ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

12.12.2023

Дело № А41-2819/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена    05.12.2023 года  

Полный текст постановления изготовлен  12.12.2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Беловой А.Р., Красновой С.В., 

при участии в заседании: от АО «Специализированный застройщик» Виктория Девелопмент»: ФИО1 по доверенности от 08.12.22

от Управления Росреестра по Московской области: не явился, извещен

от ФИО2: не явился, извещен

от ФИО3: не явился, извещен

от ООО «НПФ «Спецэнерго»: не явился, извещен

от публично-правовой компания «Роскадастр»: не явился, извещен

от филиала публично-правовой компания «Роскадастр» по Московской области: не явился, извещен

от ФИО4: не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу АО «Специализированный застройщик» Виктория Девелопмент» на решение Арбитражного суда Московской области от 30.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу № А41 2819/2023 по заявлению АО «Специализированный застройщик» Виктория Девелопмент» к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав, об обязании погасить регистрационные записи третьи лица: Прилепа В.М., ФИО3, ООО НПФ «Спецэнерго», публично правовая компания «Роскадастр», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Московской области, Межевая О.В.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Специализированный застройщик» Виктория Девелопмент» (далее – АО «СЗ «Виктория Девелопмент» заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-54571091, № КУВД-001/2022-54571525, КУВД-001/2022-54570746, КУВД-001/2022-54571998 от 09.12.2022, об обязании управления погасить регистрационные записи № 50-50-46/001/2009-085 от 11.03.2009, № 50-50-46/001/2009- 289 от 05.03.2009, № 50-50-46/001/2009-084 от 10.03.2009, № 50-50-46/039/2009-422 от 17.10.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены Прилепа В.М., ФИО3, ООО НПФ «Спецэнерго», публично-правовая компания «Роскадастр», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Московской области, Межевая О.В.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.20232, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, указывает, что требования  о погашении записи основаны на положениях Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве), а  не Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) , требования регистратора, основанные на нормах указанного закона не обоснованы, поскольку у заявителя, как у нового застройщика не имеется обязательств перед лицами, не включенными в реестр требований кредиторов, обременение которое заявитель просит погасить прекращено в силу закона, при этом при регистрации перехода прав аренды земельного участка к новому застройщику не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредитора.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании определения Арбитражного суда города  Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13 о признании несостоятельным, банкротом ООО «ВВК-XXI», осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 c видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома») и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов по состоянию на 04.12.2019 новому застройщику - АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент».

АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в управление с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4:

1. Заявление от 06.12.2022 № КУВД-001/2022-54571091 о погашении регистрационной записи об обременении в пользу ООО «НПФ «Спецэнерго» № 50-50-46/001/2009-085 от 11.03.2009, внесенной в ЕГРН на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/1-П от 20.02.2009;

2. Заявление от 06.12.2022 № КУВД-001/2022-54571525 о погашении регистрационной записи об обременении в пользу ООО «НПФ «Спецэнерго» № 50-50-46/001/2009-289 от 05.03.2009, внесенной в ЕГРН на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/5-П от 20.02.2009;

3. Заявление от 06.12.2022 № КУВД-001/2022-54570746 о погашении регистрационной записи об обременении в пользу ФИО3 № 50-50-46/001/2009-084 от 10.03.2009, внесенной в ЕГРН на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/14 от 20.02.2009; 

4. Заявление от 06.12.2022 № КУВД-001/2022-54571998 о погашении, в отношении квартиры №57, регистрационной записи об обременении в пользу ФИО2 № 50-50- 46/039/2009-422 от 17.10.2009, внесенной в ЕГРН на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/57-48-49 от 26.08.2009.

Как указал заявитель, Управлением государственная регистрация прекращения ограничений обременений приостановлена в связи с непредставлением документов, предусмотренных статьей 9 Закона № 214-ФЗ для погашения в ЕГРН записи о регистрации Договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Заявитель, считая данные уведомления незаконными, вынесенным при отсутствии правовых оснований для приостановления, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, указав  в силу пункта 5 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве к новому застройщику не могут быть предъявлены требования лиц, не включенных в реестр требований участников строительства, к новому застройщику не перешли обязательства застройщика в отношении заинтересованных лиц ФИО2, ФИО3,  и ООО «НПФ Спецэнерго» , поскольку они не были включены в реестр требований участников строительства, в подтверждение чего ссылался на определения Арбитражного суда города Москвы от 05.11.2020, 27.09.2016, 18.10.2017 по делу А40-146853/13.

Отказывая в заявления, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение требований  15, 18, 21,  26 , 42 Федерального закона  от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости»  (далее - Закон № 218-ФЗ) заявителем не представлены необходимые документы для осуществления регистрационных действий по погашению записи об обременении, указав на несоблюдение порядка одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных  ст.ст. 5, 8, частями  3-5 статьи 9 Закона №  214-ФЗ,  регламентирующими процедуру направления уведомлений о расторжении договора долевого участия участнику долевого строительства, а также письменных предупреждений о необходимости погашения ими задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования.

Кроме того, судом установлено, что в отношении земельного участка в Единый государственный прав на недвижимое имущество внесены сведения  об аресте  на основании определения Электростальского городского суда Московской области по делу № 2-4019/2022 от 23.12.2022. 

Суд первой инстанции также установил, что 10.03.2023 Управлением было отказано в осуществлении регистрации на основании ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с не устранением заявителем недостатков и не представлением необходимых документов для осуществления регистрации и отказ в осуществлении государственной регистрации заявителем оспорен в судебном порядке не был. 

Суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что в данном деле имеется спор о праве и оставляя в силе решение суда первой инстанции указал, что надлежащим способом защиты права является требование о признании обременения отсутствующим.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно системному толкованию статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Закона от банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

По смыслу п. 5 ст. 201.15.2 Закона  о банкротстве к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI».

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Из приведенных положений Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче новому застройщика.

Между тем, данные специальные нормы права   и их  системное толкование не были применены судами при рассмотрении, несмотря на то, что являлись основанием испрашиваемых регистрационных действий и основанием оспаривания решения государственного органа.

 Обстоятельства того являются привлеченные к участию в деле третьи лица, лицами, чьи требования включены в реестр кредиторов, судами не исследовались.

Участвующие в деле Прилепа В.М., ФИО3, ООО «НПФ Спецэнерго» каких либо пояснений или возражений относительно нарушения их прав не представили, в связи с чем выводы суда апелляционной инстанции о наличии спора о права, нельзя признать обоснованными, поскольку обстоятельств, свидетельствующих об этом судами не установлено.

Установив, что в отношении земельного участка в Единый государственный прав на недвижимое имущество внесены сведения  об аресте  на основании определения Электростальского городского суда Московской области по делу № 2-4019/2022 от 23.12.2022, суд первой инстанции уклонился от исследования данного обстоятельства и не проверил, существовало ли данное обстоятельство на дату принятия решения регистратора и может ли являться основанием к отказу в регистрационных действиях по погашению записи об обременении в пользу третьих лиц.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие указанной совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

Из анализа положений статьи 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что признавая незаконным бездействие органа государственной власти или органа местного самоуправления, суд вправе обязать этот орган совершить какое-либо из предусмотренных законом действий, не ограничивая при этом право органа, чье бездействие оспаривается, на совершение того или иного действия.

По общему правилу следует, что допущенные нарушения подлежат устранению, при этом суд вправе обязать соответствующий орган совершить какое-либо из предусмотренных законом действий, не ограничивая при этом его право на совершение того или иного действия.

Кроме того, в приложении к заявлению по настоящему делу не значится и в материалах дела не содержатся оспариваемые по делу решения, оформленные уведомлениями  о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-54571091, №КУВД-001/2022-54571525, КУВД-001/2022-54570746, КУВД-001/2022-54571998 от 09.12.2022, в связи с чем обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку выводы судов сделаны без непосредственного исследования фактических обстоятельств и доказательств, имеющихся в материалах и с нарушением норм материального и процессуального права.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции,  в соответствии с  ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не установлены, судами допущено нарушение норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела суду на основании вышеизложенного необходимо оценить фактические обстоятельства дела с учетом приведенного судом округа толкования норм материального права и дать оценку всем обстоятельствам дела с учетом представленных сторонами доказательств; сделать выводы о правомерности или неправомерности требований заявителя; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями  176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.06.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу № А41- 2819/2023 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий-судья                                                 З.А. Аталикова 

Судьи:                                                                                             А.Р. Белова

С.В. Краснова