ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-229747/18

16 декабря 2019 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2019 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 30.11.2018, 

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Пищевик-2000» - ФИО2 по дов. от 20.10.2018,

рассмотрев 10 декабря 2019 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и общества с ограниченной ответственностью «Пищевик-2000» 

на постановление от 26 августа 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда 

по иску Департамента городского имущества города Москвы 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пищевик-2000»  

о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пищевик-2000» (далее - ответчик, ООО «Пищевик-2000») о взыскании задолженности по договору аренды от 07.03.2008 № 09-00143/08 за период с 01.11.2015 по 16.10.2016 в размере 1 645 485,70 руб. и пени за период с 06.05.2016 по 16.10.2016 в размере 40 864,24 руб. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 года решение суда изменено, с ООО «Пищевик-2000» в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскана задолженность в размере 543 178,33 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент и ООО «Пищевик-2000» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе истец просит названное постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что в период после апреля 2016 года договор аренды действовал, и у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендной платы; разногласия сторон при заключении договора купли-продажи объекта аренды урегулированы решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016, вступившим в законную силу 19.04.2016, договор купли-продажи объекта аренды подписан (заключен) сторонами 17.10.2016, с даты подписания договора купли-продажи прекращено обязательство ответчика по внесению арендной платы; судом первой инстанции не применены подлежащие применению к спорным отношениям статьи 432, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

ООО «Пищевик-2000» представило отзыв с возражениями на кассационную жалобу Департамента. 

В кассационной жалобе ответчик просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. 

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суд апелляционной инстанции необоснованно применил к правоотношениям сторон разъяснения, приведенные в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018. Судом не учтено, что стороны в своей воле и в своем интересе включили пункт 8 дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды, в котором указано, что дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судом условия договора аренды не исследовались, нарушен принцип свободы договора. Судом не применен подлежащий применению к спорным отношениям пункт 3 статьи 157, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ответчика, к правоотношениям сторон должны применяться положения договора, который действовал до заключения дополнительного соглашения 11.11.2015, поскольку права и обязанности сторон по договору в редакции дополнительного соглашения 11.11.2015 возникли с даты его государственной регистрации, арендатором добросовестно исполнялись обязательства по внесению арендной платы, исходя из ставки арендной платы, установленной в уведомлении арендодателя от 02.12.2013 в размере 72 333,33 руб. Суд не учел, что начисление задолженности с 01.11.2015 по 19.04.2016, исходя из ставки арендной платы в размере 72 333,33 руб. являлось незаконным, поскольку ООО «Пищевик-2000» является субъектом малого предпринимательства, арендующим недвижимость общей площадью 248 кв.м. (менее 300 кв.м.), в связи с чем, в указанный период уплачивало арендную плату, исходя из ставки 3 500 руб. за 1 кв. м., изменения в статусе общества не произошло, в том числе в связи с изменением площади арендуемого объекта недвижимости, ООО «Пищевик» соответствовало всем критериям, установленным постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы»», что подтверждается судебными актами по делам с участием ООО «Пищевик-2000». Апелляционным судом не принято во внимание, что при заключении договоров аренды на новый срок с арендаторами, являющимися субъектами малого предпринимательства, размер арендной платы может определяться без учета рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (письмо Минэкономразвития России и Федеральной антимонопольной службы от 14.08.2014 № 19491/ЕЕ/Д05и, № АК/32618/14 «О позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов». Апелляционным судом нарушены принципы равенства и состязательности сторон, приобщенная к материалам дела апелляционным судом копия протокола заседания Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства от 30.12.2015 № ДГМ-П-297/15, согласно которому, ООО «Пищевик-2000» отказано в предоставлении имущественной поддержки по причине несоблюдения требований пунктов 2.1.2, 2.1.6 Приложения к Постановлению правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП, не была представлена истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции, причины невозможности представить указанное доказательство суду первой инстанции истцом не указаны. 

Отзыв на кассационную жалобу ответчика не поступал. 

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб, возражали против доводов жалоб друг друга.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 07.03.2008 № 09-00143/08, предметом которого является нежилое помещение площадью 248 кв.м. по адресу: 

<

...>. Срок договора установлен до 12.12.2008.

В соответствии с уведомлениями от 02.12.2013 № 33-А-166313/13-(0)-0 и № 33-А166314/13-(0)-0 ставка арендной платы на 2014 год установлена в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год. 

Согласно дополнительному соглашению от 11.11.2015 срок договора аренды от 07.03.2008 № 09-00143/08 продлен до 30.06.2025 и установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости нежилого помещения в размере 8 196 руб. за кв.м./год. 

В соответствии с уведомлением от 22.07.2016 № 33-6-33199/16-(0)- 0 ставка арендной платы на 2016 год установлена в размере 9 015,60 руб. за 1 кв.м. в год.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылался на наличие у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате в период действия договора аренды с 01.11.2015 по 16.10.2016 в размере 1 645 485,75 руб., на которую за период с 06.05.2016 по 16.10.2016 начислены пени в размере 40 864,24 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 17, 18 Федерального закона от 24.07.2007  № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», статьей 18, 19 Закона города Москвы от 26.11.2008  № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (в редакции Постановления Правительства Москвы от 29.10.2013  № 710-ПП), и исходил из того, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и имел право оплачивать арендные платежи по договору в период с 01.11.2015 по 19.04.2016 на льготных условиях в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год; материалами дела подтверждается надлежащая уплата ответчиком арендной платы за заявленный период в соответствии с условиями договора.

Кроме того, суд признал, что Департамент с ноября 2015 года неправомерно установил ставку арендной платы в размере 169 383 руб. в месяц, поскольку заключенное дополнительное соглашение от 11.11.2015, которое вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 8 соглашения), в силу не вступило, так как не было зарегистрировано, и, соответственно, обязанности и права по договору в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2015 не возникли. 

Уведомление Департамента от 22.07.2016 также судом не принято во внимание, поскольку направлено обществу после прекращения действия договора аренды и уведомляет о применении коэффициента-дефлятора к ставке по соглашению, которое не вступило в законную силу.

Кроме того, суд указал, что начисление арендной платы с 19.04.2016 является незаконным, поскольку договор аренды считается прекращенным в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 по делу №А40-101200/15, которым урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта аренды 

Изменяя решение суда и частично удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из того, что спорный договор аренды с истцом был заключен без проведения торгов, при этом, подписав дополнительное соглашение о продлении срока и изменении размера арендной платы по договору аренды, стороны пришли к соглашению об изменении существенных условий договора аренды и приняли на себя обязательства по их исполнению. В соответствии с представленной истцом копией протокола заседания Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства от 30.12.2015 № ДГМ-П-297/15, обществу отказано в предоставлении имущественной поддержки по причине несоблюдения ООО «Пищевик-2000» требований пунктов 2.1.2, 2.1.6 приложения к Постановлению правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП; решение Межведомственной комиссией принято в соответствии с делегированными полномочиями и в установленном законом порядке, данное решение в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сроки не оспорено и незаконным не признано. Дополнительное соглашение от 11.11.2015 прошло государственную регистрацию 22.06.2016, однако, соглашения, достигнутые сторонами, должны применяться в отношениях между сторонами независимо от государственной регистрации (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018); сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». Условия договора купли-продажи спорного объекта недвижимости были определены решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, договор купли-продажи недвижимости признается заключенным с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда - 19.04.2016, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 19.04.2016, представленный истцом расчет задолженности за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года, согласно которому задолженность ответчика составляет 543 178, 33 руб., а задолженность по пени отсутствует, проверен апелляционным судом и признан обоснованным.  

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, ввиду неправильного применения апелляционным судом норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

При этом кассационная коллегия исходит из следующего.

В силу положений пункта 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, в 2015 году уведомлений об изменении ставки арендной платы ответчику не направлялось, с 11.11.2015 ставка арендной платы установлена по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора  - 8 196 руб. за 1 кв.м. в год (пункт 7 дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, включив в дополнительное соглашение пункт 8, стороны в своей воле и в своем интересе установили  отлагательное условие о моменте вступления его в силу, что не противоречит действующему законодательству (пункт 1 статьи 157, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что дополнительное соглашение от 11.11.2015 прошло государственную регистрацию 22.06.2016, то есть после 19.04.2019, даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2016 по делу № А40-101200/15, которым урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта аренды. 

При этом на наличие обстоятельств, при которых отлагательное условие признается наступившим ранее даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации), стороны при рассмотрении спора не ссылались. 

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ответчик имел право оплачивать арендные платежи по договору на льготных условиях, исходя из ставки арендной платы 3500 руб. за 1 кв. м. (72 333,33 руб.), в том числе, за период - с 01.11.2015 по 19.04.2016, поскольку заключенное сторонами дополнительное соглашение от 11.11.2015 до его государственной регистрации не действовало, и соответственно, обязанности и права сторон по договору аренды в редакции указанного дополнительного соглашения не возникли.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 20.10.2015 № 678-ПП, вступившим в силу 20.10.2015), ставка арендной платы, указанная в пункте 1 настоящего постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

При этом само по себе изменение порядка предоставления льготы с 20 октября 2015 год не прекращает действие ранее установленной на календарный год льготной ставки арендной платы, а составляет правила получения соответствующей льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства на следующий период.

Принимая во внимание, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды, договор аренды в редакции до 11.11.2015 являлся действующим, ставка арендной платы на 2014 год в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год., согласно уведомлениям Департамента от 02.12.2013 № 33-А-166313/13-(0)-0 и № 33-А166314/13-(0)-0, действовала и в последующие периоды (с 11.11.2015 по 19.04.2016). 

Учитывая изложенное, факт принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства решения об отказе в предоставлении имущественной поддержки, оформленного протоколом от 30.12.2015 № ДГМ-П-297/15, не имеет значения для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, приобщая к материалам дела представленную истцом копию протокола заседания Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства от 30.12.2015 № ДГМ-П-297/15 и ссылаясь на нее в обжалуемом постановлении, апелляционный суд не учел следующее. 

Как следует из материалов дела, исковое заявление Департамента принято к производству судом первой инстанции определением от 04.10.2018, в предварительном судебном заседании 28.11.2018 и в судебном заседании 06.02.2019, в котором дело рассмотрено по существу и объявлена резолютивная часть решения суда, представитель истца присутствовал, о наличии решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, оформленного протоколом от 30.12.2015 № ДГМ-П-297/15, не заявлял, указанное решение не было представлено истцом в материалы дела на протяжении всего периода времени рассмотрения дела судом первой инстанции, при этом доказательств объективной невозможности представления указанного решения суду первой истец апелляционному суду не представил. 

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось каких-либо оснований для иной правовой оценки фактических обстоятельств спора и отмены принятого по делу решения суда первой инстанции, в связи с чем, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Приведенные в кассационной жалобе Департамента доводы не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции. К тому же, как пояснил в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца, решение суда первой инстанции Департаментом не обжалуется и все доводы кассационной жалобы касаются только постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 года по делу № А40-229747/18 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2019 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий-судьяВ.В. Кобылянский

Судьи:А.Р. Белова

О.А. Шишова