Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-59901/21

12 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 05.09.2002, юридический адрес: 143003, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Монтебьянка» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 13.10.2014, юридический адрес: 115516, 

<

...>, этаж 5, пом.I, ком.21, оф.3) 

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, 

<

...>), Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» (ИНН:5029041190, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 17.12.2002, юридический адрес: 141014, 

<

...>).

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.2017 № 6787 за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб., пени за период с 17.12.2019 по 31.03.2021 в размере 255 592,15 руб., расторжении договора аренды земельного участка, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030121:732.

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Монтебьянка» (далее – ответчик, общество)  с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.2017 № 6787 за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб., пени за период с 17.12.2019 по 31.03.2021 в размере 255 592,15 руб., расторжении договора аренды земельного участка, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030121:732.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЮАССтрой».

Дело рассмотрено в порядке ст. 200АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

14.03.2017 между истцом (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» (арендатор) заключен договор аренды № 6787 от 14.03.2017 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:20:0030121:732, площадью 7 121 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – для обслуживания жилой застройки сроком с 14.03.2017 по 13.03.2020.

Указанный договор заключен на основании Постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 03.03.2017 № 873 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

10.09.2019 права арендатора от ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» перешли к ООО «Монтебьянка» на основании договора уступки права.

При заключении договора сторонами был согласован порядок внесения аренной платы – ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно (пп. 3.2 и 3.3) в размере, определённом в приложении № 2 к договору аренды.

Размер арендной платы по договору аренды № 6787 от 14.03.2017 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2018, начиная с 01.01.2019, составил 3 140 468, 67 руб. – в год, 785 117, 17 руб. – в квартал.

В период действия договора аренды перечисление арендной платы производилось несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы за период с 17.12.2019 по 31.03.2021 начислены пени в размере 255 592,15 руб.

06.07.2021 Комитетом по управлению имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области в адрес ООО «Монтебьянка» направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также с предложением о расторжении договора аренды № 6787 от 14.03.2017 и передачи земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:732 по акту приема-передачи.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, соглашение о расторжении договора не подписано, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против указанных требований, ответчик указал, что договор аренды по истечении срока не продлевался. Письмом исх. № б/н от 02.04.2020 с отметкой о принятии его Администрацией Одинцовского г.о. МО ответчик направил в адрес истца передаточный акт о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:732, в связи с истечением срока договора аренды. Истец от подписания передаточного акта уклонился, вместе с тем, в связи с истечением срока действия договора аренды, арендная плата, взыскиваемая истцом, начислению не подлежала.

Истец с доводами ответчика не согласился, исковые требования не уточнил, поддержал позицию о действительности договора и продлении его на неопределенный срок на тех же условиях в порядке ст. 621 ГК РФ после истечения срока его действия.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса). 

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка. 

Статья 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» введена в действие Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 173-ФЗ. 

При указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды № 6787 от 14.03.2017 земельного участка заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, положения статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор не был возобновлён на неопределенный срок, а арендные отношения сторон прекратились с 13.03.2020 в связи с истечением срока действия договора.

При этом после прекращения арендных отношений ответчиком в адрес истца направлено соответствующее письмо о том, что срок действия договора истек, в связи с чем в качестве приложения к данному письму направлен подписанный со стороны ответчика передаточный акт о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:732, от подписания которого истец уклонился.

В силу пункта 1 статьи 450.1 названного Кодекса предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 названного Кодекса).

Таким образом, в настоящем случае по истечении срока договора аренды арендатор обратился к арендодателю с уведомлением об отказе от договора аренды, в связи с чем такой договор в любом случае считается расторгнутым и вопреки доводам истца не мог быть возобновлен на неопределенный срок.

При этом юридически значимым обстоятельством свидетельствующем о прекращении договорных арендных правоотношений в рассматриваемом случае является возврат имущества путем подписания акта приема-передачи имущества.

Более того, согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030121:732 с 20.07.2022 снят с кадастрового учета.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжения договора аренды № 6787 от 14.03.2017 и обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030121:732.

Разрешая заявленные требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.2017 № 6787 за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб., пеней за период с 17.12.2019 по 31.03.2021 в размере 255 592,15 руб., суд исходит из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0030121:1406, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030121:732.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. 

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030121:732 из земель государственной неразграниченной собственности ответчику не принадлежит ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

При таких обстоятельствах ответчик не может выступать в качестве налогоплательщика по земельному налогу. 

Между ответчиком и истцом как органом местного самоуправления, который имеет право распоряжаться земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена, новых договоров аренды кроме прекратившего действие договора аренды от 14.03.2017 № 6787 не заключалось, в связи с чем, с ответчика не может быть взыскана и арендная плата за пользование земельным участком. 

В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств является статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 N 12790/13. 

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. 

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу. При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, суды на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, на основании чего суд приходит к выводу, что исковые требования основаны на нормах главы 60 ГК РФ и вытекают из возникновения со стороны ответчика обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Размер неосновательного обогащения должен определяться, исходя из размера арендной платы, которую надлежало бы уплатить ответчику, если бы земельный участок был оформлен в аренду. 

В соответствии с положениями Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", арендная плата определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Согласно расчёту истца задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030121:732 за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 составила 3 277 519,97 руб.

Суд, проверив расчет, признает его верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Определением от 14.06.2022 в целях определения площади земельного участка, необходимой для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости суд предлагал ответчику рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства неиспользования земельного участка за спорный период или использования земельного участка в меньшей площади, соответствующее ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы заявлено не было, в связи с чем ответчик несет риск наступления неблагоприятных процессуальных последствий применительно к статье 9 АПК РФ.

При этом суд полагает необходимым отметить, что письмами от 10.07.2020 №10/07-20 и от 07.04.2021 № 07/04-21 ответчик просил о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:732 для эксплуатации расположенного на нем здания именно площадью 7 121 кв.м.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в виде взыскания с ответчика неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030121:732 за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 17.12.2019 по 31.03.2021 в размере 255 592,15 руб. за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Заявленные требования истец мотивирует пунктом 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает  арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, с учетом того, что судом установлен факт прекращения договорных отношений, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании договорной неустойки.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Монтебьянка» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области неосновательное обогащение за период с 16.06.2020 по 31.03.2021 в размере 3 277 519,97 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Монтебьянка» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 723 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                    В.С. Желонкин