АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-3692/2019

г.Чита

30 августа 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.Ю. Барыкина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.П. Фоминым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 176 114,94 руб., пени за просрочку внесения платежа в размере 23 278,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 40 712,91 руб.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее также – истец) обратился в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (далее также – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 176 114,94 руб., пени за просрочку внесения платежа в размере 23 278,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 40 712,91 руб.

Истец и ответчик явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ). В связи с чем, судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

Ответчик с иском не согласился, представил в материалы дела отзыв и дополнения к отзыву, в которых указал, что с 06 июня 2018 года жилые помещения в построенном на спорном земельном участке доме начали передаваться дольщикам, поэтому начисление арендной платы с этой даты является необоснованным. Ответчик также просит снизить неустойку в порядке статьи 333 ГК РФ и отказать во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ответчик не пользовался денежными средствами истца в связи с отсутствием денежных средств как таковых.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

07 апреля 2015 года истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №135/15 в редакции дополнительных соглашений №1391 от 18 октября 2016 года и №1172 от 29 сентября 2017 года.

В силу пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:021115:1994, площадью 3 282 кв.м., местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка: Забайкальский край, г. Чита, мкр. 1-й, дом 33. Земельный участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома.

Размер арендной платы и порядок оплаты согласованы в пункте 2.3 и разделе 2.4 договора, согласно которым арендная плата осуществляется поквартально, не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, за исключением платежа за 3 квартал 2018 года. Он вносится до 31 августа 2018 года.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 7.4 договора настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполнил, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

По существу требований суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, был введен в эксплуатацию 05 июня 2018 года, что следует из разрешения №92-303-53-2018 на ввод объекта в эксплуатацию.

В материалы дела также представлены: акт от 06 июня 2018 года приема-передачи квартиры в построенном жилом доме; выписка из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой право собственности на квартиру в спорном доме было зарегистрировано 17 июля 2018 года. При этом из дополнительных пояснений ответчика к отзыву следует, что этой выпиской подтверждается регистрация первого права собственности на квартиру в доме. 

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Пленум ВАС РФ в пункте 26 Постановления №73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.

На основании изложенного, а также учитывая, что согласно материалам дела преобразование земельного участка после завершения строительства не производилось, доводы ответчика о моменте прекращения договора аренды со дня подписания акта приема-передачи несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании закона.

Истец требует взыскать арендную плату за период с 01 января 2017 года по 30 августа 2018 года. Первое право собственности на квартиру согласно материалам дела было зарегистрировано 17 июля 2018 года. Следовательно, требования о взыскании арендной платы обоснованы в части платы начисленной до даты регистрации первого права собственности, в остальной части требования неправомерны.

Истец во исполнение определения суда от 15 августа 2019 года представил расчет задолженности по арендной плате с учетом даты регистрации первого права собственности на квартиру в доме.

Размер задолженности согласно расчету 1 018 622 руб.

Расчет истца судом проверен и признается верным.

Размер арендной платы, указанный в расчете, соответствует порядку расчета платы, установленному законом и согласованному в дополнительных соглашениях №1391 от 18 октября 2016 года и №1172 от 29 сентября 2017 года с учетом даты прекращения спорного договора аренды.

Доказательств оплаты задолженности не представлено.

Таким образом, требования о взыскании арендной платы обоснованы в части.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил неустойку с 16 марта 2017 по 31 августа 2018 года. Размер неустойки, начисленной на обоснованно предъявленную к взысканию арендную плату, по расчету истца составляет 23 278,64 руб., исходя из 0,01% за каждый день просрочки.

Неустойка изначально была рассчитана без учета необоснованной части платы.

Расчет пени судом проверен и принимается.

Наличия оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение сроков оплаты из материалов дела судом не усматривается. Ответчиком не представлено доказательств нарушения срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства) и принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства. 

Доводы ответчика о тяжелом материальном положении и отсутствии денежных средств судом отклоняются, так как в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Ответчик просил о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ, однако в материалы дела не представлено достаточных доказательств того, что сумма неустойки, рассчитанная исходя из 0,01%, не соответствует компенсационному характеру гражданско-правовой ответственности, принципу соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В связи с чем, суд полагает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки в данном случае не имеется.

Кроме того, истец предъявил к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в порядке статьи 395 ГК РФ за период с 01 сентября 2018 года по 14 февраля 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20 декабря 2016 года, положения пункта 4 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона №42-ФЗ от 08 марта 2015 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» не подлежат применению к договорам, заключенным до 1 июня 2015 года.

Период начисления неустойки с 16 марта 2017 года по 31 августа 2018 года, период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами с 01 сентября 2018 года по 14 февраля 2019 года, то есть периоды не совпадают.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами наряду с неустойкой, при начислении за разные периоды, не противоречит нормам материального права с учетом даты заключения спорного договора.

Размер процентов, начисленных на обоснованно предъявленную к взысканию арендную плату, по расчету истца составляет 35 261,07 руб., исходя из порядка расчета, предусмотренного статьей 395 ГК РФ.

Расчет процентов судом проверен и принимается.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности оплачивать проценты в связи с отсутствием денежных средств суд отклоняет, так как отсутствие у должника денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение денежного обязательства и начисления процентов (пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года). 

Учитывая акцессорный характер неустойки и процентов, начисление неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами на излишне начисленную арендную плату недопустимо.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы требования истца о взыскании процентов и неустойки обоснованы в части неустойки и процентов, начисленных на правомерно взыскиваемую арендную плату. 

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела документы и учитывая положения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11 июля 2014 года за рассмотрение иска подлежит уплате госпошлина в размере 25 401 руб.

Согласно статье 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками государственной пошлины признаются организации, которые выступают ответчиками в арбитражных судах, если решение принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой.

Таким образом, суд в порядке норм статьи 110 АПК РФ взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требования, с истца госпошлина не взыскивается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации он освобожден от ее оплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края основной долг в размере 1 018 622 руб., неустойку в размере 23 278,64 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35 261,07 руб., итого 1 077 161,71 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 063 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               М.Ю. Барыкин