ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3 http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-12307/2016

г. Киров

19 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Щелокаевой Т.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания   ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

без вызова сторон,

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.01.2017 по делу № А29-12307/2016, принятое в порядке упрощенного производства в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

о взыскании 155 021 рублей 64 копеек пени за просрочку платежей  по договору 

аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности, расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого нежилого здания,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее  – истец, заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением от 15.11.2016 № 4873 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании 155 021 рублей 64 копеек пени за период с 21.07.2015 по 30.09.2016 в связи с просрочкой арендных платежей по договору аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности от 29.05.2015 № 310/155 (далее – договор, договор аренды), расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из занимаемого по договору нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1 (далее также – здание, объект, имущество).

После уточнения иска (л.д.69), принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец просил расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемого здания. 

Исковые требования, основанные на положениях договора, статей 309, 310, 329, 330, 395, 614, 616, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Положении о Комитете, утвержденным решением Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 09.10.2014 № 375, мотивированы существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.    

Принятым в порядке упрощенного производства решением Арбитражного суда Республики Коми, в мотивированном виде которое по заявлениям сторон (л.д.128, 131) изготовлено 31.01.2017, требования Комитета оставлены без удовлетворения. Суд первой инстанции, проанализировав обстоятельства дела, не усмотрел в действиях Предпринимателя существенного ущемления имущественных интересов муниципального образования городского округа «Усинск» в лице Комитате, послуживших основанием для предъявления в суде требования о расторжении договора. Суд указал, что, ссылаясь на оплату предъявленного в претензионном порядке долга в установленный в претензии от 30.09.2016 № 4146 срок до 01.11.2016, и более, чем за месяц до подачи иска 18.11.2016, Комитет не представил доказательств разумности своих действий по инициированию расторжения договора в судебном порядке.

Истец, не согласившись с приведенными выводами суда первой инстанции, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в иске отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование своей позиции заявитель привел следующие доводы: во-первых, согласно пунктам 7.1.1, 7.1.3 договора арендатору обязуется использовать имущество по его назначению в соответствии с договором; соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к использованию нежилых помещений, эксплуатировать имущество с принятыми нормами эксплуатации. Решением Усинского городского суда от 14.09.2015 (л.д.57-60), оставленным без изменения апелляционный определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 30.11.2015 (л.д.54-56), признана незаконной деятельность ИП ФИО3 в работе кафе, расположенного в арендуемом ответчиком здании, выразившаяся в проведении развлекательных мероприятий с музыкальным сопровождением, с использованием звуковоспроизводящих  и звукоусиливающих устройств после 23 часов 00 минут.  Истец письмом от 20.02.2016 № 931 (л.д.61) напоминал Предпринимателю не допускать несоблюдения условий и требований, предусмотренных договорными отношениями. Во-вторых, в соответствии с пунктом 5.1 договор аренды полежит досрочному расторжению по требования арендодателя, а арендатор выселению в случае если арендатор использует имущество существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Ответчиком систематически на протяжении длительного периода времени не исполнялось обязательство по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора.  Кроме того, истцу стало известно о заключении  между ответчиком и третьим лицом без согласия заявителя договора субаренды. К апелляционной жалобе истец приложил дополнительные доказательства, которые подлежат возврату заявителю в соответствии с частью 2 статьи 272.1 АПК РФ и разъяснениями пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 08.10.2012 № 62«О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства» (далее – Постановление № 62). 

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу посчитал доводы истца  незаконными и необоснованными, просит решение от 31.01.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения. Судебное заседание ответчик просит провести без своего участия.  

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом по приведенным в апелляционной жалобе доводам в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 АПК РФ. Апелляционная жалоба истца рассмотрена без вызова сторон в порядке части 1 статьи 272.1 АПК РФ.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждаются следующие фактические обстоятельства. 

29.05.2015 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) заключен договор аренды (л.д.8-12, 87-91), согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.6 которого арендодатель сдает во временное владение и пользование сроком  с 14.07.2015 по 13.07.2025 нежилое торговое здание – магазин «Мелодия» общей площадью 549,0 кв.м по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в качестве кафе. Здание, передаваемое в аренду, принадлежит муниципальному образованию городскому округу «Усинск» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2004 11 АА № 225567 (л.д.14). 

Передача арендуемого объекта должна быть произведена арендодателем в течение пяти дней с момента подписания договора по акту приема-передачи имущества. Арендодатель передает ключи от арендуемого имущества арендатору (при необходимости  в момент подписания акта передачи), после чего арендодатель  обязан обеспечить беспрепятственный доступ арендатора в арендуемое помещение (пункты 3.1, 3.2 договора). 

В обязанности арендатора входит использовать имущество исключительно по его назначению в соответствии с договором; заключить  в течение десяти дней  с даты начала арендный отношений  по договору, договоры с обслуживающими организациями на предоставление коммунальных и иных видов услуг (в том числе, вывоз мусора), профилактическое обслуживание и текущий ремонт  инженерных сетей и коммуникаций в арендуемом здании и производить оплату  за указанные услуги, и нести все затраты, связанные с содержанием объекта, за свой счет, не позднее десяти дней после заключения договора уведомить в письменной форме арендодателя о заключении таких договоров; соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к использованию нежилых помещений, эксплуатировать имущество с принятыми нормами эксплуатации; в случае получения уведомления от арендодателя об одностороннем расторжении договора освободить объект в сроки, указанные в уведомлении (пункты 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.11 договора). Арендодатель наделен правом  в любое время  отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору соответствующего уведомления  об отказе и расторжении договора в следующих случаях: систематического (два и более раза) нарушения срока внесения арендной платы; неисполнения арендатором своей обязанности, предусмотренной пунктом 7.1.2 договора; в случае проведения капитального ремонта (реконструкции), перепланировки арендуемого помещения без согласования с арендодателем (пункты  6.5 договора). 

Возврат арендуемого имущества и ключей от него арендодателю осуществляется двухсторонней комиссией, состоящей из представителей сторон. Передача осуществляется в течение пяти дней с момента окончания срока аренды и оформляется актом приема-передачи. В течение указанного срока арендатор обязан выехать из арендуемого объекта и подготовить его к передаче арендодателю в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию (пункты 4.1, 4.2 договора).

В силу пункта 9.2.2 договора все споры, вытекающие из договора, при не достижении их урегулирования  между сторонами рассматриваются Арбитражным судом Республики Коми.  

17.07.2015 стороны подписали акт передачи муниципального нежилого здания арендатору (л.д.12, 90), 18.07.2015 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми за номером 11-11/015-11/012/004/2015-645/1 (л.д.9, 89).

24.06.2016 истец направил в адрес ответчика претензию № 2976 (л.д.17), в которой указал на числящуюся за Предпринимателем  задолженность состоянию на 31.05.2016 в размере 588 000 рублей 00 копеек и проинформировал  арендатора о необходимости до 08.07.2016 погасить долг по договору аренды и уплатить начисленную пени. Комитет предупредил, что в случае отсутствия со стороны ответчика оплаты Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании суммы задолженности. Данная претензия получена ответчиком 27.06.2016 (л.д.18) и оставлена последним без ответа. 

30.09.2016 истец повторно направил  Предпринимателю претензию № 4146 (л.д.15, 100), в котором указал на увеличение задолженности ИП ФИО2 перед арендодателем до 1 272 000 рублей 00 копеек (период с декабря 2015 года по сентябрь 2016 года) и начисленную в связи с этим неустойку, составившую 155 021 рубль 64 копейки за период с 27.07.2015 по 30.09.2016 с учетом оплаченной 08.04.2016 суммы пени в размере 35 251 рубля 26 копеек (л.д.49). Комитет проинформировал ответчика о необходимости в тридцатидневный срок со дня направления  претензии погасить задолженность и оплатить сумму пеней, а также указал следующее: учитывая, что обязательство по внесению арендной платы Предпринимателем не исполняется надлежащим образом, а также руководствуясь статьей 619 ГК РФ и пунктом 5.1.1 договора, Комитет предлагает расторгнуть договор аренды с 01.11.2016 и передать арендуемое здание арендодателю. В случае, если требование будет оставлено без  исполнения, Комитет обратится в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора и возврате имущества. 

Платежными поручениями от 18.10.2016 №№ 967089, 967092 (л.д.51-52) Предприниматель долг перед арендодателем погасил. В ответе на претензию истца (л.д.101) ответчик объяснил обстоятельства неуплаты аренды в установленные  договором сроки. 

Тем не менее, истец 18.11.2016 (л.д.4-6, 41) обратился в Арбитражный суд Республики Комитет с требованием расторгнуть с ответчиком договор, а затем и во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой на решение суда первой инстанции, отказавшего в иске Комитету.  

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.   В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. А защита гражданских прав согласно статье 12 ГК РФ может осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения. 

Отношения сторон в рассматриваемом случае регулируются нормами о договоре аренды, закрепленными в статьях 606-625, 650-655 ГК РФ.

Согласно статьям 606, 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование за плату арендатору здание или сооружение. В силу статей 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Согласно статьям 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора аренды следует, что арендная плата устанавливается в виде: фиксированного платежа на основании отчета № 41-02/15 в размере 196 000 рублей 00 копеек в месяц без учета и переменного  платежа в сумме эквивалентной стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, определяемый на основании счетов/счетов-фактур, выставленных поставщиком услуг, пропорционально занимаемой арендатором площади и оплачивается в соответствии с соглашением, заключенным на основании пункта 7.1.2 договора. Фиксированный платеж вносится в течение срока аренды ежемесячно до 20-го числа текущего месяца включительно, путем перечисления суммы на счет Комитета по реквизитам, указанным в приложении № 2 к договору (порядок перечисления арендной платы за арендуемые площади). Переменный платеж вносится в соответствии с соглашением. За каждый день просрочки  перечисления арендной платы начисляется пеня  в размере 0,1 % от суммы задолженности.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

По смыслу приведенной нормы невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.

В разделе 5 сторон определили условия о досрочном расторжении договора. Договор аренды согласно пункту 5.1 подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае, если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом споре волеизъявление арендодателя на расторжение договора выражено в направленной в адрес ответчика 30.09.2016 (л.д.16) и полученной последним  претензии от 30.09.2016 № 4146 (л.д.15).  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим (статья 310 ГК РФ). Пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ закрепили при этом, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Арендодатель в силу положений статьи 619 ГК РФ вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В претензии от 30.09.2016 № 4146 (л.д.15) истец потребовал от  Предпринимателя в срок до 01.11.2016 погасить имеющуюся по договору задолженность. Ответчик долг по договору аренды погасил в полном объеме 18.10.2016 (л.д.51-52).  

В абзаце втором пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. В пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также высказана позиция, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Если допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца в арбитражный суд, устранены в срок, непосредственно уставленный арендодателем, следовательно, у последнего нет оснований для предъявления такого иска.

То есть формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды, а приведенные разъяснения позволяют сделать вывод, что в рассматриваемом случае существенное значение имеет то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с арендатором в разумный срок. Длительность неисполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей не является критерием определения пределов разумности срока на инициирование арендодателем иска о расторжении договора, поскольку арендодатель не ограничен в праве на взыскание с арендатора арендных платежей незамедлительно после наступления срока для оплаты, установленного договором.

Комитет, устанавливая «разумный срок», предоставил арендатору месяц для исполнения обязательства с даты направления письменного предупреждения. Ответчик со своей стороны, погашая задолженность перед истцом 18.10.2016, в качестве разумного срока установил 2,5 недели.  

Судом первой инстанции установлено, что исковое заявление по настоящему делу истец направил в Арбитражный суд Республики Коми 18.11.2016, то есть спустя месяц с момента уплаты ответчиком задолженности. 

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд апелляционной инстанции считает, что истец предъявил иск о расторжении договора аренды за пределами разумного срока. Поэтому оснований для расторжения договора аренды с ответчиком в сложившейся ситуации не усматривается. 

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб. Напротив, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы последним посредством уплаты  неустойки (л.д.71). 

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, выявившим ранее озвученное Комитетом намерение урегулировать в рамках договора аренды  вопрос о компенсации затрат Предпринимателя по проведению капитального ремонта здания (л.д.106-107, 119-123), который на момент рассмотрения настоящего дела не разрешился. Иного из материала дела не следует. Тем самым арендодатель подтвердил взаимодействие с ответчиком в соответствии с заключенным между ними договором аренды.   

При таких обстоятельствах, поскольку в апелляционной жалобе отсутствуют доводы о фактах, влияющих на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергающих выводы суда первой инстанции, которые соответствуют имеющимся в деле доказательствам и правильному применению судом норм материального права, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в рамках настоящего дела не имеется. Относительно нарушений со стороны ответчика пунктов 7.1.1, 7.1.3, 5.1.4 договора апелляционной инстанции отмечает, что в досудебном порядке истец не решал данный вопрос с ответчиком в порядке статей 452, 619 ГК РФ. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

За принесение апелляционной жалобы Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в данном случае не рассматривается.

 Руководствуясь статьями 258, 268-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.01.2017 по делу № А29-12307/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Коми только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации (часть 1 статьи 2911 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья

Т.А. Щелокаева