АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №  А11-2177/2017

г. Владимир

21 июня 2017 года

В  соответствии со  статьей 176  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 14.06.2017. Полный текст решения изготовлен  21.06.2017.    

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер», 600015, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, г. Владимир, ФИО4, ПАО Сбербанк Российской Федерации Отделение Сбербанка № 8611/0275 в г. Владимир, об истребовании имущества из незаконного владения, о взыскании убытков, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кайзер» к индивидуальному предпринимателю ФИО3, об обязании заключить договор купли-продажи, при участии (до и после перерыва): от ФИО3 – ФИО3, лично, паспорт, ФИО5, по доверенности от 03.02.2017; от ООО «Кайзер» – ФИО6, по доверенности от 23.03.2017; от третьих лиц – представители не явились, надлежащим образом извещены, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.06.2017 объявлялся перерыв до 14.06.2017 до 15 час. 00 мин., установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее по тексту - ИП ФИО3, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер» (далее по тексту - ООО «Кайзер», Общество): 

- об истребовании из незаконного владения земельного участка площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19 с расположенным на нем комплексом АЗС № 45 в виде здания площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:969, находящихся по адресу: 

<

...> Октября;

- о взыскании убытков в размере 200 000 руб.

Определением суда от 10.04.2017 требование о взыскании убытков выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А11-3264/2017.

ИП ФИО3 представил в материалы дела заявление об уточнении требований, в котором просил обязать передать земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19 с расположенным на нем комплексом АЗС № 45 (в виде здания площадью 64,9 кв.м (кадастровый номер 33:16:001406:969)) и оборудование АЗС,  находящиеся по адресу: 

<

...> Октября,  по акту приема-передачи (возврата) имущества (по договору аренды от 29.02.2016 № 45) от февраля 2017 года.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.    

Спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных исковых требований.

Арбитражным судом принято к производству в порядке статьи 32 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения с первоначальным встречное исковое заявление ООО «Кайзер», уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ИП ФИО3 заключить договор купли-продажи земельного участка и комплекса автозаправочной станции с оборудованием, в течении десяти дней со дня вступления решения в законную силу, в следующей редакции: 

1. Предмет договора

1.1. По договору ФИО3 (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Кайзер» (покупатель) следующее имущество,  расположенное по адресу: 

<

...> Октября:

-земельный участок площадью 3604 квадратных метров с кадастровым номером 33:16:001406:19, адрес: 

<

...> Октября, вид разрешенного использования - для эксплуатации АЗС;

-комплекс автозаправочной станции №45 площадью 64,9 кв.м, кадастровый номер 33:16:001406:19 (условный 33:16:00 14 06:0019:9305:07), инвентарный номер 9305:07, лит. АА1;

- оборудование автозаправочной станции:

1) АСН в количестве 2 единиц;

3) ТРК СЕВЕР-1 в количестве 4 единицы;

4) Пульт управления Сапсан 2.2 в количестве 4 единицы;

5) РВС V – 25 куб.м. подземный в количестве 5 единиц;

6)Резервуар пожарный V – 10 куб.м. в количестве 1 единица; 

7) Резервуар V-10куб.м. подземныйв количестве 4 единицы;

8) Электрические сетив количестве 1 единица;

9) Водопровод в количестве 1 единица;

10) Канализация ливневая с отстойником в количестве 1 единица;

11)Метрошток МЕР-3.5 в количестве 1 единица;

12)Мерник с пеногасителем 10 л. в количестве 1 единица;

13) Сейф металлический в количестве 1 единица;

14) Стела ценовая световая односторонняя в количестве 1 единица;

15) Система видеонаблюдения (монитор-1, камер-4)в количестве 1 единица;

16)Дороги и площадка в количестве 1 единица;

17)Технологический трубопровод в количестве 1 единица;

18) Пожарная ёмкость под песок в количестве 3 единицы;

19)Ограждение АЗС в количестве 1 единица;

20) Огнетушитель ОВП-100 в количестве 2 единицы;

21) Огнетушитель ОП-50 в количестве 2 единицы;

22) Огнетушитель ОП-4,ОП-8 в количестве  единиц;

23) Молниезащита в количестве 1 единица;

24) Инструмент искробезопасный 1 комплект (далее по тексту «Имущество») в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а покупатель обязуется принять Имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1.3.Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

1.4.Переход права собственности на Имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Права и обязанности сторон

2.1.Продавец обязан:

2.1.1.Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в течении трех дней  после получения оплаты, а также переход права собственности на имущество.

2.2.Покупатель обязан:

2.2.1. Оплатить и принять Имущество в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.2.1 Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

3. Цена и порядок расчётов

3.1.Стоимость Имущества составляет 4 148 064 (четыре миллиона сто сорок восемь тысяч шестьдесят четыре рубля) рубля 52 коп.

3.2.Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается покупателем продавцу в течение семи рабочих дней после подписания сторонами настоящего договора.

3.3.Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается продавцу покупателем путём перечисления на банковский счёт  покупателя.

4. Ответственность сторон

4.1.Во всех остальных случаях, не предусмотренных договором, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством РФ.».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.    

В обоснование иска ИП ФИО3 указал, что между ним и ФИО4 (продавец) на основании предварительного договора от 15.03.2016 заключен договор купли-продажи от 17.03.2016 № 2 земельного участка и комплекса АЗС. Пояснил, что предварительный договор заключен в связи с нахождением имущества в залоге как обеспечение исполнения обязательств ФИО4 перед банком по кредитному договору. 

Предприниматель отметил, что устно и в пунктах 1.3 и 2.3  предварительного договора ФИО4 обязался не совершать сделок в отношении имущества, гарантировал, что иные лица не будут иметь преимущественного права его покупки, оно не будет обременено,  право не будет оспариваться.

ФИО3 сообщил суду, что обязательства по договору купли-продажи выполнил, перечислил денежные средства в полном объеме. Однако, ФИО4 только при заключении основного договора сообщил, что им заключен договор аренды АЗС с ООО «Кайзер» сроком на 11 месяцев и представив проект договора, пояснил, что договор им уже подписан и находится на подписании у арендатора. ФИО3 указал, что он с учетом того, что основная сумма за АЗС им уплачена, согласился заключить договор купли-продажи, а обременение нашло свое отражение в пункте 1.4 договора купли-продажи (договор аренды на 11 месяцев).  Предприниматель направил ООО «Кайзер» уведомление о необходимости подписания акта приема-передачи имущества, а ООО «Кайзер» представило  договор аренды от 29.02.2016 № 45 (отличающийся от проекта договора, представленного ФИО4), о котором Предприниматель не знал и не мог знать, предусматривающий реализацию преимущественного права арендатора при переходе права собственности. 

ФИО3 пояснил, что не стал оспаривать данный договор аренды  и учитывая все вышеизложенное, в том числе явное недобросовестное поведение продавца, скрывшего факт заключения договора аренды в иной редакции, предложил ООО «Кайзер» подписать дополнительное соглашение к договору аренды, только заменив арендодателя, которое и было подписано. 

Предприниматель указал, что до 23 января 2017 года не получал от Общества и не извещался ни им, ни ФИО4 о том, что подписано  дополнительное соглашение от 09.03.2017 к договору аренды, предусматривающее право выкупа имущества. 

Обратил внимание суда, что имеется два противоречащих подписанных договора аренды от одной даты (один экземпляр, имеющийся в копии, переданный ФИО4 ФИО3 при подписании договора купли-продажи, второй, переданный ФИО3 ООО «Кайзер»).   

В качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на статьи 1, 9, 10, 153, 154, 157, 157.1, 165.1, 178, 179, 421, 549,  624,  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункты 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

ФИО3 считает, что в результате недобросовестных действий продавца (ФИО4) при заключении предварительного договора и договора купли-продажи и ООО «Кайзер» при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.2016, скрывших наличие договорных отношений, полностью изменяющих природу правоотношений (с договора аренды на аренду с правом выкупа), ООО «Кайзер» пытается через несправедливые договорные условия извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения, явно злоупотребляя правом, что грубо нарушает положения гражданского законодательства Российской Федерации, лишая ИП ФИО3 права собственности. Считает, что действиями ООО «Кайзер» нарушаются положения законодательства, предусматривающие свободу договора и неприкосновенность собственности. 

По мнению Предпринимателя если бы Общество действовало добросовестно, то оно бы сообщило о наличии соглашения от 09.03.2016 при подписания соглашения от 19.04.2016, а уплачивая арендную плату, указывало бы, что в нее включается и выкупная стоимость. 

ООО «Кайзер» в обоснование встречного иска сослалось на статьи 382, 384,  606, 610, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало,  что  Предприниматель  препятствует  реализации  имеющегося  у  него  права  на  выкуп  арендуемого  им  имущества,  уклоняется  от  заключения  договора  купли - продажи. 

Общество пояснило суду, что все обязательства по договору аренды от 29.02.2016 № 45 с учетом дополнительного соглашения от 09.03.2016 выполнены им добросовестно, в полном объеме и 20.01.2017 в адрес Предпринимателя направлено извещение о выкупе арендованного имущества, 25.01.2017 перечислена его выкупная стоимость, однако АЗС  не передана, договор не заключен.

ООО «Кайзер» указало, что обязанность сообщить о наличии дополнительного соглашения, предусматривающего возможность выкупа имущества, лежит на ФИО4 и считает, что если и имеет место злоупотребление правом, то именно со стороны продавца. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк России (Отделение Сбербанка № 8611/), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, г. Владимир, ФИО4.

ФИО4 представил пояснения, в которых указал, что 09.03.2016 между ним и ООО «Кайзер» подписаны акты приема-передачи и дополнительное соглашение к договору аренды, в котором согласованы условия и порядок выкупа, выкупная цена 4 900 000 руб. за вычетом уплаченных арендных платежей. 17.03.2016 между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи. ФИО4 в пояснениях также указал, что извещал ФИО3 о договоре аренды АЗС и о том, что ООО «Кайзер» возможно захочет выкупить имущество впоследствии. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

15.03.2016 между ФИО4 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости, указанной в пункте 1.2, в сроки и на условиях, определенных договором.

Продавец, являющийся на момент заключения договора единственным собственником недвижимости, продает, а покупатель приобретает:

- объект недвижимости – Комплекс АЗС № 45, назначение: сервисное, инвентарный номер 9305:07, литер АА1, площадь 64,9 кв.м, этажность-1, кадастровый или условный номер: 33:16:001406:0019:9305:07;

- земельный участок, под эксплуатацию АЗС площадь 3604 кв.м кадастровый номер 33:16:001406:19 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора продаваемое имущество третьи лица не будут иметь преимущественного  права его покупки, права на недвижимость никем не будет оспариваться, недвижимость не будет находится под арестом и в споре, не будет находится а залоге и не обременено иным образом какими-либо обязательствами. 

В соответствии с пунктом 3.1.1 продавец обязан к моменту заключения основного договора подтвердить отсутствие обременении и запретов в отношении имущества на дату подписания основного договора, предоставив подлинные выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на эту дату.

Цена составляет 4 700 000 руб., в том числе НДС (пункт 4.1 договора). 

При подписании предварительного договора покупатель в течение пяти рабочих дней уплачивает продавцу предоплату в виде задатка в сумме 4 050 000 руб.. При заключении основного договора денежные средства, оплаченные в соответствии с п. 4.2 договора, засчитываются в счет оплаты стоимости имущества указанного в п. 1.2 договора (пункт 4.2 договора).

16.03.2016 ИП ФИО3 перечислил ФИО4 2 000 000 руб. (платежное поручение от 16.03.2016 № 81) и 2 050 000 руб. (платежное поручение от 16.03.2016 № 82)  - назначение платежа: по договору купли-продажи за комплекс АЗС № 45.  

17.03.2016 между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 2, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое и иное имущество (далее - имущество), расположенное по адресу: 

<

...> Октября: объект недвижимости – Комплекс АЗС № 45 площадью 64,9 кв.м, этажность-1, кадастровый или условный номер: 33:16:001406:0019:9305:07; земельный участок, под эксплуатацию АЗС площадь 3604 кв.м кадастровый номер 33:16:001406:19.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость 4 700 000 руб., складывается из стоимости объекта недвижимого и иного имущества (оборудование и инвентарь) составляющей 4 000 000 руб., в том числе стоимость здания 1 000 000 руб., стоимости земельного участка 700 000 руб.

В пункте 1.4 договора указано, что продавец извещает, что на момент заключения настоящего договора имущество обременено правами третьих  лиц (договор аренды на 11 месяцев между ФИО4 и ООО «Кайзер» от 17.02.2016), не находится по арестом, в залоге или под иным обременением и не является предметом судебного спора.  

17.03.2016 между сторонами  подписан акт приема-передачи. 

21.03.2016 за ИП ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19, свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2016 33-33/024-33/024/004/2016-14/2 и  на комплекс АЗС № 45, свидетельство от 21.03.2016 33-33/024-33/024/004/2016-13/2.

В материалы дела Предпринимателем представлена копия договора аренды от 17.02.2016 АЗС и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, срок аренды 11 месяцев,  между ИП ФИО4 (арендодатель)  и ООО «Кайзер» (арендатор). 

Как пояснил  ИП ФИО3, данная копия договора, не подписанная ни одной из сторон, передана ему ФИО4 при заключении основного договора купли-продажи АЗС  с устным указанием на то, что договор аренды именно в данной редакции подписан между сторонами. 

Также в материалы дела ИП ФИО3 представлена копия договора аренды от 29.02.2016 № 45, заключенного между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор), в котором пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: не предусматривает перехода в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение или оборудование к арендатору, за исключением случаев реализации преимущественного права арендатора на приобретение этих объектов, предусмотренное пунктом 6.6 договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды 11 месяцев, а в соответствии с пунктом 2.1 арендная плата - 70 000 руб. за один календарный месяц. 

Согласно пункту 5.11 договора при получении уведомления арендодателя о предполагаемом отчуждении (продаже) объектов аренды в четырнадцатидневный срок с момента его получения, направить арендодателю сообщение о согласии на приобретение этого объекта за указанную цену и при прочих равных условиях либо об отказе от реализации преимущественного права покупки этих объектов. В случае не направления арендатором такого сообщения в указанный срок арендодатель вправе считать, что арендатор отказывается от реализации своего преимущественного права покупки, предусмотренного п. 6.6 договора.

В пункте 4.6 стороны согласовали, что арендодатель обязан уведомить арендатора о предполагаемом отчуждении (продаже) объектов аренды третьему лицу для реализации арендатором права его преимущественной покупки, предусмотренного пунктом 6.6 настоящего договора. Указанное уведомление должно быть направлено арендодателем за один месяц заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В пункте 6.6 договора указано, что отчуждение объекта аренды арендодателем не влечет за собой расторжение настоящего договора и (или) изменение его условий, при этом арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение объекта аренды по цене, по которой указанный объект продается и при прочих равных условиях. В случае нарушения права, арендатор вправе обратиться в суд для его защиты.

Предприниматель указал, что данная копия договора представлена ему  ООО «Кайзер» при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.2016.

В материалы дела ООО «Кайзер» представлена копия и подлинник (представлен на обозрение суда) договора аренды от 29.02.2016 № 25, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель (ФИО4) передает, а арендатор (ООО «Кайзер») принимает комплекс автозаправочной станции № 45, кадастровый или условный номер 33:16:00 14 06:0019:9305:07 общей площадью 64, 9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, а также земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19. 

В пункте 1.3 договора указано, что срок аренды 11 месяцев. 

Размер арендной платы - 70 000 руб. в месяц (пункт 1.2 договора). 

Пункт  1.2 договора изложен в редакции, что договор не предусматривает перехода в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение или оборудование к арендатору. 

Пункт 5.11 изложен в редакции арендатор имеет право передать арендованный объект в субаренду.

При этом в данном экземпляре договора пункт 4.6 отсутствует, а пункт 6.6 изложен в редакции: отчуждение объекта аренды арендодателем не влечет за собой расторжение настоящего договора и (или) изменение его условий. 

09.03.2016 между ФИО4 и ООО «Кайзер» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 29.02.2016 № 45, в соответствии с которым пункт 1.2 изложен в следующей редакции: арендатор вправе в любое время, в период действия настоящего договора аренды, а также по окончании срока действия договора аренды произвести выкуп нижеуказанного имущества, при условии уплаты арендатором выкупной цены по настоящему договору:

Выкупная цена имущества 4 900 000 рублей (НДС не облагается), в том числе: земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19, адрес: 

<

...> Октября, вид разрешенного использования - для эксплуатации АЗС - 800 000 руб.; комплекс автозаправочной станции №45  кадастровый  номер 33:16:00 14 06:0019:9305:07, общей площадью 64,9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, = по адресу: 

<

...> Октября - 1 100 000 руб.

Арендная плата, вносимая арендатором, включается в выкупную цену имущества, а именно относится на выкупную цену земельного участка.

Выкуп имущества, до истечения срока аренды, производится арендатором в следующем порядке:

- направляет арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении (либо вручить лично арендодателю) извещение о выкупе арендуемого имущества, по адресу, указанному в разделе 9 договора. Извещение арендатора о выкупе имущества в любом случае считается полученным арендодателем по истечение восьми дней с момента его направления арендатором в адрес арендодателя.

- оплатить в течение 10 банковских дней, с момента направления в адрес арендодателя извещения о выкупе, денежные средства на счет арендодателя, составляющие выкупную стоимость имущества, (за вычетом внесенной  арендной платы, которая включается в выкупную стоимость имущества). Оплата выкупной стоимости имущества, будет означать надлежащее исполнение арендатором договора купли-продажи имущества и наступление обязанности по передаче  имущества арендатору и оформления на данное имущество права собственности арендатора.

Арендодатель в течение 10-ти дней после получения указанного извещения и денежных средств, внесенных арендатором в счет выкупа имущества обязан совершить все необходимые фактические и юридические действия по передаче указанного имущества арендатору и оформления на данное имущество права собственности арендатора.

Аналогичный порядок применяется и при выкупе имущества по истечению срока аренды, установленного настоящим договором».

Настоящее дополнительное соглашение является обязательной и неотъемлемой частью договора аренды № 45 от 29.02.2016, заключенного между арендодателем и арендатором.

15.03.2016 ИП ФИО3 перечислил ФИО4 5000 руб. (платежное поручение от 15.03.2016 № 80), 21.03.2016 300 000 руб. (платежное поручение от 21.03.2016 № 90), 25.04.2016 300 000 руб. (платежное поручение от 25.04.2016 № 139), 45 000 руб. переданы по расписке от 17.03.216. 

23.03.2016 и 30.03.2016 Предприниматель направил Обществу письма, в которых указал, что на основании договора от 17.03.2016 произошла смена собственника комплекса АЗС № 45, предложил подписать акт. 

19.04.2016 между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 29.02.2016 № 45, в котором отражено, что в связи с переходом права собственности к ФИО3, в преамбулу договора аренды стороны вносят следующие изменения: ФИО3 (арендодатель) с одной стороны и ООО «Кайзер» (арендатор) с другой стороны, именуемые в дальнейшем стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

15.11.2016 Предприниматель направил Обществу уведомление о расторжении договора аренды, в котором указал, что срок истекает 31.01.2017, просил вернуть имущество не позднее 05.02.2017.   

19.01.2017 ООО «Кайзер» направило ИП ФИО3 извещение о выкупе, в котором указало, что в соответствии с дополнительным соглашением от 09.03.2016 № 1 к договору аренды от 29.02.2016 № 45 предусмотрена возможность выкупа имущества в собственность арендатора. Выкупная стоимость имущества составляет 4 900 000 руб., в счет выкупной цены засчитывается сумма выплаченной арендной платы. Вся сумма арендной платы, перечисленная как ФИО4, так и ФИО3 за период с 09.03.2016 по 31.01.2017, включая сумму начисленного и уплаченного налога на доходы физических лиц, составляет 751 935 руб. 48 коп. Выкупная стоимость составляет 4 148 064 руб. 52 коп.   

25.01.2017 ООО «Кайзер» перечислило ИП ФИО3 4 148 064 руб. 52 коп., которые возращены Предпринимателю по чеку ордеру 3753. 

В ответе от 24.01.2017 Предприниматель отказал в выкупе со ссылкой на то, что договором аренды возможность выкупа не предусмотрена и 24.01.2017 направил повторное требование об освобождении комплекса АЗС,  что явилось  основанием  для  обращения  в  суд  с рассматриваемыми требованиями. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что первоначальные требования удовлетворению не подлежат, а встречные подлежат, на основании нижеследующего. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Дополнительным соглашением от 09.03.2016 между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор) предусмотрено право арендатора оформить переданные ему в аренду объекты в собственность, как во время действия договора аренды, так и после его окончания,  при условии надлежащего исполнения обязанности по перечислению всей выкупной стоимости, в счет которой засчитывается и уплаченная арендная плата. 

В д соглашении сторонами определено имущество, подлежащее выкупу, указаны его характеристики и что выкупная цена - 4 900 000 руб., в том числе земельный участок - 800 000 руб., комплекс АЗС № 45 - 1 100 000 руб., оборудование -3 000 000 руб.

Исходя из буквального толкования дополнительного соглашения от 09.03.2016 в соответствии с нормами статьи 431 ГК РФ, следует, что все существенные условия договора по выкупу имущества сторонами согласованы.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В договоре аренды от 25.02.2016 установлен срок – 11 месяцев.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее одного года. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Данная норма является исключением из общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

В силу статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, договор аренды от 25.09.2016 государственной регистрации не подлежал.

В силу пункта 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Требование государственной регистрации, установленное статьей 551 ГК РФ относится к переходу права собственности на недвижимость, а не к регистрации самого договора купли-продажи, следовательно, к регистрации договора аренды или дополнительного соглашения с правом выкупа.

Следовательно, дополнительное соглашение с правом выкупа государственной регистрации не подлежало. 

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, арендодателем имущества становится его новый собственник.

При этом по смыслу статьи  617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.

Следовательно, заключение договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем комплекса АЗС между ФИО4 и ФИО3 не является основанием для изменения договора аренды, в том числе дополнительного соглашения, предусматривающего право на выкуп и прекращения обязанности арендодателя продать имущество. 

Таким образом, право на покупку земельного участка и АЗС могло было быть реализовано  ООО «Кайзер» до окончания срока аренды и при условии внесения всей выкупной стоимости.

19.01.2017 (до истечения договора аренды) ООО «Кайзер»  обратилось к ИП ФИО3 с извещением о выкупе № К-01/2017,  в котором содержаться все  существенные  условия,  необходимые  для заключения договора купли-продажи, установленные главой 30 ГК РФ.

Факт своевременного внесения арендной платы, а также перечисления оставшейся выкупной стоимости (которая возращена ИП ФИО3) подтверждается материалами дела, в том числе представленными ООО «Кайзер» платежными поручениями, и сторонами не оспаривается.  

В соответствии с пунктом 1 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

ИП ФИО3, ссылаясь на недобросовестность ООО «Кайзер», указывал на заключение договора аренды в разных редакциях и на то, что Общество скрыло при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.2016 и при внесении арендной платы (в период с 19.04.2016 по 23.01.2017) соглашение, предусматривающее право выкупа.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения сторон, суд пришел к выводу, что отсутствуют обстоятельства, на основании которых суд может признать поведение ООО «Кайзер» недобросовестным, усмотреть очевидное отклонение его действий от добросовестного поведения, на основании которого у суда имеются основания в отказе в защите принадлежащего ему права на выкуп арендованного имущества.

В данном случае дополнительное соглашение к договору заключено 09.03.2016, то есть до продажи ФИО4 комплекса АЗС. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, заявлений о фальсификации или о проведении экспертизы в целях проверки давности составления  соглашения сторонами не заявлено.

Из анализа статьи 624 ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Согласно дополнительному соглашению от 09.03.2016 выкуп арендованного имущества также является правом, а не обязанность ООО «Кайзер», которое по результатам деятельности комплекса АЗС в течение 11 месяцев могло было быть реализовано, а могло и нет.

С учетом изложенного, отсутствие  в платежных поручениях указания на то, что арендная плата вносится в счет выкупной цены, не может являться недобросовестным поведением Общества.

В данном случае, именно ФИО4 заключая предварительный договор, согласовал условия, что к моменту заключения основного договора продаваемое имущество не будет обременено и т.д. (пункт 1.3 предварительного договора), а заключая основной договор купли-продажи сослался на неподписанный проект договора аренды  от 17.02.2016, не указав ни договор от 25.02.2016 ни заключенное дополнительное соглашение с правом выкупа.

Таким образом, если и имело место недобросовестное поведение по отношению к ИП ФИО3, то именно со стороны продавца, а не со стороны арендатора.

Равно как в материалы дела не представлено каких-либо доказательств того, что у ООО «Кайзер» была заинтересованность в том, чтобы скрыть право выкупа от нового собственника, и Общество действовало недобросовестно с целью извлечь преимущество из своего поведения, заключающегося в умолчании до 23.01.2017 о заключении соглашения с правом выкупа. Таких обстоятельств судом в ходе рассмотрения настоящего дела также  не установлено. 

В данном случае ООО «Кайзер» своевременно оплачивало арендную плату, в большей части именно ИП ФИО3, произвело оплату выкупной цены Предпринимателю, которая была возвращена последним.

Суд принимает во внимание, что стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи с ИП ФИО3 составила 4 700 000 руб., по дополнительному соглашению с ООО «Кайзер»  – 4 900 000 руб.

С учетом уплаченной ИП ФИО3 арендной платы в сумме 700 091 руб. размер выкупной цены составил 4 148 064 руб. 52 коп. 

Общество в ходе рассмотрения дела пояснило, что вся арендная плата, перечисленная как в адрес ФИО4, так и в адрес ИП ФИО3, составила 782 212 руб. (4 900 000 – 782 212 = 4 117 788). Уточняя сумму перечислений, Общество не заявляет о снижении выкупной цены.

Ссылка Предпринимателя на наличие договоров аренды в двух редакциях не принимается судом. Обе редакции не влияют на содержание соглашения от 09.03.2016, предусматривающего возможность выкупа арендуемого имущества. Кроме того, редакция, представленная Предпринимателем, ни в материалы дела, ни на обозрение суда в подлиннике не представлена. Более того, факт подписания между ФИО4 и ООО «Кайзер» нескольких редакций договора аренды не может быть признан судом недобросовестным поведением именно ООО «Кайзер» по отношению к ФИО3, как новому собственнику, в том числе и потому, что договор аренды заключен 25.02.2016 (до заключения договора купли-продажи (15.03.2016 и 17.03.2016)). В момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения с правом выкупа ООО «Кайзер» также не знало и не могло знать о намерениях ФИО4 реализовать комплекс АЗС. В данном случае если и имело место недобросовестное поведение, то как было указано выше, именно со стороны продавца, не сообщившего о подписании разных редакции договора и предоставившего покупателю копию договора, отсутствующего в подлиннике. 

На основании изложенного, иск ИП ФИО3 подлежит отклонению, а ООО «Кайзер» - удовлетворению. 

Обязывая ИП ФИО3 заключить договор купли-продажи в редакции, представленной ООО «Кайзер», суд учитывает, что требование государственной регистрации, установленное статьей 551 ГК РФ относится к переходу права собственности на недвижимость, а не к регистрации самого договора купли-продажи, следовательно, пункт 2.1.1 договора купли-продажи суд обязывает заключить в редакции: «обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество».

По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Расходы по уплате государственной пошлины по требованию ИП ФИО3 в силу упомянутой нормы процессуального права относятся на последнего, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с Предпринимателя в пользу Общества.

ООО «Кайзер»  из федерального бюджета подлежит возврату излишне перечисленная госпошлина в сумме 41 730 руб. Подлинное платежное поручение остается в материалах дела, так как государственная пошлина возвращается частично. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167, 168, 169, 170, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО3 ОГРН 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер», г. Владимир, ОГРН 

<

***>, отказать. 

2. Требования общества с ограниченной ответственностью «Кайзер», г. Владимир,  ОГРН 

<

***>, удовлетворить в части обязания индивидуального предпринимателя ФИО3 заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кайзер»,  г. Владимир,  ОГРН 

<

***>, в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу договор купли-продажи земельного участка площадью 3604 кв.м, кадастровый номер 33616:001406:19, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации АЗС; комплекса автозаправочной станции № 45 с кадастровым номером 33616:001406:19, условный номер 33:16:00 14: 06:0019:9305:07,  общей площадью 64, 9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, лит. АА1, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, оборудования автозаправочной станции  на следующих условиях:

          «Договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору ФИО3 (продавец) обязуется передать в собственность общества с ограниченной ответственностью «Кайзер» (покупатель) следующее имущество:

-земельный участок, площадью 3604 квадратных метров, кадастровый номер 33:16:001406:19, адрес земельного участка: Владимирская область, 

<

...> Октября, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации АЗС;

-комплекс автозаправочной станции №45, кадастровый номер 33:16:001406:19 (условный номер 33:16:00 14 06:0019:9305:07, общей площадью 64,9 квадратных метра, инвентарный номер 9305:07, лит. АА1, расположенный по адресу: 

<

...> Октября;

- оборудование автозаправочной станции:

1) АСН в количестве 2 единиц;

3) ТРК СЕВЕР-1 в количестве 4 единицы;

4) Пульт управления Сапсан 2.2 в количестве 4 единицы;

5) РВС V – 25 куб.м. подземный в количестве 5 единиц;

6)Резервуар пожарный V – 10 куб.м. в количестве 1 единица; 

7) Резервуар V-10куб.м. подземныйв количестве 4 единицы;

8) Электрические сетив количестве 1 единица;

9) Водопроводв количестве 1 единица;

10) Канализация ливневая с отстойником в количестве 1 единица;

11)Метрошток МЕР-3.5 в количестве 1 единица;

12)Мерник с пеногасителем 10 л. в количестве 1 единица;

13) Сейф металлический в количестве 1 единица;

14) Стела ценовая световая односторонняя в количестве 1 единица;

15) Система видеонаблюдения (монитор-1, камер-4)в количестве 1 единица;

16)Дороги и площадка в количестве 1 единица;

17)Технологический трубопровод в количестве 1 единица;

18) Пожарная ёмкость под песок в количестве 3 единицы;

19)Ограждение АЗС в количестве 1 единица;

20) Огнетушитель ОВП-100 в количестве 2 единицы;

21) Огнетушитель ОП-50 в количестве 2 единицы;

22) Огнетушитель ОП-4,ОП-8 в количестве  единиц;

23) Молниезащита в количестве 1 единица;

24) Инструмент искробезопасный1 комплект

(далее по тексту «Имущество») в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на имущество,  а Покупатель обязуется принять Имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1.3.Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

1.4.Переход права собственности на Имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Права и обязанности сторон

2.1.Продавец обязан:

2.1.1.Обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество.

2.2.Покупатель обязан:

2.2.1. Оплатить и принять Имущество в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.2.1 Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

3. Цена и порядок расчётов

3.1.Стоимость Имущества составляет 4 148 064 (четыре миллиона сто сорок восемь тысяч шестьдесят четыре рубля) рубля 52 коп.

3.2.Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение семи рабочих дней после подписания Сторонами настоящего договора.

3.3.Сумма, указанная впункте 3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путём перечисления на банковский счёт  Покупателя.

4. Ответственность сторон

4.1.Во всех остальных случаях, не предусмотренных договором, Стороны договорились руководствоваться действующим законодательством РФ.».

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кайзер», г. Владимир, ОГРН 

<

***>, государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер»,  г. Владимир, ОГРН 

<

***>, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 41 730 руб.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение. 

 5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 

Судья                                                                                                З.В. Попова