ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-29487/2023

г. Саратов

05 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей С.А. Жаткиной, Е.В. Романовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Е. Шмелевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>, зал 3, 

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2024 года по делу № А57-29487/2023 по исковому заявлению ФИО2 - финансового управляющего должника ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), нотариус г. Саратова ФИО6, помощник нотариуса ФИО7, 

об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, 

в судебное заседание явился:

от индивидуального предпринимателя ФИО1

представитель ФИО8, действующая на основании доверенности от 30.10.2024,

выданная сроком на 2 года, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании, (после перерыва) ФИО9 по доверенности от 28.01.2025, выданная сроком на один год, 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление финансового управляющего должника ФИО3 ФИО2 к ИП ФИО1, третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, нотариус г.Саратова ФИО6, в/у нотариуса г.Саратова ФИО7, об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества ИП ФИО1 в пользу ФИО3 следующего недвижимое имущество:

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), площадью 574 кв.м, кадастровый номер 64:48:030416:661, адрес: 

<

...>;

- 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание, индивидуальный гараж, площадью 110,5 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:224, адрес: 

<

...>;

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, площадью 545 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:326, адрес: 

<

...>;

- 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание площадью 83,2 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:225 адрес: Саратовская область, Г; Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 257;

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, площадью 324 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:660, адрес: 

<

...>;

- 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание, хозяйственное строение, площадью 63,7 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:223, адрес: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2024 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт в жалобе указывает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки доводам ответчика о добросовестности покупателя ФИО1 и представленным в материалы дела доказательствам, характеризующих ответчика как добросовестного приобретателя.

Также суд пришел к необоснованному выводу о том, что в собственность ФИО1 переданы три земельных участка с находящимися на двух из них объектами недвижимости по цене 2 000 000 руб., признав не допустимыми доказательствами расписки продавцов от 19.08.2022 в получении ими от покупателя 10 000 000 руб.

Апеллянт указывает, что суд ненадлежащим образом известил третьих лиц: ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ИП ФИО1 поступили письменные пояснения.

Представленный документ приобщается к материалам дела.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ФИО2 - финансового управляющего должника ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с занятостью представителя в другом процессе. 

Поскольку само по себе участие представителя истца в судебном заседании по иному спору не является безусловным основанием для отложения судебного заседания, апелляционный суд отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований.

Судом приобщен указанный документ к материалам дела.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.02.2020 г. ФИО3 была признана банкротом (дело А57-9776/2019) и введена процедура реализации имущества должника. 

07.06.2019 ФИО3 подарила сыновьям ФИО5, ФИО4 долю унаследованного имущества.

21.02.2022 ФИО2 обратилась в суд с заявлением о признании недействительным договора дарения объектов недвижимости от 07.06.2019 с применением последствий недействительности сделки путем возврата в конкурсную массу имущества должника: 

г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 255:

- 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 373 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:75;

- 2/3 нежилого здания, 76,7 кв.м, кадастровый № 64:48:000000:26424;

- 2/3 нежилого здания (гараж), 110,5 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:224; 

г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 257:

- 2/3 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, 525 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:318;

- 2/3 нежилого, здания, 83,2 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:225;

- 2/3 нежилого здания, хозяйственное строение, 63,7 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:223;

<

...>:

- 2/3 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, площадью 545 кв.м, кадастровый № 64:48:030416:326.

Информация об обращении финансового управляющего в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной была размещена в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве №8285715 от 24.02.2021.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2023 сделка дарения была признана недействительной с применением последствий её недействительности путем возврата в конкурсную массу имущества должника.

Позднее было установлено, что имущество, которое должно было быть возвращено в конкурсную массу должника, отчуждено по договору купли-продажи 19.08.2022 в пользу ФИО1 

ФИО5, ФИО4 перед продажей имущества образовали из земельных участков 64:48:030416:75 и 64:48:030416:318 следующие земельные участки:

- земельный участок кадастровый номер 64:48:030416:661, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), площадью 574 кв.м, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>;

- земельный участок кадастровый номер 64:48:030416:660, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования; отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, площадью 324 кв.м, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>.

19.08.2022 по договору купли-продажи объектов недвижимости, заключенному между ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО1 (покупатель), продавцы продали по ½ доле каждый, а покупатель купил в собственность следующие целые объекты недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером: 64:48:030416:326, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская обл., муниципальное образование «Город Саратов», г. Саратов, ул. 1-я Садовая, №104/2, кадастровой стоимостью 764 694,95 руб.;

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030416:660, кадастровой стоимостью 454 607,64 руб.

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 54:48:030416:661, кадастровой стоимостью: 3 283 991,76 руб.;

- здание, площадью 76,7 кв.м, количество этажей: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:000000:26424, кадастровой стоимостью: 306 259,27 руб.;

- здание, площадью 110,5 ка.м, количество этажей: 1, в том числе, подземных этажей: 0, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030416:224, кадастровой стоимостью: 1 130 455,73 руб.;

- здание, площадью 63,7 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030416:223, кадастровой стоимостью: 350 151,56 руб.;

- здание, площадью 83,2 кв.м, количества этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. им Рахова В.Г., д. 257, кадастровый номер: 64:48:030416:225, кадастровой стоимостью: 659 485,96 руб. 

Стороны в договоре пришли к соглашению об окончательной цене продаваемых объектов недвижимости в размере 2 000 000 руб.

Принимая во внимание возраст продавца, отнесение объекта к недвижимому имуществу, долевое владением им, продавцы, руководствуясь нормами действующего законодательства, обратилась к нотариусу.

Нотариус удостоверил сделку стоимостью всех объектов 2 000 000 руб.

Финансовый управляющий полагал, что стороны сделки действовали недобросовестно с целью вывода имущества должника из конкурсной массы. Об этом свидетельствует кратное занижение стоимости объектов. Истец просил истребовать имущество из чужого незаконного владения и взыскать судебные расходы.

Представитель истца уточнил исковые требования и просил истребовать из чужого незаконного владения ИП ФИО1 в пользу ФИО3 перечисленное в иске имущество и денежное возмещение в размере 625 760,67 руб., эквивалентное 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание, площадью 76,7 кв.м, кадастровый № 64:48:000000:26424, которое было снесено по заданию ФИО1

Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд соответствующим заявлением.

Представитель ответчика просил отказать в иске и пояснил, что ФИО1 приобрела право собственности на объекты, указанные в иске, по договору купле-продаже от 19.08.2022, который был удостоверен нотариусом с последующей его регистрацией Управлением Росреестра. По условиям сделки ФИО1 дополнительно передала продавцам 8 000 000 руб. за неотделимые улучшения. Общая стоимость имущества составила 10 000 000 руб., денежные средства продавцы получили, что подтверждается расписками. Таким образом, по мнению представителя ответчика, позиция истца о кратном занижении цены сделки, не соответствует действительности.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил их.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

При этом в силу пункта 36 Постановления N 10/22 в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации; объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 N 13944/09, от 13.09.2011 N 3413/117, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2016 N 308-ЭС16-1155 по делу N А32-3360/2015).

Собственник индивидуально-определенной вещи, истребующий ее из чужого незаконного владения, обязан указать те признаки, которые позволили бы выделить эту вещь из однородных вещей, возможно имеющихся у ответчика. Отсутствие или недоказанность одного из указанных фактов влечет отказ в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1, 3 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Дополнительные требования к продаже недвижимости содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие обязательную письменную форму договора (ст. 550 ГК РФ); переход права подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судом установлено, что ФИО3 подарила детям принадлежащую ей долю в имуществе по договору дарения от 07.06.2019. В феврале 2020 года ФИО3 признана банкротом, финансовый управляющей договор дарения оспорил, обратившись 21.02.2022 в суд. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2023 сделка дарения была признана недействительной с применением последствий её недействительности путем возврата в конкурсную массу имущества должника. В период обжалования судебных актов состоялась сделка по отчуждению имущества, указанного в договоре купле-продаже от 19.08.2022, в котором продавцами выступили ФИО4 - 1/2 и ФИО5 - 1/2, покупателем ФИО1

Договор содержит существенные условия, предусмотренные для продажи объектов недвижимости, включая наименование и идентификацию объектов, их стоимость.

Данный договор удостоверен нотариусом.

Согласно разъяснениям пункта 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

При этом, в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Так, в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке добросовестности приобретателя имущества в рамках применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из тех обстоятельств, которые имели место на момент совершения им соответствующей сделки по приобретению этого имущества.

Истец указывает, что стоимость отчуждаемого в пользу ФИО1 имущества кратно меньше рыночной стоимости объектов, что свидетельствует о недобросовестности участников сделки.

Недобросовестность обусловлена тем, что продавцы знали об обжаловании финансовым управляющим договора дарения, который явился основанием возникновения у них права собственности на объекты недвижимости; покупатель при должной осмотрительности имел возможность убедиться в недобросовестности действий продавцов.

Апеллянт указывает, что является добросовестным приобретателем имущества в силу следующего.

Объявление о продаже приобретенных ФИО1 объектов недвижимости было размещено на общедоступном сайте «Авито», из которого покупатель узнал о продаже недвижимости (том 12 л.д. 66-67). Также объявление о продаже объектов недвижимости было непосредственно размешено на металлических воротах по ул. Рахова, д. 255 (том 12 л.д. 79), что подтверждается имеющимся в материалах дела протоколом осмотра доказательств от 22.04.2024, составленным ФИО10, нотариусом г. Саратова Саратовской области, в порядке обеспечения доказательств (том 12 л.д. 48-84).

Таким образом, объявление о продаже спорных объектов недвижимости длительное время находилось в открытом и доступном для всех потенциальных покупателей виде. 

Кроме того, апеллянт указывает, что отсутствует аффилированность между участниками сделки по купле-продаже от 19.08.2022 ФИО4, ФИО5, действующего с согласия матери ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель), что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской между ФИО3 и сыном ответчика ФИО11 в мобильном приложении «WhatsApp» (протокол осмотра доказательств от 19.04.2024, составленный ФИО10, нотариусом г. Саратова Саратовской области, в порядке обеспечения доказательств, том 11 л.д. 123-136), из которой следует отсутствие каких-либо скрытых договоренностей по вопросу приобретения спорных объектов недвижимости. Согласно указанной переписке в мобильном приложении «WhatsApp» следует, что переговоры по покупке спорных объектов недвижимости начались 11.07.2022, а сама сделка купли-продажи была совершена только 19.08.2022 (спустя более месяца), т.е. сделка не была срочной, ее заключению предшествовали длительные переговоры, осмотр объектов недвижимости, относящихся к ним документов и т.д.

Согласно выпискам из ЕГРН отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

Таким образом, ФИО1, заключая договор купли-продажи объектов недвижимости от 19.08.2022, была уверена в том, что покупает свободные от каких-либо правопритязаний третьих лиц объекты недвижимости, которые не будут являться предметом судебных разбирательств в будущем, что подтверждается условиями договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя как необоснованный в виду следующего.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно прав на имущество

ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Таким образом, ответчик является профессиональным участником делового оборота. Приобретая объект недвижимости (тем более находящийся в долевой собственности), ответчик должна была проверить чистоту сделки и соответствие условий о цене рыночным условиям. 

ИП ФИО1, действуя в гражданском обороте с должной степенью осмотрительности, не могла не знать о приобретении ликвидного имущества, ранее реализованного должником безвозмездно. Отчуждение ликвидного имущества безвозмездно, очевидно, свидетельствовало о том, что должник преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому ИП ФИО1, проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник отчуждает объекты недвижимости.

ФИО3 будучи в стадии банкротства передала свое имущество по договору дарения ФИО4 и ФИО5, которое составляло конкурсную массу.

Между тем, при проверке нотариусом ЕФРСБ по продавцам ФИО4 и ФИО5 информации о наличии оспаривания сделок с их участием в отношении объектов недвижимости, информация отсутствовала. Однако, в виду того, что продавцы ФИО4 и ФИО5 ранее приобрели спорное имущество по договору дарения от матери ФИО3, а договор купли-продажи заключен с участием несовершеннолетнего, интересы которого как раз представляла ФИО3, осмотрительным и разумным было проверить также ФИО3 (даритель) на предмет внесения в отношении нее сведений в ЕФРСБ.

Кроме того, учитывая, что информация о движении дел с участием ФИО3 размещена в Картотеке арбитражных дел в общем доступе, у ответчика имелось достаточно времени для получения информации о деле и принятии мер по недопущению совершения спорной сделки.

Согласно сведениям о размещении объявления на сервисе «Авито», на которое ссылается ответчик, продавался только земельный участок 5,5 соток, стоимостью 2 400 000 руб.

При этом, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что 10.07.2022 ответчик узнал об указанном объявлении, а уже 11.07.2022 началась переписка с продавцом, а именно с ФИО3 

Также, согласно объявлению продавался один земельный участок без указания на продажу объектов недвижимости на нем. Тогда как ответчик по договору купли-продажи приобрел три земельных участка по разным адресам и четыре здания. Стоимость земельного участка по объявлению составляла 2 400 000 руб., тогда как по заключенному договору стороны определили стоимость трех земельных участков и четырех зданий в размере 2 000 000 руб. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предмет заключенного договора купли-продажи от 19.08.2022 не согласуется с представленным в материалы дела объявлением о продаже.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08).

Довод заявителя о том, что имущество приобреталось не по заниженной цене, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованное, не подтвержденное материалами дела.

Для определения рыночной стоимости спорных объектов судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бюро по оценке имущества и аудит», эксперту ФИО12.

Согласно экспертному заключению №08/06-24М от 24.06.2024:

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 574 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:661, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного-использования: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости) по состоянию на 19.08.2022 года составляет 683 461,33 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание общей площадью 76,7 кв.м, с кадастровым номером 64:48:000000:26424, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.08.2022 года составляет 625 760,67 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание -индивидуальный гараж общей площадью 110,5 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:224, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.08.2022 года составляет 1 032 976 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 545 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:326, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельно стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, по состоянию на 19.08.2022 года составляет 1 083 717,33 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание общей площадью 83,2 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:225, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.08.2022 года доставляет 678 790,67 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 324 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:660, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельна стоящие объекты бытового обслуживания: парикмахерские, химчистки, прачечные, предприятия по прокату, фотоателье, объекты по оказанию обрядовых услуг, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, по состоянию на 19.08.2022 года составляет 644 265,33 руб.;

- рыночная стоимость 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание -хозяйственное строение общей площадью 63,7 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030416:223, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.08.2022 года составляет 595 480,67 руб.

С учетом пояснений эксперта, отсутствия замечаний сторон относительно исследования, суд правомерно признал экспертное заключение допустимым доказательством, подлежащим оценке по правилам ст. 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами.

Сопоставив результаты экспертного исследования со стоимостью объектов, указанных в договоре от 06.07.2019 и договоре от 19.08.2022, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии факта внесения прежними собственниками дополнительных вложений, улучшающих его физическое состояние, за которые, как утверждал ответчик, ему пришлось дополнительно передать продавцам 8 000 000 руб.

Принимая во внимание отсутствие в перечне документов, поступивших от нотариуса, расписки и последующие действия ответчика, направленные на снос обветшалого строения, на месте которого построен другой объект, суд правомерно признал утверждение ответчика о цене сделки в размере 10 000 000 руб. не подтвержденным относимыми и допустимыми доказательствами.

Учитывая, что стоимость объектов, переданных по сделке ФИО1 кратно меньше их рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением ответчика о достаточности принятых ответчиком мер, указывающих на разумную осторожность и осмотрительность.

Тот факт, что на месте снесенного объекта ответчик построил дом, не свидетельствует об обратном, напротив такое обстоятельство обуславливает необходимость признать уточненный иск истца обоснованным и законным.

Истец правильно рассчитал денежную сумму в размере 625 760,67 руб., эквивалентную 2/3 доли в праве собственности на нежилое здание, площадью 76,7 кв.м, кадастровый № 64:48:000000:26424, которое было снесено ФИО1

Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод апеллянта о ненадлежащем извещении о рассматриваемом споре ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в связи с тем, что он противоречит имеющимся в материалах дела отзывам указанных лиц (т. 13. л.д.78-67).

Так, в материалах дела имеются отзывы ФИО3, ФИО4, ФИО5, подписанные ФИО13 представителем по доверенности от 24.08.2019, выданной ФИО3 и по доверенности, выданной ФИО4 по нотариальному акту от 02.06.2022. Доказательств отзыва доверенностей материалы дела не содержат.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2024 года по делу №А57-29487/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.М. Заграничный

Судьи С.А. Жаткина

 Е.В. Романова