АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-39519/2018

Дело № А57-2539/2018

г. Казань

21 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 20.11.2018.

Полный текст постановления изготовлен – 21.11.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца – Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – Булановой И.А., доверенность,

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Судьба» – Торкунова А.А., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.) 

по делу № А57-2539/2018

по заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023), г. Балаково, к обществу с ограниченной ответственностью «Судьба» (ОГРН 1166451057410, ИНН 6441023002), г. Балаково, о досрочном расторжении договора аренды земли и возвращении земельного участка, третье лицо: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Судьба» (далее – ООО «Судьба», общество) о досрочном расторжении договора аренды земли, обязании возвратить по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2018 иск удовлетворён. Договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.11.2005 № 638, расторгнут. Суд обязал общество возвратить по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2018 отменено. Иск оставлен без рассмотрения.

Комитет, в кассационной жалобе просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В отзыве общество просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между комитетом (арендодатель) и Тумаровым Фаридом Яхиевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.11.2005 № 638, согласно которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, для строительства крытого мини-рынка, площадью 7500 кв. м, в соответствии с пунктом 2.1. сроком на 49 (сорок девять) лет. 

9.04.2007 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому Тумаров Фарид Яхиевич уступил свои права и обязанности по договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 Чугуновой Тамаре Георгиевне.

20.02.2013 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Чугунова Тамара Георгиевна передала свои права и обязанности по договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 Чугуновой Алене Александровне.

5.04.2014 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Чугунова Алена Александровна уступила свои права и обязанности по договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 Орловой Людмиле Васильевне.

28.04.2014 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Орлова Людмила Васильевна уступила свои права и обязанности по договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 Овакимяну Гарику Овакимовичу и Кртяну Андранику Арменаковичу.

25.08.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды земли от 21.11.2005 № 638 излагается в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020211:0067, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему соглашению, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 7500 кв. м. Овакимян Гарик Овакимович – 3750 кв. м, Кртян Андраник Арменакович – 3750 кв. м.

25.03.2016 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым Овакимян Гарик Овакимович и Кртян Андраник Арменакович уступили свои права и обязанности по договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 ООО «Судьба».

Все вышеназванные договоры замены стороны в обязательстве в установленном порядке зарегистрированы органом государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 15.07.2013 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января) путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре. 

На основании пункта 3 дополнительного соглашения размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения ставки арендной платы в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области и органов местного самоуправления; изменения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области и органов местного самоуправления; изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой; в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области и органов местного самоуправления. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 4.1.1 договора аренды земли от 21.11.2005 № 638 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы. Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении арендатором других условий договора (неисполнением арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. 

В январе 2018 года комитетом в адрес арендатора направлено досудебное предупреждение о необходимости в течение 10 дней после получения письма погасить образовавшуюся сумму задолженности или в течение 7 дней после получения письма явиться в комитет для расторжения договора аренды земли от 21.11.2005 № 638. 

Наличие задолженности по арендным платежам, а также не исполнение обществом решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2017по делу № А57-1358/2017 о взыскании с общества в пользу комитета 22 779 руб. 92 коп. послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из факта существенного нарушения обществом условий договора аренды, выразившееся в невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд, и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и оставляя иск без рассмотрения по существу по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

При этом исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

По мнению комитета, таким письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок является письмо от 15.01.2018 № 92.

ООО «Судьба» факт получения письма от 15.01.2018 № 92 отрицает, ссылаясь на изменение юридического адреса и уведомление об этом арендодателя. 

Апелляционным судом установлено, что первоначально ООО «Судьба» имело адрес места нахождения: 419911, Саратовская область, г. Вольск, ул. Здравоохранения, д.29. Впоследствии на основании решения общего собрания участников ООО «Судьба» от 27.05.2016 адрес места нахождения общества был изменен на: 413864, Саратовская область, город Балаково, улица Саратовское шоссе, дом №93/1, квартира 96. 

Согласно пункту «в» части 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в едином государственном реестре юридических лиц должны содержаться сведения и документы о юридическом лице, а именно адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом. При этом действующее законодательство исходит из принципа официальности, достоверности и актуальности сведений, включенных в реестр, имеющих общедоступный характер.

Из выписки Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 12.02.2018 местом нахождения ООО «Судьба» значится адрес: 413864, Саратовская область, город Балаково, улица Саратовское шоссе, дом № 93/1, квартира 96.

23.09.2016 общество направило комитету уведомление об изменении своего юридического адреса и просил направлять почтовые отправления по адресу: 413864, Саратовская область, город Балаково, улица Саратовское шоссе, дом № 93/1, квартира 96. 

Данное уведомление получено комитетом, что подтверждается проставленным на нём штампом. 

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в их совокупности, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии  в материалах дела надлежащих доказательств направления комитетом обществу уведомления о необходимости исполнения договорного обязательства по адресу: 413864, Саратовская область, город Балаково, улица Саратовское шоссе, дом № 93/1, квартира 96, ответчик отрицал факт получения письма от 15.01.2018 № 92. Доказательств вручения корреспонденции уполномоченному представителю ООО «Судьба» по адресу прежнего местонахождения: 419911, Саратовская область, г. Вольск, ул. Здравоохранения, д.29, комитетом не представлено.

Принимая во внимание смену ООО «Судьба» юридического адреса в 2016 году и надлежащее информирование об этом арендодателя, просьбу ООО «Судьба» о направлении корреспонденции по новому юридическому адресу, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что уведомление в отсутствие сведений о лице, получившем корреспонденцию по адресу прежнего местонахождения ООО «Судьба», не является доказательством получения спорной корреспонденции непосредственно обществом. 

Иных доказательств, подтверждающих соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, содержащегося в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. 

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. 

При таких обстоятельствах, в отсутствии участия ответчика в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установив, что комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора аренды, независимо от изложенных им доводов, пришел к выводу о необходимости оставления заявления комитета без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Считать, что при этом апелляционным судом допущены нарушения процессуального законодательства, влекущие отмену постановления апелляционного суда, не представляется возможным.

Доводы кассационной жалобы фактически указывают на иную оценку судом кассационной инстанции установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Однако в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции таких полномочий не предоставлено.

Ссылка кассатора в кассационной жалобе о том, что в досудебном порядке претензия также направлялась обществу по новому юридическому адресу не может быть принята во внимание, поскольку доказательств направления претензии по адресу: г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 93/1, кв. 96 в материалах дела не имеется.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывал на несоблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора аренды (л.д. 129-137). Комитетом в апелляционном суде доводы общества не опровергнуты.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2018 по делу № А57-2539/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				С.Ю. Муравьев

Судьи								Р.В. Ананьев

									В.А. Карпова