АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8244/2016

03 августа 2017 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля  2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 03 августа 2017 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Акционерного коммерческого банка «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> г. Москва)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 309370225100084 ИНН 

<

***> г. Иваново)

о взыскании 798064 руб. 51 коп. задолженности и расторжении договоров аренды, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: акционерное общество «Тандер», ФИО3, ООО «Мега»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4 по доверенности от 09.06.2016,

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 15.12.2016,

от третьего лица АО «Тандер»: ФИО6 по доверенности от 19.01.2017,

от третьего лица ООО «Мега»: ФИО7 по доверенности от 21.03.2017,

установил:

Акционерный коммерческий банк «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 421935 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате по договору арены от 09.09.2009, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 09.09.2009, договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2013. 

До принятия решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества от 09.09.2009, заключенный между ООО «Мега» и ИП ФИО2, в отношении объекта недвижимого  имущества, расположенного по адресу:  

<

...> Д.25-Б; расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2013, заключенный между ООО «Мега» и ИП ФИО2, в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> Д.25-Б; взыскать с ИП ФИО2 в пользу ОАО АКБ «Пробизнесбанк» в лице Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» задолженность по арендной плате по договору аренды от 09.09.2009 в размере: 528 709,67 рублей, взыскать с ИП ФИО2 в пользу ОАО АКБ «Пробизнесбанк» в  лице   Конкурсного  управляющего   Государственной   корпорации   «Агентство   по  страхованию вкладов» задолженность по арендной плате по договору аренды  от 01.02.2013 в размере 269 354,84 рублей.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ заявление об уточнении исковых требований принято к  производству.

Определением  суда от 14.11.2016 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 19.12.2016, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер».

Определением от 19.12.2016 дело признано подготовленным к судебному разбирательству,  судебное заседание назначено на 26.01.2017.

Определением суда от 27.04.2017  судебное заседание отложено на 24.05.2017,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,   привлечен ФИО3

Определением суда от 06.07.2017 судебное заседание отложено на 27.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Мега».

В судебное заседание 27.07.2017 третье лицо ФИО3 не явился, считается надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123 АПК РФ,  заявлений и ходатайств от него не поступало. 

 В соответствии со ст. ст. 123, 136, 156  Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в  отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Ответчик в отзыве и дополнениях к нему против доводов истца возражал, пояснив, что 13.01.2015 г. ИП ФИО2 в адрес Банка направлено письмо о неудовлетворительном состоянии кровли арендуемого объекта, просьбой согласования проведения ее ремонта с привлечением третьих лиц с последующим зачетом суммы, израсходованной на ремонт, в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 09.09.2009 г. Письмом от 03.02.2015 г. Банк согласовал проведение ремонта кровли арендуемого объекта с последующим зачетом. Письмом от 25.03.2015 г. ИП ФИО2 сообщила планируемый срок проведения работ, а также предварительную стоимость работ. Письмом от 06.04.2015 г. Банк согласовал условия проведения ремонта, направив подписанный со стороны Банка договор подряда № 1 на выполнение работ по устройству кровли здания. Общая стоимость выполненных и принятых работ по указанному договору составила 1 804 685 рублей 53 коп, что подтверждается справкой от 15.06.2015 г. о стоимости выполненных работ (КСЗ), актом от 15.06.2015 г. выполненных работ (КС2), подписанными между сторонами. 17.06.2015 г. между Банком и ИП ФИО2 заключено соглашение о зачете встречных однородных требований сторон, акт о зачете к Договору аренды недвижимого имущества от 09.09.2009 г., согласно которых Банк осуществляет зачет в счет арендной платы по Договору аренды. Начиная с 29.12.2014 г., расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого объекта в размере 1 804 685 рублей 53 коп. Расчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы по Договору аренды стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, определяется в Приложении № 2 к Соглашению. Таким образом, в настоящее время задолженность по арендной плате по Договору аренды недвижимого имущества от 09.09.2009 г. отсутствует. Также исходя из представленных писем, претензий истца нет ни одного документа, в котором Истец ставил бы требование перед Ответчиком о взыскании задолженности и расторжении договора аренды от 09/09/09 (письмо от 20/04/16 содержит лишь требование о расторжении договора аренды от 01/02/13). Следовательно, исковое заявление в указанной части подлежит оставлению без рассмотрения. Одним из требований Истца по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды от 01/02/13 г. Согласно соглашению от 31/12/13 о расторжении договора аренды от 01/02/13 указанный договор между сторонами был расторгнут, а помещения, являющиеся предметом договора аренды, были возвращены собственнику недвижимого имущества 31/12/13 по акту приема-передачи Следовательно, с данного момента собственник недвижимого имущества не вправе начислять арендную плату с этого периода; предмет спора (о расторжении договора аренды в судебном порядке) как таковой отсутствует. Также Ответчик поясняет, что запрос, направленный в адрес Банка от 11/03/2016 о предоставление реквизитов для оплаты арендной платы, был направлен Ответчиком ошибочно ввиду ошибочного анализа учета бухгалтерских данных и сам по себе не может признаваться намерением для признания соглашения недействительным, а спорного договора аренды от 01/02/2013 действующим.  

Третье лицо АО «Тандер» не согласилось с заявленными Истцом требованиями. Полагает требования не обоснованными и не подлежащими рассмотрению арбитражным судом, указывает, что истцом не соблюдена процедура претензионного досудебного порядка урегулирования спора по Договору аренды от 09.09.2009, в связи с чем требования о расторжении указанного Договора аренды и взыскании по нему арендной платы не подлежат рассмотрению арбитражным судом. Кроме того, истцом не направлялось в адрес Ответчика Уведомление о переходе права собственности на арендованные помещения с указанием реквизитов, на которые нужно проводить оплаты. Ответчик не имел возможности самостоятельно получить данные реквизиты и исполнить обязательство по оплате арендной платы. Следовательно, в данном случае имела место «Просрочка Кредитора» и должник не считается просрочившим обязательство по внесению арендной платы. Из искового заявления и предоставленных документов видно, что Истца попросту не устраивает размер арендной платы, согласованный Ответчиком и предыдущим собственником арендованных помещений. Но законных оснований расторгнуть договоры аренды у Истца нет, так как Ответчик является добросовестным и надлежащим образом исполняет свои обязательства. Кроме того, из выписки из единого государственного реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области от 27.03.2017г. следует, что собственником спорного объекта недвижимости, является ФИО3. Таким образом, к новому собственнику на основании закона перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 09.09.2009г., заключенного между ООО «Мега» и ИП ФИО2, которая предоставила АО «Тандер» недвижимое имущество по договору субаренды № ИвФ-1/312/09 от 10.09.2009г. Следовательно, Истец не вправе требовать от Ответчика расторжения договора аренды в силу возникновения права собственности у нового владельца недвижимого имущества и, поскольку Истец не является надлежащим лицом, которому такое право законом предоставлено.

В отзыве на исковое заявление третье лицо ООО «Мега» пояснило, что 01.02.2013 года между ООО «Мега» и ИП ФИО2 был заключен договор Аренды недвижимого имущества. Дополнительным соглашением от 31.12.2013 стороны прекратили действие (расторгли) ранее заключенный Договор аренды. Имущество было возвращено от ИП ФИО2 к ООО «Мега» по акту приема передачи. В связи с прекращением действия (расторжением) договора ИП ФИО2, как арендатор покинула занимаемое помещение. 

В отзыве на исковое заявление третье лицо ФИО3 соглашается с позицией ОАО АКБ «Пробизнесбанк» о том, что договор от 01.02.2013 не прекращен 31.12.2013, поскольку в марте 2016 года ИП ФИО2 обратилась в адрес ОАО АКБ «Пробизнесбанк» с запросом, которым информирует Банк о наличии заключенного с ней договора аренды от 01.02.2013, просит сообщить реквизиты для перечисления платы по указанному договору. При этом о расторжении Договора от 01.02.2013г. заявлено не было. Соответственно, требование Истца о расторжении вышеуказанного договора ФИО3 считает правомерным. Внесение платежей по арендной плате по Договору от 09.09.2009 Ответчиком не осуществлялось, в связи с чем, Истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Ивановской области. В обоснование не исполнения обязанности по внесению арендных платежей Ответчиком представлены  следующие  документы:  договор  подряда  №1   на  выполнение  работ  по устройству кровли здания от 13.04.2015, заключенный между Банком в лице Председателя Правления ФИО8, ИП ФИО2 и ООО «СтройМонтаж»; трехсторонние акт о приемке работ по форме КС-2 от 15.06.2015 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 15.06.2015; Соглашение о зачете встречных однородных требований от 17.06.2015, заключенное между Банком в лице Председателя Правления ФИО8 и ИП ФИО2 акт о зачете от 17.06.2015 к Договору от 09.09.2009, подписанный Банком в лице Председателя Правления ФИО8 и ИП ФИО2 В соответствии с Протоколом №6 об итогах голосования на заседании Совета Директоров ОАО АКБ «Пробизнесбанк» от 23.04.2015, Советом Директоров Банка принято решение о прекращении полномочий Председателя Правления ОАО АКБ «Пробизнесбанк» ФИО8 с 23.04.2015 г. Из чего следует вывод, что акт о приемке работ и справка о стоимости выполненных работ к договору подряда, соглашение о зачете встречных однородных требований, акт о зачете к Договору от 09.09.2009 подписаны неуполномоченным лицом - Железняком А.Д. Также из имеющихся в материалах дела документах и позиции Истца по данному делу, следует, что в распоряжение конкурсного управляющего договор подряда и соответственно соглашение о зачете встречных однородных требований не передавалось. Кроме того, исследовав кровлю указанного помещения, однозначно можно прийти к выводу о том, что работы, заявленные в представленных Ответчиком документах, в полном объеме не производились, а возможно производились лишь на 1/4 ее части, что составляет примерно 400 кв.м. от всей ее площади, что не совпадает с данными Приложения №1 к соглашению о зачете (Объему перечню и стоимости работ), и, соответственно, несоразмерно указанной в Соглашении о зачете и акте сумме. В связи с чем полагает, что представленные Ответчиком документы относительно произведенного ремонта кровли, а, соответственно, и соглашения, о зачете встречных однородных требований, акт о зачете к Договору от 09.09.2009 г. не соответствуют действительности. 

В ходе судебного разбирательства представителем истца заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу давности составления соглашения о расторжении договора от 31.12.2013 и акта приема-передачи от 31.12.2013.

ИП ФИО2 и ООО «Мега» в ходе обсуждения данного ходатайства подтвердили факт составления и подписания данного соглашения, а также факт передачи помещений от ИП ФИО2 собственнику здания ООО «Мега» 31.12.2013. Проведение экспертизы считают нецелесообразным. Кроме того, пояснили, что в связи с возможной утерей документов стороны могли подписать соглашение повторно в более поздние сроки, однако факт заключения спорного соглашения  и возврат помещения 31.2.2013 сторонами не оспаривается. ООО «Мега» в  письменных пояснениях подтвердило, что отношения Сторон по аренде недвижимого имущества возникли именно 01.02.2013 года (в связи с подписанием Договора аренды), а прекратились именно 31.12.2013 года (в связи с подписанием дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды).

Суд на основании ст. ст. 82, 159, 184, 185 АПК РФ отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении экспертизы.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что претензия по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 09.09.2009 в адрес ответчика не направлялась. Требования о взыскании задолженности и расторжении договора аренды от 01.02.2013 просит удовлетворить, полагает, что дата, указанная в соглашении о расторжении договора и акте возврата помещения – 31.12.2013, не соответствует действительности, поскольку в марте 2016 года ИП ФИО2 обратилась в адрес ОАО АКБ «Пробизнесбанк» с запросом, которым информирует Банк о наличии заключенного с ней договора аренды от 01.02.2013, просит сообщить реквизиты для перечисления платы по указанному договору. Кроме того, указанные документы у конкурсного управляющего отсутствуют.

Изучив представленные сторонами и третьими лицами документы, заслушав пояснения сторон и третьих лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Мега» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 09.09.2009 года, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: часть нежилых помещений общей площадью 1462,6 кв.м., состоящую из нежилых помещений №№1-4,8-17, общей площадью 582,2 кв.м., части помещения №29, общей площадью 156,5 кв.м., состоящую из общей площади 43 кв.м, в том числе торговая площадь — 426,3 кв. м., расположенные на 1 (первом) этаже здания литер А, находящегося па адресу: 

<

...>, согласно поэтажному плану (Приложение № 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Общая арендуемая площадь 625,2 кв.м.

Технические характеристики и иные сведения об Объекте содержатся в техническом паспорте на Объект инвентарный номер 24:405:002:000013190, кадастровый номер 37:25:011128:0018:24:405:002:000013190, изготовленном Ивановским филиалом Кинешемского ГУП «Ростехинвентаризация» дату «15» июня 2006 года.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью (п. 1.1).

Согласно разделу 4 договора передача Объекта Арендодателем Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи Объекта Арендатору является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2).

Арендодатель обязан передать Объект Арендатору в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора.

В Акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние Объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения и т.д., показания приборов учета, а также состав передаваемой Арендодателю документации на Объект.

Возврат (передача) Объекта Арендатором обратно Арендодателю осуществляется по правилам, предусмотренным п.п. 4.1.-4.3. настоящего договора, в течение 10 дней с момента прекращения настоящего договора.

По окончании срока действия договора аренды Арендатор обязан вернуть Объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, а также с учетом нормального износа Объекта.

Согласно  акту приема-передачи от 09.09.2009 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений общей площадью 1462,6 кв.м., состоящую из нежилых помещений №№1-4,8-17, общей площадью 582,2 кв.м., части помещения №29, общей площадью 156,5 кв.м., состоящую из общей площади 43 кв.м, в том числе торговая площадь — 426,3 кв. м., расположенные на первом) этаже здания литер А, находящегося по адресу: 

<

...>, согласно поэтажному плану (Приложение № 1).Общая арендуемая площадь 625,2 кв.м.

В соответствии с дополнительным  соглашением от 17.04.2012   к договору аренды  недвижимого имущества от 09  сентября 2009 г. внесены изменения и дополнения в пункт 1.1. Договора изложив их в следующей редакции:

«5.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: часть нежилых помещений №№ 1, 2, 12-20, общей площадью 512 кем., в том числе торговая площадь — 422,4 кв. м., расположенные на 1 (первом) этаже здания литер А, находящегося по адресу: 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в (отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.Общая арендуемая площадь 512 кв.м.

Технические характеристики и иные сведения об Объекте содержатся в техническом паспорте на Объект инвентарный номер 24:405:002:000013190, кадастровый номер 37:25:011128:0018:24:405:002:000013190, изготовленном Кинешемским отделением Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» дату «14» октября 2011 года.

Арендодатель обязуется предоставить Арендатору круглосуточный доступ в часть помещения №35 для организации и прохождения погрузочно-разгрузочных работ товара и организации розничной торговли товаров в Объекте.

Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.»

Внесены изменения и дополнения в пункт 1. Акта приема-передачи (Приложение № 2 к Договору) изложив его в следующей редакции:

«1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений №№ 1, 2, 12-20, общей площадью 512 кв.м., в том числе торговая площадь — 422,4 кв. м., расположенные на 1 (первом) этаже здания литер А, находящегося по адресу: 

<

...>. Общая арендуемая площадь 512 кв.м.

Согласно п. 1.4 договора реорганизация Арендатора, а также перемена собственника Объекта не являются основанием для изменения и / или расторжения Договора.

В соответствии с п. 3.2.1  договора от 09.09.2009 арендатор имеет право без получения дополнительного письменного согласия Арендодателя сдавать Объект или его часть в субаренду третьим лицам.

По разделу 5 договора Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая составляет 20000 (Двадцать тысяч) рублей, без НДС. При этом за первые 31 (Тридцать один) календарный день с момента подписания сторонами Акта приема-передачи Объекта арендная плата не начисляется и не уплачивается.

 Размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения рыночных цен на аренду недвижимости в целом по данному субъекту РФ. Оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, за который осуществляется платеж.

Не позднее последнего числа каждого месяца аренды Арендодатель обязан выставить Арендатору счет, акт выполненных работ на сумму арендной платы.

Настоящий договор заключается сроком на 5(пять) лет (п. 6.1).

В случае если до окончания указанного в п. 6.1. срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия настоящего договора считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях (п. 6.4).

В соответствии с п. 8.1 настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации Договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания Сторонами.

Договор  зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Ивановской области 20.02.2012 за № 37-37-05/072/2012-380.

10.09.2009 ИП ФИО2 (арендатор); ООО «Мега» (собственник) и ЗАО «Тандер» (субарендатор) заключили договор субаренды недвижимого имущества №ИвФ-1/312/09, в соответствии с которым Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое з дальнейшем Объект: часть нежилых помещений общей площадью 1462,6 кем., состоящую из нежилых помещений № 1-4, 8-17, общей площадью 582,2 кв.м, части помещения №29, общей площадью 156.5 кв.м., состоящую из общей площади 43 кв.м., в том числе торговая площадь — 426,3 кв.м., расположенные на 1 (первом) этаже здании литер А. находящегося по адресу: 

<

...> согласно поэтажному плану (Приложение М 1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства, в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Общая арендуемая площадь 625,2 кв.м.

В разделе 5 стороны оговорили порядок и сроки оплат. Субарендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендатору в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая составляет 420000 (Четыреста двадцать тысяч) рублей, без НДС. При этом за первые 31 календарный день с момента подписания сторонами Акта приема-передачи Объекта арендная плата не начисляется и не уплачивается (п. 5.1).

Настоящий договор заключается сроком на 5(пять) лет (п. 6.1). В случае если до окончания указанного в п. 6.1. срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия настоящего договора считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях (п. 6.5).

Кроме того 01.02.2013 между ООО «Мега» (арендодатель) и ИП ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: часть нежилых помещений общей площадью 38,1 кв.м., состоящую из нежилых помещений ММ 5, 6, 7, расположенные на 1 (первом) этаже здания литер А, находящегося по адресу: 

<

...>, согласно поэтажному плану (Приложение № 1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных з п. 1.2 Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Технические характеристики и иные сведения об Объекте содержатся в техническом паспорте на      Объект      инвентарный      номер      24405:002:000013190,       кадастровый      номер 37:25:011128:0018:24:405:002:000013190.        изготовленном   Ивановским филиалом Кинешемского ГУН «Ростехинвентаризации» дату  «15» июня 2006 года. Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью (п. 1.1).

Объект предоставляется Арендатору для выставочного зала, подсобных помещений (п. 1.2).

Реорганизация Арендатора, а также перемена собственника Объекта не являются основанием для изменения и / или расторжения Договора (п. 1.4).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2013.

По разделу 4 передача  объекта     Арендодателем     Арендатору осуществляется    по акту приема-передачи,   подписываемому   уполномоченными  представителями   сторон приема-передачи      Объекта   Арендатору   является    неотъемлемой   частью   настоящего договора (Приложение № 2).

Арендодатель обязан передать Объект Арендатору в течение 10 (десяти) момента подписания настоящего договора.

В Акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние Объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения и т.д показания приборов учета, а также состав передаваемой Арендатору документации на Объект.

Возврат (передача) Объекта Арендатором обратно Арендодателю осуществляется по правилам, предусмотренным п.п. 4.1.-4.3. настоящего договора, в течение 10 дней с момента прекращения настоящего договора.

В разделе 5 стороны оговорили порядок оплат. Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая составляет 10 000 (Десять тысяч) рублей, без НДС.

Плату за коммунальные услуги и обслуживание общедомовых внутренних инженерных коммуникаций Арендатор возмещает Арендодателю в соответствии с договорами, заключенными собственником здания со специализированными организациями.

Настоящий договор заключается сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения Договора (п. 6.1).

31.12.2013 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013, нежилое помещение передано ИП ФИО2 ООО «Мега» по акту приема-передачи нежилого помещения.

25.07.2014 между Акционерным коммерческим банком «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) (кредитор) и ООО «Мега» (поручитель) заключен договор № 031-810/07ф-ДО-5 об отступном, предметом которого является прекращение обязательств Поручителя перед Кредитором, возникших на основании Договора поручительства № 031-810/07ф ДП-4 от 22.07.2014 г. (далее - «Договор поручительства»), заключенного между Кредитором и Поручителем в обеспечение исполнения обязательств гражданина РФ ФИО9, далее - «Заемщик», перед Кредитором по Договору кредитной линии М-031-810/07ф от 24.04.2007 г. (далее - «Кредитный договор») путем предоставления Поручителем Кредитору взамен исполнения обязательств по Договору поручительства отступного в размере, сроки и порядке, предусмотренных настоящим договором (п. 1.1).

Взамен исполнения по Договору поручительства Поручитель передает в собственность Кредитора следующие объекты недвижимого имущества:здание магазина, назначение: нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 1), общая площадь 1462,6 кв. м., инв. № 24:405:002:000013190, лит. А, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 37:25:01 11 28:0018:24:405:002:000013190, принадлежащее Поручителю на праве собственности на основании Акта передачи имущества, в качестве дополнительного вклада в уставный капитал Общества с ограниченной ответственностью «Мега» от 29.12.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серии 37-АА № 380S60, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 28 января 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 января 2009 года сделана запись регистрации № 37-37-05/207/2008-518; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания магазина, площадь 2207 + 4,7 кв. м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 37:25:01 11 28:18, принадлежащий Поручителю на праве собственности на основании Акта передачи имущества, в качестве дополнительного вклада в уставный капитал Общества с ограниченной ответственностью «Мега» от 29.12.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серии 37-АА № 380861, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 28 января 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 января 2009 года сделана запись регистрации № 37-37-05/207/2008-539, далее вместе именуемые «Предмет отступного» (п. 1.2).

Предмет отступного принадлежит Поручителю на праве собственности (п. 1.3).

Стороны обязаны осуществить все необходимые действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на Предмет отступного от Поручителя к Кредитору в государственных регистрирующих   органах,   предоставив   каждая,   со  своей   стороны,   все   необходимые  для регистрации документы, в течение 10 (рабочих) дней со дня подписания настоящего договора (п. 1.4)

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области 29.12.2014 за № 37-37-01/250/2014-336 – на здание №  37-37-01//250/2014-337 – на земельный участок.

В соответствии с дополнительным соглашением  от 25.07.2014  Договор об отступном дополнен  пунктом 1.5 следующего содержания:

Кредитор уведомлен Поручителем о том, что в отношении здания магазина, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей- 1), общей площадью 1462,6 кв. м., инв. № 24:405:002:000013190, лит, А, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 37:25:01 11 28:0018:24:405:002:000013190, имеются следующие ограничения (обременения) права в виде: 1.5.1.Договора аренды недвижимого имущества б/н от 09.09.2009 г., заключенного между ООО «Мега» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор), сроком на 5 (Пять) лет, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 20 июля 2012 года за № регистрации 37-37-05/072/2012-380,объект договора аренды: часть нежилого помещения обшей площадью 1462,2 кв.м, состоящей из нежилых помещений №№ 1-4, 8-17, общей площадью 582,2 кв.м, части помещений N& 29, обшей площадью 156,5 кв.м, состоящей из общей площади 43 кв.м, в том числе торговой площади 426,3 кв.м, расположенная на 1 этаже здания литера А, расположенного по адресу: 

<

...>. 1.5.2. Договора субаренды недвижимого имущества № ИвФ-1/312/09 от 10.09.2009 г., с учетом Дополнительного соглашения от 18.04.2012 г. к нему, заключенного между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ЗАО «Тандер» (Арендатор), сроком на 5 (Пять) лет, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 20 июля 2012 года за № регистрации 37-37-05/072/2012-381, объект договора субаренды: часть нежилого помещения общей площадью 1462,2 кв.м, состоящей из нежилых помещений М» 1-4, 8-17, общей площадью 582,2 кв.м, части помещений № 29, обшей площадью 156,5 кв.м, состоящей из обшей площади 43 кв.м, в том числе торговой площади 426,3 кв.м.расположенная на 1 этаже здания литера А, расположенного по адресу: 

<

...>.»

17.02.2017 между Акционерным коммерческим банком «ПРОБИЗНЕСБАНК» (открытое акционерное общество) (Продавец) и ФИО3  (Покупатель) заключен договор № 2017-411/03 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому по результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества Продавца (далее - Торги) по лоту № 7 (Протокол от 14 февраля 201 7г), проводимых в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении Торгов, опубликованном в газете «Коммерсантъ» от 09 июля 2016г. № 122, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять принадлежащий Продавцу на праве собственности следующий объект недвижимого имущества.расположенный по адресу: 

<

...>: Магазин, назначение: нежилое здание, площадь 1 447,5 кв. м, количество этажей: 2, в том числе подземных: 1, кадастровый (условный) номер 37:25:011114:89 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов для размещения нежилого здания магазина, площадь 2 207 ± 4,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 37:25:011128:18 (далее - Объект), и оплатить за Объект цену в размере, порядке и сроки, установленные Договором.

Право собственности за ФИО3 зарегистрировано в Управлении Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области 27.03.2017 за № № 37:25:011114:89-37/005/2017-1 – на здание №  № 37:25:011128:89-37/005/2017-1– на земельный участок.

Согласно расчету АКБ «ПРОБИЗНЕСБАНК» за ответчиком образовалась задолженность по договору аренды от 09.09.2009 в размере 528 709,67 рублей за период с 29.12.2014 по 26.03.2017, а также задолженность по договору аренды от 01.02.2013 в размере  269354 руб. 84 коп. за период с 29.12.2014 по 26.03.2017.

Истец 26.04.2016 направлял в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2013 и взыскании арендных платежей.

В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательств по Договору  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По общему правилу части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором. 

Из указанной нормы процессуального законодательства следует, что обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в отношении любого спора, возникающего из гражданских правоотношений.

Претензионный порядок предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между сторонами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, арендодатель вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате и досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В материалы настоящего дела истцом не представлена претензия ответчику с требованиями об оплате арендной платы и  предложением о расторжении договора аренды от 09.09.2009. Доказательств, подтверждающих направление ответчику претензии с требованиями об исполнении обязательств  договору аренды от 09.09.2009, истцом не представлено. Истец в судебном заседании пояснил,  что доказательств в подтверждение направления ответчику претензии с требованиями об оплате арендной платы и  предложением о расторжении договора аренды от 09.09.2009 у него не имеется.

 С учетом изложенного, исковые требования в части  расторжения договора аренды недвижимого имущества от 09.09.2009 и взыскании с ИП ФИО2   задолженности по арендной плате по договору аренды от 09.09.2009 в размере 528 709,67 рублей подлежат оставлению без рассмотрения.

Относительно требований о взыскании с ответчика арендной платы и расторжения договора аренды от 01.02.2013 истец направлял претензию от 20.04.2016. Ответчик данный факт не оспаривает.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации   по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При заключении договора аренды от 01.02.2013 ИП ФИО2 и ООО «Мега»  согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, имущество передано ответчику по акту от 01.02.2013. 

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Кодекса).

По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный сторонами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

Соглашением от 31.12.2013 ИП ФИО2 и ООО «Мега» расторгли договор  аренды недвижимого имущества от 01.02.2013, помещение общей площадью 38,1 кв.м. передано арендодателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.12.2013. Все обязательства сторон по договору на день подписания  соглашения по договору аренды исполнены, стороны материальных и иных требований друг к другу не имеют.

В судебном заседании ИП ФИО2 и ООО «Мега» подтвердили факт расторжения договора аренды от 01.02.2013 с момента подписания соглашения от 31.12.2013 и возврата помещения арендодателю ООО «Мега» 31.12.2013, пояснив, что договор от 01.02.2013 был заключен сторонами на 11 месяцев (п. 6.1) и прекращен по истечении указанного срока.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы истца, что договор аренды от 01.02.2013 является действующим по настоящее время судом отклоняются, поскольку документально не подтверждены и опровергаются соглашением от 31.12.2013 и актом возврата от 31.12.2013, а также пояснениями ООО «Мега» и ответчика. Каких-либо доказательств, подтверждающих действие договора от 01.02.2013 после заключения между ИП ФИО2 и ООО «Мега» соглашения о расторжении договора, а также использования Предпринимателем указанного помещения истцом в материалы дела не представлено. При указанных обстоятельствах, запрос Предпринимателя, направленный в адрес истца 11.03.2016, не может рассматриваться как документ, свидетельствующий о продлении договора от 01.02.2013. 

 На основании изложенного исковые требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2013, и взыскании с ИП ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды от   01.02.2013 в размере 269 354,84 рублей подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате госпошлины по делу подлежат отнесению на истца.  

В части требований, оставленных судом без рассмотрения, государственная пошлина на основании ст. 110 АПК РФ подлежит возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

1. Требования Акционерного коммерческого банка «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 269354 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.02.2013 и расторжении договора аренды от 01.02.2013, заключенного между ООО «Мега» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, оставить без удовлетворения.

2.  Требование Акционерного коммерческого банка «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 528709 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 09.09.2009 и расторжении договора аренды от 09.09.2009, заключенного между ООО «Мега» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, оставить без рассмотрения.

3. Возвратить Акционерному коммерческому банку «Пробизнесбанк» (открытое акционерное общество) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» 5039 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 18.10.2016 № 4510 на сумму 17439 руб.

 Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

  Судья                    Е.И. Демидовская