ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                    Дело № А23-3017/2018

Резолютивная часть постановления объявлена   15.05.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме    17.05.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца –  общества с ограниченной ответственностью «ФАВОР» (Калужская область, Боровский район, д. Белкино, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.09.2018), в отсутствие  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Правообладатель» (Калужская область, Боровский район, д. Белкино, пом. 1, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) и третьих лиц –  ФИО3 и ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на решение Арбитражного суда Калужской области от 05.03.2019 по делу № А23-3017/2018 (судья Иванова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ФАВОР» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Правообладатель» о расторжении инвестиционного контракта на реализацию проекта строительства торгово-офисного комплекса от 23.04.2013 (т. 1, л. д. 4).

Определением суда от 20.09.2018, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4.

Решением суда от 05.03.2019 (т. 4, л. д. 58) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован существенностью допущенных ответчиком нарушений условий контракта, являющихся основанием для его расторжения.

Не согласившись с решением, третье лицо – ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой  просит  отменить судебный акт и отказать  в удовлетворении исковых требований.  Оспаривая решение, заявитель ссылается на то, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон 20.08.2013. Указывает на то, что земельный участок, а котором должно осуществляться строительство, был продан истцом  ООО «Фавор Плюс». Утверждает, что   ответчик  никаких работ на этом земельном участке не осуществлял. 

В отзыве ООО «ФАВОР» просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Выражает несогласие с доводом о расторжении спорного  договора в 2013 году, указывая, что  после подписания  соответствующего соглашения  и до настоящего времени между сторонами решаются споры, вытекающими из инвестиционного контракта, что свидетельствует о продолжении его действия. Отмечает, что в счет исполнения обязательств по контракту ответчиком от соинвесторов принято  20 000 000 рублей. Обращает внимание на то, что вопрос о расторжении контракта на общем собрании участников  ООО «ФАВОР» не рассматривался, сообщая, что, напротив, на общем собрании от 14.06.2018 было одобрено использование земельного участка для инвестиционной деятельности.  

В судебном заседании  представитель истца поддержал  позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик и третьи лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Третье лицо – ФИО3 заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, которое  удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  С учетом мнения представителя истца, судебное  заседание проводилось  в отсутствие неявившихся лиц  в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 23.04.2013 между ООО «ФАВОР» (застройщик) и ООО «Правообладатель» (инвестор) заключен инвестиционный контракт на реализацию проекта строительства торгово-офисного комплекса, в соответствии с условиями которого на принадлежащем застройщику земельном участке с кадастровым номером 40:03:030201:759, категория земель: земли населенных пунктов, находящемся по адресу: Калужская область, Боровский район, д. Белкино, за счет средств инвестора и привлеченных им средств должен быть возведен торгово-офисный комплекс с характеристиками, определенными контрактом, с ориентировочным объемом инвестиций от 80 до 350 миллионов рублей и ориентировочной общей площадью 3000 – 14 000 кв. метров (т. 1, л. д. 25–29).

В силу пунктов 4.1.4–4.1.6 контракта к первому этапу работ относится выполнение разработки, согласования и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации, получение технических условий, прохождение экспертизы проекта, получение разрешения на производство строительных работ.

Согласно пункту 4.2 контракта ко второму этапу работ относится производство строительно-монтажных, пусконаладочных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, производство строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию (не более 24 месяцев), ввод построенного объекта в эксплуатацию (ориентировочно III-IV квартал 2018).

Пунктами 5.2.1–5.2.8 контракта на инвестора возложены обязанности в ходе выполнения работ обеспечивать регулярное предоставление застройщику отчета о выполненных работах, утверждение графика финансирования работ по строительству объекта. 

В соответствии с пунктом 6.1 контракта инвестор вправе в любое время частично уступить свои права по контракту третьему лицу, привлекать соинвесторов на основании заключаемых договоров соинвестирования, при условии принятия ими условий и обязательств по контракту (пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта) без увеличения сроков строительства объекта. Договор соинвестирования или договор частичной переуступки оформляется между инвестором и соинвестором (новым инвестором). О каждом факте переуступки (уступки) или привлечения соинвестора инвестор письменно уведомляет застройщика с приложением копии договора соинвестирования (уступки) в течение 10 дней с момента подписания такого договора. 

Для привлечения дополнительного финансирования инвестором 05.07.2013 заключен договор соинвестирования строительства с соинвестором ФИО4 (т. 2, л. д. 8–13), 

20.08.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении контракта в связи с  отсутствием  у инвестора  источника финансирования контракта (т. 1, л. д. 78).

При этом  после подписания названного соглашения,   по акту от 31.08.2013 соинвестор передал инвестору  наличные денежные средства  в размере 20 000 000 рублей в рамках  договора соинвестирования от 05.07.2013 (т. 2, л. д. 14).

Претензией от 30.03.2018 истец, сославшись на непредставление  застройщиком информации о ходе выполнения работ по строительству объекта, отчета о целевом расходовании денежных средств в ходе строительства, не утверждении графика производства работ, нарушение плановых сроков производства работ и.п., обратился к ответчику с предложением расторгнуть инвестиционный контракт (т. 1, л. д. 19).

Отказ от добровольного удовлетворения указанного  требования  послужил основанием для обращения ООО «ФАВОР» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Согласно пункту 6 постановления Пленума № 54 в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 постановления Пленума № 54).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, по условиям инвестиционного контракта от 23.04.2013, послужившего основанием для обращения в суд с настоящим иском, ООО «ФАВОР» в обмен на право получения помещений в возводимом объекте недвижимого имущества предоставило принадлежащий обществу земельный участок под застройку для выполнения подрядчиками работ, после их выполнения обязалось  передать инвестору долю в инвестиционном объекте и содействовать в оформлении земельно-правовых отношений. В свою очередь, ООО «Правообладатель», осуществляя функции инвестора-заказчика, приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта с ориентировочным объемом инвестиций от 80 до 350 миллионов с организацией  производства работ подрядчиками.

Таким образом, с учетом обязательств сторон по инвестиционному контракту от 23.04.2013,  по своей юридической природе он  является смешанным, включающим в себя элементы договора купли-продажи будущей вещи (недвижимости) и договора подряда.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к рассматриваемому спору подлежат оценке действия, предпринятые сторонами для реализации инвестиционного договора.

Заявляя исковые требования о расторжении контракта, в основании исковых требований истец указывал на неисполнение со стороны ответчика обязанности по разработке предпроектной, проектно-сметной документации, получение технических условий, разрешения на производство строительных работ, проведение строительно-монтажных, пусконаладочных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, непредставление отчетов о выполненных работах по строительству объекта (т.е. неисполнение обязательств в рамках  договора подряда), а также отсутствие построенного объекта.  

Указанные обстоятельства  позволили суду прийти к обоснованному выводу о допущенном ответчиком существенном нарушении условий сделки, выразившемся в неполучении истцом  того результата, на который он рассчитывал при заключении контракта – неполучении в собственность помещений первого этажа в  объекте инвестиционного строительства к установленному  договором сроку.

ООО «Правообладатель», являющееся подрядчиком в отношении спорного объекта и, соответственно, обладающим документальными сведениями о стадии строительства объекта, доказательств степени готовности объекта, ввода его в эксплуатацию в установленный контрактом срок,  вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Довод заявителя о том, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон 20.08.2013, в связи с чем основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют, правомерно не принят судом первой инстанции, поскольку отношения сторон по контракту после подписания соглашения о расторжении от 20.08.2013 были продолжены. Конклюдентными действиями сторон  контракт был возобновлен, а ранее достигнутое соглашение – аннулировано.

Так,  инвестор, действуя на основании спорного инвестиционного контракта от 23.04.2013 и  заключив с третьим лицом (ФИО4) договор соинвестирования строительства (т. 2, л. д. 8–13), после подписания соглашения, по акту приема-передачи от 31.08.2013 (т. 2, л. д. 14) принял  наличные денежные средства от соинвестора  в размере 20 000 000 рублей в качестве финансирования строительства торгово-офисного комплекса по инвестиционному контракту от 23.04.2013.

Впоследствии, в 2016 году (т. е. через три года после подписания соглашения о расторжении спорного контракта) в рамках дела № А23-7724/2016 ООО «Правообладатель» обратилось с исковым заявлением к ООО «ФАВОР»  о понуждении последнего исполнить обязательства пунктов 4.1.2–4.1.3 указанного контракта (осуществить государственную регистрацию договора залога земельного участка, подписанного во исполнение обязанности ООО «ФАВОР» (застройщика) по передаче этого участка в залог ООО «Правообладатель» (инвестору).)

По иску ООО «ФАВОР» к ООО «Правообладатель» было  возбуждено производство по делу № А23-5813/2017 (через четыре года после подписания соглашения о расторжении спорного контракта), предметом которого  являлось требование об обязании инвестора исполнить обязательства, предусмотренные инвестиционным контрактом от 23.04.2013, о предоставлении информации о ходе строительства торгово-офисного комплекса, возводимого на земельном участке с кадастровым номером 40:03:030201:759. Решением по данному делу суд возложил на ООО «Правообладатель» (инвестора) обязанность передать ООО «ФАВОР» требуемую информацию.

Таким образом,  следует согласиться с позицией суда о том, что, подписав соглашение о расторжении  контракта от 20.08.2013,  стороны не имели намерений его исполнять (соглашение не содержит  условий о последствиях  расторжения контракта и судьбе вкладов в инвестиционный объект (с учетом специфики объекта и невозможности оставления земельного участка, переданного собственником инвестору по контракту), своими последующими действиями подтвердили существование между ними договорных отношений. В связи с этим суд правомерно квалифицировал соглашение от 20.08.2013 в качестве мнимой сделки, совершенной без намерения создать соответствующие правовые последствия, придя к выводу о ее ничтожности (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на продажу истцом земельного участка с кадастровым номером 40:03:030201:759 не принимается  апелляционной инстанцией, поскольку вступившим  в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2016 по делу №А23-4138/2014 договор купли-продажи признан недействительным с применением последствий недействительности. 

Сам ответчик решение суда по настоящему делу не оспаривает. Права заявителя жалобы, который, согласно сведениям ЕГРЮЛ, является одним из учредителей истца (т. 1, л. д. 11),   данный судебный акт не затрагивает. Более того, в апелляционной жалобе сам заявитель указывает, что  какого-либо исполнения  контракта ответчиком  не осуществлялось, тем самым  подтверждая  вывод суда о существенности допущенных нарушений со стороны ООО «Правообладатель».  

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 05.03.2019 по делу № А23-3017/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко            

                         Н.В. Заикина