ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-81625/2024-ГК

Дело № А40-96495/24

г. Москва

11 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей О.Г. Головкиной, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Бабарыкиной,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «Автотех» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года 

по делу № А40-96495/24, принятое судьей Н.В. Орловой, 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Автотех» 

(ОГРН: 

<

***>, 123242, 

<

...>, эт 4 кабинет 13) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имущество в городе Москве 

(ОГРН: 

<

***>, 107078, 

<

...>) 

о признании недействительным увеличение

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2025, диплом ВСВ 1306789 от 04.07.2005; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.11.2024, диплом 110505 0104363 от 08.07.2019;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Автотех» (далее –                             ООО «Автотех», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имущество в городе Москве (далее –                                    ТУ Росимущества в городе Москве, ответчик) о признании недействительным увеличения с 13.11.2023 ставки арендной платы по договору аренды от 08.08.2016              № 105/16-А до 1 141 562 рублей 37 копеек в месяц без НДС, установлении с 13.11.2023 арендной платы в размере 351 404 рублей 47 копеек в месяц без НДС.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2024 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.02.2025 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2024 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 08.08.2016 между                         ФГУП «ЭКРАН (правопредшественник ответчика, арендодатель) и ООО «Автотех» (арендатор) в редакции дополнительных соглашений заключен договор аренды нежилых помещений № 105/16-А (далее – договор), предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 2 714,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора, величина ежемесячной арендной платы составляет 389 274 рубля 13 копеек.

Согласно пункту 3.5.2 договора, размер арендной платы может быть изменен в одностороннем внесудебном порядке арендодателем в следующих случаях: - арендная плата увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен данный договор аренды. - размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению арендодателем без согласия Арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика; в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика. Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении, которое является неотъемлемой частью договора. 

Уведомлением №77-09/31882 от 03.11.2023 арендодатель известил арендатора об изменении величины арендной платы, размер которой определен на основании отчета об оценке права пользования и владения от 05.10.2023 № О-1783/2023, выполненного ООО «ТЕЗАУРУС» и составил 12 698 748 рублей 48 копеек в год без учета налога на добавленную стоимость, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

Не согласившись с определенной арендодателем величиной арендной платы, арендатор обратился в ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ», согласно заключению №А24/2 которого, величина права пользования и владения на условиях договора аренды объекта исследования составляет 1 863 рубля 94 копейки за 1 кв.м. в год с учетом НДС.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что увеличение ответчиком арендной платы проведено непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что в соответствии со статьями 1, 10 ГК РФ, по мнению истца является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Определениями от 25.06.2024, от 27.08.2024 суд первой инстанции предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.

Истцом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем, поскольку в материалах дела имеется 2 отчета об оценке (выполненные по заказу арендодателя и арендатора), содержащих разные выводы о размере величины арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом факт изменения арендной платы по договору непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве и злоупотребления правом со стороны арендодателя не доказан, а изменение арендодателем арендной платы на основании уведомления №77-09/31882 от 03.11.2023, произведено в соответствии с правом, предоставленным договором.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на основании отчета независимого оценщика.

Территориальным управлением в адрес ООО «Автотех» направлено уведомление от 03.11.2023 № 77-09/31882 (далее - уведомление), в соответствии с пунктом             5.6 договора аренды, где арендодатель известил арендатора об изменении величины арендной платы, размер которой определен на основании отчета об оценке права Пользования и владения от 05.10.2023 № О-1783/2023, выполненного                                    ООО «Тезаурус» и составил 12 698 748 рублей 48 копеек в год без учета налога на добавленную стоимость, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении, которое является неотъемлемой частью договора.

Определенная на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом аренды новая стоимость арендной платы составляет 12 698 748 рублей 48 копеек.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что новая стоимость арендной платы рассчитана верно, тогда как ответчиком не заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, ввиду чего оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы жалобы о том, что увеличение арендной ставки является непропорциональным подлежит отклонению, поскольку определенная на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом аренды новая стоимость арендной платы составляет                                  12 698 748 рублей 48 копеек, рыночная стоимость объекта аренды определена в рамках сравнительного подхода, арендные ставки для универсальных производственно - складских помещений составляют от 5,6 % до 14, 4 %. 

Оценщиком, на основании проведенного анализа рынка, было принято среднее значение в размере 10 %.

Учитывая то, что рыночная стоимость объекта аренды определена в рамках сравнительного подхода, она в наибольшей степени является достоверной и наиболее полно характеризует сложившуюся ситуацию и конъюнуктуру цен.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года по делу № А40-96495/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                 Левченко Н.И.

Судьи:                                                                                                         Головкина О.Г.

Мезрина Е.А.