ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

02.09.2022

 

Дело № А41-84968/2021

 

Арбитражный суд Московского округа в составе судьи Цыбиной А.В., рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АК-Проект»

на решение Арбитражного суда Московской области 

от 27 апреля 2022 года 

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда 

от 31 мая 2022 года, 

принятые в порядке упрощенного производства, 

по иску Министерства имущественных отношений Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «АК-Проект» 

о взыскании задолженности и неустойки, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «АК-Проект»

к Министерству имущественных отношений Московской области 

о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – истец) обратилось Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АК-Проект» (далее - ответчик) о взыскании 212 242,32 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, 1 798,16 рублей пени по состоянию на 30.06.2021, пени за период с 01.07.2021 по дату фактической оплаты задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты за каждый день просрочки.

До принятия судебного акта по существу ответчик  предъявил встречный иск истцу о признании договора от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 расторгнутым (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2021 по делу встречный иск принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022, первоначальные исковое требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного требования отказано.

 Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указал, что судами не исследованы условия спорного договора, права и обязательства сторон по договору, который является смешанным, содержащим элементы договора подряда, аренды и предварительного договора аренды с льготной ставкой арендной платы, регулируемым соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации; судами не принято во внимание, что обязательства по внесению арендной платы за пользование объектом аренды возможно только после проведения арендатором или привлеченным им подрядчиком ремонтных и реставрационных работ, с дальнейшей передачей объекта арендодателю по акту приема после выполнения всех необходимых работ и ввода объекта в эксплуатацию; с 2018 года выполнение работ в отношении объекта ответчиком невозможно в силу объективных причин, ответчик утратил интерес к продолжению арендных отношений, о чем ответчик неоднократно сообщал истцу и предлагал расторгнуть договор по соглашению сторон, от чего ответчик отказался, правом на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не воспользовался, в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом; судами не дана оценка доводам ответчика о том, что объект выведен из эксплуатации в связи с аварийным состоянием до его передачи ответчику, использование объекта по назначению невозможно, арендные отношения в рамках договора возможны только после ввода объекта в эксплуатацию.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил.

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена без вызова сторон.  

Проверив в соответствии со статьями 284, 286, 287, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком заключен договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003. Предметом договора аренды является объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 5.7 договора арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

В соответствии с п. 4.3.6 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

За период с 01.04.2021 по 30.06.2021 по вышеуказанному договору образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 242,32 рублей.

В установленный договором аренды срок арендная плата не поступила. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей в соответствии с п. 6.4 договора аренды ответчику начислены пени. 

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия. Ответа на претензию не последовало, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что по данному договору ответчик, располагаясь в городе Москве в арендованных помещениях со значительной арендной платой, намереваясь арендовать под офисы более дешевые нежилые помещения в городе Балашиха Московской области, принял под видом аренды во владение с обязательством безвозмездного проведения ремонтно-реставрационных работ до ввода в эксплуатацию, объект культурного наследия в аварийном состоянии, непригодном к какому-либо пользованию, требующем, как выяснилось после заключения договора аренды и проведения инженерно-изыскательского обследования, многомиллионных расходов для проведения реставрационных и восстановительных работ.

По утверждению ответчика, истец, путем заключения указанного договора, фактически переложил с себя обязательства по содержанию и восстановлению объекта культурного наследия, находящегося в аварийном состоянии и непригодного для пользования, на арендатора.

Ответчик, не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные работы на объекте, а также ответчик не имеет материальной возможности за счет своей прибыли осуществлять реставрацию не нужного ему объекта.

Учитывая, что договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны арендодателя за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ответчика и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, ответчика стал регулярно предлагать истцу расторгнуть данный договор аренды по соглашению сторон.

Письмом от 21.10.2020 арендодатель сообщил арендатору о наличии замечаний к консервации объекта аренды и необходимости их устранения; о не предоставлении отчетной документации по реставрационным работам; о не оформлении акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, а также, что о проведении совещания (по вопросу расторжения договора аренды) истец сообщит дополнительно. 

Письмом от 29.10.2020 исх. № 172 ответчик уведомил арендодателя о проведении требуемых работ по консервации объекта и сообщил, что считает договор расторгнутым с 01.11.2020. 

На указанное выше письмо ответчика истец ответил письмом от 09.11.2020, в котором предлагал подтвердить работы по консервации фотофиксацией и сообщил, что у арендатора отсутствует право на односторонний отказ от договора аренды.

Отсутствие договоренности во внесудебном порядке по вопросу одностороннего расторжения договора послужило основанием для обращения ответчика со встречным иском.

Разрешая спор по первоначальному иску, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 10, 309, 310, 329, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Установив наличие у ответчика задолженности по аренде, отсутствие доказательств ее погашения, проверив и признав верным представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности и начисленной пени, удовлетворили исковые требования.

Отказывая во встречном иске, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 11, 12, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия такого способа защиты, как иск о признании договора расторгнутым, указав при этом, что самостоятельное требование о признании договора расторгнутым фактически направлено на констатацию факта прекращения действия договора, а не направлено на восстановление прав ответчика.

Кассационный суд не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из содержания заключенного сторонами договора от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, он является смешанным, содержащим элементы договора подряда на реставрацию объекта культурного наследия, регулируемого нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Судами установлено, что в соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26.07.2013 общее состояние памятника аварийное. 

При этом по условиям договора объект передан в аренду ответчику для использования в социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекреационных целях. 

В Приложении № 1 к Охранному обязательству, являющемуся неотъемлемой частью договора, содержится План ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта аренды и их последовательность, по итогам выполнения которых, арендатор (подрядчик) передает арендодателю (заказчик/ застройщик) результат работ с оформлением и подписанием сторонами акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, по форме, утвержденной Минкультуры Московской области в соответствии с п.п. 5.1, 10.1 договора, после чего объект должен быть введен в эксплуатацию с получением соответствующей документации в порядке и в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 4.1.2 договора). 

Расходы на проведение ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта в полном объеме отнесены на арендатора (подрядчика). 

Судами не исследованы условия договора, не установлены права и обязательства сторон договора, с учетом смешанного характера договора, целей его заключения для обеих сторон, специфики объекта аренды, законодательного регулирования, первоначального состояния объекта аренды.

Исходя из содержания договора, до проведения подрядчиком ремонтно-реставрационных работ в отношении аварийного объекта и ввода его в эксплуатацию, использование арендатором здания по назначению фактически невозможно. 

Судами обеих инстанций не дана оценка доводам ответчика о том, что после ввода объекта в эксплуатацию арендатор, закончив функции подрядчика, приступает к функциям арендатора – пользователя с внесением арендных платежей в соответствии с договором, в размере, и сроки, указанные в п.п. 5.5, 5.7 договора, при этом начинает действовать условие п. 5.10 договора, согласно которому неиспользование объекта (по назначению) не освобождает арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Судами не установлен момент, с которого подлежат применению правила, указанные в п.п. 5.5, 5.7, 5.10 договора.

При этом по условиям договора оплата аренды в размере, установленном п. 5.5 договора, производится арендатором до момента оформления сторонами соглашения о переходе на льготную ставку арендной платы в размере 1 руб. за кв. м площади объекта в год, в том числе, площади, образуемой в результате проведения работ в отношении объекта аренды, уточненной в государственном кадастре недвижимости. После ввода объекта в эксплуатацию, стороны, ориентируясь на смету в проектно-сметной документации, не ограничены в праве проведения взаимных расчетов путем зачета затрат, понесенных арендатором на выполнение ремонтно-реставрационных работ, в счет предстоящей аренды, исходя из срока действия договора до 2063 года, в целях избежать возникновения неосновательного обогащения любой из сторон сделки.

Согласно п. 10.1 договора порядок и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области определяются охранным обязательством пользователя объекта аренды, при этом срок таких работ не может превышать семь лет после даты проведения аукциона.

Аукцион проведен в мае 2014 года, срок окончания выполнения работ – май 2021 года.

Доказательств выполнения предусмотренных договором ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта, подписания акта их принятия арендодателем, ввода объекта в эксплуатацию или внесения изменений в договор в части изменения сроков проведения работ и введения объекта в эксплуатацию в материалы не представлено.

При этом в силу положений п. 4.1.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд в случаях нарушения сроков проведения ремонтных и реставрационных работ, как в целом по объекту, так и отдельных этапов работ; не введения объекта в эксплуатацию по истечении семи лет после даты проведения аукциона согласно целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора. 

Кроме того, при рассмотрении требований встречного иска судами не учтена смешанная природа договора применительно к возможности одностороннего отказа от его исполнения. Действительно, нормы действующего гражданского законодательства не позволяют арендатору отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, а статья 719 Гражданского кодекса Российской федерации содержит право подрядчика на односторонний отказ от исполнения договора подряда при определенных обстоятельствах.

Судами не исследован вопрос о том, какими обстоятельствами была вызвана невозможность завершить выполнение работ в установленный договором срок, имелась ли у ответчика возможность (организационная и финансовая) завершить выполнение работ в установленный срок, не проверены доводы ответчика о том, что им, начиная с 2018 года неоднократно предлагалось истцу расторгнуть договор по соглашению сторон в связи с невозможностью его исполнения со стороны ответчика по объективным причинам и утратой интереса к продолжению арендных отношений. 

Судами не исследован вопрос о том, в чем заключается интерес истца в продолжении арендных отношений с ответчиком, имеются ли в действиях истца признаки злоупотребления правом. 

Вопрос о том, возможно ли было использование объекта аренды по назначению в период после его сдачи в аренду, судами также не исследован.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, в размере, определенном в соответствии с п. 5.5 договора, при этом судами не уставлено, вносилась ли арендатором арендная плата по договору за предшествующий период и в каком размере, на каком основании, обращался ли арендодатель в суд с иском о взыскании задолженности с арендатора за предшествующие периоды.

Обоснованность начисления арендной платы и, соответственно, неустойки за спорный период, с учетом условий договора судами не проверена.

Дополнительно кассационный суд отмечает, что поскольку вопросы правовой квалификации относятся к компетенции суда, не могут служить основанием для отказа в иске выводы судов о том, что ответчик, заявивший встречный иск, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции признает, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы процессуального и материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, а также дать оценку всем доводам и возражениям сторон, исследовать условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»; установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе, права и обязательства сторон договора, и применимые к спорным правоотношения нормы материального права; установить, возможно ли было использовать объект аренды по назначению в период после его сдачи в аренду, обоснованность начисления арендной платы и неустойки за спорный период, с учетом условий договора. На основании установленных фактических обстоятельств определить наличие/отсутствие оснований для отказа/удовлетворения исковых требований.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 апреля 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2022 года по делу № А41-84968/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Судья                                             А.В. Цыбина