ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-8598/2021

резолютивная часть постановления объявлена 09.12.2024

постановление изготовлено в полном объеме 13.12.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Егураевой Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Комтел»  – представителя ФИО1 (доверенность от 03.09.20204, диплом, свидетельство), отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2024 по делу № А09-8598/2021 (судья Дюбо Ю.И.),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее – ООО «Комтел») о взыскании 2 984 315 руб. 48 коп., в том числе 2 779 121 руб. 70 коп. долга по договору аренды № 48802Г от 05.09.2016 за период с 25.08.2020 по 31.03.2022 и 205 193 руб. 78 коп. неустойки за период с 30.10.2020 по 05.04.2022 (с учетом уточнения иска). 

В силу ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) к участию по делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Брянская городская администрация 2) общество с ограниченной ответственностью «Спецрегионстрой» (далее – ООО «Спецрегионстрой»).

Решением суда от 07.08.2024 по настоящему делу исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой о его отмене и принятии нового судебного акта об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), учитывая платность использования земли, ответчик обязан нести бремя расходов за пользование земельным участком. Апеллянт полагает, что поскольку ответчик своевременно  не исполнил обязательство по возврату земельного участка, с него за все время пользования земельным участком подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции были нарушены нормы материального права.

В судебном заседании представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 05.09.2016 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО «Комтел» (арендатор) заключен договор аренды № 48802Г земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6662 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0032707:230, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Брянск, разрешенный вид использования участка: для строительства здания офиса (п. 1.1 договора). 

Срок аренды участка – 3 года, устанавливается с 05.09.2016 по 04.09.2019. 

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 05.09.2016.

Согласно п. 3.2 договора, рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 738 000 руб. 

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.2, 3.3 договора).

 В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки. 

Истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за период с 25.08.2020 по 31.03.2022. В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 779 121 руб. 70 коп. (с учетом уточнения). 

Истец направил в адрес ответчика претензию № 29/06-13790 от 30.07.2021 с требованием оплатить задолженность. 

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). 

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

 По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

 В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 (далее - Обзор № 3(2021)), приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. 

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Согласно пунктам 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

 Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. 

В пункте 25 Обзора № 3(2021) в качестве примера неисполнения арендатором (публичным собственником земельного участка) такой обязанности (освобождающего арендатора от внесения арендной платы) приведена реализация публично-правовым образованием своих полномочий в сфере градостроительной деятельности таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. 

В порядке ст. 621 ГК РФ договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 считается возобновленным на неопределенный срок. 

Возражая относительно исковых требований, ответчик в суде области сослался на то, что в спорный период не имел возможности пользоваться земельным участком по назначению, поскольку истец воспользовался своим правом на прекращение договорных отношений. В обоснование своего довода ответчик указал, что 30.08.2020 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области) с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр». 

16.09.2020 ответчиком получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. 30.09.2020 ответчиком получено уведомление регистрирующего органа о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 по причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок. 

В связи с чем, ответчик был вынужден обращаться в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД001/2020-13341089/2; обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр». 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 по делу № А09- 9452/2020, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2022, заявление ООО «Комтел» удовлетворено. 

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в абзаце десятом пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2018, в силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. 

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также в рамках дела № А09-9452/2020 установив, что 25.08.2020 арендодатель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО «Комтел» на спорный земельный участок с указанием на то, что 08.06.2020 арендатору было направлено уведомление о возврате земельного участка, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что указанные обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка, устранены только 16.09.2022.

При этом суд области справедливо исходил из того, что участок предназначался для строительства и использовать его для чего-то иного в спорный период, не представлялось возможным, продолжать же строительство было нецелесообразно ввиду существовавшей на тот момент правовой неопределённости. 

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела и обстоятельства, установленные в рамках дела № А09-9452/2020, с учетом требований ст. 69 АПК РФ, установив, что истец не мог пользоваться спорным земельным участком по назначений по вине арендодателя в заявленный период, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании арендной платы необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку ответчик не обязан был вносить арендную плату за период, в который был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Поскольку отказано в удовлетворении требования о взыскании арендных платежей, суд области обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании неустойки, поскольку оно является производным к основному требованию.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование заявителем жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о нарушении судом норм права, а потому не опровергают правильность этих выводов.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов и фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, апелляционная жалоба не может быть признана апелляционным судом обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с правилами статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Брянской области от 07.08.2024 по делу № А09-8598/2021    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

                 И.Ю. Воронцов

                 Н.В. Егураева

                 Л.А. Капустина