АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-21471/2020 

 

Дата принятия решения – 15 января 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 14 января 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, пгт.Батагай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о  взыскании 102591 руб. долга, 66646 руб. 75 коп. пени,

с участием:

от истца –  ФИО3, доверенность от 10.09.2020г.,

от ответчика – не явился, извещён,  

 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, пгт.Батагай (далее - ответчик) о взыскании  102591 руб. долга, 66646 руб. 75 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2020г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

16.10.2020г. от ответчика поступил письменный отзыв, согласно которому он полагает требования не обоснованными, поскольку изменения в договор по виду разрешенного использования здания не вносились.

30.10.2020г. истцом представлены возражения на отзыв, истец указал, что при расчёте им был принят наибольший коэффициент, поскольку вид разрешенного использования земельного участка позволяет использовать его под торговлю.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.11.2020г. суд перешел к рассмотрению иска по общим правилам искового производства с целью установления вида деятельности, осуществляемого ответчиком на участке, поскольку договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендатора.

В судебном заседании 14.01.2021г. истец поддержал заявленные требования, указал, что помещения, принадлежащие ответчику, используются под торговлю.

Ответчик в заседание не явился, направил в суд запрошенные документы.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя истца, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 11.03.2010 был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №1819-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) объекта недвижимости (его части), расположенного на земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 16:52:040302:4, площадью 1280 кв.м., находящийся по адресу 

<

...> (56/14). Участок предоставлен под здание смешанного функционального пользования (офис).

Участок предоставлен сроком до 16.04.2056 года.

Согласно п. 3.4. договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте – 25,6%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 39 809 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным (п.3.5). 

В соответствии с пунктом 3.6 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. Новый размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы вышеуказанные нормативные акты, за исключением случаев, когда ими установлен иной срок.

Актом приема-передачи от 11.03.2010 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору.

Согласно акту обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля №334, 30 мая 2018 года в ходе проведения поверки соблюдения земельного законодательства на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>), кадастровый номер 16:52:040302:4, площадью 1280 кв.м., главным специалистом отдела контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управление административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны» выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:040302:4, общей площадью 1280 кв.м. не огорожен, частично замощен. На земельном участке расположено двухэтажное, нежилое здание помещения которого используются под магазины, ломбард, туристическое агентство, салон сотовой связи, фотоателье.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2019 (том 2 л.д. 31-38), земельный участок с кадастровым номером 16:52:040302:4 имеет вид разрешенного использования: земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (помещения банка, помещения оптового склада, офисные помещения, торгово-офисные помещения, магазин, парикмахерская).

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2020г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от  03.03.2020г. и в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не требуют повторного доказывания.

Помещение, принадлежащее ответчику, используется с 2012г. под торговую деятельность, указанное помещение арендует Закрытое акционерное общество «Тандер» по договору аренды №НЧФ/266/12 от 25.05.2012г.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность, на которые не разграничена, осуществляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 10.1 ЗК РФ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».    

При этом, определяя порядок размера арендной платы, публичный орган обязан учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закреплены в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В Постановлении № 582 предусмотрены следующие основные принципы: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка. 

При нормативном регулировании субъектом Российской Федерации порядка определения платы за земельный участок, находящийся в собственности субъекта, а также на участки государственная собственность на которые не разграничена, в формуле расчета устанавливают различные поправочные (повышенные) коэффициенты, учитывающие вид использования земельного участка. В Республике Татарстан в настоящее время это постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

В ряде случаев сам механизм определения размера платы ставится в зависимость от цели использования.

Таким образом, регулирующими органами учитывается и функциональное использование участка правообладателями. 

Системные положения пункта 1 статьи 1 , пункта 2 статьи 7 ЗК РФ указывают, что целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом специфики правового режима для исчисления регулируемой платы выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территории. 

Согласно пункту 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 (далее – Методические указания), действующих до 01.03.2019, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка; следовательно, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения. 

Аналогичные положения изложены в пункте 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514. 

Учитывая правовую технику, сформулированную в Методических указаниях, поправочные коэффициенты при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования стали также выбираться не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения, а также с учетом фактического использования под иными видами, которыми и устанавливался наибольшим по значению коэффициент. 

Применительно к данному порядку исчисления, все собственники нежилых помещений в здании, либо обособленных строений, расположенных на едином земельном участке, имеющего несколько видов разрешенного использования, вносят плату, исчисленную с учетом их доли в праве с наибольшим коэффициентом, и в случае, если часть помещений (или здания), принадлежащих другому собственнику используется последним исходя из вида, предусматривающего наибольший коэффициент (методика расчета), (например, при использовании в здании одного из помещений под торговую деятельность) расчет арендной платы остальным собственникам определяется также исходя из наибольшего коэффициента. 

Уполномоченные органы применяют приведенный принцип наибольшего значения к собственникам всех нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, с несколькими видами разрешенного использования, при исчислении регулируемой платы каждому собственнику помещения в размере их доли в обязательстве по договору с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом для всех применяется коэффициент, имеющий наибольшее значение, поскольку одним из собственников осуществляется использование помещения с видом деятельности, позволяющим применить повышенный коэффициент (например, торговая деятельность). 

Вместе с тем при использовании земельного участка, несколькими арендодателями не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 № 309-ЭС19-1374). 

Таким образом, определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости. 

Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует и о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

Данный правовой подход о дифференцированном применении повышающих коэффициентов, зависящих от вида использования к каждому участнику арендных отношений, допустим и к случаю нахождения на едином земельном участке нескольких самостоятельных зданий, имеющих различное функциональное использование, и принадлежащих различным собственникам.

Поскольку судом установлено использование принадлежащей ответчику недвижимости под размещение объекта торговли, суд пришёл к выводу о правомерности применения истцом соответствующей налоговой ставки и коэффициента.

Довод ответчика, что при отсутствии внесения изменения в договор,  истец не вправе требовать арендную плату по иному расчёту, судом отклоняется, в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Таким образом, данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. 

В настоящем споре правомерно применены цены (тарифы, расценки, ставки), установленные постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка, судом не принимаются, поскольку опровергаются представленными в дело документами.

В кадастровой выписке от 11.08.2020г. (л.д.50), разрешенным использованием земельного участка определена, в том числе, торговля.

При этом указание в договоре предоставления участка под здание смешанного функционального типа (офис), не свидетельствует об ином  виде разрешенного использования  земельного участка. Факт наличия объекта торговли в помещении, принадлежащем ответчику, подтверждено, в том числе,  представленными им документами.

В рамках настоящего дела истцом заявлен период с 01.05.2018г. по 27.12.2018г. (смена собственника недвижимости). Данный период является следующим за периодом, сумма задолженности по которому взыскана в рамках дела А65-28052/2019.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В связи с изложенным, суд пришёл к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 16.06.2018г. по 08.07.2020г. в сумме 66646 руб. 75 коп.

Согласно пункту 5.2 договора, в случае нарушения арендатором п.п.4.4.2 договора начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчёт неустойки судом проверен, признан обоснованным.

Ответчиком заявлено о применении к неустойке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом исследован вопрос соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Из пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 июня 2020 г.) усматривается, что возражения ответчика о наличии оснований для взыскания неустойки и обоснованности ее размера не могут быть признаны заявлением о снижении неустойки на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заявившая об этом сторона  обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора. В данном случае ответчиком никаких доказательств несоразмерности представлено не было.

Кроме того, в соответствии с пунктами 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае суд не усматривает какого-либо превышения размера неустойки, установленной сторонами в договоре обычно устанавливаемому размеру в 0,1% в договорах между коммерческими организациями. Документов, свидетельствующих об извлечении второй стороной преимущества из незаконного поведения не представлено, наличие такого поведения не подтверждено. Основание наступления и размер ответственности оговорены сторонами в договоре, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, пгт.Батагай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 102591 руб. долга, 66646 руб. 75 коп. пени.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, пгт.Батагай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 6077 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева