленных при рассмотрении дела обстоятельств, апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 19  Закона № 98-ФЗ, и учитывая разъяснения, приведенные в Обзоре № 2, обоснованно посчитал, что ответчик имеет право на уменьшение размера арендной платы за спорный период.

Поскольку стороны не достигли соглашения о размере снижения арендной платы, суд счел, что в данном случае размер арендной платы подлежит уменьшению на 50 %, исходя из того, что такое уменьшение арендной платы соответствует принципу равенства участников гражданского оборота и договоренностям сторон о размере снижения платы применительно к иному периоду аренды.

Установив, что за период с 01.05.2020 по 31.08.2020 арендатором произведена оплата аренды из расчета 50 % от установленного Договором размера, суд апелляционной инстанции правомерно признал подлежащими удовлетворению требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9753 руб. 33 коп. за период с 01.09.2020 по 07.09.2020, а также неустойки ввиду допущенных арендатором нарушений сроков внесения арендной платы.

Отклоняя требование о взыскании с предпринимателя штрафа в размере 250 800 руб., суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что о намерении арендатора расторгнуть Договор арендодатель был уведомлен 30.05.2020, то есть с соблюдением установленных Договором сроков. Обстоятельства получения по электронной почте соответствующего сообщения Обществом не опровергнуты. 

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по делу № А56-105347/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Папоротник»   - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

И.В. Сергеева

А.Е. Филиппов