﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

дело №А56-76787/2017

02 февраля 2021 года

г. Санкт-Петербург

/ход2

Резолютивная часть постановления 27 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объёме  02 февраля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Морозовой Н.А.,

судей  Герасимовой Е.А., Тойвонена И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Санджиевой А.В.

при участии в судебном заседании:  

от администрации: Назарова М.Ф. по доверенности от 30.12.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-36236/2020)  временного управляющего акционерного общества «ГлавСтройКомплекс» Енькова Андрея Юрьевича на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2020 по делу № А56-76787/2017/ход2 (судья Ильенко Ю.В.), принятое по заявлению Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области  об освобождении земельного участка в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «ГлавСтройКомплекс»,

установил:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «ГлавСтройКомплекс».

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 в отношении общества введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утверждена Кузьмина Татьяна Александровна.

Названные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №148 от 18.08.2018.

Определением суда от 29.10.2018 Кузьмина Татьяна Александровна освобождена от исполнения обязанностей временного управляющего должника, временным управляющим АО «ГлавСтройКомплекс» утверждён Еньков Андрей Юрьевич.

Решением суда от 04.12.2019 АО «ГлавСтройКомплекс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Латышева Бориса Викторовича.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-76787/2017/З-2 оставлено без изменения.

Определением арбитражного суда от 18.06.2020 конкурсным управляющим должника утверждена Гулько Наталья Александровна. 

Постановлением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2020 по делу №А56-76787/2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А56-76787/2017 отменены, вопрос о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства направлен на новое рассмотрение.

Решением от 18.12.2020 суд первой инстанции прекратил процедуру наблюдения в отношении АО «ГлавСтройКомплекс», признал последнего несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении него конкурсное производство сроком на один год до 10.12.2021, утвердил конкурсным управляющим должника Гулько Наталью Александровну – члена Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие». 

В арбитражный суд 23.12.2019 поступило заявление Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – заявитель) об обязании АО «ГлавСтройКомплекс» в лице его конкурсного управляющего в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок из земель поселения, с кадастровым номером 47:07:1301089:71, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, 3-й микрорайон, пересечение Колтушского шоссе и ул. Балашова, площадью 2 200 кв.м., и передать по акту приёма-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка №4161/1.6-08 от 21.01.2013, в состоянии и качестве не хуже первоначального. 

Определением суда от 06.11.2020 заявление администрации удовлетворено.

В апелляционной жалобе временный управляющий Еньков Андрей Юрьевич просит обжалуемое определение отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Податель жалобы ссылается на то, что право аренды спорного земельного участка является активом должника и может быть реализовано в пользу кредиторов АО «ГлавСтройКомплекс», выводы суда сделаны без учёта специальных правил банкротства застройщиков (параграф 7 главы IХ Закона о банкротстве).  

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на Интернет-сайте «Картотека арбитражных дел». Надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания иные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Как следует на основании постановления главы администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 29.08.2012 №2875 между администрацией и ОАО «ГлавСтрой Комплекс» заключён договор аренды №4161/1.6-08 от 21.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301089:71, находящегося по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, 3-й микрорайон, пересечение Колтушского шоссе и ул. Балашова, для использования в целях строительства здания автостоянки, площадью 2200 кв.м., согласно которому срок аренды установлен с 01.09.2012 по 28.02.2014. 

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы определён в сумме 185 215,22 руб. 

Порядок оплаты по договору установлен пунктом 3.4 вышеуказанного договора. 

Обязанность должника об оплате арендных платежей предусмотрена также пунктом 4.4.3 договора. 

Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 3.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

В пункте 2.1 договора определён срок аренды участка с 01.09.2012 по 28.02.2014.

В силу пункта 6.1 договора он прекращает своё действие по окончании его срока, а также в другой по соглашению сторон срок.

	По истечении срока действия договора общество предмет аренды не вернуло, в период с 15.03.2017 по 30.09.2018 арендную плату не вносило.

Администрация 08.10.2018 направила должнику претензию о наличии задолженности (оплата арендных платежей за период с 15.03.2017 по 30.09.2018) по договору аренды с просьбой погасить задолженность, а также предложением об освобождении земельного участка и передаче его по акту приёма-передачи. 

Поскольку претензия оставлена обществом без какого-либо реагирования, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной. 

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

08.10.2018 в адрес должника направлена претензия о наличии задолженности (оплата арендных платежей за период с 15.03.2017 по 30.09.2018) по договору аренды вышеуказанного земельного участка №4161/1.6-08 от 21.01.2013, с просьбой погасить задолженность, а также предложением об освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи. 

Как верно указал суд, требование администрации к должнику об освобождении арендованного земельного участка не является требованием кредитора по неденежному обязательству имущественного характера, которое указано в пункте 1 статьи 126 Закона о банкротстве, поскольку представляет собой меру реагирования собственника на нарушение его прав, направленную на возврат фактического владения имуществом, переданным в аренду. 

Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию права арендодателя расторгнуть договоры аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, на основании статьи 619 ГК РФ и условиями договоров. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 29 и 30 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Соответствующий порядок администрацией соблюдён. 

В то же время общество допущенные нарушения не устранило. 

Доказательств пролонгации договора не представлено.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136 по делу №А41-55373/2017 по смыслу приведённых норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Как уже приводилось выше, участок предоставлен в целях строительства здания автостоянки.

Согласно акту обследования земельных участков, а также расположенных в границах обследуемых участков объектов недвижимости (знаний, строений, сооружений и т.п.) от 03.12.2018, в границах обследуемого земельного участка, расположен металлический контейнер, самовольно установлены 4 гаража, основанная часть используется для парковки личного автотранспорта, в части земельного участка находится сооружение для забора мусора. Участок не огорожен, подъезд имеется. На территории данного земельного участка нет строений, сооружений, зданий, либо признаков ранее имеющихся капитальных объектов.

По настоящему делу заявленное требование направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункта 1 статьи 126, статьи 131 Закона №127-ФЗ, пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Имущественные права, к числу которых относится право аренды, являются самостоятельным имущественным объектом, они могут учитываться в составе конкурсной массы и являться предметом самостоятельных сделок, то есть иметь определённую экономическую ценность для обладателя в случае реализации с торгов за сформированную цену (статьи 110, 131 Закона №127-ФЗ).

Между тем, в настоящем случае спорный актив - право аренды земельного участка - имеет определенную специфику: обременённый соответствующим правом земельный участок является муниципальной собственностью, возможность включения в конкурсную массу этого права и его дальнейшая реализация в процедуре конкурсного производства с целью удовлетворения требований кредиторов должника поставлена в зависимость от волеизъявления на это собственника земельного участка в лице уполномоченного органа.

В настоящем случае, как следует из заявления, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества.

При таких обстоятельствах принадлежащие обществу имущественные права по договору не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Таким образом, предъявленное администрацией требование не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.

Следовательно, удовлетворив заявление, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, оснований, включая процессуальных, для отмены которого апелляционный суд не выявил.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.11.2020 по делу №  А56-76787/2017/ход.2 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Морозова

 

Судьи

 

Е.А. Герасимова

 И.Ю. Тойвонен