ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

  117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-20236/2024

Дело № А41-40172/24

28 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей  Беспалова М.Б., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаченко К.Е.,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Версаль» – представитель ФИО1 по доверенности от 21.05.2024 №13/24, диплом, паспорт;

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 24.04.2024 №77 АД 6561547, диплом, паспорт;

от Управления Росреестра по МО – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 3 сентября 2024 года по делу №А41-40172/24 по иску ИП ФИО2 к ООО «Версаль» о расторжении

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный  предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец, предприниматель)  обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Версаль»  (далее – ООО «Версаль», ответчик, общество) о расторжении договоров аренды от 25.07.2022 №25/07/22-АВ, от 25.07.2022 №25/07-22-1-АВ и обязании  ООО «Версаль» принять помещения по актам.

Определением  Арбитражного  суда Московской области  от 21.05.2024 по делу №А41-40172/24 к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (том 1 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от   03 сентября 2024 года по делу №А41-40172/24 в удовлетворении требования отказано (том 2 л.д.39-42).

Не согласившись с указанным судебным актом   ИП ФИО2 обратилась  в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156  АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного  о дате, времени  и  месте судебного  разбирательства, в том числе публично путем  размещения информации  на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель     предпринимателя поддержал доводы апелляционной  жалобы, просил решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель  общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить  обжалуемый судебный акт  без изменения.

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела 25.07.2022 между истцом ИП ФИО2 (арендатор) и ответчиком ООО "Версаль" (арендодатель) заключены  договоры аренды недвижимости №25/07/22-АВ, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилое помещение, а именно: комн. №212, площадью 37,2 кв.м., помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>; а также № 25/07/22-1-АВ, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилое помещение, а именно: комн. № 213, части комн. №214, 215, 216, площадью 59 кв.м., помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.4 договоров, арендованные площади предоставлены арендатору для организации салона по оказанию парикмахерских услуг с коммерческим наименованием «Крем и Воск» и под товарным знаком «Точка красоты».

В соответствии с пунктом 3.1 договоров срок действия договоров до 30.08.2027 включительно, договоры подлежат государственной регистрации (пункт 3.2).

Согласно положениям пункта 12.1 договоров, договор может быть расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с положениями пункта 12.3 договора.

В силу положений пункта 12.9 договора в случае досрочного расторжения/прекращения договора по вине/инициативе (оферте) арендатора, обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателя, при этом арендатор выплачивает штраф в размере постоянной составляющей арендной платы за 1 (один) месяц.

Ссылаясь на неблагоприятное финансовое положение и невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности, письмом от  13.11.2023 №13112023 арендатор уведомил арендодателя о своем намерении расторгнуть договоры №25/07/22-АВ и 25/07/22- 1-АВ от 25.07.2022 (том 1 л.д.88).

Письмом от 01.12.2023 №80 общество отказалось   от расторжения договоров аренды (том 1 л.д.89).

Поскольку инициированный и реализованный  досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата,  истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611  ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. п. 1, 2 статьи 615  ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610  ГК РФ  договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 ГК РФ.

Вместе с тем положения указанной статьи не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора, условия и последствия такого расторжения.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положениями статьи 421  ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это включает в себя свободу заключать или не заключать договор, свободу выбирать вид заключаемого договора (включая возможность заключения смешанного или непоименованного договора), свободу определять условия договора по своему усмотрению.

Однако юридическое равенство сторон предполагает, что подобная свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений.

Так, под свободой договора подразумевается, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2016 N 305-ЭС16-5635).

На основании изложенного в каждом конкретном случае при оценке и толковании условий договора с учетом существа нормы и целей законодательного регулирования, а также с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, необходимо определить пределы диспозитивности, в рамках которых в договоре может быть установлено то или иное условие, в частности, условие о необходимости выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства при досрочном расторжении договора.

Исходя из положений статьи 431  ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае стороны, заключая и подписывая договоры аренды, согласовали конкретные условия одностороннего расторжения договора, которые  и должны применяться к правоотношениям сторон.

Само по себе снижение доходов от осуществляемой  предпринимателем  деятельности само по себе основанием для расторжения договора ни в силу закона, ни в силу условий договоров аренды №25/07/22-АВ от 25.07.2022, №25/07/22-1-АВ от 25.07.2022 не является.

Согласно пункту 8.1.1. договора аренды недвижимости №25/07/22-АВ от 25.07.2022 постоянная составляющая арендной платы выплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы составляет: 60 000 руб.,  в том числе НДС (20 %) - 10 000 руб., за всю площадь помещения.

Согласно пункту 8.1.1. договора аренды недвижимости №25/07/22-1-АВ от 25.07.2022 постоянная составляющая арендной платы выплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы составляет: 160 000 руб., в том числе НДС (20 %) - 26 666,67 руб., за всю площадь помещения. Переменная составляющая арендной платы определяется как сумма расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения арендатора коммунальными услугами (далее по тексту - «переменная составляющая арендной платы»).

Фактические затраты арендодателя по оплате расходов на коммунальные услуги определяются по итогам каждого истекшего месяца на основании «акта снятия показаний с индивидуальных приборов учета» форма «акта снятия показаний с индивидуальных приборов учета» приведена в приложении №8.

Следовательно, подписав договоры аренды на указанных выше условиях, арендатор выразил свое согласие с ними.

Вопреки доводам апелляционной  жалобы истцом не представлены доказательства того, что расходы по содержанию помещения значительно превышают доходы истца. Представленный в материалы дела расчет обоснованно  не принят  судом в качестве такого доказательства, поскольку отсутствуют  доказательства, его обосновывающие.

Кроме того, при заключении договоров аренды арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с нерентабельностью торговой деятельности (производственной необходимостью в использовании имущества), вследствие снижения прибыли или иным основаниям.

В договоре стороны согласовали основания для расторжения договора (раздел 12), не включив в них право арендатора на односторонний отказ от договора. Возможность расторжения договора предусмотрена по соглашению сторон либо по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 12.1. договоров, договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 12.3. договора, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, если: - арендодатель создает препятствия к пользованию помещением в соответствии с условиями договора или целевым назначением помещения (пункт 12.3.1. договора), - помещение, в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, окажется в состоянии, не пригодном для его использования по вине арендодателя (пункт 12.3.2. договора), о своем намерении расторгнуть договор по условиям, указанным в настоящем пункте договора, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 3 календарных месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Во всех случаях за время, в течение которого арендатор не имел возможности пользоваться помещением по вине арендодателя, что должно быть документально подтверждено арендатором, при этом арендная плата не начисляется.

Доказательств нарушения арендодателем вышеуказанных условий договора, создания препятствий в пользовании помещениями, непригодности переданных в аренду помещений, нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно пункту 12.5. договоров в случае досрочного расторжения/прекращения договора по инициативе (оферте)/вине арендатора в течение 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе потребовать с арендатора, а арендатор обязан возместить арендодателю все имущественные потери, которые выразились предоставлении скидок арендатору, а также в предоставлении скидок новому арендатору, которые арендодатель будет вынужден предоставить новому арендатору в связи с проведением им работ по подготовке помещения к коммерческой деятельности; оплаты работы агентов по поиску нового арендатора. При этом  обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а остается у арендодателя в полном объеме.

Пунктом 12.6. договоров определено, что договор толкуется и регулируется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 12.9 договоров в случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по вине/инициативе (оферте) арендатора обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателя, при этом арендатор выплачивает штраф в размере постоянной составляющей арендной платы за 1 (один) месяц.

При этом, условиями указанных договоров не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора в связи с отсутствием прибыли от ведения бизнеса, невозможным продолжение его ведения и несения бремени по оплате коммунальных платежей, неблагоприятного финансового положения и невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 7.7 договоров сторонами согласовано, что обеспечительный платеж не возвращается, если договор досрочно прекратил свое действие (расторгнут) по инициативе (оферте) арендатора. Обеспечительный платеж по усмотрению арендодателя может быть зачтен за последний месяц аренды при прекращении/досрочном расторжении договора, при этом совершение зачета арендатором посредством одностороннего волеизъявления невозможно.

В силу пункта 7.8 договоров, в случае досрочного расторжения договора по вине/инициативе арендатора, при отсутствии вины арендодателя, обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателя.

При этом ссылка истца на пункты договоров, которыми установлено, что в случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по вине/инициативе (оферте) арендатора обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателя, при этом арендатор выплачивает штраф в размере постоянной составляющей арендной платы за (один) месяц, в связи с чем у арендатора имеется право на расторжение договора, подлежит отклонению.

Указанные пункты договоров 7.7., 7.8., 12,5, 12,9 устанавливает ответственность арендатора при досрочном расторжении договора по вине/инициативе (оферте) арендатора по основаниям, установленным положениями договора, указанными в разделе 12 договоров, а также действующим законодательством РФ.

Пункт 12.3. договора обязывает арендатора известить арендодателя о досрочном расторжении договора за три месяца.

Однако, названное условие договора, исходя из его буквального толкования, не означает того, что стороны предусмотрели в договоре право арендатора на односторонний отказ от договора.

Условия договора, связанные с расторжением договора по вине/инициативе (оферте) арендатора касается порядка зачета суммы обеспечительного платежа, штрафных санкций, связанных с досрочным расторжением, которое при отсутствии такого договорного условия, может состояться только в судебном порядке на основании статьи 620 ГК РФ.

Соответственно, право арендатора о предстоящем расторжении договора наступает только при наличии оснований для досрочного расторжения договора, которые могут быть предусмотрены соглашением сторон или законом.

В данном случае у арендатора не имеется оснований требовать расторжения договоров аренды. Таким образом, оценивается наличие оснований для расторжения договора судом, с учетом статей 451 и 620 ГК РФ.

Является несостоятельным указание арендатора на такое основание для расторжения договора, как отсутствие прибыли при использовании арендуемого помещения за оговоренную сторонами арендную плату, а также ссылки на наличие рыночного предложения иных помещений с сопоставимыми характеристиками, размер арендной платы за пользование которыми меньше, не является условием для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2  ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект. При заключении договора на срок пять лет с указанием условий аренды, площади помещений, размера арендной платы, оснований для расторжения, истец оценивал как субъект предпринимательской деятельности, просчитывая и соотнося между собой соответствующие риски.

При этом истец с учетом разумной осмотрительности, мог предвидеть возможное развитие ситуации.

В соответствии с пунктом 3.1. договоров аренды предусмотрен срок действия договоров до «30» августа 2027 года включительно (5 лет).

При этом, подписывая договор, сторонами  выражена воля сторон на установление долгосрочных арендных отношений, в настоящем споре все договоры заключены единомоментно и призваны обеспечить пользование спорными помещениями в течение 5 лет.

Как разъяснено в пунктах 8, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

В нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил доказательств злоупотребления правом ответчиком - того, что истец использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред.

Из положений статьи 451 ГК РФ о свободе договора следует, что стороны вправе определить последствия досрочного расторжения договора при соблюдении баланса интересов сторон.

Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении, в материалы не представлено, как и доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями, не имея при этом ни опыта работы на рынке, ни возможности заключить договор с другими лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пункта 2 статьи 451  ГК РФ следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло  бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рассматриваемом случае  предпринимателем не доказана совокупность всех четырех условий, при которых договор может быть расторгнут судом вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

С учетом изложенного  суд апелляционной  инстанции  соглашается с   выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом наличия совокупности условий, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании  пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что истцом не доказана совокупность условий, с которыми закон связывает существенное изменение обстоятельств у стороны договора, позволяющих на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451  ГК РФ расторгнуть договоры в судебном порядке по инициативе арендатора.

Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270  АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 3 сентября 2024 года по делу №А41-40172/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

 

Председательствующий судья

 

М.В. Игнахина

 

Судьи:

 

М.Б. Беспалов

 

Э.С. Миришов