ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95 www.21aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-6278/2022

город Севастополь

23 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2023. Постановление изготовлено в полном объеме 23.05.2023. 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко  А.А.,  

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем  судебного заседания: ФИО1,  

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Сябры» - ФИО2,  представитель по доверенности от 13.10.2022 б/н,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям  города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.12.2022 по  делу № А84-6278/2022 (судья Ражков Р.А.)  

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сябры» 

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,  

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Департамента транспорта и  развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, публичного  акционерное общество «Мостотрест», Государственного бюджетного учреждения города  Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки»,  

об освобождении от оплаты за пользованием земельным участком на период с  25.04.2022 по 25.04.2023,  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сябры» (далее – истец, ООО  «Сябры», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым  заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя (далее – ответчик, ДИЗО, Департамент) об освобождении общества от  уплаты арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером  91:01:001005:8 площадью 1440 кв.м. по адресу: 

<

...>, в период с 25.04.2022 по 25.04.2023.  

Исковые требования мотивированы тем, что были введены временные ограничения  дорожного движения всех видов транспортных средств на Таврической набережной и ул.  Мраморная от пересечения с ул. Новикова с 8:00 часов 25.04.2022 до 22:00 часов  25.04.2023, что послужило ухудшением условий пользования арендованным земельным  участком и является основанием для освобождения Общества от внесения арендной платы  за указанный земельный участок.  

 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.12.2022 исковые  требования ООО «Сябры» удовлетворены в полном объёме.  

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ДИЗО обратилось в Двадцать  первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит  решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым  отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом  первой инстанции норм материального права, полагает, что решение принято без учёта  фактических обстоятельств дела. В частности судом не учтено, что срок разрешительных  документов на строительство на спорном земельном участке закончился, при этом  арендатор имеет доступ к спорному земельному участку.  

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023  апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда.  

В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без  изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.  

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не  обеспечили.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной  информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного  акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению  информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и  любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ  считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей  иных лиц, участвующие в деле.  

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив  материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и  обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил  следующие обстоятельства.  

12.01.2009 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Частным  предприятием «Сябры», впоследствии ООО «Сябры» (Арендатор) заключен сроком до  17.12.2022 договор аренды земельного участка (далее - договор) площадью 0,1440 га для  реконструкции арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно- гостиничный комплекс и его обслуживания, с отнесением этих земель к категории земель  жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 2.1, 3.1 договора).  

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположена  капитальная застройка на площади 0,0430 га, под проездами, проходами и площадками  площадь 0,1010 га (пункт 2.2 договора).  

Разделом 4 договора определен размер арендной платы, порядок ее исчисления и  сроки внесения арендатором.  

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка -  для реконструкции арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно- гостиничный комплекс и его обслуживания.  

Среди обязанностей арендатора в пункте 9.2.2 договора стороны установили, в том  числе следующие:  

- использовать земельный участок строго по целевому назначению; 

- начать освоение земельного участка и завершать застройку согласно  предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока,  

 

определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с  момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ; реконструкцию  арендуемого имущества бывшего военного городка Б-1 в офисно-гостиничный комплекс  производить только в соответствии с АПЗ, проектной документацией (с разработанными  материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке,  после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного  контроля.  

Для целей реконструкции вышеуказанного объекта Инспекцией государственного  архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе ПВКП «Сябры» 04.01.2011  выдано разрешение на выполнение строительных работ № 938 сроком действия до  31.12.2011.  

В претензии от 05.05.2022 ООО «Сябры» уведомило Департамент об ухудшении  условий пользования арендованным земельным участком в связи с введением приказом  Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города  Севастополя от 25.04.2022 № 94-о временных ограничений дорожного движения всех  видов транспортных средств на Таврической набережной и ул. Мраморная от пересечения  с ул. Новикова с 8:00 часов 25.04.2022 до 22:00 часов 25.04.2023, в связи с чем, просило  освободить от уплаты арендных платежей на время действия упомянутых ограничений.  

Департамент в ответе на данную претензию (исх. № 9405/01-10-04-13/02/22 от  20.06.2022) сообщил, что действующим Порядком расчета размера арендной платы за  использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и  предоставленных в аренду без торгов, утв. Постановлением Правительства Севастополя  от 08.04.2019 № 219-ПП, не предусмотрена возможность освобождения от обязательства  внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города  федерального значения Севастополя.  

Поскольку претензионные требования оставлены Департаментом без  удовлетворения, Общество обратилось в суд с настоящим иском.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что  материалами дела подтверждается, что отсутствие доступа (прохода/проезда) к объекту  аренды исключало возможность использования истцом объекта аренды в соответствии с  его целевым назначением - для производства строительных работ в целях реконструкции  расположенного на нем объекта недвижимости, что свидетельствует об отсутствии  предоставления участка как основания получения платы за пользование.  

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда являются ошибочными, а  решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.  

Статьёй 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.  

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению  земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским  законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а  также специальными федеральными законами.  

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В соответствии с положениями статей 611, 614 ГК РФ арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за  

 

пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой  определяются договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного  в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже  если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При  обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от  арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение  данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;  потребовать досрочного расторжения договора.  

В силу пункта 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного  в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или  были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во  время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или  передаче имущества в аренду.  

Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему  имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать  внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том  случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть  и пользоваться арендованным имуществом.  

В свою очередь, невозможность пользоваться арендованным имуществом по  обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения  его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент  невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо  предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.  Указанная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ   № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).  

Следовательно, по правилам статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать  невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а ответчик  представить обоснование своих возражений.  

Как утверждает истец, использование спорного земельного участка, в том числе  для производства строительных работ в целях реконструкции объекта, невозможно в  период с 25.04.2022 по 25.04.2023 в связи с введением приказом Департамента транспорта  и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя от 25.04.2022 №  94-о временных ограничений дорожного движения всех видов транспортных средств на  Таврической набережной и ул. Мраморная от пересечения с ул. Новикова.  

В обоснование невозможности использования земельного участка истец ссылается  на отсутствие доступа к данному объекту по причине того, что доступ (проезд, проход) к  предмету аренды был возможен либо через объект строительства «Создание яхтенной  марины г. Севастополь», либо через производственные площадки АО «Балаклавское  рудоуправление им. А.М. Горького».  

Однако, АО «Балаклавское рудоуправление им. А.М. Горького» в письме от  20.12.2022 № 09/3038 отказало Обществу в предоставлении доступа на территорию  промышленной зоны предприятия, при этом обратило внимание на организацию доступа  к земельному участку через ул. Таврическая набережная.  

Из письма Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной  инфраструктуры города Севастополя от 16.12.2022 № 6501/01-12-03.311/02/22 следует,  что Таврическая набережная и ул. Мраморная входят в границы объекта строительства  «Создание яхтенной марины, г. Севастополь» согласно государственному контракту от  16.12.2021 № 9-СМР/2021 (подрядчик ПАО «Мостотрест») и являются строительной  площадкой. ПАО «Мостотрест» в письме от 19.12.2022 № 5089/944 отказал обществу в  

 

оформлении пропусков для допуска большегрузных транспортных средств на объект  строительства «Создание яхтенной марины, г. Севастополь», дополнительно сообщив о  возможности оформления пропусков на принадлежащие обществу на праве собственности  легковые транспортные средства.  

Полагая, что материалами дела подтверждается, что отсутствие доступа  (прохода/проезда) к объекту аренды исключало возможность использования истцом  объекта аренды в соответствии с его целевым назначением - для производства  строительных работ в целях реконструкции расположенного на нем объекта  недвижимости, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии предоставления  участка как основания получения платы за пользование.  

Апелляционный суд полагает, вышеуказанные выводы неверными, как не  соответствующие нормам материального права и обстоятельствам дела.  

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле,  спорный земельный участок находился и находится во владении и фактическом  пользовании Общества с 2009 года, на нём расположены объекты недвижимости,  находящиеся в том числе в собственности ООО «Сябры». Для земельного участка  установлен вид разрешённого использования «для реконструкции арендуемого имущества  бывшего военного городка Б-1 в офисно-торговый комплекс и его обслуживание». Какие-либо нормативные правовые акты, запрещающие Обществу осуществлять строительство  на данном земельном участке в связи с проведением строительных работ на объекте  строительства «Создание яхтенной марины г. Севастополь», ДИЗО не принимались.  

В определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 № 309- ЭС15-11099 изложена  правовая позиция о том, что действия третьего лица, приведшие к невозможности  использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора от  обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по  договору.  

Указание суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае данная  правовая позиция неприменима, поскольку невозможность доступа к объекту связана с  действиями собственника имущества - Города федерального значения Севастополя в лице  его уполномоченных органов противоречит материалам дела. Уполномоченными  органами Города федерального значения Севастополя нормативные акты о запрете  доступа к объектам недвижимости, расположенным в районе строительства объекта не  принимались, установление ограничения движения автотранспорта таким запретом не  является.  

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что истцом не  представлены какие-либо доказательства, что Обществом в период с 2009 до 25.04.2022  осуществлялись какие-либо строительные работы на спорном земельном участке, либо  что истец мог осуществлять такие работы в спорный период, если бы имел возможность  свободного доступа строительной техники на земельный участок.  

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, проектная  документация на строительство объекта отсутствует, разрешение на строительство не  получено, срок ранее выданного разрешения на выполнение строительных работ  закончился 31.12.2011, равно как не осуществлены и иные действия по подготовке к  осуществлению строительства на спорном земельном участке.  

Обществом не обосновано и не доказано, что строительные работы на спорном  земельном участке должны были и могли осуществляться в период с 25.04.2022 по  25.04.2023, при том, что до этого, в течении 13 лет истец такие работы не проводил.  

При этом, как следует из письма подрядчика строительства объекта «Создание  яхтенной марины г. Севастополь» от 19.12.2022, Обществу было предложено оформить  пропуска для проезда через объект строительства к спорному земельному участку (т. 1 л.д.  116).  

 

С учётом изложенного коллегия судей пришла к выводу о том, что истцом не  доказано нарушение его прав и законных интересов в части использования спорного  земельного участка.  

В статьях 1 и 65 ЗК РФ закреплен один из основополагающих принципов  земельного законодательства - принцип платности землепользования, который  обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности  по уплате земельного налога (собственники) либо арендной платы (арендаторы). Наличие  указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным  участком.  

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже  недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не  принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на  использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и  необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.  

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства.  

Как следует из материалов дела и подтверждается Обществом, на спорном  земельном участке расположены объекты недвижимости - объекты незавершенного  строительства, принадлежащие истцу, в связи с чем фактическое использование спорного  земельного участка в данном случае презюмируется. С учётом изложенного,  освобождение в данном случае арендатора от внесения арендной платы при наличии  доказательств фактического использование спорного земельного участка приведёт к  нарушению одного из принципов земельного законодательства.  

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии  оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Сябры».  

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения  апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или  изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу  новый судебный акт.  

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов,  изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное  применение судом первой инстанции норм материального права, является основаниям для  отмены или изменения решения суда первой инстанции.  

Таким образом, принимая во внимание несоответствие выводов, изложенных в  решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом первой  инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о  необходимости отмены решения суда первой инстанции с принятием нового судебного  акта об отказе в удовлетворении исковых требований Общества.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной  жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.  

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, судебные расходы по  делу возлагаются на истца.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.12.2022 по делу № А846278/2022 отменить, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и  земельным отношениям города Севастополя – удовлетворить.  

Принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью  «Сябры» отказать полностью.  

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ю.В. Колупаева  Судьи  Н.И. Сикорская  

 А.А. Тарасенко