Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-305206/19-23-2267

03 июля 2020 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «АВРОРА»

о взыскании задолженности в размере 760 671 руб. 56 коп., пени в размере 192 989 руб. 04 коп.,

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «АВРОРА» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 760 671 руб. 56 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды, а также предусмотренной договором пени в размере 192 989 руб. 04 коп.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Ответчиком представлены отзыв и дополнение к отзыву, согласно которым ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор) заключен договор № 120/12 от 28.06.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4328 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:147, расположенный на землях населенных пунктов примером в 700 м по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с даты подписания акта приема-передачи участка на срок до 09.09.2051, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

Дополнительным соглашением от 01.07.2012 права и обязанности арендодателя по договору переданы истцу в лицу правопредшественника – Департамент земельных ресурсов города Москвы.

На основании соглашения об отступном от 22.04.2015 права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 06.07.2015 по 30.06.2018, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 760 671,56 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия, исх. № 33-6-139735/18-(0)-1 от 06.08.2018, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в случае неисполнения истцом обязанности по передаче ответчику объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у ответчика, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.

Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Постановлением Администрации города Троицка от 26.10.2009 № 1010 утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки по адресу: 

<

...> км Калужского шоссе, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:54:0020205:147 предназначен для размещения объектов благоустройства и озеленения.

При таких обстоятельствах, использование земельного участка с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду ответчику при заключении договора невозможно с момента такой передачи.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку судом при рассмотрении данного дела установлено отсутствие обязанности ответчика внесения арендной платы за спорный период, заявленные требования в части суммы основного долга, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Учитывая отсутствие обязанности внесения арендной платы за спорный период, оснований применения к ответчику санкций за нарушение обязанности по внесению арендной платы в размере, установленном п. 5.2 договора, не имеется, в связи с чем требование о взыскании пени (неустойки), в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, не подлежит удовлетворению.

Кроме того, судом принято во внимание следующее обстоятельство.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона. 

В п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Таким образом, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

В данном случае право распоряжения земельным участком утрачено уполномоченным органом с момента регистрации права собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов.

Спорный земельный участок был в числе иных участков предназначен для строительства ЖК «Изумрудный», что подтверждается письмами Главы городского округа Троицк в городе Москве и Администрации городского округа Троицк в городе Москве, исх. № 4691/03-39 от 05.10.2018, 26/19-ОС от 01.04.2019.

Многоквартирные дома введены в эксплуатацию  согласно разрешениям № RU50305000-177 от 30.12.2011, № RU50305000-190 от 28.03.2012, № RU50305000-214 от 16.07.2012, № RU50305000-78 от 30.09.2014, № RU50305000-19 от 21.12.2012, копии которых представлены в материалы дела.

Право собственности на объекты, введенные согласно указанным разрешениям зарегистрированы начиная с 24.02.2012 до начала заявленного истцом периода взыскания арендной платы, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными ответчиком в материалы дела.

При таких обстоятельствах, на момент начала спорного периода договор аренды земельного участка прекращен в силу положений ст. 413 ГК РФ, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 328, 330, 413, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 26, 36, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                             А.А. Гамулин