АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«10» октября 2017 года                                                                 Дело № А53-20979/17

 

Резолютивная часть решения объявлена   «03» октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен            «10» октября 2017 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к Администрации Персиановского сельского поселения ИНН 6125023727 ОГРН  

<

***>

об урегулировании разногласий по условиям договора,

 

при участии:

от истца: ФИО2  лично, представитель ФИО3 по доверенности от 07.11.2016

от ответчика:  представитель ФИО4 по доверенности от 13.09.2017 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Персиановского сельского поселения об урегулировании разногласий по условиям договора.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, настаивал на их удовлетворении, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов к материалам дела. Суд протокольным определением приобщил документы к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил свою позицию, считает, что срок урегулирования разногласий по условиям договора пропущен, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов к материалам дела. Представитель истца возражает против пропуска срока. Суд протокольным определением приобщил документы к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из представленных в материалы дела документов, в рамках дела № А53-8791/2016  рассматривались требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании отказа администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области в выкупе земельного участка площадью 88 245 кв.м, кадастровый номер 61:28:0600017:152  разрешенное использование – для сельхозиспользования, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, северная часть п. Персиановский в районе  РТП недействительным. Также заявитель просит обязать администрацию заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 88 245 кв.м, кадастровый номер 61:28:0600017:152  разрешенное использование – для сельхозиспользования, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, северная часть п. Персиановский в районе РТП по кадастровой стоимости в размере 471 502 рублей.

Решением суда от 01.07.2016 по делу № А53-8791/2016 требования индивидуального предпринимателя ФИО2  удовлетворены, суд решил признать недействительным решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:152, площадью 88 245 квадратных метров, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, северная часть п. Персиановский, в районе РТП, выраженное в письме Администрации Персиановского сельского поселения от 12.02.2016 № 99 как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации; обязать  Администрацию Персиановского сельского поселения предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600017:152, площадью 88 245 квадратных метров, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, северная часть п. Персиановский, в районе РТП в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации путем направления индивидуальному предпринимателю ФИО2 проекта договора купли-продажи данного земельного участка.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 решение суда от 01.07.2016 по делу № А53-8791/2016 оставлено без изменения.

Письмом от 17.11.2016 исх. № 587 Администрацией Персиановского сельского поселения направлен в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2  проект договора купли-продажи.

31.01.2017 индивидуальным предпринимателем ФИО2 направлен в адрес Администрации Персиановского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области проект договора, предполагаемого к заключению купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 61:28:0600017:152 общей площадью 8,8245 га, расположенный по адресу: Ростовская область Октябрьский район, Персиановское сельское поселение, северная часть п. Персиановский, в районе РТП, разрешенное использование - для сельхозиспользования - пашня.

28.01.2017 по итогам рассмотрения указанной оферты ответчиком направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка.

01.02.2017 индивидуальным предпринимателем ФИО2 направлен в адрес Администрации Персиановского сельского поселения протокол разногласий.

Сторонами предпринимались меры по согласованию спорных условий договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается протоколом разногласий к договору.

10.04.2017 Муниципальным образованием «Персиановское сельское поселение Октябрьского района Ростовской области направлен в адрес истца акт согласования к протоколу разногласий на проект договора купли-продажи земельного участка.

Письмом от 19.04.2017 исх. № 379 Администрацией Персиановского сельского поселения повторно направлен в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2  проект договора купли-продажи, в соответствии с которым ответчик просит внести следующие изменения в предоставленный ему проект договора.

В части 3 в п. 3.2 указано: «Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации»

В части 4 п. 4.2.2 указано: «Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок и сервитутов».

В части 4 п. 4.2.3 указано «Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории, содержать объекты недвижимости в соответствии с архитектурными, противопожарными и санитарными требованиями».

В части 4 п. 4.2.5 указано, что «С момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке».

В части 5 п. 5.1 указано «За нарушение пункта 4.2.5 настоящего договора в соответствии с законодательством РФ покупатель несет ответственность за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на участке, с момента подачи заявки на приобретение участка в собственность до государственной регистрации права собственности на участок».

Истец полагает, что указанные пункты не могут быть внесены в текст договора в связи с тем, что содержат сведения, не относящиеся к предмету сделки, так как на участке не существует недвижимого имущества, нет запрещений либо сервитутов на участок, поэтому отчуждать данное недвижимое имущество, находящееся на участке невозможно в виду его отсутствия. В этой связи перечисленные пункты договора не могут быть внесены в текст договора купли-продажи земельного участка и подлежат исключению их из текста договора.

29.05.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию Персиановского сельского поселения с заявлением  о предоставлении дополнительной информации о наложенном ограничении  использования участка и наличии каких-либо объектов недвижимости, которые необходимо содержать в соответствии с архитектурными, противопожарными и санитарными требованиями.

30.05.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию Персиановского сельского поселения с заявлением, согласно которому требовал немедленно исполнить решение суда по делу № А53-8791/2016 и заключить договор купли-продажи земельного участка в новой редакции, которую он готов подписать, исключив из проекта договора Администрации, предоставленного 23.05.2017 следующие пункты: п. 3.2, п. 4.2.2, п. 4.2.3, п. 4.2.5, п. 5.1 как противоречащие фактическим обстоятельствам и гражданскому законодательству РФ.

19.07.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия, в соответствии с которой в случае отказа Администрации от подписания редакции истца договора купли-продажи земельного участка, он обращается в Арбитражный суд Ростовской области.

Невозможность достижения согласия в отдельных пунктах договора во внесудебном порядке послужила основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО2 в суд с настоящим иском, согласно которому истец просит исключить из текста договора купли-продажи земельного участка,государственная собственность на который не разграничена, с кадастровымномером 61:28:0600017:152, общей площадью 8,8245 га, расположенный поадресу: Ростовская область Октябрьский район, Персиановское сельскоепоселение, северная часть п. Персиановски, в районе РТП, разрешенноеиспользование - для сельхозиспользования - пашня, предложенногостороной ответчика следующие пункты:

- часть 3 п. 3.2 договора «Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации»;

- часть 4 п. 4.2.2 договора «Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок и сервитутов»;

- часть 4 п. 4.2.5 договора «С момента подписания Договора и до момента регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке»;

- часть 5 п. 5.1 договора «За нарушение пункта 4.2.5 настоящего Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации Покупатель несет ответственность за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приобретение Участка в собственность до государственной регистрации права собственности на Участок»,

- часть 4 п. 4.2.3 договора изменить и изложить в редакции истца - п. 4.2.2, а именно: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном Участке» и часть 4 п. 4.2.4 договора изменить и изложить в редакции истца - п. 4.2.3, а именно: «Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти».

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В процессе рассмотрения дела, ответчик заявлял, что срок урегулирования разногласий по условиям договора пропущен. Однако, суд критически оценивает данный довод, с учетом того, что иск подан 20.07.2017, а окончательный текст проекта договора представлен истцу ответчиком в апреле 2017 года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Судом установлено, что ответчик не возражает против заключения договора, вместе с тем, не согласен с отдельными его условиями.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет и цена. Как видно из материалов дела, данные условия согласованы сторонами и не оспариваются.

В соответствии с нормами ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование об исключении из текста договора купли-продажи земельного участка,государственная собственность на который не разграничена, с кадастровымномером 61:28:0600017:152, общей площадью 8,8245 га, расположенный поадресу: Ростовская область Октябрьский район, Персиановское сельскоепоселение, северная часть п. Персиановски, в районе РТП, разрешенноеиспользование - для сельхозиспользования - пашня, предложенногостороной ответчика следующие пункты:

- часть 3 п. 3.2 договора «Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации»;

- часть 4 п. 4.2.2 договора «Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок и сервитутов»;

- часть 4 п. 4.2.5 договора «С момента подписания Договора и до момента регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке»;

- часть 5 п. 5.1 договора «За нарушение пункта 4.2.5 настоящего Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации Покупатель несет ответственность за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приобретение Участка в собственность до государственной регистрации права собственности на Участок»,

Судом принято во внимание, что сторонами предпринимались меры по согласованию спорных условий договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается протоколом разногласий к договору.

Кроме того, 29.05.2017 истец обращался в Администрацию Персиановского сельского поселения с заявлением  о предоставлении дополнительной информации о наложенном ограничении  использования участка и наличии каких-либо объектов недвижимости, которые необходимо содержать в соответствии с архитектурными, противопожарными и санитарными требованиями, просил документальное обоснование существования какого-либо имущества на участке, в случае отсутствия такового  недвижимого имущества на территории данного участка, просил эти пункты исключить.

Администрацией было проигнорировано данное обращение, материалы дела не содержат какого-либо подтверждения  о наличии недвижимости на участке.

Поскольку между сторонами не достигнуто согласие по данным пунктам, данные условия не является существенными, то суд приходит к выводу, что данные пункты надлежит исключить.

Кроме того, истец просил часть 4 п. 4.2.3 договора изменить и изложить в редакции истца - п. 4.2.2, а именно: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном Участке» и часть 4 п. 4.2.4 договора изменить и изложить в редакции истца - п. 4.2.3, а именно: «Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти». Суд находит данные требования также подлежащими удовлетворению. Вместе с тем, при заявлении ходатайства об уточнении требований истец неоднократно предлагал свой вариант договора. Учитывая процессуальную позицию истца суд пришел к выводу о необходимости оценки иных условий включенных в проект договора, приложенный к ходатайству об уточнении исковых требований.

Оценив указанный проект договора по содержанию, суд пришел к выводу, что редакция отдельных пунктов в разделе ответственности сторон не соответствует направленной оферте, при этом каких либо доказательств, свидетельствующих, что данные условия противоречат закону и нарушают права истца суду не представлено, ответственность, предусмотренная проектом договора, направленным ответчиком носит разумный характер и не противоречит практике деловых отношений. С учетом данного факта, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что доводы, приведенные истцом, являются обоснованными, редакция договора, представленная ответчиком, противоречит закону.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суда указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере возлагаются на ответчика в полном объеме.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей, что подтверждается чек-ордером от 20.07.2017.

Таким образом, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Принять проект договора купли-продажи  земельного участка (в редакции направленной ответчиком 19.04.2017) в редакции истца, а именно:

пункт 3.2 «Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации» исключить;

пункт 4.2.2 «Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок и сервитутов» исключить;

из пункта 4.2.3  слова «и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории, содержать объекты недвижимости в соответствии с архитектурными, противопожарными и санитарными требованиями» исключить;

пункт 4.2.5 «С момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке» исключить;

пункт 5.1 «За нарушение пункта 4.2.5 настоящего Договора в соответствии с законодательством РФ Покупатель несет ответственность запоследствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему направе собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки наприобретение Участка в собственность до государственной регистрацииправа собственности на Участок» исключить;

нумерацию пунктов договора принять с учетом указанных исключений.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Администрации Персиановского сельского поселения  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Смолькова А. В.