АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

                                        тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-13575/2016

город Кемерово

23 января 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 23 января 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 23 января 2017 года.

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи  Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кузнецкая строительная компания», г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва

о признании недействительным в части протокола определения величины арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12-н/14

при участии: от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 25.01.2016, паспорт); от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 01.04.2016 № 7-2-04/1, удостоверение); от третьего лица: представители не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кузнецкая строительная компания», г. Кемерово (далее – ООО «КСК», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (далее – Комитет) о признании недействительным протокола определения величины арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12- н/14, в части условий об определении размера арендой платы, превышающего нормативно установленный размер, равный 769 руб. в месяц, определяемый по формуле:

А = КС х 0,09% х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1);

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции;

S - площадь земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году (изложено в редакции принятых судом уточнений предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 07.07.2016 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 04.08.2016. 

Определением суда от 04.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, судебное заседание назначено на 25.08.2016.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) определениями суда от 25.08.2016, от 22.09.2016, от 19.10.2016, от 22.11.2016, от 12.12.2016 судебное заседание по делу откладывалось до 18.01.2017, в котором в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.01.2017.

Извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом третье лицо в заседание своих представителей не направило, возражений против проведения заседания в его отсутствие не заявило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор в отсутствие представителей третьего лица.

В обоснование иска общество ссылается на отсутствие у Комитета правовых оснований для расчета размера арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:150 на основании отчета о рыночной стоимости. 

Представитель ответчика по существу заявленных требований возражал, мотивируя тем, что поскольку определенный по формуле: А = КС х 0,09% х Ки х S / П  размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:150 значительно отличался от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к той же категории земель, используемых и предназначенных для тех же видов деятельности и предоставленных по тем же основаниям, что и данный земельный участок,  Комитетом при заключении договора аренды на основании абзаца 8 пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, правомерно применен отчет о рыночной стоимости арендной платы за указанный участок. Кроме того, мотивируя тем, что данная сделка является оспоримой, заявил о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим заявлением (подробно доводы и возражения изложены в письменных отзывах).

Третье лицо, в представленных 31.08.2016 письменных пояснениях указало, что в правоотношениях о признании недействительным договора аренды Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не участвует. В части своей компетенции пояснило, что по сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:150, расположенный по адресу: 

<

...> метров северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, является учтенным, поставлен на кадастровый учет 07.04.2014, имеет категорию земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для размещения спортивных площадок», уточненную площадь - 7715 кв. м., то есть границы данного земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также, по сведениям государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка в настоящее время составляет 21 595 056,50 руб. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка были внесены в сены в государственный кадастр недвижимости на основании Решения Комитета государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области». Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области определены по состоянию на 01.08.2014. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:150 в размере 7 432 399.55 руб. была рассчитана в соответствии с методическими указаниями, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008№519, на площадь земельного участка. Данные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости 08.04.2014.

Как следует из материалов дела, 18.12.2014 между Комитетом (арендодатель) и ООО «КСК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 25-12-н/14, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 42:04:0349001:150; адрес: г. Кемерово, Центральный район, 350 метров северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского; площадь: 7 715 кв.м; разрешенное использование: для размещения спортивных площадок (пункт 1.2 договора). 

В силу пункта 1.3 договора земельный участок предоставляется для целей, не связанных со строительством – для размещения спортивных площадок. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1.4 договора).

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2015; условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 10.12.2014 (пункты 2.1, 2.3 договора).

На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора.

Протоколом от 18.12.2014 определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12-н/14 установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктами 2.11, 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (с учетом изменений). С 10.12.2014 арендная плата устанавливается 35 216, 67 руб. в месяц и определяется на основании отчета от 15.12.2014 № 364-ОЦ/14 по оценке рыночной стоимости объекта оценки (годовой размер арендной платы за объект аренды) земельного участка, общей площадью 7 715 кв.м, кадастровый номер 42:04:0349001:150, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, 350 метров северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, по формуле: А = 422 600/ П, где А – размер арендной платы; 422 600 – рыночная стоимость объекта оценки (годовой размер арендной платы за объект аренды) на дату оценки 15.12.2014, руб. /год; П = 12 – количество периодов внесения арендной платы в году.

Полагая, что указанный расчет не основан на законе в части, превышающей нормативно установленный размер, равный 769 руб. в месяц, ООО «КСК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд считает заявленное требование обоснованным и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, распространяющей свое действие на спорные правоотношения) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять иной размер арендной платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 8 статьи 3 Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» (в редакции, распространяющей свое действие на спорные правоотношения) Коллегия Администрации Кемеровской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Кемеровской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с указанными положениями законов постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы,  условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее – Порядок), согласно пункту 2.4 которого размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку);

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку);

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Согласно абзацу 8 пункта 2.11, пункту 2.13 Порядка, если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям, то при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по следующей формуле: 

 - отклонение арендной платы;

 - средний размер арендной платы земельных участков;

А - размер арендной платы за земельный участок.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что предусмотренный Порядком механизм определения размера арендной платы на основании абзаца 8 пункта 2.11 и пункта 2.13 порядка применяется в том случае, когда определенный по формуле             А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, которые отнесены к одной категории земель, используются и предназначены для одних и тех же видов деятельности и предоставлены по одним и тем же основаниям. При этом из буквального толкования соответствующих положений Порядка усматривается, что указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, в силу которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений, Комитет не доказал наличие оснований для применения в целях расчета размера арендной платы по договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14 отчета о рыночной стоимости размера арендной платы.

Так, обосновывая использованную при определении размера арендной платы по договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14 методику расчета на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.11 (абзац 8) и 2.13 Порядка, представитель Комитета в ходе судебного разбирательства по делу сослался на то, что определенный по формуле А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П размер арендной платы за земельный участок 42:04:0349001:150 значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, предоставленных Комитетом по договорам аренды от 24.02.2012 № 18-02-С/12 и от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12.

Вместе с тем, судом установлено, что в соответствии с пунктом 3.1 договора от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12 размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в то время как по договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14 земельный участок предоставлен ООО «КСК» не по результатам торгов.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, основания предоставления спорного земельного участка и земельного участка, предоставленного по договору от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12 различны, в связи с чем названный договор не может учитываться при определении среднего размера арендной платы применительно к спорному договору.

Соответственно, договор от 24.02.2012 № 18-02-С/12 сам по себе (в отсутствие иных договоров) также не является бесспорным доказательством, однозначно и непротиворечиво свидетельствующим о том, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14, значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, которые отнесены к одной категории земель, используются и предназначены для одних и тех же видов деятельности и предоставлены по одним и тем же основаниям.

Суд также учитывает, что в соответствии с договором от 24.02.2012 № 18-02-С/12 земельный участок предоставляется для строительства спортивного комплекса (пункт 1.3), земельный участок по договору от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12 - для строительства спортивно-оздоровительного центра (пункт 1.3), а земельный участок по спорному договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14, как отмечалось судом выше, в силу буквального содержания пункта 1.3 названного договора предоставлен арендатору для целей, не связанных со строительством – для размещения спортивных площадок.

Следовательно, цели предоставления земельного участка по договору от 18.12.2014 № 25-12-н/14 также являются иными, чем цели предоставления участков по договорам от 24.02.2012 № 18-02-С/12 и от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12.

С учетом изложенного суд соглашается с доводом представителя истца о том, что договоры от 24.02.2012 № 18-02-С/12 и от 16.11.2012 № 03-11-ТС/12 не могут быть приняты во внимание при определении размера арендной платы в соответствии с абзацем 8 пункта 2.11 и пунктом 2.13 Порядка.

Какие-либо иные договоры, как пояснил представитель комитета в ходе судебного разбирательства по делу (аудиопротокол судебного заседания 18.01.2017 – 23.01.2017), Комитетом при определении размера арендной платы по спорному договору не учитывались. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о неприменимости к рассматриваемому спору абзаца 8 пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных обществом требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности с учетом заявления Комитета о применении указанного срока (л.д. 31 Т.1).

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение этого срока начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

 В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Принимая во внимание то обстоятельство, что в силу пункта 3.1 договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора; в Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора, а также учитывая, что Протоколом от 18.12.2014 определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12-н/14, подписанным от имени ООО «КСК» уполномоченным лицом, установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктами 2.11, 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (с учетом изменений) с указанием на то, что с 10.12.2014 арендная плата устанавливается 35 216, 67 руб. в месяц и определяется на основании отчета от 15.12.2014 № 364-ОЦ/14 по оценке рыночной стоимости объекта оценки (годовой размер арендной платы за объект аренды) земельного участка, суд соглашается с доводом ответчика о том, что на момент обращения общества с настоящим заявлением в арбитражный суд (30.06.2016) срок исковой давности истцом пропущен.

Довод представителя истца о том, что об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, ООО «КСК» стало известно лишь из ответа органа кадастрового учета от 06.04.2016 № 14-11/2094, судом не принимается, поскольку об отсутствии у Комитета правовых оснований для расчета размера арендной платы на основании пунктов 2.11, 2.13 Порядка общество могло и должно было узнать на момент заключения спорного договора и подписания Протокола определения величины арендной платы, являющегося неотъемлемым приложением к указанному договору. 

Доказательства объективной невозможности получения соответствующих сведений до 06.04.2016 истцом в ходе судебного разбирательства по делу в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены, о невозможности их представления по независящим причинам не заявлено.

Ссылка представителя истца на то, что лишь в ходе судебного разбирательства по настоящему делу обществу стали достоверно известны обстоятельства, послужившие основанием для расчета размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости, судом также не принимается, поскольку данные обстоятельства не препятствовали истцу обратиться за защитой нарушенного права в судебном порядке в случае несогласия с определенным Комитетом размером арендной платы. Обратного истцом не доказано.

При этом суд также учитывает, что как отмечалось судом выше,  ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Оценивая довод представителя истца о том, что договор аренды в оспариваемой части является не оспоримой, а ничтожной сделкой, суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (здесь и далее закон - в редакции, действующей в момент заключения договора от 18.12.2014 № 25-12-н/14) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 71, 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. 

Как следует из представленных в суд материалов и не оспаривается сторонами, по договору аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 обществу был передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1.4 договора, кадастровая выписка о земельном участке).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, распространяющей свое действие на спорные правоотношения) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей в спорный период) полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории нормативно регулируемых цен.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

С учетом изложенных выше обстоятельств суд соглашается с доводом истца о том, что оспариваемый договор в части Протокола определения размера арендной платы противоречит требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем, суд считает несостоятельным и документально не подтвержденным довод истца о том, что спорный договор в соответствующей части посягает на публичные интересы и нарушает явно выраженный запрет на недопущение ограничения конкуренции.

При этом суд также учитывает, что земельный участок по спорному договору в силу действующего законодательства не подлежал предоставлению на торгах и фактически предоставлялся не по результатам торгов, в связи с чем определение Комитетом размера арендной платы на основании отчета об оценке, а не на основании предусмотренной Порядком формулы, само по себе, в отсутствие иных доказательств, не свидетельствует о нарушении явно выраженного запрета на ограничение конкуренции и, как следствие, о нарушении публичных интересов, на что в обоснование своих доводов в указанной части ссылается истец.

Какие-либо иные доказательства истцом при рассмотрении настоящего спора в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены, о невозможности их представления по независящим причинам не заявлено.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). 

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что истец уполномочен представлять интересы неограниченного круга лиц или что спорная сделка - договор аренды земельного участка - посягает на публичные интересы. Доказательства того, что спорная сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в материалах дела также отсутствуют. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный договор является оспоримой сделкой, поскольку истцом не представлены и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие условий, предусмотренных частью 2 статьи 168 ГК РФ, а, по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Принимая во внимание пропуск истцом срока исковой давности, и учитывая, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ), заявленные ООО «КСК» исковые требования удовлетворению не подлежат. 

С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и их оценке применительно к предмету спора, иные доводы представителей сторон не имеют правового значения и не влияют на установленные обстоятельства и сделанные судом по результатам их оценки выводы.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья                                                                                                   Мишина И.В.