АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-25245/2017

г. Краснодар

1 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 1 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Металлглавснаб-1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 16 234 070 рублей 24 копеек,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Металлглавснаб-1» (далее – общество) о взыскании 16 234 070 рублей 24 копеек, из которых 15 452 973 рубля 26 копеек основного долга, 781 096 рублей 98 копеек неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с августа 2016 года по июнь 2017 года.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.11.2017 до 15 часов 15 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании приказа департамента от 14.01.2014 № 38 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса», протокола о результатах аукциона от 21.02.2014 комиссии по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства, включая жилищное строительство и комплексное освоение в целях жилищного строительства, решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2016 по делу № A32-14770/2014 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства, заключаемый по результатам торгов от 20.06.2016 № 0000003966 (далее – договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2016 сделана запись регистрации 23-23/001-23/001/848/2016-8653/1.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:43:0135018:1229, площадью 363 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса.

В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в пункте 1.1 договора участок передан в аренду с момента государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче.

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору, которое подписывается арендодателем. Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы.

Как следует из пункта 2.2. договора годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается сроком на 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.3. договора по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок за каждый день использования.

Истец полагает, что общество свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 25.08.2016 по 30.06.2017 не исполнило, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 15 452 973 рублей 26 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.02.2017 № 52-4977/17-38-08, которая оставлена последним без исполнения.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На момент проведения департаментом торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее – Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также «шаг аукциона» определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и «шаг аукциона», назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на «шаг аукциона», а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.

Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции – доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 № Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Суд в условиях отсутствия однозначного нормативного регулирования находит соответствующую позицию приемлемой.

Внося задаток в определенном аукционной документацией размере, общество в платежном поручении от 13.02.2014 № 23 в качестве основания платежа указало «задаток на право на заключение договора аренды земельного участка площадью 363000 кв. м кадастровый номер 23:43:0135018:1229».

После заключения договора аренды, оплачивая оставшуюся часть определенной на торгах стоимости права на заключение договора аренды, общество в платежном поручении от 18.11.2016 № 189 в качестве основания платежа указало «за право заключения договора по аренде земельного участка», что соответствует пункту 2.5 договора аренды, которым арендатору предписано при внесении арендных платежей указывать код бюджетной классификации 82111105026040000120 (доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, которые расположены в границах городских округов, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков).

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы уплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 27 Правил.

Принимая во внимание изложенное, департамент был обязан зачесть сумму, перечисленную по платежному поручению от 13.02.2014 № 23 в качестве платы за использование земельного участка.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 25.09.2016 по 31.05.2017 в сумме 781 096 рублей 98 копеек.

Поскольку судом установлено, что задолженность за период с 25.08.2016 по 30.06.2017 у общества перед департаментом отсутствует, так как перекрывается перечисленной ответчиком истцу суммой задатка, следовательно, отсутствуют основания для начисления и взыскания суммы неустойки.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением департамента от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов