ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***>

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                        Дело № А20-3738/2023

16.07.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 16.07.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Счетчикова А.В., судей: Демченко С.Н., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - ФИО2 (директор), ФИО3 (доверенность № 02/24 от 25.04.2024), представителя общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 10.06.2025), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.04.2025 по делу № А20-3738/2023, по иску общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), предпринимателю ФИО5 о расторжении договора аренды, признании недействительным договора аренды, истребовании имущества из чужого владения, обязании возвратить недвижимое имущество, взыскании задолженности и убытков и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с привлечением к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество Банк «ВТБ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, ФИО5 (арендатор помещения) о признании права собственности и отсутствующим зарегистрированного права на помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Алика-К» (далее - ООО «Алика-К», компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к обществу с ограниченной ответственностью «Луна» (далее - ООО «Луна», общество, ответчик) об освобождении нежилого помещения площадью 183 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО6, 3/2 в здании ТЦ «Универмаг «Нальчик» с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, и доли земельного участка площадью 161,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 07:09:01040156:84 (далее – спорные объекты); в случае неисполнения решения суда в части освобождения нежилого помещения и земельного участка взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта (уточненные требования).

Общество предъявило встречный иск о признании отсутствующим права собственности компании на спорные объекты.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: ПАО Банк «ВТБ» (далее - банк), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление Росреестра), ИП ФИО5 (предприниматель, арендатор помещения).

Решением суда от 09.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2024, иск компании удовлетворен: на общество возложена обязанность освободить спорные объекты; с общества в пользу компании взыскано 20 000 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки с момента вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения судебного акта; в удовлетворении встречного иска общества отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2024 по делу № А20-3738/2023 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела компания уточнила требования по первоначальному иску (т. 6, л. д. 70-76) и просила:

- расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенный между ОАО «Универмаг «Нальчик» и ООО «Луна»;

- признать недействительным договор аренды № 1 от 01.08.2024, заключенный между ООО «Луна» и ИП ФИО5;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО «Луна» и предпринимателя спорные объекты путем выселения ООО «Луна» и предпринимателя, передать недвижимое имущество ООО «Алика-К» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать ООО «Луна» и ИП ФИО5 вернуть ООО «Алика-К» спорные объекты в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- в случае неисполнения судебного решения в части возврата нежилого помещения и земельного участка взыскать с ООО «Луна» и предпринимателя в пользу ООО «Алика-К» судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» задолженность по оплате арендной платы в размере 2 190 510 руб. за период с 01.08.2009 по 01.11.2024;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 517 791,89 руб. за период с 01.08.2009 по 01.11.2024 с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» убытки в размере 31 910 руб.

Общество также уточнило требования по встречному иску (т. 6, л. д. 155-164) и просило:

- признать право собственности ООО «Луна» на спорные объекты, в том числе  в силу приобретательной давности;

- признать отсутствующим (прекращенным) право собственности ООО «Алика-К» на спорные объекты.

Определением суда от 16.12.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ИП ФИО5

Решением суда от 18.04.2025 исковые требования компании удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды от 12.09.2006, заключенный между ОАО «Универмаг «Нальчик» и ООО «Луна». Признан недействительным договор аренды № 1 от 01.08.2024, заключенный между обществом и предпринимателем. Суд обязал общество и предпринимателя возвратить компании спорные объекты. С общества в пользу компании взыскана задолженность по оплате арендной плате в размере 634 410 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 165 134,43 руб. за период с 14.07.2020 по 01.11.2024 с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты задолженности, убытки в размере 31 910 руб., а также судебная неустойка в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения настоящего решения с момента вступления его в законную силу и до даты фактического исполнения. В остальной части исковых требований компании отказано. В удовлетворении встречного искового заявления общества отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с учетом преюдициальных актов по делам № А20-1531/2020 и А20-3586/2021, а также в условиях неосуществления обществом своего права на оформление спорных объектов в собственность, фактически договор аренды от 12.09.2006 является действующим, в связи с чем, общество - арендатор обязано возместить арендную плату и уплатить проценты в пределах срока исковой давности, о применении которого заявлено обществом. Взыскивая убытки с общества, суд первой инстанции указал, что обществом самовольно без получения разрешительных документов произведена перепланировка помещения. Поскольку договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, учитывая ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей, а также право арендодателя отказаться от дальнейшей аренды, суд пришел к выводу о правомерности требований компании о его расторжении. Признавая недействительным договор аренды между обществом и предпринимателем, суд первой инстанции исходил из того, что он заключен без получения согласия компании. С учетом указаний суда кассационной инстанции, суд отказал в удовлетворении виндикационного требования по причине пропуска срока исковой давности, при этом обязал общество и предпринимателя возвратить спорные объекты компании в качестве последствий расторжения договора от 12.09.2006. В части судебной неустойки судебные инстанции отметили, что санкция в размере 20 000 руб. в день является соразмерным и достаточным стимулом должника к исполнению судебного акта. Относительно встречных исковых требований суды указали на отсутствие доказательств отказа компании от прав на спорные объекты недвижимости, а также утрату возможности принудительной регистрации права собственности общества на спорное имущество. Компания является титульным собственником всего здания торгового центра, в котором находится спорное помещение, и доля на земельный участок, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Позиция общества по встречному иску направлена на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021.

Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно квалифицированы существующие между сторонами отношения как вытекающие из аренды, поскольку с 22.01.2008 правоотношения из договора аренды с правом выкупа следует квалифицировать исключительно как отношения из договора купли-продажи, поскольку отношения из аренды объектов недвижимости с указанной даты являются прекращенными. Отказ в удовлетворении исковых требований по делу № А20-3586/2021 также не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений между сторонами по договору купли-продажи. Ссылается на злоупотребление правом со стороны компании, получившей выкупную цену договора аренды с правом выкупа, и одновременно настаивающей на сохранении арендных отношений. В связи с чем, по мнению апеллянта, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований компании. Кроме того указывает на неправомерный отказ в удовлетворении встречного иска, поскольку о возможности предъявления иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество или о понуждении компании зарегистрировать переход права собственности на основании договора аренды с правом выкупа разъяснено судом кассационной инстанции в постановлении от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020. Выводы суда о пропуске срока исковой давности по требованию о признании права собственности на спорное имущество являются необоснованными, поскольку общество с 10.09.2006 является законным владельцем спорного имущества и лишено возможности зарегистрировать право собственности по независящим от него обстоятельствам. Следовательно, заявленное требование фактически представляет собой негаторный иск фактического собственника объектов, на который не распространяется срок исковой давности. Кроме того, полагает возможным признать право собственности общества на объекты в силу приобретательной давности, ввиду фактического нахождения спорного имущества во владении общества на протяжении 19 лет.

Компания в отзыве просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Информация о времени и месте судебного заседания вместе с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители компании и общества озвучили позиции по рассматриваемому делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи, с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителей участвующих в деле лиц и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.04.2025 по делу № А20-3738/2023 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 06.07.2005 на основании постановления главы администрации г.о. Нальчик от 07.06.2005 № 703, передаточного акта от 09.06.2005 и распоряжения департамента городского имущества г.о. Нальчик от 10.06.2005 № 127 произведена государственная регистрация права собственности открытого акционерного общества Универмаг «Нальчик» (далее - универмаг) на  4- этажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м (далее - здание торгового центра) и земельный участок под ним площадью 8 070 кв. м по адресу: 

<

...>.

12.09.2006 универмаг (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа, по условиям которого универмаг передает, а общество принимает в срочное возмездное владение и пользование спорное нежилое помещение и долю в земельном участке. Пунктом 1.2 договора установлено, что выкупная стоимость имущества установлена в размере 1 830 000 руб. (т. 1, л. д. 24-27).

Срок аренды с правом выкупа установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь (пункт 1.5 договора).

Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается 19.09.2006 (пункт 1.6 договора). Нежилое помещение и соответствующий ему земельный участок переданы арендатору по акту приема-передачи от 12.09.2006 (т. 1, л. д. 28).

19.09.2006 регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора (т. 1, л. д. 29).

Общество оплатило универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что подтверждается сторонами и не оспаривается. Факт полной оплаты по договору (с зачетом стоимости ремонтных работ на сумму 407 руб.) подтвержден также актом сверки, подписанным универмагом и ООО «Луна» 21.07.2007 (т. 2, л. д. 24-25).

Здание торгового центра подверглось реконструкции, для чего универмагу выдано разрешение от 27.02.2006 № 08/06 на выполнение строительно-монтажных работ.

В целях реконструкции здания универмага между универмагом и ООО «Универмаг «Нальчикский» заключен договор инвестирования строительства пристройки от 01.09.2006. Для реализации заключенного договора инвестирования, стороны заключили договор аренды нежилых помещений (4-этажное здание торгового центра) от 01.10.2006 и договор реконструкции арендованных помещений от 01.10.2006.

В последующем между ООО «Универмаг «Нальчикский» с согласия универмага и компанией заключены соглашение об уступке договора инвестирования строительства пристройки от 18.07.2007, а также соглашение об уступке договора аренды и договора на реконструкцию арендованных площадей от 18.07.2007 (т. 2, л. д. 58-61).

В связи с отсутствием финансовых средств на оплату стоимости по договору инвестирования и соглашений об уступке от 18.07.2007, между универмагом (должник) и компанией (кредитор) заключен договор отступного от 30.07.2007, по условиям которого в счет погашения задолженности перед кредитором на сумму 100 019 578 руб. должник передал в собственность компании незавершенное строительством 4-х этажное здание с пристройкой торгового центра универмага и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:0084, расположенные по адресу: 

<

...> (т. 2, л. д. 62-65).

По акту приема-передачи от 30.07.2007 объекты недвижимости переданы компании (т. 2, л. д. 65).

После реконструкции здания торгового центра, 03.10.2007 компании выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л. д. 67-69).

20.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о праве собственности компании на земельный участок площадью 8 070 кв. м., на котором расположено здание торгового центра (т. 1, л. д. 70).

29.12.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись сделана запись о праве собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью 14 484,4 кв. м. (в результате реконструкции, т. 2, л. д. 66).

19.06.2008, предполагая, что обременение в виде ипотеки со здания торгового центра Универмаг «Нальчик» снято, общество обратилось к компании с просьбой подготовить необходимые документы для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и долю земельного участка в соответствии с п. 1.5 договора аренды с правом выкупа (письмо с исх. № 2 от 19.06.2008). 

В ответ на указанную просьбу письмом от 07.07.2008 № 775 компания сообщила, что обременение в виде ипотеки со здания универмага «Нальчик» фактически не снято, так как 20.08.2007 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Алика-К» заключен новый договор ипотеки сроком на 7 лет, при этом со ссылкой на пункт 1.5 договора аренды с правом выкупа, указало на возможность оформления права собственности после 22.07.2009, либо раньше, если будет иметь досрочное прекращение обременения в виде ипотеки. Повторное обращение общества от 25.06.2009, за исходящим №1, было оставлено без ответа.

Как следует из сведений из единого государственного реестра недвижимости 06.07.2012 спорному объекту (нежилому помещению площадью 183 кв. м., расположенному в здании универмага) присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558 в качестве нежилого здания.

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости - нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящее на техническом учете под инв. № 6049 «Г», и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 - это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

Стороны также не оспаривают тот факт, что спорное помещение является частью здания торгового центра площадью 14 484,4 кв. м. (расположено на первом этаже здания, литера А), на которое в целом после реконструкции зарегистрировано право собственности за ООО «Алика-К».

21.01.2013 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации универмага по завершении конкурсного производства. 

ООО «Универмаг «Нальчикский» также прекратило деятельность, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 27.12.2012.

18.03.2020 общество обратилось в управление Росреестра за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м. и долю в земельном участке на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, в регистрации органом регистрации отказано.

В рамках дела № А20-1531/2020 общество оспаривало решения управления Росреестра, изложенные в уведомлениях от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2, просило осуществить за обществом государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости и долю в земельном участке на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано: действия управления Росреестра по отказу обществу в государственной регистрации прав на спорное имущество признаны законными.

В рамках дела № А20-3586/2021 общество обратилось с иском о понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве на земельный участок и нежилое здание в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении исковых требований обществу отказано по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суды указали, что обществом утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации данного права.

Руководствуясь выводами судебных инстанций, изложенными судами в делах № А20-1531/2020, А20-3586/2021, компания обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, о возврате помещения и части земельного участка. В свою очередь обществом предъявлен встречный иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество.

При первоначальном рассмотрении дела, суды удовлетворили иск компании: на общество возложена обязанность освободить спорное помещение, а также часть земельного участка; с общества в пользу компании взыскано 20 000 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки с момента вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения судебного акта; в удовлетворении встречного иска обществу отказано. Суды руководствовались вступившими в законную силу судебными актами по делам № А20-1531/2020 и № А20-3586/2021 как имеющими преюдициальное значение для настоящего спора. Суды указали, что обществом утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации данного права. В настоящем деле судебные инстанции указали, что арендные правоотношения прекращены с моменты внесения обществом выкупной стоимости спорных объектов недвижимости. При этом общество приобрело право собственности на спорное имущество, пропустив срок исковой давности для государственной регистрации перехода права собственности. Принимая во внимание, что спорное имущество не отвечает признакам бесхозяйной вещи, учитывая наличие титульного владельца, за которым зарегистрировано право собственности на все здание универмага, именно компания является надлежащим собственником спорных объектов (помещения и доли в земельном участке). Таким образом, общество не имеет законных оснований занимать спорное помещение и часть земельного участка, находящиеся в собственности компании. Заявление общества о применении исковой давности судами отклонено, об отсутствии правовых оснований владения спорным имуществом компания узнала только после вступления в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021, в рамках которого констатирован пропуск давностного срока для понуждения компании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к обществу. О неправомерности владения спорными объектами компания узнала на момент вступления в законную силу постановления апелляционного суда от 27.10.2022 по названному делу, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, тогда как с настоящим иском компания обратилась в суд 09.08.2023, то есть в пределах общего срока исковой давности. Поскольку доказательств возврата спорного имущества (помещения и части земельного участка) не представлено, на общество возложена обязанность возвратить спорные объекты недвижимости компании. В части судебной неустойки судебные инстанции отметили, что санкция в размере 20 000 руб. в день является соразмерным и достаточным стимулом должника к исполнению судебного акта. Относительно встречных исковых требований суды указали на отсутствие доказательств отказа компании от прав на спорные объекты недвижимости, а также утрату возможности принудительной регистрации права собственности общества на спорное имущество. Компания является титульным собственником всего здания торгового центра, в котором находится спорное помещение, и доля на земельный участок, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Позиция общества по встречному иску направлена на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по делам № А20-1531/2020 и А20-3586/2021.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод судов о том, что исковая давность по виндикационному иску исчисляется только с момента констатации в деле № А20-3586/2021 факта отсутствия правовых оснований владения обществом спорным имуществом. Данный срок исчисляется с момента фактической (физической) утраты владения. Как собственник спорного имущества (здания универмага) компания не могла не знать о том, что спорное помещение здания универмага занимает общество в лице арендатора.

Кроме того, при обращении в арбитражный суд компания заявила требования о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, а также возврате имущества как последствие расторжения договора. Из уточненных исковых требований не следует, что компания отказывалась от требования о расторжении договора и заявила виндикационный иск.

Судам надлежало дать правильную квалификацию договору аренды с правом выкупа от 12.09.2006 как смешанному договору, исследовать вопрос об исполнении сторонами обязательств по данному договору, установить факт, касающийся перехода права собственности на спорное имущество и, соответственно, вопрос о сохранении между сторонами арендных правоотношений либо новировании их в правоотношения из договора купли-продажи, определить момент фактической (физической) утраты владения спорным имуществом, спор разрешить с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела компания уточнила требования по первоначальному иску (т. 6, л. д. 70-76) и просила:

- расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенный между ОАО «Универмаг «Нальчик» и ООО «Луна»;

- признать недействительным договор аренды № 1 от 01.08.2024, заключенный между ООО «Луна» и ИП ФИО5;

- истребовать из чужого незаконного владения ООО «Луна» и предпринимателя спорные объекты путем выселения ООО «Луна» и предпринимателя и передать недвижимое имущество ООО «Алика-К» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать ООО «Луна» и ИП ФИО5 вернуть ООО «Алика-К» спорные объекты в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- в случае неисполнения судебного решения в части возврата нежилого помещения и земельного участка взыскать с ООО «Луна» и предпринимателя в пользу ООО «Алика-К» судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» задолженность по оплате арендной платы в размере 2 190 510 руб. за период с 01.08.2009 по 01.11.2024;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 517 791,89 руб. за период с 01.08.2009 по 01.11.2024 с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты;

- взыскать с ООО «Луна» в пользу ООО «Алика-К» убытки в размере 31 910 руб.

Общество также уточнило требования по встречному иску (т. 6, л. д. 155-164) и просило:

- признать право собственности ООО «Луна» на спорные объекты, в том числе  силу приобретательной давности;

- признать отсутствующим (прекращенным) право собственности ООО «Алика-К» на спорные объекты.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Между тем в пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Указание на форму договора само по себе не означает, что к правоотношениям сторон договора аренды с правом последующего выкупа применяются все иные положения о договоре купли-продажи.

Включение в договор аренды условия о возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору свидетельствует о совершении сторонами смешанного договора, содержащего в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в силу специальных положений пункта 1 статьи 624 названного кодекса в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223  Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации права собственности на имущество.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что факт заключения договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 12.09.2006 стороны не оспаривают, как и факт оплаты выкупной цены в полном объеме. Из содержания договора следует, что срок действия договора установлен сторонами до 22.07.2009, либо до снятия обременения в виде ипотеки на здание универмага. При этом, окончательный срок уплаты выкупной цены нежилого помещения и части земельного участка - 19.09.2006 (пункты 1.5, 1.6 договора).

Как установлено судом, 18.09.2006 общество оплатило ОАО Универмаг «Нальчик» выкупную стоимость в размере 1 830 000 руб. по платежному поручению № 54. Факт оплаты арендных платежей и выкупной стоимости также подтвержден актом сверки от 21.07.2007. После оплаты выкупной цены, 19.09.2006 произведена государственная регистрация договора аренды с правом выкупа в ЕГРН (т. 2, л. д. 24-25).

Стороны установили, что арендатор, выполнивший условия договора имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на нежилое помещение и часть земельного участка после истечения срока действия договора, то есть после 22.07.2009 независимо от обстоятельств снятия обременения в виде ипотеки (пункт 7.5 договора).

Из представленных в материалы дела доказательств, а также установленных в рамках рассмотренных ранее дел, с участием компании и общества обстоятельств, следует, что общество заявляло о своем намерении реализовать свое право на оформление права собственности в письмах с исх. № 2 от 19.06.2008 и от 25.06.2009 №1, то есть имеющее место быть до 22.07.2009 истечения срока договора (приложения к встречному иску от 21.11.2023 в электронном деле, т. 3, л. д. 1-3). 

В ответном письме от 07.07.2008 № 775 компания сообщила, что обременение в виде ипотеки со здания универмага «Нальчик» фактически не снято, при этом со ссылкой на пункт 1.5 договора аренды с правом выкупа указала на возможность оформления права собственности после 22.07.2009, либо раньше, если будет иметь досрочное прекращение обременения в виде ипотеки.

Судебными актами по делу № А20-3586/2021 установлено, что обществом пропущен срок исковой давности по требованию о понуждении компании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. При этом из состоявшихся актов следует, что о нарушении своих прав общество узнало в любом случае не позднее 22.09.2009 с момента прекращения действия договора аренды с правом выкупа (постановление суда апелляционной инстанции от 27.10.2022 по делу №А20- 3586/2021)

В последующем, общество заявило о своем праве на оформление права собственности только 17.07.2019 и 03.09.2020.

Таким образом, при бездействии самого общества и компании сделка, основанная на договоре аренды с правом выкупа от 12.09.2006, осталась незавершенной в части вступления общества в право собственности на спорные объекты. Общество по завершении срока действия договора самоустранилось от завершения сделки. 

При этом, доводы общества, что сделка не завершена исключительно по вине компании, отклонены судом первой инстанции, поскольку у общества имелась возможность по завершении сделки и оформления права собственности на спорные помещения вне зависимости от действий компании. Однако, право собственности на спорные объекты общество в разумный срок не оформило.

Таким образом, поскольку общество не вступило в право собственности на спорные объекты, то право собственности на них сохраняется за компанией. Право собственности компании на все здание универмага, в том числе и на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, и компания несет расходы на его содержание, в том числе уплачивает налог на имущество.

Компания, как собственник всего здания универмага, фактически не утратила владение спорным помещением, которое находится в пользовании общества на основании действующего договора аренды.

Следовательно, в условиях не реализации обществом в установленный срок своих прав на приобретение спорных объектов, к правоотношениям сторон в настоящее время не могут быть применены положения о купле-продаже, поскольку такое право фактически утрачено обществом, в связи с чем, фактически между сторонами продолжились арендные отношения. 

Данное обстоятельство подтверждается тем, что по истечении срока действия договора аренды от 12.09.2006 общество продолжило только владеть и пользоваться спорным имуществом. При этом, за обществом сохранилось законное право владения на основании действующего договора аренды от 12.09.2006.

Таким образом, сложившиеся между сторонами отношения отвечают квалифицирующим признакам аренды, к которым подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупного толкования пунктов 5 - 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует вывод о том, что до момента государственной регистрации права собственности основанием, на котором общество владело спорным помещением, является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование спорным помещением.

Поскольку договор аренды, заключенный между правопредшественником компании (универмагом) и обществом, на период с 22.09.2009 является действующим, в указанный период общество продолжало пользоваться спорными объектам, то внесение арендной платы за указанный период являлось обязанностью арендатора. Общество использовало имущество по своему желанию на правах аренды для реализации своей предпринимательской деятельности до вступления в право собственности и было обязано уплачивать арендную плату до указанного срока.

Факт использования ответчиком спорных объектов им не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды спорного помещения от 01.02.2008, 01.01.2009, 01.12.2009, 01.11.2010, 01.10.2011, 01.09.2012, 01.08.2013, 01.07.2014, 01.06.2015, 01.05.2016, 01.04.2017, 01.03.2018, 01.02.2019, 01.01.2020, 01.12.2020, 01.11.2021, заключенными между обществом и ИП ФИО5, а также счетами и приходными кассовыми ордерами, актами сверки взаимных расчетов за 2020 и 2021 годы. Кроме того, общество представило договор холодного водоснабжения и водоотведения № 1260 от 07.03.2018, заключенный между МУП  и ООО «Луна»; договор поставки тепловой энергии, заключенный между МУП «Нальчикская теплоснабжающая компания» и ООО «Луна»; договор энергоснабжения от 01.06.2013, заключенный между ОАО «Каббалкэнерго» и ООО «Луна», а также договор аренды от 01.08.2024, чек об оплате товара, приобретенного в магазине «Берконти» (расположен в спорном помещении) и товарный чек от 18.02.2025 (т. 6, л. 

<

...>).

Следовательно, общество обязано компенсировать арендную плату за фактическое использование арендуемого имущества.

Относительно требований о взыскании с общества арендных платежей за период с 01.08.2009 (даты прекращения срока действия договора аренды с правом выкупа) по 01.11.2024 в размере 2 190 510 руб., с учетом заявления ответчика об истечении срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что с настоящим иском компания обратилось в суд 14.08.2023, что подтверждается штампом входящей корреспондеции отдела делопроизводства, в связи с чем, с учетом срока досудебного порядка урегулирования спора срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за период до 14.07.2020 истек, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Согласно расчету суда первой инстанции сумма задолженности по арендной плате за период с 14.07.2020 по 01.11.2024 составляет 634 410 руб. исходя из размера арендной платы в размере 11 970 руб. в месяц (11 970 руб. х 53 месяца = 634 410 руб.).

Кроме того, компания просила взыскать с общества проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 517 791,89 руб. за период с 01.08.2009 по 01.11.2024, а также продолжения взыскания процентов до даты фактического исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Произведя перерасчет процентов в пределах срока исковой давности, а также с применением периода моратория на задолженность, возникшую до 01.04.2022, суд первой инстанции правомерно взыскал с общества проценты за период с 14.07.2020 по 31.03.2022 по 01.11.2024 в размере 165 134,43 руб. с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты задолженности.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика убытков в размере 31 910 руб., связанных с необходимостью приведения спорного помещения в первоначальное состояние. Доводы компании основаны на том, что обществм в отсутствие надлежащей разрешительной документации и согласования с собственником здания произведена перепланировка спорного помещения, переданного ему по договору от 12.09.2006. В подтверждение указанного обстоятельства компания представила распоряжение Местной администрации г.о. Нальчик от 09.11.2021 № 373, акт осмотра от 10.11.2021 с рекомендациями о приведении помещения в первоначальное состояние (т. 1, л. д. 73-77).

Так, из представленного акта осмотра от 10.11.2021 следует, что в спорном помещении, находящемся в здании универмага, обществом организован проем путем демонтажа части кирпичной стены. Таким образом, произведена реконструкция здания с объединением двух нежилых помещений: магазина «Берконти» (принадлежащем на праве собственности обществу) и ТЦ «Универмаг», в отсутствие согласования реконструкции с собственником здания универмага и Местной администрацией г.о Нальчик, а также в отсутствие проектно-разрешительной документации и государственной (негосударственной) экспертизы проектной документации. Обществу рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние.

Общество не оспорило факт перепланировки помещения, указав, что указанные действия совершены по устной договоренности с руководителем компании. Вместе с тем, в подтверждение согласования перепланировки общество не представило надлежащие доказательства. Более того, не представило доказательства получения разрешительной документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанные в акте осмотра помещения от 10.11.2021 недостатки свидетельствуют об ухудшении состояния арендованного имущества в результате действий арендатора. В результате произведенных действий общество неправомерно соединило спорное помещение с помещением, принадлежащим ему на праве собственности, и сохранение произведенной перепланировки препятствует самостоятельной эксплуатации спорного помещения, принадлежащего компании на праве собственности.

В подтверждение стоимости строительно-монтажных работ по заделке проема между помещениями в материалы дела представлен отчет ООО «Оценка консалтинг аудит», в соответствии с которым указанная стоимость составит 31 910 руб. (т. 1, л. д. 83-86).

В процессе проведения осмотра эксперт определил размеры конструктивных элементов помещений, виды и фактические объемы необходимых ремонтных работ на исследуемом объекте. При составлении заключения эксперт сопоставил полученные данные с данными, приведенными в документах и в процессе проведенного исследования, и определил объемы работ для ремонта. Выводы экспертизы общество не оспорило.

Материалами дела подтверждено и обществом не оспаривается, что в арендуемом помещении произведена перепланировка. Нарушение обязательств по договору аренда в виде несогласованной и не санкционированной перепланировки повлекло возникновение убытков.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств оплаты причиненных истцу убытков, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с общества убытков в размере 31 910 руб.

Относительно требований компании о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 суд первой инстанции верно руководствовался следующим.

По условиям договора, основанием для его расторжения по требованию арендодателя являются умышленная или неосторожная порча или разрушение арендатором помещения или невнесение арендатором предусмотренных договором платежей.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 общество не вступило в право собственности и пользовалось имуществом на праве аренды, при этом не оплачивало арендные платежи и не уплачивало налог на имущество. Таким образом, извлекая полезные свойства спорного помещения путем его использования в предпринимательской деятельности, общество не несло никакие расходы по его содержанию.

Получение прибыли от использования спорного помещения в виде арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды помещения, заключенными с ИП ФИО5 от 01.02.2008, 01.01.2009, 01.12.2009, 01.11.2010, 01.10.2011, 01.09.2012, 01.08.2013, 01.07.2014, 01.06.2015, 01.05.2016, 01.04.2017, 01.03.2018, 01.02.2019, 01.01.2020, 01.12.2020, 01.11.2021, а также от 01.08.2024.

Также из представленных в материалы дела доказательств установлено, что в период осуществления обществом владения и пользования помещением им осуществлена перепланировка. При этом, общество не получало разрешительной документации от администрации и не согласовывало перепланировку с собственником здания, в котором расположено спорное помещение. Указанные обстоятельства установлены в акте осмотра от 10.11.2021 № 1 (т. 1, л. д. 74-76).

Таким образом, представленными материалами доказано нарушение обществом условий договора аренды, предоставляющие компании право расторгнуть договор аренды.

Кроме того, договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 621  Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610  Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, действующим законодательством не установлено требование о наличии обоюдного волеизъявления сторон на расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок и он считается расторгнутым по истечении установленного законом или договором срока предупреждения.

Как следует из содержания договора аренды с правом выкупа, срок его действия установлен до 22.07.2009. После истечения срока его действия общество продолжило пользоваться спорным помещением и долей земельного участка. Письмом от 13.02.2023 компания уведомила общество об отказе от договора аренды от 12.09.2006 и потребовала оплатить арендные платежи (т. 1, л. д. 71).

Принимая во внимание, что собственник спорного имущества утратил интерес в сохранении арендных отношений и уведомил об этом арендатора, при этом арендатором допущены нарушения условий договора аренды, предоставляющие арендодателю расторгнуть договор аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требования компании о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006.

Удовлетворяя требование компании о признании недействительным договора аренды от 01.08.2024, заключенного между обществом и предпринимателем, суд первой инстанции верно руководствовался следующим.

На основании пункта 1 статьи 173.1  Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Пунктом 90 постановления Пленума № 25 установлено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что общество владело и пользовалось спорным помещением на основании договора аренды с правом выкупа и до оформления права собственности не имело право распоряжаться спорным имуществом, в том числе передавать его в аренду, а в последующем с учетом сложившихся между сторонами арендных отношений, для передачи имущества третьему лицу, ему необходимо было получить согласие собственника имущества, которое обществом не было получено при передаче помещения предпринимателю на основании договора аренды от 01.08.2024, что свидетельствует о его недействительности.

При этом, суд первой инстанции также отметил, что ранее общество ежегодно сдавало спорное помещение в аренду предпринимателю без регистрации договоров аренды. Оспариваемый договор аренды от 01.08.2024 был заключен уже в период рассмотрения настоящего спора, а предприниматель не поинтересовался о наличии у общества правомочий сдавать его в аренду, не принял мер по определению титульного собственника помещения, в том числе не запросил сведения о государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2020 по делу № А40-284497/2019.

Зная, что спорное помещение находится в споре между обществом и компанией, а также о том, что общество в силу пропуска срока исковой давности лишено права понуждения компании зарегистрировать переход права собственности, предприниматель заключил договор аренды с лицом, не наделенным правом распоряжаться спорным помещением.

При таких обстоятельствах, поскольку общество не было наделено правом распоряжаться спорным имуществом до вступления в право собственности, и передавать спорное имущество в аренду третьему лицу без согласования с собственником помещения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 01.08.2024, заключенный между обществом и предпринимателем, является недействительным в силу ничтожности.

Рассматривая требования компании об обязании общества и предпринимателя возвратить в пользу истца спорные объекты и истребовании их из чужого незаконного владения общества и предпринимателя, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 209, 301, 302, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе предъявить требования в отношении принадлежащего ему имущества о возврате или освобождении имущества в частности помещения от движимого имущества находящегося в помещении собственника без законных оснований. Наличие судебного решения по иску арендодателя к арендатору (третьему лицу) о возврате помещения из аренды не препятствует предъявлению иска собственника помещения об освобождении помещения от любого имущества принадлежащему другому лицу в соответствии со статьями 209, 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 36 постановления № 10/22, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющееся в натуре имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, а также незаконность владения этим имуществом конкретным лицом (лицами).

Из ходатайства об уточнении исковых требований следует, что фактически компанией заявлены два требования, связанные с возвратом спорного имущества: 

- в качестве последствий расторжения договора аренды от 12.09.2006;

- виндикационное требование в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В суде первой инстанции представители компании подтвердили, что первые заявленные требования об обязании вернуть спорные объекты не являются виндикационными, а связаны с требованием о расторжении договора от 12.09.2006.

Письмом от 13.02.2023 арендодатель попросил арендатора освободить арендуемое помещение и вернуть их в надлежащем состоянии. Вместе с тем, арендованное имущество не возвращено и не освобождено.

Возражая против удовлетворения требования компании об истребовании имущества из чужого незаконного владения общество заявило об истечении срока исковой давности.

При первоначальном рассмотрении настоящего дела суд кассационной инстанции в постановлении от 23.09.2024 отметил, что выводы судов об исчислении срока исковой давности по виндикационному иску исчисляется только с момента констатации в деле № А20-3586/2021 факта отсутствия правовых оснований владения обществом спорным имуществом, являются ошибочным. Данный срок исчисляется с момента фактической (физической) утраты владения. Как собственник спорного имущества (здания универмага) компания не могла не знать о том, что спорное помещение здания универмага занимает общество в лице арендатора.

Следовательно, компанией пропущен срок исковой давности по виндикационному требованию об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения общества.

Вместе с тем, отказ в удовлетворении виндикационного требования не может служить основанием для фактического возвращения спорного имущества компании, являющейся его собственником, исходя из следующего.

В пункте 34 Постановления № 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655  Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2).

Обращаясь в суд, истец по первоначальному иску указал, что ответчик не вступил в права собственности в отношении спорного имущества, за ним сохранились права аренды на основании договора от 12.09.2006.

Требования компании об обязании возвратить спорные объекты связаны именно с применением последствий расторжения договора аренды от 12.09.2006 и признания недействительным договора аренды от 01.08.2024. Требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение направлено на восстановление права владения. При этом, положения об истребовании из чужого незаконного владения к указанным отношениям не применяются. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно обязал общество и предпринимателя возвратить спорные объекты компании, отказав в удовлетворении требования об истребовании из чужого незаконного владения общества и предпринимателя по причине пропуска срока исковой давности.

Кроме того, истец просил взыскать с общества судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В данном споре заявленное истцом требование основано, по сути, на факте прекращения права пользования спорным имуществом и возникновении у ответчика обязанности по возврату имущества в пользу компании для дальнейшего извлечения прибыли. 

Таким образом, требования истца о взыскании судебной неустойки подлежат удовлетворению.

При определении судебной неустойки судом учтено, что в обоснование заявленной суммы истец указал, что компания сдает аналогичные помещения в аренду и стоимость арендной платы за квадратный метр составляет в среднем 4 357 руб. за кв. м., что подтверждается договорами-аналогами, заключенными истцом с арендаторами помещений в здании универмага (т. 3, л. д. 59-93). Так, при уклонении ответчика от исполнения обязанности по освобождению спорного помещения истец будет лишен возможности ежемесячного получения арендной платы в размере не менее 797 331 руб. При этом договор аренды от 01.08.2024, заключенный ответчиком с ИПФИО5, предусматривает уплату арендной платы в размере 50 000 руб. Таким образом, заявленная истцом судебная неустойка в размере 20 000 руб. направлена на создание ситуации, когда исполнение судебного акта будет выгоднее для ответчика, чем сохранения существующего положения и предотвращения причинения истцу убытков. Ответчик о чрезмерности заявленных требований не заявил, такие обстоятельства не установлены и судом.

С учетом обстоятельств настоящего дела, учитывая фактическое поведение ответчика, а также сложившуюся судебную практику определение размера судебной неустойки в размере 20 000 руб. за каждый день до даты фактического исполнения решения суда является разумным и отвечающим принципу соразмерности и справедливости, а также необходимым для стимулирования ответчика исполнить возложенные судом обязательства в натуре.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества о признании права собственности компании отсутствующим (прекратившимся) и признании права собственности общества на спорные объекты, в том числе и в силу давностного владения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Признание отсутствующим зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество возможно по иску фактически владеющего им лица, право собственности которого на это имущество также зарегистрировано. В отсутствие такой регистрации лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права может быть удовлетворен только при наличии доказательств возникновения у истца соответствующего права. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым это право зарегистрировано (пункты 52, 53, 58 Постановления № 10/22).

Как иск о признании права (обременения) отсутствующим, так и иск о признании права являются исключительным способом защиты прав владеющего лица, у которого нет необходимости в защите (восстановлении) его владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012№ 12576/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59 Постановления № 10/22).

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права. Заявление данного иска покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности не может быть признано надлежащим способом защиты нарушенного права. Если истец не приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество до вступления Закона о регистрации, заключение им договора купли-продажи этого имущества, а также оплата предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Если истец в качестве основания возникновения права собственности указывает сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом № 218-ФЗ правилами. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, основанный на нормах статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признан приемлемым в случае установления фактов заключения договора купли-продажи, передачи спорного имущества во владение истцу во исполнение этой сделки и его наличие у истца на момент рассмотрения спора.

Данные правовые подходы сформулированы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).

К искам о признании права собственности, как и к искам о признании отсутствующим зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности.

В настоящем случае, общество, исполнив обязательства по оплате выкупной цены спорных объектов, не реализовало свое право на вступление в право собственности. В связи с истечением срока исковой давности, обществу отказано в понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. При этом, государственная регистрация перехода к компании права собственности на здание универмага и земельный участок на основании соглашения об отступном от 30.07.2007 осуществлена 20.08.2007.

Судом установлено, что общество с момента государственной регистрации права собственности компании на здание универмага в целом и земельный участок до настоящего момента, требований о признании права собственности не предъявляло и правом собственности на спорное имущество не обладало.

С момента государственной регистрации перехода к компании, фактически владеющей всем зданием универмага и земельным участком, перешли права собственности на них, и, общество, право собственности которого на спорные объекты не возникло, не может быть признано субъектом права на иск о признании права собственности отсутствующим на спорные объекты недвижимости.

Обращаясь в суд с требованием о признании отсутствующим (прекращенным) зарегистрированного за компанией права собственности на спорные объекты, общество не представило доказательств их выбытия из собственности истца, не доказало, что компания отказалась от своего права на часть здания, принадлежащего ему, как и не доказало свое право на спорные объекты, учитывая установленные по настоящему делу обстоятельства и, что оно лишилось возможности принудительной регистрации права собственности. 

Более того, суд верно отметил, что спорные объекты переданы компанией ВТБ (ПАО) в ипотеку по договору об ипотеке № КР/552021-000014-з01 (пункт 2.1.1, пункт 2.1.4 договора). При рассмотрении дела № А20-3586/2021 суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения договора ипотеки сведений о том, что ООО «Луна» является правообладателем спорного имущества, либо о том, что имеется спор в отношении недвижимого имущества, в ЕГРН отсутствовали. Банку представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие наличие у залогодателя права собственности на предмет залога. В отсутствие доказательств аффилированности залогодержателя и залогодателя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости применения правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

С 2008 года по настоящее время владение спорным имуществом осуществляет ИП ФИО5, с которым обществом заключались договоры аренды сроком до 1 года (не требующие государственной регистрации). Представленные обществом договоры на оказание услуг по водо-, электроснабжению и поставки тепловой энергии не подтверждают, что общество несло бремя содержания спорного имущества, учитывая, что общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 07:09:01040156470 (кафе «Луна»), для обслуживания которого в том числе и заключались указанные договоры. 

Материалами дела также подтверждено, что в отсутствие разрешительной документации общество произвело реконструкцию спорного помещения, организовав проем и совместив здание кафе с кадастровым номером 07:09:01040156470 и спорного помещения. Указанные обстоятельства послужили основанием для направления администрацией городского округа Нальчик обществу «Луна» рекомендации привести в первоначальное состояние спорное помещение (т. 1, л. д. 73-77).

Обращаясь в суд с требованием о признании отсутствующим (прекратившимся) права собственности компании на спорные объекты недвижимости, общество, по сути, преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности в обход вступивших в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021.

Вместе с тем, как было указано выше, общество не вступило в права собственности в отношении спорных объектов по истечении срока действия договора аренды с правом выкупа. Следовательно, у него сохранилось только право пользования на основании действовавшего договора аренды. При этом, в рамках настоящего дела судом установлено, что право собственности компании на спорное помещение и долю в земельном участке не прекращалось.

Кроме того, рассмотрев доводы компании об истечении срока исковой давности по встречным исковым требования, суд установил, что о нарушении своего права на оформление права собственности в соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа общество узнало не позднее срока окончания действия названного договора (22.09.2007). Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А20-3586/2021. Вместе с тем с настоящим иском о признании права собственности общество обратилось 20.02.2025 (в уточненных требованиях общества) по истечении более 18 лет, что является основанием для отказа в иске.

Относительно требований общества о признании права собственности на спорные объекты по мотиву приобретательной давности, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункты 1, 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления № 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В данном случае, основанием владения спорным помещением является договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В рамках настоящего дела установлено, что у общества не возникло право собственности и между сторонами сохранились арендные отношения, основанные на указанном договоре, в связи с чем, положения о приобретательной давности к спорным отношениям не применимы.

В апелляционной жалобе общество полагает, что судом первой инстанции неправильно квалифицированы существующие между сторонами отношения как правоотношения из аренды, так как с 22.01.2008 правоотношения из договора аренды с правом выкупа следует квалифицировать исключительно как отношения из договора купли-продажи, поскольку отношения из аренды объектов недвижимости с указанной даты являются прекращенными.

В рассматриваемом случае, после истечения установленного срока аренды - 22.07.2009 общество своевременно не реализовало свое право на оформление спорных объектов в собственность и в настоящее время утратило данное право, что свидетельствует о прекращении отношений по купле-продаже, предусмотренных договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006.

Схожая правовая позиция относительно отсутствия оснований для сохранения арендных отношений и необходимости возврата имущества арендодателю (собственнику) в условиях не реализации арендатором права выкупа объектов недвижимости изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2020 по делу № А32-42965/2019.

Доводы апеллянта о том, что отказ в удовлетворении исковых требований по делу № А20-3586/2021 также не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений между сторонами по договору купли-продажи, основан на неверном толковании норм материального права и подлежит отклонению апелляционным судом, так как с учетом фактических обстоятельств новирования правоотношений по договору аренды в правоотношения из договора купли-продажи не произошло, а между сторонами сохранились арендные правоотношения.

Доводы о злоупотреблении правом со стороны компании, получившей выкупную цену договора аренды с правом выкупа, и одновременно настаивающей на сохранении арендных отношений, подлежат отклонению, поскольку выкупной платеж был оплачен не компании, а универмагу. При этом, сохранение арендных правоотношений произошло по вине самого общества, не реализовавшего предусмотренное ему право на переход права собственности.

Ссылка апеллянта на неправомерный отказ в удовлетворении встречного иска, поскольку о возможности предъявления иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество или о понуждении компании зарегистрировать переход права собственности на основании договора аренды с правом выкупа разъяснено судом кассационной инстанции в постановлении от 12.07.2021 по делу № А20-1531/2020, отклоняется апелляционным судом. Так, в рамках данного дела судом округа констатирован факт не заявления обществом к компании требований, соответствующих характеру нарушенного права (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности компании на спорное имущество или о понуждении компании зарегистрировать переход права собственности). А последующее предъявление обществом в рамках дела № А20-3586/2021 требований к компании о понуждении ее зарегистрировать переход права собственности осуществлено за пределами срока исковой давности, что послужило основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы общества о соблюдении срока исковой давности по требованию о признании права собственности на спорное имущество ввиду того, что общество с 10.09.2006 является законным владельцем спорного имущества и лишено возможности зарегистрировать права собственности по независящим от него обстоятельствам, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку о нарушении своего права на оформление права собственности в соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа общество узнало не позднее срока окончания действия названного договора (22.09.2007), а с настоящим иском о признании права собственности общество обратилось 20.02.2025 по истечении более 18 лет.

Ссылка о том, что заявленное требование фактически представляется собой негаторный иск фактического собственника объектов, на которое не распространяется срок исковой давности, также отклоняется апелляционным судом, как противоречащая фактическим обстоятельствам.

Доводы общества о необходимости признания права собственности общества на объекты в силу приобретательной давности, ввиду фактического нахождения спорного имущества во владении общества на протяжении 19 лет, были предметом оценки суда первой инстанции и выражают несогласие с выводами суда.

Арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в материалах дела доказательства в их совокупности.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью  4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.04.2025 по делу№ А20-3738/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  А.В. Счетчиков

Судьи                                                                                                                 С.Н. Демченко                                                                                                                               О.В. Марченко