АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1226/2019

23 декабря 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 19 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе cудьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой Ж.Е., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 07.08.2019, личность удостоверена                  паспортом РФ;

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 02.10.2019 № Исх-ДИО/13381, личность удостоверена служебным удостоверением;

от третьего лица - не явились, извещено;

эксперт ФИО3, личность удостоверена паспортом РФ,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (далее - ООО «УК на Волочаевской», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилых помещений, расположенных на первом этаже четырехэтажного здания:

- 2 П, кадастровый номер; 55:36:040101:8709;

- 3 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8704;

- 4 П, кадастровый помер: 55:36:040101:8712;

- 5 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8707; 

- 6 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8706;

- 7 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8710; 

- 8 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8708; 

- 9 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8705, -

по адресу: 

<

...>, в части пункта 4.1 о цене и порядке оплаты в рассрочку путем установления цены за приобретаемое Обществом недвижимое имущество в размере рыночной стоимости - 9 963 000 руб. (НДС (далее - налог на добавленную стоимость) не облагается), а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Определением от 05.02.2019 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 05.03.2019.

Определением арбитражного суда от 05.03.2019 дело признано подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 19.03.2019.

В связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения судебного заседания 19.03.2019 определением Арбитражного суда Омской области от 19.03.2019 судебное разбирательство в порядке, предусмотренном абзацем 2 части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отложено на 28.03.2019.

20.03.2019 в материалы дела от истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов с предложением экспертного учреждения - общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (далее - ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2019 в связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения судебного заседания 28.03.2019 в порядке, предусмотренном абзацем 2 части 5 статьи 158 АПК РФ, судебное разбирательство отложено на 08.05.2019.

В судебном заседании, состоявшемся 08.05.2019, представителем ООО «УК на Волочаевской» предложено второе экспертное учреждение - общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» (далее - ООО «БНОЭ «Эталон») – и представлено платежное поручение № 906 от 18.03.2019 в подтверждение внесения на депозитный счет Арбитражного суда Омской области 15 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Определением арбитражного суда от 08.05.2019 рассмотрение дела отложено на 30.05.2019 в связи с истребованием в ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» и ООО «БНОЭ «Эталон» сведений о возможности проведения экспертизы.

В материалы дела 23.05.2019, 24.05.2019 поступили ответы экспертных учреждений.

В судебном заседании, состоявшемся 30.05.2019, представителем Департамента заявлено ходатайство о привлечении к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - ООО «Аналитик Центр»), производившего оценку спорного имущества.

Также представитель ответчика предложил в качестве экспертных учреждений общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее - ООО «Эксперт») и общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «АКМБ» (далее – ООО «КЦ «АКМБ»).

Одновременно представлен отзыв Департамента, согласно которому, ответчик считает предъявленные требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно отчету ООО «Аналитик Центр» № 4934/18 об оценке рыночной стоимости имущества от 21.09.2018, стоимость объекта оценки составляет 30 012 000 руб.

Оценка объекта недвижимости проведена в соответствии с приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – Приказ № 299), от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – Приказ № 611).

Учитывая, что стоимость объекта недвижимости определена независимым оценщиком в соответствии муниципальным контрактом на оказание услуг № Ф.2018.138885 от 17.04.2018, изменить стоимость объекта недвижимости не представляется возможным.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

На основании статьи 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007                  № 255, возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей, а разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Кроме того, органы государственной власти и местного самоуправления не наделены правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком.

Статья 13 Закона № 135-ФЗ предусматривает возможность в случае наличия спора о величине, определенной оценщиком, обжалования отчета об оценке в судебном порядке.

Истец в обоснование своих требований не ссылается на конкретную норму закона или иного нормативного правового акта, которую нарушил Департамент при подготовке распоряжения, отчет ООО «Аналитик Центр» в судебном порядке не оспорен, оснований, по которым вышеуказанный отчет содержит недостоверные сведения, стороной не представлено.

Из отчета, проведенного по заказу ООО «УК на Волочаевской», не следует, что в отчете ООО «Аналитик Центр» были допущены ошибки при определении рыночной стоимости.

Определением арбитражного суда от 30.05.2019 к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аналитик Центр», в ООО «Эксперт» и ООО «КЦ «АКМБ» запрошены сведения относительно возможности проведения экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе с НДС и без НДС): нежилых помещений 2П-9П, общей площадью 831,3 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...> (кадастровые                                      № 55:36:040101:8704, 55:36:040101:8705, 55:36:040101:8706, 55:36:040101:8707, 55:36:040101:8708, 55:36:040101:8709, 55:36:040101:8710, 55:36:040101:8712), в связи с чем судебное разбирательство отложено на 27.06.2019.

10.06.2019 в материалы дела от ООО «КЦ «АКМБ» поступил истребованный судом ответ, ООО «Эксперт» в суд сведения о проведении судебной экспертизы не представило.

В заседании суда, состоявшемся 27.06.2019, представителем Департамента представлены письменные дополнительные пояснения по делу с копией отчета, подготовленного ООО «Аналитик Центр», в которых указано, что Департамент просит суд отказать в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» и ООО «БНОЭ «Эталон» по основаниям, изложенным ранее в отзыве.

В случае удовлетворения ходатайства ООО «УК на Волочаевской» о назначении судебной экспертизы перед экспертами необходимо поставить следующие вопросы:

1) Какова величина рыночной стоимости нежилого  помещения  1  этажа четырехэтажного здания общей площадью 831,3 кв.м, состоящего из нежилого помещения                2 П, кадастровый номер 55:36:040101:8709; нежилого помещения ЗП, кадастровый номер 55:36:040101:8704; нежилого помещения 4П, кадастровый номер: 55:36:040101:8712; нежилого помещения 5П, с кадастровым номером 55:36:040101:8707; нежилого помещения 6П, кадастровый номер: 55:36:040101:8706; нежилого помещения 7П, кадастровый номер: 55:36:040101:8710; нежилого помещения 8П, кадастровый номер: 55:36:040101:8708; нежилого помещения 9П, кадастровый номер: 55:36:040101:8705, - расположенных по адресу: 

<

...>, - на дату оценки: 21.09.2018?

2) Соответствует ли отчет № 4934/18 от 21.09.2018 ООО «Аналитик Центр» законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки?

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2019 производство по делу № А46-1226/2019 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» ФИО3 (далее – ФИО3), на разрешение которой поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объектов недвижимости (в том числе с НДС и без НДС) нежилых помещений 2П-9П, общей площадью 831,3 кв.м, расположенных на первом этаже четырехэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...> (кадастровые номера: 55:36:040101:8704, 55:36:040101:8705, 55:36:040101:8706, 55:36:040101:8707, 55:36:040101:8708, 55:36:040101:8709, 55:36:040101:8710, 55:36:040101:8712), - на 21.09.2018.

19.07.2019 в суд от эксперта ФИО3 поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов для проведения судебной экспертизы, а именно:

- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

- документы о техническом и кадастровом учете объекта недвижимости;

- предыдущие материалы, отчеты или экспертизы по объекту недвижимости (при наличии).

13.08.2019 в материалы дела Департаментом представлены дополнительные документы по спорному объекту недвижимости.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.08.2019 в распоряжение эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» предоставлены копии отчетов об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 582/18 и № 4934/18 и копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

30.08.2019 в суд поступило заключение эксперта, в котором на вопрос суда дан следующий ответ: рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составляет                     11 157 000 руб.

Определением арбитражного суда от 06.09.2019 назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по настоящему делу на 26.09.2019.

06.09.2019 в суд от ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» поступили пояснения по экспертному заключению с указанием того, что рыночная стоимость в размере 11 157 000 руб. указана в заключении с учетом НДС. Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета НДС округленно составляет: 11 157 000/1,20=9 298 000 руб.

09.09.2019 экспертом представлены в материалы дела пояснения по заключению, в которых пояснено, что рыночная стоимость в размере 11 157 000  руб. указана в заключении эксперта с учетом НДС, без учета НДС стоимость округленно составляет: 11 157 000/1,18=             9 455 000 руб., то есть ответ на поставленный вопрос необходимо читать в следующей редакции: рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки с учетом НДС округленно составляет: 11 157 000 руб., без учета НДС - 9 455 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.09.2019 в связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения судебного заседания в назначенную дату, учитывая положения части 5 статьи 158 АПК РФ, рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 25.10.2019, а затем определение от 29.10.2019 – на 11.11.2019.

В судебном заседании, состоявшемся 11.11.2019, от представителя ответчика поступил отзыв с учетом экспертного заключения, в котором Департаментом указано следующее.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с пунктом 20, части IV Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении  федерального  стандарта  оценки  «Общие  понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее –                                Приказ № 256) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

ООО «Аналитик Центр» сделан вывод о невозможности применения затратного метода оценки, поскольку такой метод применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (пункт 23 Приказа № 256). Ввиду наличия высокой погрешности было принято решение отказаться от использования указанного подхода.

Невозможность применения доходного метода оценки объясняется тем, что доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертом в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 21                   Приказа № 256).

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Таким образом, выбор подходов оценщиком, подготовившим отчет для Департамента, выполнен корректно, приведены все необходимые обоснования с точки зрения законодательства в области оценочной деятельности.

Вместе с тем, в заключении эксперта сделан вывод о возможности применения доходного подхода, при этом не указано, из каких источников была получена информация, которая достоверно и однозначно отражает сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки. Отсутствие достоверности указанных сведений приводит к вероятности существования погрешности в расчетах рыночной стоимости и, как следствие, невозможности применения указанного метода.

Согласно подпункту «в» пункта 22, части VII Приказа № 611, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В отчете ООО «Аналитик Центр» приведена информация о фактических ценах сделок и предложений из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, приведены ссылки на предложения, доступные оценщику, обоснован выбор объектов-аналогов. 

При производстве судебной экспертизы экспертом не было учтено существование указанных в отчете ООО «Аналитик Центр» объектов-аналогов. 

В соответствии с пунктом 7 Приказ № 611 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а)   анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в)  анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д)  основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Пункты «а» и «д» Приказа № 611 не выполнены экспертом в полном объеме, при этом ООО «Аналитик Центр» в отчете указанные положения отражены.

Экспертом в заключении не были корректно отражены сведения об объектах-аналогах в нарушение пункта 3 Приказа № 299.

Из пунктов 27-28 части V Приказа № 611 следует, что в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом; в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

В экспертном заключении указанных сведений не приведено, экспертом необоснованно к каждому из подходов был присвоен вес 50 % (использование двух подходов не означает, что каждый из них в равной мере формирует окончательное значение рыночной стоимости). 

Согласно пункту 30 Приказа № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В отчете ООО «Аналитик Центр» указанный пункт отражен, в заключении эксперта - отсутствует.

Руководствуясь ранее изложенными выводами, Департамент отмечает, что при наличии выявленных и неразрешенных противоречий, имеющихся в заключении эксперта, требования истца удовлетворению не подлежат.

Протокольным определением от 11.11.2019 судебное заседание отложено на 11.12.2019 для представления истцом возражений на отзыв ответчика.

09.12.2019 в материалы дела от Департамента поступили письменные дополнения к ранее представленному отзыву, которые ранее изложенные доводы поддерживают и дополняют следующими аргументами.

Принцип подбора экспертом объектов-аналогов неясен, объекты несопоставимы с объектом оценки, ссылки на сведения, на основании которых были сделаны выводы, не приведены.

Согласование результатов оценки приведено без надлежащего обоснования, экспертом необоснованно каждому из подходов присвоен вес 50 % (использование двух подходов не означает, что каждый из них в равной мере формирует окончательное значение рыночной стоимости).

Кроме того, по мнению ответчика, в результате некорректного подбора аналогов для складской части здания соотношение удельных цен составило: 25828 (офисная часть)/                     5447 (складская часть) = 4,74 раза, что не входит даже в максимальную границу доверительного интервала и существенным образом влияет на итоговую величину стоимости, определенную экспертом.

Также в результате некорректного подбора аналогов для складской части здания (несопоставимо по местоположению, состоянию и ремонту, а введенные корректировки не отражают фактическую разницу арендных ставок) соотношение удельных ставок составило: 415 (офисная часть) / 106 (складская часть) = 3,92 раза, что не входит даже в максимальную границу доверительного интервала и существенным образом влияет на итоговую величину стоимости, определенную экспертом.

Заключение судебного эксперта является доказательством по делу, которое оценивается судом наравне с другими доказательствами.

По мнению Департамента, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не опровергнута ни в представленном истцом отчете, ни в заключении эксперта, которое содержит неразрешенные противоречия, следовательно, цена, изложенная в отчете                        ООО «Аналитик Центр» обоснована и подлежит применению, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать.                         

10.12.2019 в арбитражный суд от ООО «УК на Волочаевской» поступили возражения на отзыв ответчика, в котором истец заявленные исковые требования поддерживает с учетом имеющегося экспертного заключения.

В судебном заседании, состоявшемся 11.12.2019, представитель ответчика ходатайствовал о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта                                  ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС», подготовившего заключение.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.12.2019 рассмотрение дела отложено на 19.12.2019 в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» ФИО3 для дачи пояснений относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении.

В судебном заседании, состоявшемся 19.12.2019, эксперт, пояснивший, в том числе относительно представления уточнений от 06.09.2019 и 09.09.2019, был опрошен участвующими в деле лицами, согласно представленным в материалы дела отзывам и возражениям.

Представитель Общества представил возражения на отзыв ответчика, уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости спорного имущества – 9 455 000 руб. (без учета НДС), а также суммы судебных расходов по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Представитель Департамента доводы, изложенные ранее, поддержал.

Суд уточнения истца в соответствии со статьей 49 АПК РФ принял.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося участника процесса на основании статьи 156 АПК РФ по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.      

ООО «УК На Волочаевской» в соответствии с договором аренды от 15.10.2013                         № 41972/3 является арендатором нежилого помещения общей площадью 831,3 кв.м, находящегося на первом этаже четырехэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

02.08.2018 Общество обратилось в Департамент (письмо исх. б/н от 02.08.2018) с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества, оплату по договору купли-продажи выкупаемого имущества просило предусмотреть в рассрочку на 5 лет, ежемесячно, равными долями. 

К данному заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.

16.11.2018 истцом был получен ответ (письмо № Исх-ДИО/17309 от 14.11.2018), в котором указано, что во исполнение Закона № 159-ФЗ ООО «УК На Волочаевской» направлены для подписания проект договора купли-продажи объекта недвижимости, подписанный и заверенный печатью со стороны Департамента, и копия Распоряжения Администрации города Омска от 12.11.2018 № 407-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска».

Согласно предложенному ответчиком условию пункта 4.1 Договора, цена за приобретаемый Обществом объект составляет 30 012 000 руб.

22.11.2018 истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт»  (далее  - ООО «Абсолют-Эксперт») договор № 624/18 об оказании услуг по оценке имущества для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, в соответствии с которым оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. 

Согласно отчету ООО «Абсолют-Эксперт» № 582/18 от 10.12.2018, рыночная стоимость спорного объекта составила 12 583 000 руб. с учетом НДС и 9 963 000 руб. без учета НДС.

В связи с оказанными услугами по оценке имущества расходы Общества составили                        30 000 руб., оплата которых произведена, согласно счету № 71/18 от 22.11.2018, в адрес             ООО «Абсолют-Эксперт» по платежному поручению от 23.11.2018 № 952.

На основании отчета оценщика истец подготовил к договору купли-продажи протокол разногласий, в котором предложил внести в пункт 4.1 данного договора следующие изменения: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 963 000 (Девять миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи) рублей. НДС в соответствии подпунктом 12 части 2 ст. 146 НК РФ не облагается», и 12.12.2018 направил в адрес ответчика.

12.01.2019 ООО «УК На Волочаевской» было получено письмо Департамента                    (Исх-ДИО/20182 от 27.12.2018) с протоколом согласования разногласий, в котором существенное условие договора купли-продажи осталось неурегулированным, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как указал истец, разногласия сторон договора купли-продажи касаются условия пункта 4.1 спорного договора.

Пункт 4.1 договора купли-продажи в редакции Покупателя: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС).».

В обоснование своей редакции ООО «УК На Волочаевской» ссылается на предоставленное Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение Департаментом выкупной цены спорного объекта, согласно изученным аналогичным предложениям на рынке недвижимости, с учетом местоположения и технического состояния имущества.

Указанная Покупателем сумма договора купли-продажи определена на основании отчета, подготовленного ООО «Абсолют-Эксперт» по договору об оказании услуг по оценке имущества № 624/18 от 22.11.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Департамент в представленных в материалы дела отзывах и дополнениях высказал позицию относительно названного выше пункта договора купли-продажи, по его мнению, пункт 4.1 договора следует принять в редакции Продавца: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 30 012 000 (тридцать миллионов двенадцать тысяч) рублей.».

В материалы настоящего дела ответчиком представлен отчет от 21.09.2018 № 4934/18, составленный ООО «Аналитик Центр», согласно которому, рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 21.09.2018 составляет 30 012 000 руб.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее –                                 Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ),

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В связи с наличием двух противоречивых отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями судом заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено и по настоящему делу на основании статьи 82 АПК РФ была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. 

По результатам судебной экспертизы ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» представлено заключение, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 21.09.2018 определена с учетом НДС в размере 11 157 000 руб. и без учета НДС в размере 9 455 000 руб.

Представителем ООО «УК на Волочаевской» в судебном заседании требование уточнено, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, определена в соответствии с экспертным заключением в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС).

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что цена выкупа, предложенная Департаментом, не соответствует реальной рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем приходит к выводу о том, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют. 

Департаментом по существу заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, доводы ответчика основаны на утратившие силу Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, и Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении  федерального  стандарта  оценки  «Общие  понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд удовлетворяет требование Общества об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого  объекта недвижимости, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), распределяемых в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

ООО «УК на Волочаевской» при подаче искового заявления в суд уплатило в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному поручению № 943 от 25.01.2019.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Департамент.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере                      30 000 руб. 

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам; расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте; расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении                                  (статья 112 АПК РФ). 

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1), к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 106 АПК РФ, статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Таким образом, само по себе включение в состав судебных расходов, предъявленных к возмещению стороной, в пользу которой принят судебный акт, и понесенных ею в связи с формированием доказательственной базы и подготовкой документов для реализации права на обращение в суд с исковым заявлением, не является основанием для отказа в возмещении этих расходов за счет проигравшей спор стороны, при условии, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертиз», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 89 АПК РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 Постановления № 1).

В подтверждение факта понесенных судебных издержек истцом в материалы дела представлен договор об оказании услуг по оценке имущества № 624/18 от 22.11.2018, заключенный между ООО «УК на Волочаевской» (далее - Заказчик) и ООО «Абсолют-Эксперт» (далее - Исполнитель), согласно пункту 1.1 которого, Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно заданию на оценку, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1 к настоящему договору).

Как следует из Приложения № 1 к договору № 624/18 от 22.11.2018, объект оценки: нежилые помещения 1 этажа четырехэтажного зданий общей площадью 831, 3 кв.м, состоящее из нежилого помещения 2 П площадью 316, 8 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8709, нежилого помещения З П площадью 72, 6 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8704, нежилого помещения 4 П площадью 15 3 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8712, нежилого помещения 5 П площадью 124, 6 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8707, нежилого помещения 6 П площадью 127, 2 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8706, нежилого помещения 7 П площадью 63, 8 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8710, нежилого помещения 8 П площадью 107, 2 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8708, нежилого помещения 9 П площадью 3, 8 кв.м, кадастровый номер 55:36:040101:8705, расположенные по адресу: 

<

...> В.

Заказчик обязан принять и оплатить результат работ Исполнителя в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.3 договора № 624/18 от 22.11.2018).           

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 624/18 от 22.11.2018 результатом работ является отчет, составленный в письменной форме на бумажном носителе, выполненный в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Согласно пункту 2.1 договора № 624/18 от 22.11.2018, стоимость работ составляет                         30 000 руб. РФ, НДС не облагается.

В подтверждение фактов оказания экспертно-исследовательских услуг и их оплаты Обществом в материалы дела представлены счет ООО «Абсолют-Эксперт»  № 71/18 от 22.11.2018 на сумму 30 000 руб. и платежное  поручение от 23.11.2018 № 952 на сумму                       30 000 руб., перечисленных на счет Исполнителя, с указанием в графе «Назначение платежа»: по договору № 624/18 от 22.11.2018.

Таким образом, судом установлено, что несение ООО «УК на Волочаевской» расходов на оплату досудебной экспертизы документально подтверждено на сумму 30 000 руб.

В рассматриваемом случае отчет ООО «Абсолют-Эксперт» № 582/18 от 10.12.2018 был необходим Обществу для подтверждения своей позиции в рамках сложившихся с ответчиком правоотношений.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные истцом доказательства в их совокупности, установив, что в рассматриваемом случае отчет оценщика был положен в основу  заявленных требований и был необходим для подтверждения доводов иска, суд приходит к выводу о разумности и обоснованности требования о взыскании судебных издержек на оплату услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере                       30 000 руб. 

Доводы Департамента относительно необоснованности взыскания указанных судебных издержек судом не могут быть приняты во внимание по основаниям, изложенным выше.

Как указано выше, стоимость экспертизы составила 15 000 руб., исходя из представленных ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» актов сдачи/приемки оказанных услуг от 27.08.20129 на сумму 15 000 руб. и счета № 87 от 27.08.2019 на сумму 15 000 руб. 

Согласно статье 107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

За проведение экспертизы в рамках настоящего дела ООО «УК на Волочаевской» перечислило по платежному поручению № 906 от 18.03.2019 денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Омской области в размере 15 000 руб. 

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (часть 1 статьи 109 АПК РФ).

Перечисленные истцом денежные средства в указанном выше размере подлежат оплате путем перечисления денежных средств в размере 15 000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Омской области на расчетный счет ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017                          № 20-П указано, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

С учетом того, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебные расходы Общества по оплате услуг эксперта на сумму 15 000 руб. в соответствии со                   статьей 110 АПК РФ следует отнести на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 86, 101, 106, 107-110, 112, 123, 156, 167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить, урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска                                      (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи. 

Пункт 4.1 договора купли-продажи принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (ИНН 

<

***>,                           ОГРН 

<

***>): «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС).».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 30 000 руб. и по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус»                        (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644010, 

<

...>, бизнес-центр «Золотая миля») 15 000 руб., согласно счету на оплату № 87 от 27.08.2019, в счет оплаты услуг по проведению экспертизы, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской»                               (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), согласно платежному поручению № 906 от 18.03.2019.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области. 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                А.Е. Колмогорова