АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6059/2024

03 февраля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, Г.Х. Пономаревой 

при участии:

от ответчика: ФИО1, представитель, доверенность от 23.12.2024 №28/40221-исх

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 13.08.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024

по делу №А51-21318/2023 

Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз» 

об урегулировании преддоговорных разногласий 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №396-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пунктов 3.1, 5.3, 5.10 в следующей редакции: «3.1. Стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 20 512 000,00 (двадцать миллионов пятьсот двенадцать тысяч) рублей (без учета НДС). 

5.3. За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3 настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. 

5.10. Исключить.».

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>; далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690069, Приморский край, г.о. Владивостокский, 

<

...> зд. 27Д, офис 42; далее – ООО «ДВЦЭ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.08.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора, спорные пункты договора приняты в редакции истца. 

УМС, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. 

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что Управлением в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных помещений. Считает, что истец, пытаясь изменить пункты 5.3 и 5.10 еще до заключения договора, имеет намерение заранее исключить свою ответственность за недобросовестное исполнение договора по оплате товара.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности муниципального образования город Владивосток и в аренде у ИП ФИО2 на основании договора аренды от 26.03.2021 №02-15059-001-Н-АР-10020-00 находится нежилое здание, площадью 692, 8 кв.м, количество этажей - 1, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: 25:28:000000:23307, адрес: 

<

...>; земельный участок, площадью 3 271 кв.м, кадастровый номер: 25:28:010041:6153, местоположение: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание.

Предприниматель обратился в Управление с заявлением о приобретении указанных объектов в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Уведомлением от 05.10.2023 №23/1674 МКУ «АПМЗН» предложило истцу заключить договор купли-продажи спорных объектов, приложив проект договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества №396-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства).

Пунктом 3.1 проекта договора установлено, что согласно отчету об оценке недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС от 29.09.2023 №3477/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества составляет 37 906 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Письмом от 15.11.2023 ИП ФИО2 сообщил МКУ «АПМЗН» о намерении заключить договор купли-продажи спорных объектов с условием об их выкупе в рассрочку, сроком на 7 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, выразив несогласие с предложенной стоимостью имущества и содержанием пунктов 5.3, 5.10 проекта договора. 

К письму предприниматель приложил протокол разногласий к проекту договора (с учетом отчета об оценке стоимости недвижимого имущества №181-10-2023/ОД от 15.11.2023, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр экспертиз», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составляет 14 231 000 руб.) и договор в редакции названного протокола разногласий.

Отсутствие согласия между сторонами в части условий договора купли-продажи муниципального имущества послужило основанием для обращения ИП ФИО2 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с представленными в материалы дела отчетами имеется существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу. 

Согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы от 05.07.2024 №8759-24, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью «ПримЭксперт» ФИО3, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 20.04.2023 составила 20 512 000 руб.: в отношении нежилого здания с кадастровым номером 25:28:000000:23307 – 6 404 000 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:6153 – 14 108 000 руб. 

Учитывая результаты указанной экспертизы, ИП ФИО2 уточнил заявленные требования в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ.

Суды, оценив условия спорного договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №396-ППВ в редакциях, предложенных сторонами, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 05.07.2024 №8759-24, руководствуясь указанными выше правовыми положениями, правомерно удовлетворили заявленные требования, изложив пункт договора 3.1 в редакции истца. 

Доводы УМС о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92.

Разногласия относительно включения в договор условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества урегулированы судами путем принятия пункта 5.3. в редакции истца и исключения пункта 5.10.

Вопреки утверждениям кассатора, ИП ФИО2, предлагая свою редакцию пункта 5.3, не осуществлял попытку уклониться от возможности применения к нему штрафных санкций, в случае неисполнения договорных обязательств, а выражал несогласие с размером неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание существо неустойки, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, суд установил разумный размер пени, обычно применяемый в деловом обороте, по ставке 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в редакции истца.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что истец пытается заранее исключить из договора ответственность в случае недобросовестного исполнения договора, подлежит отклонению, поскольку суд установил меньший размер неустойки в редакции покупателя исходя из критерия разумности, тем самым, не освободив его от ответственности в целом, что, по мнению суда кассационной инстанции, не нарушает прав сторон и отвечает цели урегулирования сложившихся разногласий в части условия об ответственности в соответствии с требованиями законодательства.

Исключение из договора пункта 5.10 соответствует разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», поскольку ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражными судами также не допущено.

Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.08.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2024 по делу №А51-21318/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи С.И. Гребенщиков

 Г.Х. Пономарева