﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-970/2021

г. Чебоксары

16 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 09 ноября 2021 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Баландаевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамайкиной О.А., рассмотрев в  открытом заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал"   (428017, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, д.7 А, ОГРН 1112130015216, ИНН 2130096018)

к   обществу с ограниченной ответственностью "Мегаспорт"   (111250, г. Москва, проезд Завода Серп и Молот, д.3, корпус 2, комната 2, ОГРН 1127746322440,  ИНН 7733800586)

о взыскании 173 958 рублей 60 копеек 

по встречному исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт"   (111250, г. Москва, проезд Завода Серп и Молот, д.3, корпус 2, комната 2, ОГРН 1127746322440,  ИНН 7733800586)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал"   (428017, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, д.7 А, ОГРН 1112130015216, ИНН 2130096018)

об уменьшении размера арендной платы  по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2014 №02 на 90% 

         при участии:

от ООО   "Альфа-Реал"   - Маловой Н.С. по доверенности от 01.02.2021 б/н

от ООО "Мегаспорт"    – Куракина К.А. по доверенности от 10.12.2020 б/н

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал"  (далее – ООО «Альфа-Реал») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаспорт"  (далее – ООО «Мегаспорт») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 172  065 рублей 88 копеек, пени за период с 11.01.2021 по 08.02.2021 в размере 1892 рублей 72 копеек и далее   по день фактического погашения суммы задолженности в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день. 

Исковые требования по первоначальному иску  мотивированы ненадлежащим исполнением   ООО «Мегаспорт»  обязанности по оплате арендных платежей в апреле-сентябре 2020 года по договору аренды нежилых помещений №02 от 01.10.2014.

12.02.2021 судом вынесено определение о принятии искового заявления и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.

Определением от 02.04.2021 суд в порядке пункта 4 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 29.06.2021 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Мегаспорт"   об уменьшении размера арендной платы  по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2014 №02 на 90% от установленного п. 6.4 договора размера на период с 28.03.2020 по 15.08.2020 (период принудительного закрытия), после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.

Встречный иск основан на положениях части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации во вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 и мотивирован неоднократным обращением в адрес ООО "Альфа- Реал" с просьбой об уменьшении арендной платы, поскольку деятельность ООО "Мегаспорт" отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и в спорный период Общество не могло оказывать физкультурно-оздоровительные услуги.

В судебном заседании представитель ООО "Альфа-Реал"  уточнил исковые требования, просил взыскать с ООО «Мегаспорт» основной долг за период с 01.01.2021 по 30.10.2021 в сумме 3271692 руб. 40  коп., пени за период с 01.02.2021 по 09.11.2021 в сумме 479 302 руб. 94 коп. и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты  уточнения исковых требований.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал" поддержал исковые требования,  с учетом уточнений,  встречные исковые требования признает частично.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт"  первоначальные исковые требования не признает, по доводам,  изложенным в отзывах, не возражает против принятия уточнения к первоначальному иску, просил в отношении взыскиваемой суммы пени применить положения статьи 333 ГК РФ, встречные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы  дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

01.10.2014 между ООО «Альфа-Реал» (арендодатель) и ООО "Мир фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 02 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 1867 кв.м., расположенное на 3 этаже нежилого здания многофункционального комплекса, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 74.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что нежилое помещение будет использоваться для размещения фитнес-клуба.

Помещение предоставляется арендатору сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи (пункт 2.1 договора).

Объект аренды передан ООО «Альфа-Реал» ООО "Мир фитнеса" по акту приемки-передачи от 01.10.2014 (л.д. 33).

ООО "Мир фитнеса" 17.12.2019 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Мегаспорт" (ОГРН 1127746322440), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись № 2197749246682.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: базовая арендная плата и переменная арендная плата.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ежемесячная минимальная базовая арендная плата за помещение рассчитывается исходя из стоимости аренды 346 руб. 70 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за 1 кв.м. помещения.

В базовую арендную плату входят эксплуатационные расходы, за исключением обслуживания и эксплуатации инженерных систем, установленных арендатором внутри арендуемого помещения. Эксплуатация таких инженерных систем осуществляется арендатором самостоятельно.

Базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 5 числа текущего месяца без выставления счета.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении №8 к Договору (пункт 3.3.3 Договора).

Как следует из пункта 1.1.7 приложения № 8 к договору размер ежемесячной минимальной базовой арендной платы за помещение начисляется с 15.02.2015 и рассчитывается за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 – исходя из стоимости аренды за 1 квадратный метр помещения 486 руб. 30 коп. (НДС не облагается).

Начиная со второго года аренды, с месяца достижения арендатором суммы месячной валовой выручки по всему фитнес - клубу в целом в размере                            5 000 000 руб. в месяц и более, ежемесячная базовая арендная плата устанавливается в размере 12% от валового торгового оборота арендатора за один календарный месяц (с 1 числа по последний календарный день месяца), но не менее минимальной базовой арендной платы за текущий месяц.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды, размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении № 8 к договору (пункт 3.3.3 договора).

ООО «Мегаспорт» обязательства по внесению арендной платы    исполнены не в полном объеме.

	По расчету ООО «Альфа-Реал» размер долга ООО «Мегаспорт» по арендной плате по договору   аренды нежилых помещений №02 от 01.10.2014 составляет  172  065 рублей 88 копеек.

В подпунктах а) и б) пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439 (далее - Требования), указано, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ на следующих условиях:

а)	задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.

ООО «Альфа-Реал» неоднократно предлагало ООО «Мегаспорт» заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 02 от 01.10.2014 г., предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, начисленной в 2020 году (письма от 14.04.2020 г. № 11, от 16.06.2020 г. исх. № 21, от 06.07.2020 г. № 23, от 14.10.2020 г. № 32). Данные предложения оставлены ООО «Мегаспорт» без ответа, проект дополнительного соглашения до настоящего времени не подписан.

Письмом от 25.12.2020 г. № 39 ООО «Альфа-Реал» ООО «Мегаспорт» был направлен Счет на оплату от 25.12.2020 № 142, пункт 3 которого содержит сведения о ежемесячной сумме оплаты задолженности в соответствии с отсрочкой, предоставленной и рассчитанной ООО «Альфа-Реал» в соответствии с пунктом 3 Требований. Несмотря на бездействие со стороны ООО «Мегаспорт», письмом от 22.01.2021 исх. № 02 Истец повторно предложил ООО «Мегаспорт» осуществлять платежи в соответствии с п. 3 Требований и согласно прилагаемому расчету. Данное предложение ООО «Мегаспорт» также оставлено без ответа.

По состоянию на 08.02.2021 г. оплата ООО «Мегаспорт» задолженности по Базовой арендной плате за период с апреля 2020 г. по сентябрь 2020 г., на которую предоставлена Истцом отсрочка, произведена частично на сумму 35 999,60 рублей, не оплачена задолженность на сумму 172 065,88 руб. (по сроку платежа в январе 2021 г.).

Претензия ООО «Альфа-Реал» от 22.01.2021 №02 о погашении арендных платежей   оставлена ООО «Мегаспорт» без внимания (л.д. 50-51).

Ненадлежащее исполнение ООО «Мегаспорт» обязанности по оплате базовой арендной платы в сумме 172 065,88 руб. по договору аренды нежилых помещений №02 от 01.10.2014  послужило основанием обращения ООО «Альфа-Реал» с иском в суд.

С учетом уточнения исковых требований ООО «Альфа-Реал» просит взыскать с ООО «Мегаспорт» основной долг за период с 01.01.2021 по 30.10.2021 в сумме 3271692 руб. 40  коп., пени за период с 01.02.2021 по 09.11.2021 в сумме 479 302 руб. 94 коп. и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Невозможность использования арендуемого помещения, в связи с введенными  на территории Чувашской Республики в период с 28.03.2020 по 15.08.2020 года ограничениями, послужила основанием для обращения ООО "Мегаспорт" в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы на 90 %.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Встречный иск подлежит частичному удовлетворению исходя из следующего. 

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 до особого распоряжения приостановлена деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, ночных клубов (дискотек), иных аналогичных объектов, иных развлекательных и досуговых заведений, а также плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, ночных клубов (дискотек), иных аналогичных объектов, иных развлекательных и досуговых заведений, а также плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта.

Указом Главы Чувашской Республики от 15.08.2020 № 209 внесены изменения в Указ Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики", согласно которым допускается деятельность плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта (при условии расстановки спортивного оборудования, обеспечивающей социальное дистанцирование (не менее 1,5 метра), и нахождения в помещениях для занятий спортом предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в помещениях для занятий спортом из расчета 1 человек на 4 кв. метра; в зоне плавательного бассейна, предназначенной для групповых занятий, - из расчета 1 человек на 5 кв. метров зеркала воды соответствующей зоны плавательного бассейна; в зоне плавательного бассейна, на которой оборудованы дорожки для плавания, - из расчета 1 человек на 10 кв. метров зеркала воды дорожки плавательного бассейна).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "Мегаспорт" является – 93.19 "Деятельность в области спорта прочая". 

В соответствии с пунктом 3 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений" (общий Код ОКВЭД 93).

Поскольку вид деятельности "Деятельность в области спорта прочая" (код ОКВЭД 2 – 93.19) входит в класс "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений" (код ОКВЭД 2 – 93), он также включен в Перечень пострадавших отраслей российской экономики.

Соответственно, деятельность ООО "Мегаспорт" входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Чувашской Республики новой коронавирусной инфекции, препятствующих использованию ООО "Мегаспорт" арендуемого помещения, приняв во внимание, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились обе стороны по не зависящим от них причинам, которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера арендной платы по договору аренды от 01.10.2014 № 02 на 50%.  

Суд полагает данное уменьшение базовой части арендной платы, отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора аренды.

ООО "Альфа-Реал" за период с апреля по сентябрь   2020 года арендатору было начислено 4993571 руб. 550 коп. долга по оплате базовой части арендной платы (том 1 л.д. 52), в том числе: 907 922 руб. 10 коп. – за апрель 2020 года, 907 922 руб. 10 коп.  – за май 2020 года, 907 922 руб. 10 коп.  – за июнь 2020 года, 907 922 руб. 10 коп.  – за июль 2020 года, 907 922 руб. 10 коп.  – за август 2020 года, 453961 руб. 05 коп. – за сентябрь 2020 года (907922 руб. 10 коп. – оплата 453961 руб. 05 коп).

Первоначально в иске ООО «Альфа-Реал» указывало, что с учетом предоставленной арендодателем ООО "Мегаспорт" отсрочки (1/24) и произведенной последним оплаты в размере 35999 руб. 60 коп., задолженность ООО "Мегаспорт" по оплате базовой части арендной платы по сроку платежа - январь 2021 года составляет 172065 руб. 88 коп.  

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021), заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). 

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Как следует из пункта 1.2 договора помещение будет использоваться арендатором для размещения фитнес-клуба.

С учетом указанных обстоятельств, а также заключения сторонами договора до введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, суд приходит выводу о наличии у ООО "Мегаспорт" права на отсрочку уплаты арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.08.2020 в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Начисленная задолженность по оплате базовой части арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.08.2020 подлежит уплате на условиях рассрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами.

Доводы ООО «Альфа-Реал» о праве арендодателя по предоставлению вышеуказанной отсрочки на срок менее чем  24 месяца (с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года) судом не принимаются как основанные на неверном толковании положений вышеизложенных норма права.

При изложенных обстоятельствах суд встречный иск ООО "Мегаспорт" удовлетворяет частично: размер арендной платы, установленный пунктом 3.3.3 договора от 01.10.2014 № 02 и приложением № 8 к договору от 01.10.2014 № 02, за период пользования помещением с 28.03.2020 по 15.08.2020, подлежит уменьшению до 243 руб. 15 коп. за 1 квадратный метр помещения; после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.

С учетом вышеизложенных выводов суда, первоначальные исковые требования ООО «Альфа-Реал» также подлежат частичному удовлетворению.

	В соответствии со статьями 307, 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ООО «Альфа-Реал» исполнил обязательства по Договору надлежащим образом, передав Ответчику в аренду нежилое помещение, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ООО «Мегаспорт».

С учетом уменьшения размера базовой части арендной платы задолженность арендатора за период с апреля по сентябрь 2020 года составляет 2899493 руб. 15 коп.,  в том числе с учетом:

Переплаты за период с 28 по 31 марта – 58575 руб. 62 коп.

453 961 руб. 05 коп. (апрель 2020 года * 50%),

453 961  руб. 05 коп. (май 2020 года * 50%),

453 961  руб. 05 коп. (июнь 2020 года * 50%),

453 961  руб. 05 коп. (июль 2020 года * 50%),

219658 руб. 57 коп. (с 01.08.2020 по 15.08.2020: * 50%),

468604 руб. 95 коп. (с 16.08.2020 по 31.08.2020),

453 961  руб. 05 коп (сентябрь 2020 года – 453961 руб. 05 коп. оплата).

Указанная задолженность по оплате базовой части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года подлежит уплате на условиях рассрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, в размере 120812 руб. 21 коп. ежемесячно (2899493 руб. 15 коп.  / 24 месяца).

Согласно пояснениям ООО «Мегаспорт» начиная с января 2021 года по октябрь 2021 года ежемесячно арендатором, с учетом отсрочки оплачивалось  по 35999,6 руб. ежемесячно, что признается ООО «Альфа-Реал» и учитывается в расчете суммы иска с учетом уточнений от 09.11.2021.

Таким образом, на момент вынесения решения у ООО "Мегаспорт" имеется обязанность по оплате базовой части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года с учетом с учетом  рассрочки на 24 месяца начиная с 01.01.2021 по 31.10.2021, с учетом   произведенной частичной оплаты  -  в общем  размере 848 126  руб. 10 коп..

Доказательства оплаты долга по базовой части арендной платы на сумму 848 126  руб. 10 коп. ООО "Мегаспорт" суду не представило. 

При таких обстоятельствах, требование ООО "Альфа-Реал" в части основного долг подлежит удовлетворению частично в размере 848 126  руб. 10 коп.

Кроме того, ООО "Альфа-Реал"  заявлено требование о взыскании с ООО "Мегаспорт"      479302 руб. 94 коп. пеней за период с 01.02.2021 по 09.11.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Сторонами в пункте 6.5 договора предусмотрено, что за нарушение сроков уплаты арендной платы и любых иных предусмотренных договором платежей арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается нарушение ООО «Мегаспорт» обязательства по своевременному внесению арендной платы с учетом предоставления отсрочки и рассрочки за период с 01.01.2021 по 30.10.2021, доказательств обратного не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является правомерным.

С учетом частичного удовлетворения иска ООО «Альфа-Реал» требование о взыскании с ООО «Мегаспорт» пени подлежит удовлетворению в размере 124080 руб. 83 коп. за период с 01.02.2021 по 09.11.2021.

Кроме того, учитывая положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ООО "Мегаспорт" подлежат взысканию также пени, начисленные на сумму долга по день фактической оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки оплаты.

Доводы ООО «Мегаспорт» об отсутствии оснований для начисления  договорной неустойки с учетом предоставленной в силу вышеизложенных нормативно-правовых актов отсрочки и рассрочки, судом не принимаются как не основанные на нормах права.

ООО «Мегаспорт» также ходатайствовало об уменьшении   размера неустойки на основании   статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против уменьшения размера неустойки.

 В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 14.10.2004 г. N 293-О гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

  Бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возложено на должника.

  Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Мегаспорт» не представило доказательств того, что размер предъявленной к взысканию договорной неустойки – 0,1 % является чрезмерным.

    Суд также принимает во внимание, что согласно пояснениям представителей сторон, представленным в материалы дела  данным бухгалтерской отчетности ООО «Мегаспорт» начиная с сентября 2020 года осуществляло обычную полноценную деятельность, а последствия негативного влияния пандемии COVID-19, как раз учтены при предоставлении отсрочки по оплате арендной платы и соответствующих пени до 01.01.2021 года.

На основании изложенного ходатайство Ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

ООО «Мегаспорт» не представило в суд доказательств уплаты основного долга в сумме 848126 руб. 10 коп.,  пени за период с 01.02.2021 года по 09.11.2021 года в сумме 124080 руб. 83 коп., связи с чем заявленные ООО «Альфа-Реал»  требования подлежат удовлетворению частично в указанном объеме, как основанные на законе, обоснованные материалами дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по первоначальному иску относится на  стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку ООО "Альфа-Реал" при принятии иска к производству была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

ООО "Мегаспорт" при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. платежным поручением от 17.06.2021 № 15302. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ООО "Мегаспорт" по уплате государственной пошлины  подлежат отнесению на ООО "Альфа-Реал".

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал"   удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт"    в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал"   долг в сумме 848126 руб. 10 коп. (восемьсот сорок восемь тысяч сто двадцать шесть руб. 10 коп.),  пени за период с 01.02.2021 года по 09.11.2021 года в сумме 124080 руб. 83 коп. (сто двадцать четыре тысячи восемьдесят руб. 83 коп.)  и далее по день фактической оплаты долга.

В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал" в  доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 30933 (тридцать  тысяч девятьсот тридцать три) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10822 (десять тысяч восемьсот двадцать два) руб.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" удовлетворить частично.

Размер арендной платы, установленный пунктом 3.3 договора от 01.10.2014 № 02 и приложением № 8 к договору от 01.10.2014 № 02, за период пользования помещением с 28.03.2020 по 15.08.2020, уменьшить до 243 (двести сорок три) руб. 15 коп. за 1 (один) квадратный метр помещения; после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 по 01.01.2023. 

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Реал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.Н. Баландаева