АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А84-2205/2017

г.Калуга

06 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления изготовлена 06.06.2018

Постановление изготовлено в полном объёме 06.06.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего

Сорокиной И.В.

Судей

Гладышевой Е.В.

ФИО1

при участии в заседании:

от истца

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

 

от ответчика

общества с ограниченной ответственностью «Окси»

 

от третьих лиц

Правительства Севастополя

 

Управления земельного контроля

города Севастополя

 

Департамента архитектуры и градостроительства города

Севастополя

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Окси», г. Севастополь, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу №А84-2205/2017,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Окси» (ОГРН 

<

***>), в котором просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2004, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Окси» в отношении земельного участка площадью 0,5580 га, расположенного по адресу: 

<

...>, и обязать ООО «Окси» с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок и возвратить его истцу.

ООО «Окси», в свою очередь, обратилось в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании 900 000 руб. убытков, связанных с невозможностью использования земельного участка по назначению в размере уплаченной арендной платы. 

Судом первой инстанции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство города Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 (судья Васильченко О.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.), первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ООО «Окси» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 24.12.2004 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и ООО «Окси» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 14.11.2008), по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,5580 га для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны, который находится по ул. Катерной, 49/1 в г. Севастополе.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, целевое назначение земельного участка определено для размещения рекреационной зоны.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 14.11.2008 в тексте договора аренды земельного участка: после слов «земельный участок для» дополнен словами «строительства и обслуживания гостиничного комплекса».

В силу подпункта «г» п.9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента заключения указанного дополнительного соглашения. Стороны предусмотрели, что в случае, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

27.12.2004 сторонами был подписан акт приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,5580 га, расположенный по адресу: 

<

...>.

18.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №84/06-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства и объектов благоустройства, закустарен, на нем имеются насыпи песка, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Также установлено, что на земельном участке расположен некапитальный металлический контейнер (размерами 10х2 м).

25.01.2017 Департамент обратился к ответчику с предупреждением №05-исх./1287/2017, в котором указал на необходимость исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и сослался на неосвоение обществом земельного участка по целевому назначению - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещении рекреационной зоны.

17.03.2017 Департаментом в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка в добровольном порядке путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвращении указанного земельного участка (№6428/05-05-21/17).

Ссылаясь на неисполнение ООО «Окси» договорных обязательств по освоению земельного участка в установленный договором срок в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Общество «Окси» обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Департамента 900 000 руб. убытков, связанных с невозможностью использования земельного участка по назначению в размере уплаченной арендной платы.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования Департамента и отклоняя исковые требования ООО «Окси», суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Принимая во внимание положения ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», ст.4, ст.422, ст.1211 ГК РФ, ст.14 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом судебные инстанции правомерно отметили, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Учитывая, что требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды земельного участка от 24.12.2004, а иск заявлен после 18.03.2014 (в 2017 году), судебные инстанции пришли к правильному выводу, что спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению как нормы законодательства Украины, так и аналогичные нормы законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичное положение закреплено в ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч.2, ч.3 ст.651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Положения ч.2, ч.3 ст.188 ХКУ закрепляют обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии со ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, ст. 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом данная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент при обращении в суд с исковыми требованиями указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Суды, основываясь на материалах дела, установили, что договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и для размещения рекреационной зоны. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – в течение двух лет с момента заключения дополнительного соглашения, т.е. до 23.03.2011.

В то же время актом обследования земельного участка от 18.08.2016 №84/06-01/ОБ/16 установлено, что арендуемый земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства и объектов благоустройства, закустарен, на нем имеются насыпи песка, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Также установлено, что на земельном участке расположен некапитальный металлический контейнер (размерами 10х2 м).

Ответчик не оспаривает факт нарушения условий договора о сроках строительства гостиничного комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, в течение срока действия договора обществом «Окси» предпринимались действия, направленные на выполнение своих обязательств по застройке спорного земельного участка.

В качестве доказательств, подтверждающих свою позицию, ответчик представил в материалы дела копии документов: титульного листа утвержденного главным архитектором города Севастополя от 26.05.2008 архитектурно-планировочного задания №377 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зон охраны памятников) в отношении объекта, расположенного на земельном участке по ул.Катерная, 49 в г.Севастополе; положительного комплексного экспертного заключения №Э-239/2008 по проекту «Гостиничный комплекс по ул.Катерная, 49 в г.Севастополе» от 19.09.2008; заключения Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации №С-202/08 от 16.10.2008 по проекту «Гостиничный комплекс по ул.Катерная, 49 в г.Севастополе»; разрешения Инспекции ГАСК в г.Севастополе на выполнение строительных работ №121/1 от 109.11.2009 для выполнения строительных работ по строительству отельного комплекса по адресу: 

<

...>; разрешение Госземинспекции от 09.12.2008 №000101 на снятие и перенос почвенного покрова земельного участка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ул.Катерная, 49 в г.Севастополе, используемого ООО «Окси» на основании Договора аренды земельного участка от 24.12.2004, зарегистрированного под №108 от 18.03.2005; научного заключения Отдела Государственной службы охраны культурного наследия Управления культуры и туризма СГГА от 04.12.2008 №10/1612 и градостроительного заключения Управления городского строительства и архитектуры СГГА от 02.10.2008 в отношении земельного участка, площадью 1,4 га, расположенного по адресу: ул.Катерная, 49/2 в г.Севастополе, договоры генерального подряда на осуществление работ по авторскому надзору и генерального подряда №14 от 10.06.2016 в отношении земельного участка, расположенного по ул. Катерная, 49 в г. Севастополе, заключенные в 2016 году; градостроительный план земельного участка от 23.11.2016 в отношении земельного участка, площадью 0,4257 га; извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 21.07.2016 на земельном участке по ул. Катерная, 49 в г. Севастополе.

Вместе с тем судами обеих инстанций обоснованно указано на то, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, и доказательства, подтверждающие факт строительства обусловленного договором объекта. На момент рассмотрения настоящего дела по существу заявленных требований на спорном земельном участке отсутствовал объект строительства, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.

Как верно указано судами, ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

При этом судами дана надлежащая правовая оценка представленным ответчиком документам. Так, суды отметили, что представленные документы не имеют отношения к спорному земельному участку по ул. Катерной, 49/1 в г. Севастополе, поскольку они оформлены на другие земельные участки, расположенные по ул. Катерная, 49 и по ул. Катерная, 49/2, которые получены обществом «Окси» в аренду на основании иных договоров аренды, не являющихся предметом спора в данном деле.

Также судами при разрешении настоящего спора обоснованно были приняты во внимание обстоятельства дела №А84-4239/2016 по иску Департамента к ООО «Окси» о расторжении договора аренды земельного участка, по ул. Катерная, 49 в г. Севастополе в связи с существенным нарушением условий договора аренды. При этом в рамках указанного дела судами была дана надлежащая оценка вышеуказанным документам, которые представлялись ответчиком и по данному делу.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суды, основываясь на непредоставлении ответчиком каких-либо документов, подтверждающих факт строительства гостиничного комплекса либо освоения спорного земельного участка, сделали верный вывод о том, что ООО «Окси» не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект.

Кроме того, судебными инстанциями верно отмечено, что ООО «Окси» не только не представило доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых  действий, направленных на надлежащее исполнение договора аренды земельного участка, но и не предприняло попыток увеличить договорный срок начала освоения земельного участка путем внесения в договор аренды земельного участка согласованных сторонами изменений, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка. 

Также суды пришли к правильному выводу, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Наличие публичных интересов в настоящем деле обосновывается тем, что арендодатель, предоставляя спорный земельный участок в аренду в декабре 2004 года для строительства гостиничного комплекса, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов и будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

В силу изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с  нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, а представленные истцом доказательства являются достаточными для того, чтобы считать указанные нарушения условий договора существенными.

Также судами сделаны обоснованные выводы в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Окси» о взыскании 900 000 руб. убытков в виде уплаченных арендных платежей в период с 17.04.2014 по 25.05.2016. Заявляя данные требования, ответчик ссылался на то обстоятельство, что, несмотря на передачу ему спорного земельного участка, у арендатора отсутствовала возможность вести строительные работы по вине истца - ввиду издания 17.04.2014, 22.11.2015 и 28.11.2015 на территории города Севастополя распорядительных и иных нормативных правовых актов высшим должностным лицом исполнительной власти субъекта РФ - города федерального значения Севастополя, о запрете на осуществление любого капитального строительства, режима чрезвычайной ситуации на территории города, связанного с прекращением поставок электроэнергии и запрета в связи с этим на ведение строительно-монтажных работ на период действия режима чрезвычайной ситуации.

В силу ст.16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Вместе с тем, суды правомерно отметили, что как на момент издания указанных правовых актов, так и до такого издания, ответчик не исполнял свои обязательства по договору в части застройки земельного участка и не мог исполнять именно в связи с окончанием срока освоения земельного участка в 2011 году и ввиду отсутствия разрешительных документов на строительство, что привело к существенному нарушению его условий и явилось основанием для его расторжения в судебном порядке, а не в связи с изданием данных актов, законность которых не опровергнута и последние не признаны недействительными.

Доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.04.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу №А84-2205/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда г. Севастополя от 27.10.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу №А84-2205/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.04.2018, отменить.

         Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                  И.В. Сорокина

 

 Судьи                                                                                                Е.В. Гладышева

 

                                                                                                                   ФИО1