ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-6443/2021

г. Киров

20 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании:

представителя истца (по первоначальному иску) – ФИО3, действующей на основании доверенности от 12.04.2021; 

представителя ответчика (по первоначальному иску) – ФИО4, действующего на основании доверенности от 29.04.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Юла», индивидуального предпринимателя ФИО5

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2022 по делу № А82-6443/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Юла» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304760425900115)

о признании недействительным уведомления о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, об обязании зарегистрировать договор аренды, об обязании обеспечить доступ,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО5

к обществу с ограниченной ответственностью «Юла»

о расторжении договора, взыскании, демонтаже вентиляции и освобождении помещений

третьи лица: Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юла» (далее - истец, Общество, ООО «Юла») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ответчик, Предприниматель, ИП ФИО5), с учетом уточнения от 06.09.2021, о признании недействительным уведомления о расторжении в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 31.01.2020, об обязании зарегистрировать в установленном законом порядке подписанный между истцом и ответчиком договор аренды нежилого помещения от 31.01.2020, заключенный сроком на 5 лет; об обязании в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда обеспечить доступ ООО «Юла» в нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО5 обратилась в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Юла» (с учетом уточнения от 14.12.2021) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.01.2020, о взыскании стоимости восстановительного ремонта в сумме 2 048 748 руб., об обязании в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу:

- демонтировать систему вентиляции, установленную в помещениях второго этажа по адресу: 

<

...>, а в случае неисполнения решения суда предоставить право на демонтаж своими силами с отнесением всех понесённых расходов на ООО «Юла»,

- освободить помещения второго этажа по адресу: 

<

...> от принадлежащих ответчику вещей. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2022 в удовлетворении исковых требований ООО «Юла» отказано. Суд обязал ООО «Юла» в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу: демонтировать систему вентиляции, установленную в помещениях второго этажа по адресу: 

<

...>, а в случае неисполнения решения суда предоставить ИП ФИО5 право на демонтаж своими силами с отнесением всех понесённых расходов на ООО «Юла»; освободить помещения второго этажа по адресу: 

<

...> от принадлежащих ООО «Юла» вещей. В остальной части встречные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО5, ООО «Юла» обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ООО «Юла» в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Общества. По мнению истца, арбитражным судом неверно установлено, что перепланировка, переустройство и изменение внутренней отделки помещения, произведенные арендатором, являются самовольной перепланировкой, поскольку перепланировка помещения в виде оснащения арендуемого помещения санузлами регламентирована самим арендодателем и установлена договором, в остальной части выполнены работы по оснащению арендуемого помещения под размещение клуба. Общество также не согласно с выводом суда о том, что перепланировка, переоборудование и изменение отделки помещения, произведенные арендатором, являются существенным нарушением. Кроме того ООО «Юла» полагает, что суд не дал правовой оценки доводам истца о невозможности получения необходимого для проведения работ разрешения по причине отсутствия зарегистрированного в установленном порядке договора аренды нежилого помещения. Общество отмечает, что ответчик не оспаривал использование сторонами средств электронной связи для получения и направления документов.

Предприниматель в апелляционной жалобе просит изменить решение в части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования о взыскании с ООО «Юла» стоимости восстановительного ремонта в размере 2 048 748 рублей. По мнению ИП ФИО5, суд первой инстанции допустил неверное толкование положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и положений договора аренды (пункта 3.1.4). Предприниматель считает, что при отсутствии возражений и иных доказательств по стоимости восстановительного ремонта со стороны арендатора, представленные ИП ФИО5 об определении стоимости восстановительного ремонта доказательства являются достаточными и допустимыми. Предприниматель указывает, что стоимость восстановительного ремонта определена специализированной организацией после ограничения арендатору доступа в помещения, в связи с чем убытки в заявленном размере подлежали взысканию.

ООО «Юла» в отзыве на апелляционную жалобу Предпринимателя указало, что из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным установить наличие недостатков в помещении, причинно-следственную связь между действиями арендатора и возникшим ущербом.

ИП ФИО5 в отзыве на апелляционную жалобу Общества указала, что договором аренды предусмотрено ведение переговоров в письменном виде, с получением под роспись или почтовым отправлением. Также Предприниматель отметил, что отсутствие у ООО «Юла» зарегистрированного договора аренды не явилось для арендатора препятствием к началу ремонта без получения письменного согласия сособственника и с нарушением порядка производства работ на объекте культурного наследия; арендатор обратился к арендодателю с требованием о регистрации договора лишь после получения уведомления о расторжении договора.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство отложено с 12.12.2022 до 16.01.2023 15 часов 30 минут.

В судебном заседании представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2020 между ООО «Юла» (арендатор) и ИП ФИО5 заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещении: 1 этажа №35, площадью 14,1 кв.м, 2-го этажа №7 площадью 4,45 кв.м, №8 площадью 104,2 кв.м, №9 площадью 87,4 кв.м, всего площадью 210,15 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 310,3 кв.м. Помещение передается в состоянии, позволяющем его эксплуатацию для размещения клуба. Договор заключен сроком на 5 лет. Акт приема-передачи подписан сторонами 01.02.2020.

31.08.2020 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1, 30.12.2020 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения от 31.01.2020.

ФИО5 обратилась в Управление Россрестра по Ярославской области за государственной регистрацией договора аренды, однако уведомлением от 03.03.2020 государственная регистрация приостановлена, поскольку в аренду сдана только часть принадлежащего заявителю объекта, которая не поставлена на самостоятельный кадастровый учет. Договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1.2 договора здание, в котором располагается Помещение, является объектом культурного наследия народов РФ местного (муниципального) значения, «Дом доходный Работнова», нач. XIX в. 1863 год. Предметом охраны объекта являются: «композиционные особенности здания, участвующие в формировании линии исторической застройки улиц Свободы и Республиканской, закрепляющий угол квартала». Необходимые согласования: наружная реклама и вентиляция - утверждаются в Департаменте градостроительства мэрии г. Ярославля.

Пунктом 1.3 договора установлено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи с указанием технического состояния помещения, наличия вспомогательного оборудования, коммуникаций и иной информации, характеризующей помещение на момент сдачи его в аренду.

Арендодатель обязуется: передать арендатору помещение во временное пользование в состоянии как есть на момент подписания настоящего договора в срок до 10.02.2020 (пункт 2.1.1); производить капитальный ремонт, реконструкцию Помещения, иные строительные работы в помещении и здании своими силами и за свой счет с письменным уведомления Арендатора не менее, чем за 1 (один) месяц до начала работ (пункт 2.1.4); в срок до 1 марта 2020 года провести необходимые действия по увеличению существующей эл. мощности в Помещении до 50 кВт (пункт 2.1.5); в срок до 1 апреля 2020 года обеспечить снабжение Помещения горячим водоснабжением в объеме 0,1 куб.м в сутки, холодным водоснабжением в объеме 0,3 куб.м в сутки (пункт 2.1.6); в срок до I мая 2020 года провести ремонт кровли на Здании до состояния, позволяющего нормальную эксплуатацию Помещения (пункт 2.1.7).

В силу пункта 2.2.4 договора арендодатель вправе требовать возмещения убытков, понесенных им по вине Арендатора вследствие нарушения им норм эксплуатации.

Арендатор обязан: использовать Помещение в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 Договора, а также поддерживать Помещение в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт Помещения и его отделки. Изменение вида деятельности в Помещении Арендатором, влечет расторжение договора аренды, о чем Арендодатель письменно уведомляет Арендатора в течение 3 (трех) дней с момента обнаружения факта изменения вида деятельности в Помещении (пункт 3.1.2); не производить без письменного согласия арендодателя размещение наружной рекламы и информации, перепланировок помещения, изменений внутренней отделки и коммуникаций, подключения дополнительных энергопотребителей (пункт 3.1.4); соблюдать и обеспечивать строгое соблюдение всеми пользователями арендатора (как они определены ниже) всего законодательства Российской Федерации, включая среди прочего законы, постановления и иные нормативные акты в отношении лицензирования и осуществления коммерческой деятельности арендатора, правила и положения по охране здоровья и соблюдения санитарных норм, техники безопасности при эксплуатации электроприборов, электроустановок, правил безопасности клиентов, противопожарной безопасности природоохранных правил и общих правил общественного порядка, Правила Благоустройства города Ярославля), которые в любое время применимы к помещению, прилегающей к помещению территории и к коммерческой деятельности арендатора. В контексте настоящего Договора термин «пользователи Арендатора» означает, в совокупности. Арендатора, его собственников, участников или акционеров, его директоров, должностных лиц и pa6oтинков, его представителей, агентов и его поставщиков (пункт 3.1.6); самостоятельно строить свои взаимоотношения с государственными органами и отвечать перед последними за соблюдение норм действующего законодательства, нести ответственность за несоблюдение укатанных правил, устранять обоснованные замечания и требования Арендодателя, контролирующих органов (пункт 3.1.7).

Пунктом 3.1.12 договора предусмотрено, что в целях соблюдения мер противопожарной безопасности Арендатор обязан согласовать с Арендодателем любые изменения размещения в Помещении электрооборудования: монтаж в помещении дополнительной электропроводки, работы по изменению места расположения имеющейся в помещении электропроводки, размещение дополнительного освещения и так далее. Внесение Арендатором изменений размещения в помещении электрооборудования без письменного согласования с Арендодателем запрещено.

Арендатор самостоятельно и за свой счет проводит электромонтажные работы в арендуемом помещении с учетом специфики планируемой деятельности в помещении согласно пункту 1.1 настоящего Договора, после окончания работ предоставляет Арендодателю исполнительную документацию по сдаче-приемке электромонтажных работ.

Арендатор самостоятельно и за свой счет проводит работы по обеспечению пожарной безопасности в арендуемом помещении с учетом специфики планируемой деятельности в помещении согласно пункту 1.1 настоящего Договора, после окончания работ предоставляет Арендодателю исполнительную документацию по сдаче-приемке работ.

Арендатору на момент заключения договора и осмотра арендуемого помещение известно, что в помещении не имеются коммуникации по холодной, горячей воде и канализации, помещение не обеспеченно санузлом, сантехническими приборами.

Арендатор самостоятельно и за свой счет проводит работы по оснащению арендуемого помещения санузлом и другими необходимыми для его деятельности точками водоразбора воды и требуемыми коммуникациями.

На основании пункта 3.2.3 договора арендатор по согласованию с арендодателем вправе своими силами и за свой счет произвести работы по переустройству освещения в процессе его использования. Результаты работ, указанные в настоящем пункте, являются улучшениями объекта. Во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимых или неотделимых без вреда помещению) стороны заранее в письменном виде согласовывают статус предполагаемых улучшений. Стоимость произведенных арендатором как отделимых так и не отделимых улучшений возмещению не подлежит.

По условиям пункта 5.1 договора в случае обнаружения нецелевого использования помещения, а также в случае нарушения п. 3.1.14 настоящего договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения Договора и в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, предварительно уведомив арендатора о таком отказе, при этом настоящий Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении арендодателя об отказе от исполнения и расторжении настоящего договора. В случае расторжения договора на основании настоящего пункта договор будет считаться расторгнутым по вине арендатора. 

Досрочное расторжение допускается согласно пункту 6.3.5. в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя, при условии обязательного письменного предупреждения арендатора не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора в случаях, когда арендатор: 6.3.5.1. пользуется арендованным помещением с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или использует помещение не по назначению указанному в п. 1.1 настоящего Договора, либо осуществляет эту деятельность без соответствующей лицензии; 6.3.5.2. существенно ухудшает состояние помещения, т.е. эксплуатационные характеристики изменяются таким образом, что делается невозможным дальнейшее использование помещения по его целевому назначению; 6.3.5.3. нарушил сроки оплаты арендной платы более 2-х раз подряд или однократно более 20 дней после наступления срока платежа.

Также договором предусмотрено, что все уведомления, запросы, требования и другие сообщения, относящиеся к настоящему Договору, оформляются в письменной форме и направляются заказным письмом с уведомлением по почтовому адресу Стороны, указанному в разделе 9 «Реквизиты Сторон», или вручаются лично уполномоченному представителю другой Стороны. Срок рассмотрения обращений сторон - не менее 10 (десяти) рабочих дней (пункт 8.4 договора).

18.02.2021 арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 31.01.2020 ввиду допущения арендатором существенного нарушения условий договора: проведения работ по перепланировке, переустройству, переоборудованию и изменение внутренней отделки без письменного согласия арендодателя, нарушения пункта 3.1.4 договора. В срок до 25.04.2021 предложил передать помещения. Арендатор указал, что получил уведомление 27.02.2021.

Арендатор требования арендодателя не исполнил, помещения не возвратил. 

04.05.2021 арендодатель закрыл доступ в помещения арендатору.

Не согласившись с односторонним отказом арендодателя от договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Полагая, что Обществом ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды, предприниматель обратилась со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 6.3.5.1 договора стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае, если арендатор пользуется арендованным Помещением с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или использует Помещение не по назначению указанному в пункте 1.1 настоящего Договора, либо осуществляет эту деятельность без соответствующей лицензии. 

Пунктом 3.1.4 договора установлен запрет на производство арендатором без письменного согласия арендодателя размещение наружной рекламы и информации, перепланировок помещения, изменений внутренней отделки и коммуникаций, подключения дополнительных энергопотребителей.

Факт осуществления перепланировки, переустройства, переоборудования и изменение внутренней отделки арендованных помещений подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами. 

Между тем письменного согласия арендодателя на осуществление указанных изменений арендатор не получал.

Доводы истца о том, что арендатор извещал арендодателя о проводимых работах путем направления сообщения в мессенджере были предметом рассмотрения суда и обоснованно отклонены им. По условиям договора аренды 31.01.2020 (пункт 8.4) все уведомления, запросы, требования и другие сообщения, относящиеся к настоящему Договору, оформляются в письменной форме и направляются заказным письмом с уведомлением по почтовому адресу Стороны, указанному в разделе 9 «Реквизиты Сторон», или вручаются лично уполномоченному представителю другой Стороны. Срок рассмотрения обращений сторон - не менее 10 (десяти) рабочих дней.

Ссылка ООО «Юла» на положения пункта 3.1.12 договора, которым предусмотрено, что арендатор самостоятельно и за свой счет проводит работы по оснащению арендуемого помещения санузлом и требуемыми коммуникациями, не опровергает изложенный выше вывод. 

По убеждению апелляционного суда, названный пункт договора указывает на проведение соответствующих работ силами и средствами арендатора, поскольку в арендуемом помещении санузел на дату заключения договора отсутствовал, однако, не свидетельствует о возможности проведения таких работ без письменного согласования Предпринимателя.

Представленные в материалы дела доказательства осуществления сторонами переписки по вопросу проведения перепланировки, переоборудования и изменение внутренней отделки помещений (т.3 л.д.27-80) в целом не позволяют сделать вывод о том, что с арендодателем согласованы конкретные виды и объем подлежащих выполнению в спорных помещениях работ. Напротив, из переписки усматривается, что арендатор высказывал несогласие относительно проекта арендатора (т.3 л.д.41, 76).

Произведенные арендатором работы затронули конструктивные элементы здания и другие характеристики надежности и безопасности помещений, переданных Обществу по договору аренды, что ведет к ухудшению состояния здания – объекта культурного наследия.

При этом из пункта 1.2 договора Обществу было известно, что спорный объект является объектом культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом доходный с трактиром Праутиных-Виноградова-Работновых», рубеж XVIII-XIX вв., 1863 г., 1890-е гг., включённым в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Наружная реклама и вентиляция в отношении такого объекта утверждаются в Департаменте градостроительства мэрии г. Ярославля.

В силу частей 1, 3, 4 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 стать 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Таким образом, для проведения такого вида работ необходимо получение соответствующего разрешения. В отзыве от 25.10.2021 Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля пояснил, что обращений за выдачей задания, разрешения на проведение работ по ремонту и приспособлению под клуб арендуемых Обществом помещений в Департамент не поступало. С учетом изложенного следует признать, что арендатором работы выполнены без получения разрешений, самовольно.

При этом довод Общества о невозможности получения необходимого для проведения работ разрешения ввиду отсутствия зарегистрированного в установленном порядке договора аренды подлежит отклонению.

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

Из материалов дела не усматривается, что ООО «Юла» принимались меры по регистрации договора, в свою очередь обязанность Предпринимателя по регистрации договора аренды таким договором не установлена.

Суд первой инстанции также признал не подлежащим удовлетворению требование Предпринимателя о расторжении договора аренды. При этом суд учел, что уведомлением от 18.02.2021 арендодатель реализовал свое право на односторонний отказ от договора, следовательно, по истечении двух месяцев со дня вручения указанного уведомления договор считается расторгнутым, следовательно, договор аренды от 31.01.2020 прекратил свое действие с 27.04.2021.

Возражения против вывода об отсутствии оснований для расторжения договора в судебном порядке стороны не заявили.

С учетом того, что договор аренды нежилого помещения от 31.01.2020 расторгнут, основания для удовлетворения исковых требований в части обязания арендодателя осуществить государственную регистрацию договора в силу статьи 609 ГК РФ и обеспечить доступ ООО «Юла» в нежилое помещение суд не установил.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктами 1, 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Принимая во внимание, что договор аренды от 31.01.2020 расторгнут, основания для занятия спорных помещений у ответчика отсутствуют, суд обязал ответчика освободить помещения второго этажа по адресу: 

<

...> от принадлежащих ему вещей, а также демонтировать установленную самовольно систему вентиляции.

Отказывая в удовлетворении требований арендодателя о взыскании стоимости восстановительного ремонта в сумме 2 048 748 рублей в качестве убытков, суд первой инстанции указал на их преждевременный характер.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу статей 398, 622 ГК РФ возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально-определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 13 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Из положений статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

По мнению ИП ФИО5, реальный ущерб у нее возник в связи с нарушением Обществом пункта 3.1.4 договора, а именно: ООО «Юла» причинило вред имуществу Предпринимателя, и у ИП ФИО5 в связи с этим возникли финансовые потери.

Принимая во внимание, что арендатор еще не исполнил обязанность по возврату помещений ввиду ограничения арендодателем доступа в арендованные помещения, суд пришел к выводу о том, что восстановление данного права может быть реализовано путем применения предусмотренного статьей 622 ГК РФ специального порядка в виде предъявления требования о возврате имущества в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В материалах дела отсутствует совместный акт осмотра помещений, подписанный сторонами после освобождения арендатором помещений.

Учитывая изложенное обстоятельство, а также тот факт, что обжалуемым решением на ООО «Юла» возложена обязанность демонтировать систему вентиляции, освободить помещения от принадлежащих ООО «Юла» вещей, апелляционный суд также не нашел оснований для удовлетворения требования Предпринимателя о взыскании стоимости восстановительного ремонта.

При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2022 по делу № А82-6443/2021 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2022 по делу № А82-6443/2021 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Юла», индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                                      

 

Е.В. Минаева

 

Судьи         

ФИО6

ФИО1