/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А78-3367/2017

19 декабря 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кореневой Т.И.,

судей: Барской А.Л., Палащенко И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Капитал», федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2017 года по делу № А78-3367/2017 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции – Фадеев Е.А., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Желтоухов Е.В., Каминский В.Л.),

установил:

федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037550010519, ИНН 7536029036, г. Чита, далее – ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России, учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с требованием, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 1117505000106, ИНН 7505006261, г. Чита, далее – ООО «Капитал», общество, ответчик) о взыскании в доход федерального бюджета неустойки на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 141/3/5АИ-1 от 16.05.2014 за период с 11.08.2014 по 30.06.2016 в сумме 7 353 457 рублей 09 копеек за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Профсоюзная, д. 25, помещение 1, в/г 211, общей площадью 2101,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (далее также - третьи лица), были привлечены Министерство обороны Российской Федерации (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью «Геопроектизыскания», федеральное государственное автономное учреждение «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2017 года, оставленным без изменения постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года, с ООО «Капитал» в пользу учреждения в доход федерального бюджета взыскана неустойка в сумме 485 900 рублей 46 копеек, в остальной части требований отказано, с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 59 767 рублей.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России, Министерство обороны Российской Федерации и ООО «Капитал» обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Министерство обороны Российской Федерации в обоснование направленных ими кассационных жалоб привели доводы о необоснованности снижения судебными инстанциями размера заявленной к взысканию неустойки.

Общество в поданной им кассационной жалобе указывает на нарушение арбитражными судами положений статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и приводит доводы об отсутствии оснований для взыскания с арендатора неустойки за несвоевременное внесение арендной платы. Ответчик ссылается на то, что судами необоснованно отклонено заявление общества о том то, что здание гостиницы было передано истцом в аренду в состоянии, абсолютно исключающем возможность его использования в целях, указанных в договоре аренды до завершения им капитального ремонта объекта аренды.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России ходатайствовало о рассмотрении настоящего дела в отсутствие его представителя.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 121 - 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили.

Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена в сети «Интернет» на общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах, определенных статьей 286 названного Кодекса.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014, между арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и арендатором - ООО «Геопроектизыскания» был заключен договор аренды.

Арендная плата составила 717 666 рублей в месяц (пункт 5.1. договора); уплачивалась вперед, по 10 число оплачиваемого месяца включительно (пункт 5.3. договора).

Пунктом 6.2.1. договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,7% от суммы долга.

25.06.2014 между цедентом - ООО «Геопроектизыскания» и цессионарием - ООО «Капитал» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

На основании данного договора, 04.07.2014 между арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и арендатором - ООО «Капитал» заключено дополнительное соглашение по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

По условиям договора аренды и в соответствии с актом приема-передачи от 01.08.2014 арендодателем передано ООО «Капитал» для дальнейшего использования здание гостиницы «Ингода».

Поскольку ответчик своевременно не исполнил обязательства по перечислению арендных платежей за пользование нежилым помещением, истцом за период с 01.08.2014 по 30.06.2016 была начислена неустойка в сумме 7 353 457 рублей 09 копеек.

Претензия об уплате указанной неустойки ответчиком не исполнена, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арендная плата за спорный период ответчиком была уплачена в полном объеме.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск, исходил из доказанности несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и наличия оснований для снижения заявленной суммы неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, арбитражные суды не учли следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы.

Возражая заявленным истцом требованиям, ответчик ссылался на невозможность использования объекта аренды по причине крайне неудовлетворительного состояния переданного в аренду недвижимого имущества.

Данную позицию общество озвучивало как в суде первой, апелляционной инстанциях, так и изложило в кассационной жалобе.

Из материалов дела следует, что договор аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 изначально был заключен с ООО «Геопроектизыскание» на основании результатов аукциона, проведенного истцом – ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России (том 1 лист дела 18).

При этом в аукционной документации указывалось, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды на объект недвижимости – нежилое здание гостиницы, которое можно использовать под нежилые цели (том 2 листы дела 75, 81).

Вышеназванная цель использования спорного здания также нашла отражение непосредственно и в тексте самого договора – пункт 1.1.

Согласно пункту 3.1.8. договора учреждение обязалось предоставить арендатору необходимые условия для использования объекта аренды в соответствии с целями в пункте 1.1. договора.

Разделом 2 договора установлено, что эта сделка заключена на 5 лет, действует с 16.05.2014 по 16.05.2019.

Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо ООО «Геопроектизыскание» к учреждению от 23.06.2016 № 1036, из которого следует, что названным обществом установлен факт непригодности для дальнейшей эксплуатации предлагаемого истцом к приему недвижимое имущество; общество указало, что состояние здания угрожает жизни, здоровью и безопасности людей; сообщило о подписании представленного в их адрес экземпляра договора, но без принятия объекта недвижимости; предложило учреждению провести спорный объект в техническое состояние, подлежащее для его дальнейшей эксплуатации либо заключить соглашения о замене стороны (том 2 лист дела 81).

Учреждение на это письмо не ответило, и доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Далее, как усматривается из материалов дела, прежний арендатор – ООО «Геопроектизыскание», на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 25.06.2014 и соглашения о замене стороны от 25.06.2014 передало ответчику - ООО «Капитал», все свои права и обязанности по договору аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/5/АИ от 16.05.2014.

В последующем 01.08.2014 министерством, учреждением и обществом был подписан акт приема-передачи последним федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, по договору аренды № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 (том 1 листы дела 38-39).

Согласно содержанию данного документа, комиссией, состоящей из представителей вышеназванных сторон, было определено техническое состояние нежилого помещения (здания гостиницы) на момент его передачи ответчику и установлено, что это недвижимое имущество непригодно к использованию в данном состоянии, поскольку имеется необходимость проведения реконструкции (капитального ремонта).

Среди прочего отмечено, что деревянные проемы (окна, двери) находятся в непригодном состоянии в результате деформации, местами отсутствуют; отделка, штукатурка, побелка, окраска по всем этажам подлежит полностью ремонту; канализация – центральный стояк, водопровод, горячее водоснабжение – центральный стояк, подлежат замене полностью, канализационные трубы, трубы по помещениям, теплоузел, радиаторы, телефонная линия, щиты ВРУ, проводка, розетка, выключатели и осветительные приборы отсутствуют.

Кроме того, в материалах дела имеется фототаблица объекта аренды (том 2 листы дела 7 - 42), как приложение к акту его приема-передачи, из которой усматривается нахождение переданных в аренду нежилых помещений в крайне неудовлетворительном состоянии.

Также в материалы дела ответчиком представлены доказательства, свидетельствующие о затратах ООО «Капитал», произведенных на капитальный ремонт и реконструкцию объекта аренды на общую сумму свыше 203 000 000 рублей. Истцом указанные доводы не оспорены.

Необходимость выполнения работ по капитальному ремонту объекта аренды и невозможность его использования, согласно заявленным целям, ответчик объясняет неисполнением истцом своей обязанности по устранению существенных недостатков этого имущества.

Доводы ответчика о наличии вышеуказанных обстоятельств, практически свидетельствующих о непригодности объекта аренды на момент сдачи, применительно к настоящему спору, с учетом представленных ответчиком документов в подтверждение выполнения в спорном здании работ по реконструкции, арбитражными судами отклонены со ссылкой на отсутствие правовых оснований для их принятия.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора  за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

По данному делу факт действительного наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду объекта - нежилого здания гостиницы, препятствующих его использования по целевому назначению, судами не был исследован.

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако, ООО «Геопроектизыскания» еще до передачи ему объекта аренды предъявило истцу требование об устранении имеющихся недостатков, тем самым в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ заявило о своих претензиях по устранению этих недостатков (том 2 лист дела 81).

Тот факт, что арендная плата за спорный период была оплачена ответчиком в полном объеме, не может однозначно свидетельствовать о возникновении на стороне арендодателя  права по взысканию неустойки за нарушение сроков ее оплаты, с учетом передачи в аренду объекта в состоянии, исключающем возможность его использования в оговоренных целях и несения арендатором значительных затрат по устранению имеющихся недостатков.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Следовательно, выводы судов об удовлетворении исковых требований учреждения сделаны без учета фактических обстоятельств дела и проверки доводов ответчика о невозможности использования арендуемых помещений в соответствии с целями договора№ 141/3/5/АИ от 16.05.2014.

С учетом предмета и оснований заявленного иска, суд округа считает, что установление факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду объекта - нежилое здание гостиницы, препятствующих его использования по целевому назначению, имеет существенное значение для правильного разрешения дела.

При таких обстоятельствах имеются предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены обжалуемых судебных актов - решения Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2017 года по делу № А78-3367/2017 и постановления Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года по тому же делу.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт, разрешить вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2017 года по делу № А78-3367/2017 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Т.И. Коренева

 

Судьи:

 

А.Л. Барская

 

И.И. Палащенко