ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-10373/2018

г. Саратов

12 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Пять звезд» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области  от 12 февраля 2019 года по делу №А57-10373/2018 (судья Михайлова А.И.) 

по заявлению Жилищно-строительного кооператива «Пять звезд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410049,  

<

...>) 

об оспаривании ненормативных правовых актов,

заинтересованные лица:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410600, 

<

...>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 6455039436,410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11),

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 410031, 

<

...>),

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410002, 

<

...>),

ФИО2 (г. Саратов),

ФИО3 (г. Саратов),

ФИО4 (г. Саратов),

Прокуратура Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410002, 

<

...>),

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410002, 

<

...>),

при участии в судебном заседании:

от ЖСК «Пять звезд» - председатель правления ФИО5 (паспорт); представителей ФИО6, действующего на основании доверенности от 28.02.2019, ФИО7, действующего на основании доверенности от 20.03.2018, ФИО8, действующего на основании доверенности от 14.01.2019, 

представителя Прокуратуры Саратовской области -  Касимов В.О. (удостоверение),

представителя Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области - ФИО9, действующей на основании доверенности от 14.01.2019, № 184, ФИО10, действующего на основании доверенности от 22.03.2019, № 3552,

представителя Администрации муниципального образования «Город Саратов» -ФИО11, действующего на основании доверенности от 09.01.2019, № 01-08/1, 

представителя Комитета по управлению имуществом г. Саратова - ФИО12, действующей на основании доверенности от 01.03.2018, № 02-15/4427, 

представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - ФИО13, действующей на основании доверенности от 09.01.2019, № 5, 

ФИО2 (паспорт),

ФИО3 (паспорт);

ФИО4 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Жилищно-строительный кооператив «Пять звезд» (далее - заявитель, ЖСК «Пять звезд») с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042, об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова изменить вид разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с «промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» путем заключения договора аренды земельного участка; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018 (т. 3, л.д. 2).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области), Администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов», Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, ФИО2, ФИО4, Прокуратура Саратовской области, ФИО3.

Решением от 12 февраля 2019 года Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

ЖСК «Пять звезд» не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» правовую позицию относительно апелляционной жалобы и решения суда первой инстанции изложить отказалась, указав, что просит учесть отзыв на жалобу, в котором так же отсутствует позиция относительно жалобы и решения суда. При этом на вопрос суда представитель пояснил, что заявленные ЖСК требования Администрация не признает.

Представитель Прокуратуры Саратовской области просит судебную коллегию принять судебный акт в соответствии с нормами  законодательства.

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области поддерживает требования апелляционной жалобы в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области оставляет рассмотрение жалобы на усмотрение суда. 

ФИО2, ФИО3, ФИО4 поддерживают требования апелляционной жалобы в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных объяснениях.

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» в судбеное заседание не явился, извещен о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 12.03.2019, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участников процесса, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

ЖСК «Пять звезд» указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, а именно немотивированное отклонение судом 05.02.2019 уточненных требований заявителя. 

Как следует из протокола судебного заседания от 29.01.-05.02.2019, от заявителя поступили письменные уточнения заявленных требований. Суд определил: отклонить письменные уточнения заявителя (т. 10, л.д. 34).

При этом мотивы отклонения судом первой инстанции, ни в протоколе, ни в решении не отражены. Согласно аудиозаписи судебного заседания от 29.01.-05.02.2019 не оглашены причины непринятия уточнений к рассмотрению и сторонам, что является нарушением норм процессуального права.

По результатам рассмотрения заявлений и ходатайств арбитражный суд выносит определения (часть 2 статьи 159 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 184 АПК РФ определение в виде отдельного судебного акта арбитражный суд выносит во всех случаях, если названным Кодексом предусмотрена возможность обжалования определения отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. В других случаях арбитражный суд вправе вынести определение как в виде отдельного судебного акта, так и в виде протокольного определения.

В протокольном определении должны быть указаны вопрос, по которому выносится определение, мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и вывод по результатам рассмотрения вопроса (часть 2 статьи 185 АПК РФ).

Однако вышеуказанное нарушением судом первой инстанции норм процессуального права не привело в данном случае к принятию по делу неправильного решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции приняты к рассмотрению и рассмотрены по существу следующие, уточненные заявителем требования:

 - признать незаконным отказ Администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042;

-  обязать Администрацию муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова изменить вид разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с «промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» путем заключения договора аренды земельного участка; 

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018 (т. 3, л.д. 2).

Как указывает заявитель в апелляционной жалобе, 28.09.2018 года им были вновь уточнены заявленные требования - заявитель просил:

- обязать Комитет по управлению имуществом г. Саратова привести в соответствие сведения о виде разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с решением, принятым на публичных слушаниях, проведенных 10.07.2014, Картой градостроительного зинорования территории МО «Город Саратов», а так же сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018.

Как пояснили участники процесса суду апелляционной инстанции, именно эти требования не приняты судом первой инстанции к рассмотрению 05.02.2019.

Как следует из ходатайства об уточнении исковых требований, заявитель уточняет исковые требования следующим образом: 

- обязать Комитет по управлению имуществом г. Саратова привести в соответствие сведения о виде разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с решением, принятым на публичных слушаниях, проведенных 10.07.2014, Картой градостроительного зинорования территории МО «Город Саратов», а так же сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018.

Далее указано, что от иных требований заявитель отказывается. Правовые последствия отказа от заявленных требований заявителю известны и понятны (т. 3, л.д. 1).

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правомерно не принял отказ заявителя от основного требования о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042, в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или в части.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Поскольку по настоящему делу заявителем был выбран способ защиты нарушенного права – обжалование ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, с учетом интересов ЖСК и привлеченных к участию в деле физических лиц, принятие отказа от данных требований в данном случае нарушило бы  права указанных лиц.

Способ же восстановления нарушенного права в случае удовлетворения требований определяется судом.

В судебном заседании представители заявителя пояснили суду, что правовой интерес ЖСК представляет признание незаконным отказа Администрации муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 в договоре аренды земли от 03.05.2001 №1288; обязании внести в указанный договор данные изменения и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%.

При таких обстоятельствах, поскольку, по сути, судом первой инстанции рассмотрены именно эти требования и отказано в их удовлетворении, оснований к отмене судебного акта в связи с нарушением норм процессуального права не имеется.

По существу спора, судебная коллегия пришла к выводу о правомерности судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 03 мая 2001 года между Администрацией г.Саратова и ОАО «Хлебная база №44» был заключен Договор № 1288 аренды земельного участка площадью 150776 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы.

10 января 2007 года между ОАО «Хлебная база №44» и ООО «Инновационные ресурсы» был заключен договор замены стороны обязательства, в соответствии с которым новым арендатором стало ООО «Инновационные ресурсы».

Соглашением от 10 февраля 2015 года к договору земельного участка № 1288 от 03.05.2001г. между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ООО «Инновационные ресурсы», ООО «Компания МСК» были внесены изменения в вышеуказанный договор аренды в части образования, в результате раздела земельного участка площадью 150776 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:14, земельных участков:

-площадью 9492 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3040;

-площадью 131 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3041;

-площадью 12961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042;

-площадью 191 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3064;

-площадью 3480 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3065.

Соглашением от 18 марта 2015 года к договору № 1288 аренды земельного участка от 03.05.2001 г. было принято решение - ООО «Компания МСК» считать арендатором по вышеуказанному договору, ООО «Инновационные ресурсы» исключить из договора аренды.

09 апреля 2015 года между ООО «Компания МСК»  и ЖСК «Пять звезд»  заключен договор замены стороны обязательстве, в соответствии с которым ЖСК «Пять звезд» приняло право аренды земельных участков 64:48:020326:3041 и 64:48:020326:3042.

22 июня 2015 года между ООО «Компания МСК» и ЖСК «Пять звезд» было заключено Дополнительное соглашение №1 к договору замены стороны в обязательстве от 09 апреля 2015 года.

На земельном участке площадью 12961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 ЖСК «Пять звезд» осуществляет строительство многоквартирного дома (от 9 этажей и выше) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой дом № 9 по генплану) по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «

<

...> в соответствии с проектной документацией.

08 декабря 2017 года у ЖСК «Пять звезд» истёк срок действия разрешения на строительство дома.

Одновременно с окончанием срока действия разрешений на строительство истёк срок действия договора № 1288 аренды земельного участка от 03 мая 2001 года.

Согласно письму Комитета по управлению имуществом города Саратова от 16.01.2018 №14-04/568, арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:020326:3042 является ЖСК «Пять звезд».

16 марта 2018 года ЖСК «Пять звезд обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 22.03.2018 №64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав рассмотрение заявления ЖСК «Пять звезд» приостановлено по следующим основаниям:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Основанием для приостановления действий по регистрации прав явилось отсутствие документов, подтверждающих права ЖСК «Пять звезд» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

02 апреля 2018 года ЖСК «Пять звезд» обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 12961 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с «промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Письмом №12.06/8631 от 24.04.2018 Комитет по управлению имуществом города Саратова отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Уведомлением от 22.06.2018 № 64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было отказано в регистрации права собственности на оспариваемый объект.

Полагая отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженный в письме 12.06/8631 от 24.04.2018 незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, требование к Администрации муниципального образования г. Саратова в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова об изменении вида разрешенного использования путем заключения договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку административный орган не уполномочен на совершение подобных действий без соблюдения заявителем требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указано выше, 02 апреля 2018 года ЖСК «Пять звезд» обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 12961 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с «промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» (т. 1, л.д. 81).

Однако из материалов дела следует, что в государственный кадастр внесены сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на 15.02.2018 (т. 1, л.д. 91) и подтверждается пояснениями Комитета (т.7, л.д. 41-44).

21 октября 2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области был изменен вид разрешенного использования земельного участка 64:48:020326:3042 с «Здания и сооружения хлебной базы» на «Многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными», о чем, в соответствии с уведомлениями от 05.11.2015 г., были уведомлены Администрация МО «Город Саратов» и Комитет по управлению имуществом г. Саратова.

Изменение вида разрешенного использования было произведено на основании заявления представителя ЖСК «Пять звезд», поданного 19.08.2015 г. в ФГБУ «ФКП Росреестра».

Расценив заявление ЖСК «Пять звезд» от 02 апреля 2018 года как просьбу внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.05.2001 №1288 в части вида разрешенного использования, Комитет правомерно отказал заявителю в силу следующего (т.1, л.д. 82).

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.01.2015) были урегулированы особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в силу пункта 2 данной статьи земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Не изменились требования Земельного кодекса Российской Федерации и в действующей редакции (статьи 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Если предоставление находящегося в федеральной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели осуществлено без проведения аукциона, то изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 30.1 (39.6) ЗК РФ.

По настоящему делу суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию, отраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2016 № 308-ЭС15-19389, от 19.08.2015 № 18-КГ15-117.

Как указано выше, изначально между Администрацией г.Саратова и ОАО «Хлебная база №44» 03 мая 2001 года был заключен Договор № 1288 аренды земельного участка площадью 150776 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы без проведения торгов.

Земельный участок не был предоставлен под строительство каких либо объектов, в том числе и многоквартирного жилого дома.

09 апреля 2015 года между ООО «Компания МСК»  и ЖСК «Пять звезд»  заключен договор замены стороны обязательстве, в соответствии с которым ЖСК «Пять звезд» приняло право аренды земельных участков 64:48:020326:3041 и 64:48:020326:3042.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020326:3042 за ЖСК «Пять звезд» зарегистрировано в установленном порядке.

Однако, поскольку предоставление изначально земельного участка в аренду осуществлено без проведения аукциона и не с целью строительства, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 30.1 (39.6) ЗК РФ, что недопустимо.

Судебная коллегия отклоняет доводы заявителя о том, что решение Саратовской городской Думы от 25.07.2014 года №38-429 об изменении территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 64:48:020326:14 на зону Ж-1 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) по результатам общественных слушаний от 10.04.2014 года являлось основанием для обеспечения Комитетом по управлению имуществом города Саратова внесения изменений в договор аренды земельного участка от 03.05.2001 года, в силу следующего.

Законодательство о градостроительной деятельности допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37 ГрК РФ). Но данная процедура, будучи в сфере градостроительного регулирования, не может рассматриваться как допускающая нарушение установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

Предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона может привести к безосновательному сбережению финансовых средств конкретного застройщика, что незаконно ставит такого застройщика в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, приобретающими права на земельные участки для целей жилищного строительства на торгах в установленном порядке.

Нормативное закрепление процедуры торгов обеспечивает единство экономического пространства на территории Российской Федерации, расширение возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развитие добросовестной конкуренции, обеспечение гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращение коррупции и других злоупотреблений.

Ссылка заявителя на факт выдачи Администрацией разрешения на строительство правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку земельный участок заявителю под строительство в установленном законом порядке не предоставлялся; изменение условий договора аренды от 03.05.2001 на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 30.1 (39.6) ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, отказ Комитета по управлению имуществом г.Саратова от 24.04.2018 г. №12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020326:3042 в договоре аренды является соответствующим нормам земельного законодательства.

Суд первой инстанции законно и обоснованно отказал заявителю и в удовлетворении заявленных требований в части обязания восстановить нарушенные, по мнению заявителя, права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По указанным выше обстоятельствам, истребуемое заявителем изменение условий договора от 03.05.2001  № 1288 аренды спорного земельного участка  прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ, что недопустимо.

В отношении требований об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв.м., степенью готовности 12%, на основании заявления №64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766 от 16.03.2018, суд первой инстанции так же правомерно отказал в их удовлетворении, в силу следующего.

Прежде всего, как указано выше, уведомлением от 22.06.2018 № 64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области было отказано в регистрации права собственности на указанный объект. 

Данный отказ заявителем не оспорен. Как обоснованно указал регистрирующий орган, заявителем на государственную регистрацию не было предоставлено документов, подтверждающих права ЖСК «Пять звезд» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Государственная регистрация была приостановлена и, в связи с не устранением оснований для приостановления, в государственной регистрации отказано.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба Жилищно-строительного кооператива «Пять звезд» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области  от 12 февраля 2019 года по делу №А57-10373/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить Жилищно-строительному кооперативу «Пять звезд» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 27.02.2019 № 14. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                     Ю.А. Комнатная

Судьи                                                                                                       С.А. Кузьмичев

А.В. Смирников