ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-55490/2018

г. Москва                                    Дело № А40-23400/16 

23.11.2018                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года                                                           

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Р.Г. Нагаева, 

судей В.С. Гарипова, С.А. Назаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу 

АО "АБ "Россия", на определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2018г. по делу № А40-23400/16 вынесенное судьей П.А. Марковым, об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО "Восток" о признании недействительной сделку должника по отчуждению недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 30.117,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:07:0006004:13521, совершенную между ОАО "Восток" и ООО «Версаль», последовательно заключенными сделками купли-продажи недвижимого имущества между ОАО "Восток" и АО «Интернет Технолоджи Рус» от 20.03.2015, между АО «Интернет Технолоджи Рус» и ООО «Версаль», применении последствий недействительности сделки. 

при участии в судебном заседании:

от ООО «Версаль» - ФИО2 по дов. от 15.04.2018

от ПАО Банк Траст – ФИО3 по дов. от 03.07.2018

от АО "АБ "Россия" – ФИО4 по дов. от 21.08.2018

от ФИО5 – ФИО6 по дов. от 26.02.2018

УСТАНОВИЛ:

Определением от 25.02.2016 Арбитражного суда города Москвы принято к производству заявление ОАО "АБ "РОССИЯ" о признании банкротом ОАО "Восток". Решением суда от 13.02.2017 должник признан банкротом, в отношении нег открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7 Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" №31 от 18.02.2017, стр. 70. Определением суда от 11.04.2018 прекращено конкурсное производство в отношении ОАО "Восток", введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим ОАО "Восток" утвержден ФИО8

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2018г. отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО "Восток" о признании недействительной сделку должника по отчуждению недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 30.117,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:07:0006004:13521, совершенную между ОАО "Восток" и ООО «Версаль», последовательно заключенными сделками купли-продажи недвижимого имущества между ОАО "Восток" и АО «Интернет Технолоджи Рус» от 20.03.2015, между АО «Интернет Технолоджи Рус» и ООО «Версаль», применении последствий недействительности сделки. Не согласившись с вынесенным определением, АО "АБ "Россия" подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт. От ООО «Версаль» и ПАО Банк Траст поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В судебном заседании представитель АО "АБ "Россия" доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней. Представители ФИО5, ОАО "Восток", ПАО Банк Траст возражали против удовлетворения апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность принятого определения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Как следует из заявления, 20.03.2015 между должником и АО «Интернет Технолоджи Рус» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому должник произвел отчуждение нежилого помещения площадью 30.117,10 кв.м. по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0006004:13521. переход права собственности зарегистрирован 26.03.2015. Согласно сведениям ЕГРН 03.06.2015 право собственности на объект недвижимого     имущества было перерегистрировано с компании АО «Интернет Технолоджи Рус» на ООО «Версаль» на основании договора купли-продажи между указанными лицами.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» судам следует иметь в виду, что предусмотренные ст.ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. При этом наличие специальных оснований оспаривания сделок по правилам статьи 61.2 Закона о банкротстве само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как недействительную на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу п. 1 ст. 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах). Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом (притворная сделка), ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (Пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Таким образом, признание сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами.

Наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее притворной(Определение ВАС РФ от 23.01.2012 № ВАС-16399/11 по делу № А12-9107/2011; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2014 № Ф05-11176/2013 по делу № А40-104073/11). 

Заявителем не представлены доказательства направленности воли сторон на совершение иной (прикрываемой) сделки, указанные лица не контролировались одними и теми же лицами, что исключает возможность признания указанных сделок притворными. Оспариваемые сделки совершены при равноценном встречном представлении, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

На основании определения Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2018 в рамках настоящего обособленного спора проведена оценочная экспертиза. Согласно выводу эксперта ФИО9 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.03.2015 составляет 1.601.000.000 рублей. Возможная граница стоимости объекта лежит в диапазоне: от 1.280.800.000 до 1.921.200.000 руб.

Эксперт в заключении указал, что объект представляет собой встроенное нежилое       помещение,       которое       можно       отнести       к       сегменту      рынка       с       низкой оборачиваемостью. Развитость рынка по местоположению оцениваемого имущества можно охарактеризовать как среднюю. Таким образом, диапазон стоимости может находиться в диапазоне плюс/минус 20 процентов. Эксперт полагает, что возможная граница стоимости объекта лежит в диапазоне от 1.280.800.000 до 1.921.200.000 рублей (страница 67 заключения от 09.08.2018). Установление в заключенииэксперта диапазона цен соответствует Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (п. 26 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297) согласно которому оценщик имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. ООО «Версаль» не могло предопределять или влиять на структуру и цели расходов должника. Использование должником денежных средств, полученных им от продажи объекта недвижимости находится вне интересов и контроля ООО «Версаль».

Конкурсный управляющий не привел доказательства наличия воли у всех сторон спорных сделок на создание внешнего впечатления следования условиям договоров и достижения неправомерного результата.

В данном случае, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что последовательно заключенные договоры купли-продажи между ОАО «Восток» и АО «Интернет Технолоджи Рус», а затем между АО «Интернет Технолоджи Рус» и ООО «Версаль» прикрывают сделку по передаче права собственности на объект недвижимости от ОАО «Восток» в ООО «Версаль», основаны на предположениях и противоречат положениям п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 названного Закона сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Определением от 25.02.2016 Арбитражного суда города Москвы принято к производству заявление ОАО "АБ "РОССИЯ" о признании банкротом ОАО "Восток". Спорная сделка совершена 20.03.2015, т.е. в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом, в связи с чем может быть оспорена по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Пункт 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве раскрывает, что неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.11 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более. В одном из дел ВС РФ исходил из того, что отклонение от рыночной цены было 24-кратным   (Определение   ВС   РФ   от   22.12.2016 №  308-ЭС16-11018). То есть делать вывод о существенном превышении стоимости следует только в случае, когда отклонение от цены является явным и очевидным для всех участников гражданского оборота. Анализ арбитражной практики позволяет утверждать, что незначительное расхождение стоимости спорного имущества по договору с его оценкой, согласно заключению эксперта, не свидетельствуют о существенном нарушении равноценности предполагаемого встречного предоставления.

В данном случае нижняя граница рыночной стоимости объекта определена экспертом в размере 1.280.800.000 рублей. Оспариваемые сделки совершены по цене 1.200.000.000 рублей (первый договор купли-продажи) и 1.201.300.000 рублей (второй договор купли-продажи). Таким образом расхождение стоимости оспариваемых сделок от стоимости, указанной экспертом в заключении, составляет 6,3% и 6,2% соответственно. Указанное расхождение нельзя признать существенным в принципе и в частности для спорного объекта недвижимости.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В материалах настоящего обособленного спора имеются иные доказательства, указывающие на рыночную стоимость спорного объекта. Так согласно заключению № Н-09/15-1 от 18.03.2015 (подтверждено экспертным заключением № 361/04-15 от 13.04.2015) рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена в размере 1.210.400.000 рублей. Согласно отчету № 22-05-Н/18 от 30.05.2018, составленному ООО «Консалтинговая группа «Венатэль», стоимость объекта определена в размере 1.196.235.000 рублей. Кадастровая стоимость спорного объекта согласно сведениям, размещенным на сайте https://rosreestr.ru, составляет 551.490.180,16 рублей.

Так, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014 обращено внимание на то, что в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (аналогичная позиция отражена в определении ВС РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171).

При том, кадастровая оценка при определении налоговой базы учитывает коммерческие данные объекта недвижимости, как то: его расположение с удаленностью от важных социальных объектов, таких как зоны рекреации и транспортные узлы, сегмент и т.д., поэтому кадастровый подход в оценке максимально приближен к рыночному подходу. Совокупность вышеуказанных доказательств свидетельствует о том, что оспариваемая сделка совершена при равноценном встречном представлении, на условиях, не отличающихся в существенно худшую для должника сторону.

В Определении ВС РФ от 05.08.2015 № 304-ЭС15-3591 по делу № А02-629/2010 указано, что представить доказательства отчуждения имущества по цене, существенно заниженной по сравнению с рыночной, должно лицо, заявившее требование о недействительности сделки по соответствующему основанию. Соответствующий надлежащих доказательств заявителем не представлено. Учитывая вышеизложенное, оспариваемые сделки совершены при равноценном встречном представлении, что исключает возможность признания их недействительными по заявленным основаниям. Имеющиеся в деле сведения, приложенные к заявлению, относятся к иным периодам времени, не опровергают выводов отчета об оценке независимого оценщика, заключения эксперта, и не могут служить достоверным основанием для вывода о нарушении прав и законных интересов должника и его кредиторов на дату заключения сделки-20.03.2015. При указанных обстоятельствах, конкурсным управляющим не доказана совокупность обстоятельств для признания сделки должника недействительной по основаниям п. ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Банк «ТРАСТ» (ПАО) является добросовестным залогодержателем, что исключает возможность возврата имущества в конкурсную массу должника без сохранения обременения в виде ипотеки. Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ залог вещи может сохраниться и в том случае, если его заключило лицо, не являющееся собственником вещи, при условии добросовестности залогодержателя и соблюдении ряда иных условий. Соответственно, если залогодателем является покупатель вещи по договору, впоследствии признанному недействительным, подлежать реституции может вещь, обремененная залогом. При определении добросовестности банка как залогодержателя необходимо исходить из того, что стандарт поведения профессионального участника гражданского оборота подразумевает достаточность проверки сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с полученными АО «РОСТ БАНК» выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были подтверждены сведения о наличии права собственности ООО «Версаль» на передаваемый в залог объект недвижимости. Также АО «РОСТ БАНК» были предоставлены правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

При заключении договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 13.11.2015 с АО «РОСТ БАНК» залогодатель подтвердил и гарантировал, что является полноправным и законным собственником имущества, до момента заключения договора имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами и претензиями третьих лиц. Указанное также подтверждается отсутствием на момент заключения договора ипотеки действующих судебных разбирательств с участием ООО «Версаль» в открытых источниках, в том числе на сайте http://kad.arbitr.ru/, а также действующих исполнительных производств в отношении ООО «Версаль».

При заключении договора ипотеки АО «РОСТ БАНК» детально оценил финансовое положение ООО «Версаль», убедился в наличии у него ликвидного имущества, убедился в отсутствии действующих судебных и исполнительных производств, следовательно, действовал разумно и проявил требующуюся осмотрительность, пришел к выводу об отсутствии признаков банкротства залогодателя и как следствие возможности оспаривания договора либо утраты залогодателем права собственности на закладываемое имущество. Указанное подтверждает, что Банк является добросовестным залогодержателем. В настоящее время ипотека в пользу банка не прекращена. В силу п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной целидолжника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «о несостоятельности (банкротстве)»). Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, при одновременном наличии двух следующих условий: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абз. 2 - 5 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми «недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное».

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент совершения сделки, т.к. у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед кредиторами, что подтверждается судебными решениями, отклоняется судом апелляционной инстанции. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 59 "О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 № 63 « О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Довод конкурсного управляющего о том, что на момент оспариваемых платежей должник длительное время не исполнял обязанности перед ресурсоснабжающими организациями, ничем не подтвержден. Таким образом, цель причинения вреда имущественным права кредиторов не доказана, так как в материалы дела не представлены доказательства подтверждающие наличие признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества, и наличия одновременно второго условия, предусмотренного пунктом 6 Постановления.

Вторым обстоятельством, которое необходимо доказать для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве является - причинение вреда имущественным права кредиторов. При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества. Однако, поскольку доказательств безвозмездности сделки в дело не представлено, уменьшения имущества должника не произошло. Объект недвижимости в рассматриваемый период находился (и находится) под существенными претензиями Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы: в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: 

<

...> Госинспекцией по недвижимости города Москвы была выявлена незаконная пристройка площадью около 8500 кв.м., входящая в состав нежилого помещения, пристроенного с кадастровым номером 77:07:0006004:13521 общей площадью 30117,1 кв.м., которая в последующем была включена в приложение №2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» п. 554 в редакции постановления Правительства Москвы от 29.07.2014 №425-ПП.

В соответствии со п. 5 ст. 20 Закона города Москвы от 08.07.2009 «О правовых актах года Москвы» указы Мэра Москвы и постановления Правительства Москвы вступают в силу со дня их подписания, если иное не предусмотрено в самом указе Мэра Москвы или постановлении Правительства Москвы. Указы Мэра Москвы и постановления Правительства Москвы, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу не ранее чем со дня их официального опубликования, а в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, -не ранее чем через 10 дней после их официального опубликования.

Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 №425-ПП опубликовано 30.07.2014 на официальном сайте Правительства Москвы http://www.rn , 05.08.2014 - в издании «Вестник Мэра и Правительства Москвы» №43. Изложенное свидетельствует о том, что упомянутое постановление Правительства Москвы было известно широкому кругу лиц, содержит в себе публичную и общедоступную информацию, к тому же вопросы о рисках сноса незаконно возведенных строений на территории города Москвы неоднократно широко освещались и обсуждались в средствах массовой информации.

В настоящее время в производстве Арбитражного суда города Москвы находится дело №А40-106825/17-181-834 по иску Правительства Москвы и ДГИ к ООО «Версаль» об обязании ООО «Версаль» привести спорное недвижимое имущество в первоначальное состояние путем сноса указанной пристройки, признании права собственности ООО «Версаль» отсутствующим и обязании ООО «Версаль» освободить земельные участки с кадастровым номером 77:07:0006004:88 площадью 17 000 кв.м. и с кадастровым номером 77:07:0006004:173 площадью 42146 кв.м. от постройки ориентировочной площадью 8 500 кв.м.

Следовательно, обстоятельство наличия претензий со стороны государственных органов в отношении объекта недвижимости (его части) по признаку создания самовольной   постройки,   входящей   в   состав   спорного   объекта,   носит   существенный характер, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости в пользу ее снижения для потенциальных покупателей. Таким образом, имущество было отчуждено по рыночной цене, исполнение по договору должник получил в полном объеме. В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о знаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Доказательств того, что ответчик знал или должен было знать о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества также отсутствуют в материалах дела. Наоборот, из представленных в дело доказательств следует, что по состоянию надату заключения оспариваемого договора информация о неплатежеспособности должника в открытых источниках информации отсутствовала. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент совершения сделки ответчик не знал и не мог знать о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества и об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества. Таким образом, конкурсным управляющим не доказана совокупность всех обстоятельств, установленных п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимых для признания сделки должника недействительной.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Исходя из разъяснений, изложенных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, при заключении которых допущено злоупотребление правом, являются недействительными на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Судебная практика исходит из того, что договор, заключенный с целью злоупотребления правом, является ничтожным (п.п.9, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В пункте 9 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", дал следующие рекомендации применения положений статьи 10 ГК РФ. Недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, воспользовавшейся тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны сделки при заключении договора действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ.

Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика. Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Следовательно, несоответствие сделки требованиям статьи 10 ГК РФ означает, что такая сделка, как не соответствующая требованиям закона, в силу статьи 168 ГК РФ ничтожна. А ничтожная сделка согласно статье 166 ГК РФ является таковой независимо от признания ее судом, она изначально с момента ее совершения не соответствовала требованиям закона, то есть такая сделка не является оспоримой.

Для признания сделки недействительной по основанию статьи 10 ГК РФ необходимо установить, что такая сделка совершена с намерением причинить вред другому лицу, либо имело место злоупотребление правом в иных формах. Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснено: исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам. 

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 9 Информационного письма от 25.11.2008 N 127, недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, воспользовавшейся тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны сделки при заключении договора действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ. Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов. Однако, конкурсным управляющим не представлены доказательства, указывающие на то, что оспариваемые сделки совершены исключительно в обход закона с противоправной целью причинения вреда должнику - ОАО «Восток» и кредиторам.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции приходит к выходу о том, что оспариваемые сделки совершены при равноценном встречном предоставлении. Заключение эксперта ООО «Городской центр оценки» от 09.08.2018, составленное в рамках судебной экспертизы. Согласно заключению стоимость объекта лежит в диапазоне от 1 280 800 000 до 1 921 200 000 рублей; Заключение № Н-09/15-1 от 18.03.2015, составленное ООО «Центр оценки собственности» (подтверждено экспертным заключением № 361/04-15 от 13.04.2015).

Стоимость объекта определена в размере 1210 400 000 рублей; - отчет № 22-05-Н/18 от 30.05.2018, составленный ООО «Консалтинговая группа «Венатэль». Стоимость объекта определена в размере 1 196 235 000 рублей; -сведения о кадастровой стоимости спорного объекта, которая составляет 551 490 180,16 рублей.

Согласно выводу эксперта ФИО9, полученному в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.03.2015 составляет 1 601 000 000 рублей. Возможная граница стоимости объекта лежит в диапазоне: от 1 280 800 000 до 1 921 200 000 руб. Эксперт в заключении указал, что объект представляет собой встроенное нежилое помещение, которое можно отнести к сегменту рынка с низкой оборачиваемостью. Развитость рынка по местоположению оцениваемого имущества можно охарактеризовать как среднюю. Из заключения следует, что спорный объект является не стандартным, уникальным, не существует развитого рынка абсолютных (или крайне близких) аналогов. Учитывая вышеизложенные факторы, эксперт пришел к выводу, что диапазон стоимости может находиться в диапазоне плюс/минус 20 процентов. Эксперт полагает, что возможная граница стоимости объекта лежит в диапазоне от 1 280 800 000 до 1 921 200 000 рублей (страница 67 заключения от 09.08.2018). Таким образом, нижняя граница рыночной стоимости объекта определена экспертом в размере 1 280 800 000 рублей.

Оспариваемые сделки совершены по цене 1 200 000 000 рублей (первый договор купли-продажи) и 1 201 300 000 рублей (второй договор купли-продажи). Расхождение стоимости оспариваемых сделок от стоимости, указанной экспертом в отчете, составляет 6,3% и 6,2% соответственно.

Суд первой инстанции, основываясь на положениях пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, пришел к обоснованному выводу о том, что указанное расхождение не может является основанием для признания сделки недействительной, поскольку не является существенным как в общем, так и в частности для спорного объекта недвижимости. Данный вывод суда согласуется со сложившейся судебной практикой2. В данном случае, спариваемые сделки совершены при равноценном встречном представлении.

Довод АО «АБ «РОССИЯ» о том, что разница между ценной отчуждения и ценой объекта, установленной в рамках судебной экспертизы, составляет 400 млн. рублей не соответствует материалам дела, поскольку эксперт в заключении указал диапазон рыночных цен на спорный объект, нижняя граница, которой практически соответствует цене оспариваемой сделки. Иных надлежащих доказательств отчуждения имущества по цене, существенно заниженной по сравнению с рыночной, лица, оспаривающие сделку не предоставили. Тогда как бремя доказывания данных обстоятельств возлагается на указанных лиц (см. Определении Верховного Суда РФ от 5 августа 2015 г. № 304-ЭС15-3591 по делу № А02-629/2010).

Банк является добросовестным залогодержателем, что исключает возможность возврата имущества в конкурсную массу должника без сохранения обременения в виде ипотеки. Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ залог вещи может сохраниться и в том случае, если его заключило лицо, не являющееся собственником вещи, при условии добросовестности залогодержателя и соблюдении ряда иных условий. Соответственно, если залогодателем является покупатель вещи по договору, впоследствии признанному недействительным, подлежать реституции может вещь, обремененная залогом.

При определении добросовестности банка как залогодержателя необходимо исходить из того, что стандарт поведения профессионального участника гражданского оборота подразумевает достаточность проверки сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с полученными АО «РОСТ БАНК» (правопредшественник Банка) выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были подтверждены сведения о наличии права собственности ООО «Версаль» на передаваемый в залог объект недвижимости. Также АО «РОСТ БАНК» были предоставлены правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

При заключении договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 13.11.2015 с АО «РОСТ БАНК» залогодатель подтвердил и гарантировал, что является полноправным и законным собственником имущества, до момента заключения договора имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами и претензиями третьих лиц. Указанное также подтверждается отсутствием на момент заключения договора ипотеки действующих судебных разбирательств с участием ООО «Версаль» в открытых источниках, в том числе на сайте http://kad.arbitr.ru/, а также действующих исполнительных производств в отношении ООО «Версаль».

Довод АО «АБ «РОССИЯ» о том, что оспариваемое определение суда противоречит раннее вынесенному в рамках этого дела определению суда от 22.11.2017, является несостоятельным. Так, заявитель ссылается, что из определения суда первой инстанции от 22.11.2017 следует, что уже на 30 марта 2015 должник отвечал признакам неплатежеспособности. Однако данный вывод суда первой инстанции не может быть применен в настоящем споре, поскольку оспариваемые сделки совершены раннее - 20.03.2015. Кроме того заявитель не учитывает, что для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 61.1 Закона о банкротстве, судом должна быть установлена совокупность соответствующих обстоятельств. В материалах настоящего спора отсутствуют доказательства осведомленности ответчика о наличии у должника признаков неплатежеспособности на момент совершения сделки, наличие у сторон цели причинения вреда кредитором, а также доказательства фактического причинения вреда. При этом судом было установлено, что оспариваемая сделка совершена должником на рыночных условиях, что исключает вывод о том, что указанная сделка нарушает права и законные интересы кредиторов должника.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат ссылки на доказательства, которые могли бы служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, отсутствуют эти доказательства и в материалах апелляционной жалобы. В этой связи у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для иной оценки выводов суда первой инстанции. Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено. Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2018г. по делу № А40-23400/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу АО "АБ "Россия"   – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:Р.Г. Нагаев

Судьи:В.С. Гарипов

С.А. Назарова