Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4138/2023

г. Хабаровск

22 мая 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 16.05.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 681000, 

<

...>) 

о расторжении договора, обязании возвратить имущество

при участии:

от истца, ответчика – не явились.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» (далее – ООО «Зодчий») о расторжении договора аренды земельного участка № 9881/3 от 23.09.2015, обязании возвратить недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031203:27, площадью 2918,0 кв. м, имеющий местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, в районе пересечения ул. Красноармейской и ул. Кирова, по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что также явилось основанием для направления уведомления о расторжении договора аренды.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, предусмотренную статьей 131 АПК РФ обязанность по представлению отзыва не исполнил.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 23.09.2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Зодчий» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9881/3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 27:22:0031203:27, общей площадью 2 918 кв. м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, в районе пересечения  ул. Красноармейской и ул. Кирова, с целью использования под средне-этажное жилищное строительство.

Срок действия договора установлен пунктом 1.2. с 23.09.2015 по 22.09.2025. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.09.2015.

В соответствии с пунктом 3.1. размер арендной платы определен в сумме начальной цены предмета аукциона и составляет 397 052 руб. 26 коп.

Арендная плата вносится ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 3.3).

Согласно пункту 3.12 в течение первого года арендная плата оплачивается арендатором в размере, установленном в пункте 3.1. В последующие годы размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно с направлением письменного извещения арендатору. 

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с договором.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае неисполнения обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы.

Ответчик обязательство по оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, что подтверждается судебными актами по делам № А73-9412/2022, № А73-20730/2022 о взыскании с ответчика долга по арендной плате и неустойки.

В соответствии с представленными истцом данными общая сумма задолженности по договору аренды № 9881/3 от 23.09.2015 по состоянию на 31.03.2023 составила 1 837 867 руб. 11 коп., из них основной долг за период с 01.01.2020 по 31.03.2023 - 1 409 208 руб. 97 коп., пени - 428 658 руб. 14 коп.

Согласно акту осмотра земельного участка № 640 от 07.02.2023, проведенного специалистом отдела аренды земельных участков Комитета по управлению имуществом администрации города  Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в целях установления фактического использования земельного участка, зафиксировано, что земельный участок не огражден, доступ не ограничен. Поверхность земельного участка заросла деревьями и кустарниками, заметена снегом. Строения и сооружения отсутствуют.

Уведомлением от 30.12.2022 № 10-16к/85614  истец обратился к ответчику с требованием погасить образовавшуюся задолженность и сумму неустойки, в случае неоплаты в установленный срок истец сообщил о расторжении договора в судебном порядке.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения  в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частично удовлетворению по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить  плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из текста искового заявления следует, что основанием для расторжения договоров заявлено наличие долга по арендным платежам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает в качестве основания для досрочного расторжения договора невнесение арендной платы более двух раз подряд с указанием, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом согласно абзацу 3 названной нормы арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неисполнения обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы.

В ходе судебного разбирательства установлен факт наличия долга ООО «Зодчий»  по арендной плате  более двух раз подряд.

Судом также учитывается характер и продолжительность допущенного ответчиком нарушения.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Применительно к данным разъяснениям суд отмечает, что при заключении договора № 9881/3 сторонами был установлен конкретный порядок внесения арендной платы, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. Тем самым гарантированы охраняемые законом права арендодателя, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме.

Исходя из представленного в дело расчета Администрации, задолженность в полном объеме не погашена. 

С учетом размера ежемесячного платежа, сумма задолженности, сформировавшейся нарастающим итогом, является значительной. 

Систематическое несоблюдение арендатором сроков оплаты ведет к нарушению прав арендодателя, что, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, позволяет суду признать допущенные ответчиком нарушения существенными. 

При таких обстоятельствах суд находит требование Администрации о расторжении договора аренды № 9881/3 от 23.09.2015 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.4.9 договора установлена обязанность арендатора возвратить арендодателю по окончании срока договора участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Поскольку договор расторгнут, требования о возврате земельного участка подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина в силу статьи 110 АПК РФ относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец от её уплаты освобожден на основании статьи 333.37 НК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 9881/3 от 23.09.2015, заключенный между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре и обществом с ограниченной ответственностью «Зодчий».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Зодчий» возвратить Администрации  города Комсомольска-на-Амуре недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031203:27, площадью 2918,0 кв. м, имеющий местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, в районе пересечения ул. Красноармейской и ул. Кирова по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Зодчий» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                      А. А. Панина