ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-8368/2024

г. Самара

19 февраля 2025 года

11АП-15688/2024

Резолютивная часть постановления оглашена 13 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 сентября 2024 года по делу № А55-8368/2024 (судья Смирнягина С.А.)

принятое по иску Администрации городского округа Тольятти 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

о признании, 

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2024, 

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0101163:9832 площадью 186,2 кв.м., а также исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое здание.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 сентября 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Ответчик, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседание обоснованное тем, что в Арбитражном суде Поволжского округа рассматривается дело №А55-8021/2024 по иску Администрации г.о. Тольятти к ИП ФИО3 о признании права отсутствующим, аналогичное дело с аналогичными обстоятельствами. 06.02.2025 кассационным судом вынесено постановление, однако, до настоящего времени полного текста судебного акта не опубликовано, в связи с чем ИП ФИО1 считает невозможным рассмотреть настоящее дело 13.02.2025.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного заседания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.

Отложение судебного разбирательства является правом суда, предоставленным для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. 

Рассмотрев приведенные в обоснование ходатайства мотивы, апелляционный суд считает, что они не свидетельствуют о наличии препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Рассматриваемый в настоящем деле спор возник в связи с требованиями истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не выдавались, следовательно, спорный объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик представил в качестве доказательства законности регистрации права собственности на спорный объект акт ввода объекта в эксплуатацию и экспертное заключение, подтверждающее капитальный характер строения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 131, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, 52 Постановления Пленумов №10/22 от 29.04.2010.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что наличие зарегистрированного права собственности на спорный объект подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, спорный объект обладает признаками недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено, что право собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0101163:9832 площадью 186,2 кв.м зарегистрировано на основании акта ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства №311 от 21.04.2003 и технического плана здания.

Суд первой инстанции отметил, что согласно экспертному заключению №2024СЭ/07-11 от 17.07.2024, выполненному ООО «Независимое экспертное учреждение Центр Экспертизы и Оценки», спорное строение является капитальным.

Суд первой инстанции также указал, что акт ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Суд первой инстанции на основании оценки представленных в дело пришел к выводу о наличии у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

Также суд первой инстанции указал, что защита прав истца выбранным способом невозможна, поскольку истец не владеет спорным имуществом.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не соглашается. 

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122), действовавшей до 01.01.2017, и частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), действующей с 01.01.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 7 Закона N 218 реестр представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью реестра являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Аналогичные положения содержались в пункте 2 статьи 12 Закона N 122-ФЗ в редакции, действующей до 01.01.2017.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в реестре, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав. Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в реестре, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в реестр, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснено, что, по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Закона N 218 вступившего в силу 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный объект по своим техническим характеристикам является объектом недвижимого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Отнесение объекта к недвижимости, прежде всего, носит правовую квалификацию, основанную на технических характеристиках.

Системный анализ градостроительного законодательства и общих положений гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что "объект капитального строительства" является специальным юридическим понятием и используется к установлению мер градостроительной деятельности и застройки на территории.

Следовательно, правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Исходя из указанных норм, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, при разрешении настоящего спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения его к объектам недвижимости.

Согласно экспертному заключению №2024СЭ/07-11 от 17.07.2024, выполненному ООО «Независимое экспертное учреждение Центр Экспертизы и Оценки», по результатам натурного осмотра строения и экспертного исследования обследованное строение является капитальным. Перемещение строения невозможно ввиду наличия прочной неразрывной связи с землей. 

Между тем по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный критерий не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости, в том числе и потому, что закрепленный в данной норме признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, в том числе его надземной части, с поверхностью земли, и только такая связь позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка.

Суд первой инстанции, с учетом заключения эксперта, представленного ответчиком, принимая во внимание, что спорный объект имеет прочную связь с землей перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Из исследовательской части эксперта следует, что основные несущие конструкции строений выполнены из стали в виде колонн и балок на сварных соединениях. Несущие колонны имеют заглубление в землю и замоноличены в отдельный слой основания-пола. Фундаменты плитные железобетонные монолитные. 

В техническом паспорте на спорный объект также указано, что фундамент спорного объекта выполнен в виде железобетонной плиты, наружные и внутренние капитальные стены выполнены в виде панели типа "Сендвич", витражи.

Таким образом, перечисленные металлокаркасные сооружения и механизмы, размещенные на бетонном основании в силу своих физических свойств не могут быть отнесены к объектам недвижимости.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления N 25, определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, для признания вещи недвижимой необходимо установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476 недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость.

Кроме того, из установленных по делу обстоятельств и из буквального толкования договора аренды земельного участка от 11.09.2002 №2299 следует, что земельный участок, предоставлялся не для целей строительства объекта недвижимого имущества, а под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию объекта временного использования -торгово-остановочного павильона модульного типа.

Пунктом 3.4.5 договора аренды земельного участка от 11.09.2002 №2299 арендатор обязан обеспечить содержание участка и объекта временного пользования в соответствии с "Положением о благоустройстве и обеспечении чистоты в городе Тольятти", утвержденного постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.03.2002 №385 и архитектурно-планировочным заданием под размещение объекта. 

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:558 для целей строительства объекта недвижимости не предоставлялся.

Согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (действующей на момент строительства объекта, 2003 год) разрешение на строительство объекта недвижимости выдается органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

При отсутствии у объекта природных свойств, не позволяющих отнести его к недвижимости, ответчиком не представлено и доказательств предоставления земельного участка в установленном законом порядке для строительства недвижимости, а также разрешения на строительство.

Акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства №301 от 07.04.2003 подписанный от администрации Автозаводского района города Тольятти начальником отдела архитектуры, при отсутствии доказательств полномочий у администрации района, действующей от имени органа местного самоуправления (публично-правового образования) в сфере архитектуры и градостроительства, в том числе, по вопросам создания рабочей комиссии по приемке (пункт 4.27 СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения."), не имеет юридической силы.

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 №А65-3100/2018.

Доказательств возведения спорного объекта, который фактически находится на земельном участке не предоставленном для строительства капитальных сооружений, в порядке, предусмотренном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил в материалы дела не представлено.

Учитывая, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

Судом первой инстанции не учтены подходы, изложенные в постановлениях Арбитражного суда Поволжского от 22.07.2019 № А65-30220/2018, от 21.01.2020 № А12-11409/2019, от 23.03.2020 № А12-5507/2019, от 19.10.2020 № А65-23001/2019, от 20.02.2021 № А65-14465/2018, от 08.06.2021 № А12-19784/2020, от 12.07.2021 № А65-24338/2020, от 23.06.2022 №А65-7117/2021, от 12.04.2022 №А65-7227/2021, от 12.02.2025 по делу № А55-8021/2024.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером: 63:09:0101163:9832 площадью 186,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> здание 21Б, подлежат удовлетворению. 

Вывод суда первой инстанции о том, что само отсутствие владения спорным имуществом исключает возможность удовлетворения исковых требований о признании отсутствующими зарегистрированных прав ответчика в отношении спорного имущества, суд апелляционной инстанции также находит ошибочным, поскольку в настоящем деле заявлен иск о признании права собственности отсутствующим на том основании, что право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, а не в связи с тем, что право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

Согласно п. 52 Постановления Пленума № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В силу того, что судебный акт о признании зарегистрированного права отсутствующим является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении такого права, предъявление самостоятельного иска об исключении записи не требуется. Исключение записи производится органом государственной регистрации на основании заявления заинтересованной стороны. 

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 63:09:0101163:9832.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, обжалуемое решение суда следует отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления и апелляционной жалобы возлагаются на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03 сентября 2024 года по делу № А55-8368/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0101163:9832 площадью 186,2 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи В.А. Копункин

 Е.А. Митина