Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-8615/2021

22 августа 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 22 августа 2022 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации: 01.07.2005, место нахождения: 628426, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации: 05.10.2002, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) об обязании устранить строительные недостатки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «В.Э.С.П.» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 620028, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, стр. 2, пом. 26), Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>),

при участии представителей:

-от акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» – ФИО2 по доверенности от 28.12.2021 № ИД009/793

-от Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» – ФИО3 по доверенности от 11.01.2022 № 248,

-от общества с ограниченной ответственностью «В.Э.С.П.», Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры – не явились,

установил:

акционерное общество «Газпром энергосбыт Тюмень» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (далее – ответчик), согласно которому просит:

1. Обязать Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить выявленные дефекты в процессе комиссионного обследования помещений по договору купли-продажи нежилого встроенного помещения № 260-314НКП/1-НФ от 12.12.2018, договору купли-продажи нежилого встроенного помещения № 261-315НКП/1-НФ от 12.12.2018 и договору купли-продажи нежилого встроенного помещения № 259-317 НКП/1-НФ от 12.11.2018, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>, 317, а именно выполнить следующие работы:

1.1. не изменяя цвет материала и конструктивное исполнение (оконных блоков, дверных блоков и фрамуг) в части: числа створок в одном ряду остекления, направлений открывания створок, количества остекляемых элементов, конструктивных решений притвора створок, материалов изделий, не ухудшая заполнение светопрозрачной части оконных блоков и дверных блоков по показателю звукоизоляции и коэффициента пропускания света:

-   в помещениях №№ 314, 315, 317 (за исключением оконного блока в помещении 317 (стена 2.1-2.2)) произвести замену всех оконных блоков на оконные блоки из поливинилхлоридных профилей одинарной конструкции со стеклопакетами с соблюдением требований ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30777-2012;

-   в помещениях №№ 314, 315, 317 при замене всех оконных блоков (за исключением оконного блока в помещении 317 (стена 2.1-2.2)) на оконные блоки из поливинилхлоридных профилей одинарной конструкции со стеклопакетами по ГОСТ 30674-99 при производстве работ по заполнению монтажных зазоров между поверхностью стенового проема и плоскостями коробки оконного блока соблюдать требования ГОСТ 30971-2012;

-   в помещениях №№ 314, 315, 317 при замене всех оконных блоков (за исключением оконного блока в помещении 317 (стена 2.1-2.2)), на оконные блоки из поливинилхлоридных профилей одинарной конструкции со стеклопакетами по ГОСТ 30674-99 при производстве работ по заполнению монтажных зазоров между поверхностью стенового проема и плоскостями коробки оконного блока по требованиям ГОСТ 30971-2012 выполнить отделку внутренних откосов оконных проемов;

-   в помещениях №№ 314, 315, 317 произвести замену всех дверных блоков и фрамуг тамбуров на остекленные (светопрозрачные) дверные блоки с фрамугами из алюминиевых профилей с полотнами рамочной конструкции с соблюдением требований ГОСТ 23747-2015;

-   в помещениях №№ 314, 315, 317 при замене всех дверных блоков и фрамуг тамбуров на остекленные (светопрозрачные) дверные блоки с фрамугами из алюминиевых профилей с полотнами рамочной конструкции по ГОСТ 23747-2015 при производстве работ по заполнению монтажных зазоров между поверхностью стенового проема и плоскостями коробки блока соблюдать требования ГОСТ 30971-2012;

2. В случае неисполнения в установленный срок с момента вступления в законную силу решения суда по устранению выявленных дефектов, в добровольном порядке, предоставить право акционерному обществу «Газпром энергосбыт Тюмень» самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить недостатки, с отнесением на Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» необходимых расходов.

Исковые требования со ссылкой на статьи 15, 308, 396, 475, 723, 737, 755, Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя гарантийных обязательств по вышеперечисленным договорам купли-продажи.

Определением от 25.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «В.Э.С.П.», Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Определением от 16.06.2022 судебное разбирательство по делу отложено на 08.08.2022 на 11 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации в судебном заседании объявлен перерыв на 15.08.2022 на 15 час. 30 мин.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования, с их уточнения, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика нс иском не согласился по доводам, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что подписав договоры, покупатель тем самым подтвердил, что на момент их подписания претензий к техническому состоянию помещений не имеет (пункт 1.3 договоров). Подтверждением отсутствия недостатков в спорных помещениях являются подписанные истцом акты приема-передачи помещений, согласно которым помещения приняты им без замечаний, претензий к качеству выполненных работ он не имеет. Таким образом, на момент подписания договоров и передачи спорных помещений покупатель подтвердил отсутствие недостатков в данных помещениях. Дополнительным подтверждением отсутствия недостатков является выдача Администрацией города Нягани разрешений от 26.10.2017 и от 03.09.2018 № 86-RU86306000-154-2011 на ввод объектов в эксплуатацию. После передачи помещений и подписания соответствующих актов, покупателем выполнена чистовая отделка в спорных помещениях. Кроме того, в помещениях №№ 314 и 315 выполнена перепланировка, что было указано в письме ответчика к истцу от 28.06.2019 № 18281 и не отрицается последним. После выполнения ремонтных работ, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 19.06.2019 № ИД033/С2/4 о выявлении дефектов в переданных помещениях, требованием предоставить график устранения выявленных дефектов и передачи технической документации на помещения и инженерное оборудование. Письмо не содержит конкретных доказательств наличия дефектов, места их нахождения, объемов, а содержит лишь отдельные общие фразы о наличии недостатков. Отдельно указанные недостатки, например, такие, как наличие на оконных блоках транспортировочной защитной пленки, плохое примыкание оконных створок сами по себе не являются недостатками, а являются следствием плохого изучения истцом приложенных к договорам инструкций по эксплуатации помещений, не выполнение им требований по эксплуатации, указанных в инструкциях. Так согласно инструкций и рекомендаций изготовителей окон транспортировочная пленка снимается с оконных блоков после выполнения всех отделочных работ, а прижимные механизмы открывающихся створок подлежат регулировке собственником два раза в год при переходе на зимнее и летнее время эксплуатации окон. Кроме того, уплотнительные резинки оконных блоков дважды в год подлежат обработке специальным составом для поддержания их эластичности, а каналы в оконных блоках – очистке от грязи для своевременного вывода влаги. Таким образом, «дефекты» были выявлены истцом только после выполнения ремонтных работ по истечении 8 и 6 месяцев эксплуатации помещений №№ 317, 314, 315, соответственно, они отсутствовали на момент передачи помещений. В своем письме от 28.06.2019 № 18281 ответчик выразил свою готовность устранить недостатки в рамках гарантийных обязательств застройщика, если такие недостатки будут признаны гарантийным случаем. Кроме того, в письме было указано, что система приточно-вытяжной вентиляции была в рабочем состоянии на момент передачи помещений, при вводе в эксплуатацию ее работоспособность проверялась Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, что зафиксировано в акте последнего № 190-02-12 (акт приложен к письму). Дополнительно в письме сообщено, что техническая документация в соответствии с законодательством передана в управляющую компанию – общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис», документы (паспорт) на индивидуальные приборы учета переданы истцу. Договоры купли-продажи не предусматривают обязательства продавца на передачу исполнительной документации покупателю. 23.07.2019 проведено совместное обследование помещений, по результатам которого составлены акты №№ 1/314, 1/315 и 1/317. Хотя не было достоверно установлено по чьей причине возникли недостатки, зафиксированные в актах, ответчик принял на себя обязательства по устранению данных недостатков, заключив договор подряда от 10.09.2019 № 8393/С/ХМ/Няг-2 с обществом с ограниченной ответственностью «В.Э.С.П.». Обязательства подрядчиком выполнены, недостатки устранены, что подтверждается актом приемки выполненных работ формы КС-2 от 21.08.2020 № 19 и справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 21.08.2020 № 19, а также актом устранения замечаний от 16.03.2020, подписанным представителем истца и подрядной организации. Таким образом, ответчик добровольно устранил замечания, зафиксированные в актах обследования от 23.07.2019. Вместе с тем, 21.04.2021 истец направил в адрес ответчика претензию № ИД033/С2/16, в которой потребовал выполнить капитальный и средний ремонты системы отопления с заменой радиаторов, оконных блоков и витражей входных групп. Кроме того, истец потребовал заменить радиатор, порыв которого произошел 15.01.2021 (акт от 21.01.2021). Ответчик не согласился с данными требованиями, направив истцу письмо от 18.05.2021 № 440. В своем письме ответчик подробно дал разъяснения по всем предъявленным требованиям.

Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры свою правовую позицию по делу выразила в отзыве на иск.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзывов на него, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между акционерным обществам «Газпром энергосбыт Тюмень» (покупатель) и Окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (продавец) подписан договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 12.12.2018 № 260-314НКП/1-НФ (далее - договор 1), согласно которому покупатель за счет собственных средств, приобретает в собственность у продавца: нежилое встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 121,4 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, без внутренней отделки, далее именуемое «Встроенное нежилое помещение».

Встроенное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права от 04.10.2018 № 86:13:0201007:1792-86/041/2018-1, кадастровый номер - 86:13:0201007:1792, выданного на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2018 № 86-Ru 86306000-154-2011, выдавший орган: Администрация муниципального образования города Нягань.

Между акционерным обществам «Газпром энергосбыт Тюмень» (покупатель) и Окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (продавец) подписан договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 12.12.2018 № 261-315НКП/1-НФ (далее - договор 2), согласно которому покупатель за счет собственных средств, приобретает в собственность у продавца: нежилое встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 136.2 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. 

<

...>, помещение 315, без внутренней отделки, далее именуемое «Встроенное нежилое помещение».

Встроенное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права от 08.10.2018 № 86:13:0201007:1791-86/041/2018-1, кадастровый номер - 86:13:0201007:1791, на основании выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2018 № 86-Ru 86306000-154-2011. выдавший орган: Администрация муниципального образования города Нягань.

Между акционерным обществам «Газпром энергосбыт Тюмень» (покупатель) и Окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (продавец) подписан договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 12.12.2018 № 259-317НКП/1-НФ (далее - договор 3), согласно которому покупатель за счет собственных средств, приобретает в собственность у продавца: нежилое встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 111,2 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра Тюменской области, г. Нягань, 7 

<

...>, без внутренней отделки, далее именуемое «Встроенное нежилое помещение».

Встроенное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права от 14.03.2018 № 86:13:0201007:1415-86/051/2018-1, кадастровый номер - 86:13:0201007:1415, выданного на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2017 № 86-Ru 86306000-154-2011, выдавший орган: Администрация муниципального образования города Нягань.

03.09.2018 Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» выдано разрешение на ввод №86-Ru 86306000-154-2011 многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями.

По передаточным актам от 12.10.2018, 12.12.2018 объекты переданы истцу.

В процессе эксплуатации помещений были выявлены дефекты, в результате которых нарушаются режим и условия эксплуатации помещений, ухудшаются условия на рабочих местах сотрудников: помещения продуваются, стены помещений промерзают, температурный режим, установленный для помещений при низких отрицательных температурах наружного воздуха, нарушается - температура в помещениях в холодную погоду составляет от +14 до +18 С.

В связи с вышеуказанными нарушениями, выявленными в ходе эксплуатации помещений, 23.07.2019 по заявке акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень», состоялось комиссионное обследование помещений совместно с представителями застройщика и управляющей организации общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис».

По результатам обследования составлены акты 23.07.2019 №№ 1/314; 1/315; 1/317.

15.01.2021 произошел порыв радиатора отопления в помещении № 317 с разливом из теплоносителя, о чем составлен акт от 21.01.2021.

Из акта от 21.01.2021 следует, что 15.01.2021 в 14-50 произошел порыв алюминиевого радиатора отопления (трещина в корпуса секции радиатора). В результате порыва произошел излив теплоносителя в помещение ЦОК, расположенного по адресуг. Нягань, мкр. 7, стр. 1 (помещение 317), при этом произошло повреждение окраски стен на площади 6м2. Излив теплоносителя устранили перекрыв шаровые краны установленные на трубопроводе аварийного радиатора отопления. Для полноценного восстановление отопления и устранения последствий затопления требуется заменить радиатор на биметаллический с подключением к системе отопления, а так же выполнить ремонт стен (окраска).

26.07.2019 истцом в адрес ответчика направлен запрос № ИД033/5 о планируемых мероприятиях по устранению выявленных дефектов, а также сроках их реализации.

14.08.20219 ответчик письмом № 18400 сообщил, что в декабре 2018 года были подписаны акты приема-передачи, истец принял нежилые встроенные помещения. В актах отсутствуют, какие-либо дефекты и замечания к передаваемым нежилым встроенным помещениям, и указано, что взаимных претензий друг к другу по договорам купли-продажи нежилых встроенных помещений у сторон не имеется. В актах приема-передачи также отсутствуют претензии к качеству выполненных работ в соответствии с Приложениями № 1 к данным актам. Гарантийный срок на встроенные нежилые помещения в соответствии с договорами купли продажи установлены на 1 месяц, со дня, следующего за днем подписания актов приема-передачи. По результатам проведенного комиссионного обследования была найдена подрядная организация, силами которой планируется устранить замечания к витражам входной группы и окнам, осуществить выход короба вентиляции на улицу для забора воздуха и установить воздухозаборные решетки, подключить счетчики тепловой энергии и обеспечить фиксацию радиаторов отопления на кронштейнах. Кроме того, в акте приема-передачи указано, что с момента передачи встроенных нежилых помещений, покупатель несет ответственность за целостность и сохранность инженерных коммуникаций в помещениях. Что же касается приборов отопления, то схема подключения радиаторов к тепловым сетям не противоречит действующим техническим регламентам и нормативной документации, и позволяет полноценно эксплуатировать приборы отопления. Ширина радиатора принята в соответствии с расчетом и не противоречит СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», которым установлены нормы при проектировании системы отопления жилого дома 1 в мкр. 7 г.Нягань. Пункт 6.4.4., в котором указано требование к ширине отопительных приборов, в соответствии с Постановлением от 26.12.2014 № 1521 применяется при проектировании на добровольной основе и не является обязательным.

Ответчик о готовности приступить к устранению части отраженных в актах комиссионного обследования замечаний в срок до 30.08.2019.

По состоянию на 22.04.2021 работы по ремонту ограждающих конструкций (окна, двери) и капитальному ремонту системы отопления не выполнены.

21.04.2021 истцом была направлена в адрес ответчика претензия № ИД 033/С2/16 с просьбой выполнить мероприятия по устранению всех выявленных в процессе комиссионного обследования дефектов, а именно (капитальный, средний ремонт):

-капитальный ремонт системы отопления с заменой радиаторов, на радиаторы шириной не менее 50% ширины оконного проема и высотой, обеспечивающую нормативный просвета от пола.

-капитальный ремонт системы отопления с заменой радиаторов, на радиаторы, обеспечивающие надежную и безопасную эксплуатацию (минимизация рисков порыва),

-капитальный ремонт системы отопления с заменой схемы обвязки радиаторов, на схему согласно утвержденной исполнительной документации объекта.

-средний ремонт окон, витражей входных групп с регулировкой и/или заменой запорно-регулирующей фурнитуры, обеспечивающий надежное, полноценное (длительный период) функционирование створок, полотен.

-средний ремонт окон, витражей входных групп с заменой уплотнительных элементов, обеспечивающий надежное, полноценное (длительный период) функционирование створок, полотен.

-средний ремонт окон, витражей входных групп с заменой отдельных поврежденных элементов (полотна, створки, пороги), обеспечивающий надежное, полноценное (длительный период) функционирование конструкций окон и дверей.

-средний ремонт витражей входных групп (пороги, откосы), обеспечивающий прочность, жесткость конструкций, а также полноценную тепло-гидроизоляцию.

Ответчик в ответ на претензию, направил истцу письмо от 18.05.2021 № 440, в котором сообщил, что замечания частично устранены и для фиксации просит направить представителя.

Ответчик зафиксировал следующее устранение замечаний от 16.03.2021:

-Замена стекол 4 шт. на входных группах.

-Установка накладок на петли AL дверей (алюминиевых дверей) - 40 шт.

-Установка штапиков на AL дверях (алюминиевых дверях) - 17 шт.

-Регулировка входных групп - 6 шт.

-Регулировка ПВХ окон - 15 шт.

-Замена ручек оконных - 6 шт.

-Замена уплотнителей - 40 метров.

-Ответные планки - 15 шт.

-Демонтаж-монтаж стеклопакетов - 4 шт.

-Укрепление порогов AL дверей (алюминиевых дверей).

-Зачистка и замазка горизонтальных швов подоконников.

-Пробивка отверстий вентиляции и установка декоративных решеток - 3 шт.

-Ремонт радиаторов отопления поднятие на высоту 10 см и продувка системы - 3 шт.

В ходе комиссионного обследования объектов недвижимости выявлено:

1. Невыполнение требований пунктов 1.1. - 1.7. претензии покупателя в полном объеме; а именно:

-система отопления находится в техническом состоянии, аналогичном на момент оформления актов №№ 1/314, 1/315, 1/317 от 23.07.2019;

-ограждающие конструкции (окна, двери) находится в техническом состоянии, аналогичном на момент оформления актов №№ 1/314, 1/315, 1/317 от 23.07.2019.

2. Предоставление покупателем копии подписанного акта устранения замечаний от 16.03.2020 (приложение № 1) с проведением оценки качества выполненных работ по состоянию на 20.05.2021:

1. Выполнено. Удовлетворительно.

2. Выполнено. Удовлетворительно.

3. Выполнено. Удовлетворительно.

4. Помещение № 315 (наружная дверь) - не выполнено. Неудовлетворительно.

5. Неудовлетворительно. Помещение № 314 - не выполнено. Помещение № 315 - выполнено частично. Помещение № 317 - выполнено частично. Наличие на окнах (не менее 50% всех помещений) следов «кустарного» утепления (герметизация скотчем, самоклеящимися шнурами)) мест примыкания оконных створок - ввиду жалоб сотрудников на продувания, промерзания в зимний период.

6. Выполнено. Удовлетворительно.

7. Наличие не заменённого уплотнителя наружной и внутренней двери помещения № 314. Наличие незаметного уплотнителя наружной двери помещения № 315. Неудовлетворительно.

8. Выполнено (15 шт.). Имеются незакрепленные ответные планки в помещении №317 (3 шт.).

9. Выполнено. Неудовлетворительно.

10. Выполнено. Неудовлетворительно.

11. Не выполнено.

12. Отверстия пробиты. Решетки отсутствуют. Удовлетворительно.

13. Выполнено 3 шт: h=l 1 см, h=8 см, h=7 см. Радиаторы не зафиксированы на установленные кронштейны. Неудовлетворительно.

По результатам осмотра составлен акт от 20.05.2021.

Поскольку ответчик выявленные недостатки в добровольном порядке в полном объеме не устранил, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из анализа фактических правоотношений сторон и условий договоров, суд квалифицирует правоотношения сторон, как обязательства купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи (поставки) о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как следует из материалов дела, индивидуальные признаки помещений указаны в пунктах 1.1. договоров.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Цена договоров определена в пунктах 2.1.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о его предмете и выкупной цене, суд признает договоры заключенными.

К правоотношениям сторон суд применяет нормы параграфов 1, 7 главы 30, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, о купле-продаже, продажа недвижимости) и условия заключенных договоров.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договоров гарантийный срок на помещения установлен в один месяц со дня подписания акт приема-передачи (пункты 3.1.5. договоров).

Однако, согласно разделу 7 Инструкции по эксплуатации квартир в нежилых встроенных помещений в доме № 1, микрорайона 7, г. Нягань, которая является Приложением № 2 к передаточным актам, гарантийный срок установлен в 2 года.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Недостатки выявлены в 2019 году, то есть в разумный срок и в пределах двухлетнего срока со дня передачи объекта истцу.

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Определением от 29.09.2021 по ходатайству акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, почтовый адрес: 628181, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, БЦ «Пегас», 4 этаж) ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы в отношении объекта: нежилые встроенные помещения №№ 314, 315, 317, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>:

1. Имеются ли недостатки по продуванию окон? При наличии недостатков, определить места продувания: откосы, уплотнительные резинки створок или другие места.

2. При наличии продуваний через откосы установить причины возникновения таких недостатков - строительные или возникшие после или в ходе выполнения отделочных работ, либо эксплуатационные?

3. При наличии продуваний через уплотнительные резинки, установить выполнялось ли акционерным обществом «Газпром энергосбыт Тюмень» их сезонное обслуживание и проводилась ли регулировка и обслуживание запорной арматуры оконных блоков (створок)? Имеются ли документы, подтверждающие данное обслуживание?

4. Соответствует ли установка отопительных радиаторов проектной и исполнительной документации? При наличии отклонений, определить в чем они выразились?

5. Определить, влияет ли радиальное подключение радиаторов к системе отопления на безопасное обслуживание приобретенных помещений и поддержание в нем температурного режима?

6. Имеются ли различия по теплоотдаче радиального способа подключения радиаторов к системе отопления или бокового? Если имеются, то в чем отличие и какой способ предпочтительней?

7. Определить причины возникновения дефектов дверных блоков – строительные или эксплуатационные, а также установить период их возникновения?

8. Определить способ и перечень работ (со ссылками на СНиПы, ГОСТы и т.д.) устранения каждого из выявленных строительных дефектов) ремонт, замена, демонтаж/монтаж и т.д.), установить стоимость таких работ.

11.01.2022 от экспертной организации в распоряжение суда поступило заключение эксперта от 15.12.2021 № 979/21.

Согласно выводам экспертного заключения.

Вопрос 1. Недостатки по продуванию окон имеются. Места продувания окон - преимущественно откосы (т.е. узел примыкания конструкций к проемам), а так же были обнаружены продувания в местах притвора створок, что свидетельствует о деформации створок.

Вопрос 2. Причины возникновения продуваний носят производственный характер, т.е. возникли при установке обследуемых конструкций в проемы, а также несоответствия самих конструкций требованиям действующих норм.

Вопрос 3. На основании проведенного обследования конструкций экспертом установлено, что акционерным обществом «Газпром энергосбыт Тюмень» сезонное обслуживание, регулировка и обслуживание запорной арматуры оконных блоков (створок), а также работы по устранению дефектов оконных и дверных конструкций не производились. В распоряжения эксперта предоставлены лишь приложение № 1 к Акту от 20.05.2021 «Устранения замечаний» от 16 марта. Данный документ не информативен, на основании чего, экспертом к исследованию не принимался.

Вопрос 4. Установка отопительных радиаторов имеет следующие отклонения от проектной и исполнительной документации: способ подключения радиаторов к системе - диагональный, а не боковой, как это заявлено в проекте; трубопровод системы отопления состоит из труб диаметром 16 мм., а не 15 мм., как заявлено в проекте; фактически кроме радиаторов «Термал» РО 500-6, были так же установлены радиаторы «Ogint Alpha» 500, имеющие аналогичные сходные характеристики.

Вопрос 5. Подключение радиаторов отопления к системе не влияет на микроклимат в помещениях и поддержание температурного режима в них, и не влияет на безопасное обслуживание приобретенных помещений.

Вопрос 6. Различия в теплоотдаче способов подключения радиаторов отопления к системе имеются. Предусмотренный проектом боковой способ является менее эффективным по критерию теплоотдачи. Диагональный способ подключения, использованный в обследуемой системе отопления помещений №№ 314, 315, 317 предпочтительней, т.к. является самым эффективным из всех имеющихся способов подключения.

Вопрос 7. Дефекты, обнаруженные экспертом при исследовании дверных и оконных блоков, являются производственными, строительными, дореализационными. Точный период их возникновения установить не представляется возможным, предположительным периодом их возникновения является период их производства и монтажа.

Вопрос 8. Дефекты системы отопления, ведущие к нарушениям требований действующих норм, не установлены. Система отопления не нуждается в устранении каких-либо дефектов.

На основании проведенных экспертом исследований, выявлены нарушения действующих норм, в отношении алюминиевых и пластконструкций окон, описанных в исследовательской части. Обнаруженные дефекты конструкций являются неустранимыми и подлежат замене. Стоимость замены обследованных алюминиевых и пластконструкций окон составит: 515 168 руб. 85 коп., в т.ч. НДС 20%, в т.ч. стоимость работ.

На заключения эксперта ответчиком представлены возражения.

Из пояснений эксперта, даны применительно к положения части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что перечень работ и материалов указан в локальном сметном расчете. Величина затрат на устранение дефектов определена в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1039/пр. Поскольку обнаруженные экспертом дефекты конструкций, возникли в результате либо использования не соответствующих требованиям ГОСТ конструкций рам и стеклопакетов, и/или дефектов монтажа обследуемых конструкций, экспертом принято решение, о том, что данные дефекты образованы в процессе строительства данных помещений. Поскольку, исходя из имеющихся материалов дела, а именно искового заявления следует, что договоры купли-продажи обследуемых помещений №№ 314, 315, 317 заключены 12.11.2018 и 12.12.2018, экспертом принято решение рассчитывать величину убытков по состоянию на 4 квартал 2018 года, поскольку моментом нарушения прав и законных интересов истца является дата приобретения товаров (помещений) ненадлежащего качества. Согласно материалам дела, истцу задолго до подачи искового заявления стало известно об указанных им недостатках, о чем были составлены акты, при этом исковое заявление в суд им подано по прошествии более двух лет с момента приобретения нежилых помещений и их эксплуатации. Довод истца о том, что: «приобретение новых материалов будет производиться на текущую дату» ничем не подтвержден, более того, у истца в соответствии с действующим законодательством есть право вообще не производить ремонт (замену) некачественных конструкций, что не снимает обязанность с ответчика компенсировать нарушенное право истца. По мнению эксперта, смысл данного процесса заключается в том, чтобы восстановить нарушение, возникшее при приобретении помещений и некачественных конструкций в том числе. Соответственно эксперт определяет стоимость не на будущую дату, когда пострадавшая сторона намеревается устранять нарушения, а на дату, когда нарушение права фактически произошло. Таким образом, выбранная экспертом дата оценки не создает дополнительных убытков для ответчика и не способствует неосновательному обогащению истца, а также критерии её определения, указанные экспертом, являются объективными.

Согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными представленными истцом доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям допустимости, относимости и законности, в связи с чем, является, надлежащим.

В этой связи, суд отклоняет ходатайства истца о проведении дополнительной судебной экспертизы и ответчика о проведении повторной судебной экспертизы.

Таким образом, уклонение ответчика от устранения недостатков является неправомерным.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом того, что недостатки выполненных работ были обнаружены истцом в пределах установленного контрактом пятилетнего срока, подтверждены надлежащими доказательствами по делу, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд считает разумным установить срок 30 дней для устранения недостатков со дня вступления решения в законную силу.

На основании части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

В ходе рассмотрения дела истцом понесены расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп., которые на основании статьей 106 и 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» удовлетворить.

Обязать Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить недостатки помещений №№ 314, 315, 317 дома № 1 в 7 мкр. г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, выполнив следующие работы: не изменяя цвет материала и конструктивное исполнение (оконных блоков, дверных блоков и фрамуг) в части: числа створок в одном ряду остекления, направлений открывания створок, количества остекляемых элементов, конструктивных решений притвора створок, материалов изделий, не ухудшая заполнение светопрозрачной части оконных блоков и дверных блоков по показателю звукоизоляции и коэффициента пропускания света:

-за исключением оконного блока в помещении № 317 (стена 2.1 - 2.2) произвести замену всех оконных блоков на оконные блоки из поливинилхлоридных профилей одинарной конструкции со стеклопакетами с соблюдением требований ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30777-2012. При производстве работ по заполнению монтажных зазоров между поверхностью стенового проема и плоскостями коробки оконного блока соблюдать требования ГОСТ 30971-2012 и выполнить отделку внутренних откосов оконных проемов;

-произвести замену всех дверных блоков и фрамуг тамбуров на остекленные (светопрозрачные) дверные блоки с фрамугами из алюминиевых профилей с полотнами рамочной конструкции с соблюдением требований ГОСТ 23747-2015. При производстве работ по заполнению монтажных зазоров между поверхностью стенового проема и плоскостями коробки блока соблюдать требования ГОСТ 30971-2012.

В случае неисполнения настоящего решения в установленный срок предоставить право акционерному обществу «Газпром энергосбыт Тюмень» самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить недостатки, с последующим возмещением расходов за счет Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище».

Взыскать с Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» в пользу акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп., судебные издержки в размере 35 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                       П.А. Сердюков