АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 октября 2019 года

Дело №

А13-17630/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии прокурора Кузнецовой Я.В. (служебное удостоверение        ТО № 045159), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу       № А13-17630/2018,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Вологодской области обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТехноСталь», место нахождения: 162602, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162608, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании недействительными пунктов 5.1.2, 7.4 договора от 18.10.2017 № 14896 аренды земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Череповца, место нахождения: 162608, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Мэрия). 

Решением от 07.12.2018 иск удовлетворен. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суды ошибочно посчитали содержащуюся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации норму императивной и не допускающей возможность установления сторонами в договоре иного условия, не приняв во внимание, что договор был заключен без конкурентных процедур в целях реализации конкретным субъектом масштабного инвестиционного проекта; условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора в случае нарушения арендатором своих обязательств (пункт 7.4) включено в договор в интересах муниципального образования; нарушение оспариваемыми условиями договора публичных интересов прокурор не доказал. 

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, соглашаясь с выводами судов о нарушении оспариваемыми условиями договора явно установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации запрета на ограничение прав арендатора. 

Мэрия в отзыве на кассационную жалобу поддерживает доводы Комитета.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.07.2019 производство по кассационной жалобе Комитета было приостановлено.

Определением суда кассационной инстанции от 27.08.2019 производство по кассационной жалобе Комитета возобновлено.

От Комитета и Мэрии поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В судебном заседании прокурор против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайств Комитета и Мэрии не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения губернатора Вологодской области от 04.10.2017 № 3654-р Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.10.2017        № 14896 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 40 740 кв. м с кадастровым номером 35:21:0102004:270, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «тяжелая промышленность» для строительства предприятия по производству решетчатых настилов и обработке металла сроком действия с 09.10.2017 по 08.10.2027.

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено право арендатора в пределах срока действия договора с согласия арендодателя передать участок в субаренду.

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случаях неосвоения участка в течение трех лет с даты заключения договора аренды; использования участка не в соответствии с видом разрешенного использования и целью его предоставления; просрочки внесения арендатором арендной платы три и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа с превышением семи банковских дней. Арендодатель уведомляет арендатора об отказе от договора не менее чем за 20 календарных дней. В случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, иных сооружений земельный участок считается возвращенным арендодателю с даты, указанной в письменном отказе.

По акту приема-передачи от 09.10.2017 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.10.2017.

Прокурор, ссылаясь на то, что пункты 5.1.2 и 7.4 договора аренды противоречат положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды, согласившись с мнением прокурора о том, что оспариваемые условия договора нарушают явно установленный пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на ограничение прав арендатора по долгосрочному договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, посчитав, что требования прокурора направлены на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения подобных договоров в будущем, со ссылкой на положения статей 166, 168, 310, 422, 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования. 

Между тем судами не учтено следующее.

Исходя из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.  

С учетом положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением тех условий, которые должны соответствовать императивным нормам.

Как разъяснено в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при применении названных выше положений следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.           

Как видно из материалов дела, в данном случае договор аренды земельного участка сроком на десять лет заключен с Обществом на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в соответствии с распоряжением губернатора Вологодской области от 04.10.2017 № 3654-р для реализации масштабного инвестиционного проекта.

Суды, признавая спорные пункты договора недействительными как нарушающие требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не приняли во внимание указанные обстоятельства. Судебные инстанции не учли, что в данном случае включение в договор условий о необходимости получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду и о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором условий использования земельного участка не посягает на публичные интересы, а, напротив, направлено на обеспечение гарантий соблюдения таких интересов на случай недобросовестного поведения арендатора, получившего земельный участок в аренду вне конкурентных процедур строго определенным целевым назначением для реализации инвестиционного проекта, признанного имеющим особую значимость для публичного образования. 

При этом из пункта 7.4 договора не следует право арендодателя немотивированно отказаться от договора, а только в перечисленных в этом пункте случаях, связанных с такими нарушениями арендатором своих обязательств, которые исходя из особенностей заключения данного договора могли бы быть признаны существенными. Кроме того, в силу статей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае не исключается судебный контроль за осуществлением стороной, которой предоставлено право на односторонний отказ от договора, этого права. Необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду в данном случае также объяснима существенной значимостью для арендодателя личности арендатора с учетом указанных выше особенностей заключения договора.

Суд кассационной инстанции считает также необходимым отметить следующее.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления. Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15, прокурор, предъявляя иск о признании недействительной сделки, совершенной указанными в абзацах втором и третьем части 1 названной статьи лицами, обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, которое в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Между тем прокурор, предъявляя настоящий иск, не обосновал, на защиту какого публично-правового интереса направлено его требование и каким образом в случае удовлетворения иска будет предотвращено нарушение публичных  интересов, прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Дело рассмотрено судом без привлечения к участию в нем материально-правового истца – соответствующего публично-правового образования в лице уполномоченного органа, а требование прокурора направлено на защиту скорее интересов конкретного лица – арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, чем публичных интересов.                

При таком положении следует признать, что выводы судов о недействительности спорных условий договора основаны на применении норм права без учета фактических обстоятельств спора, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку все существенные для дела обстоятельства установлены судами верно, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 упомянутого Кодекса, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований прокурора.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу № А13-17630/2018 отменить.

В удовлетворении требований заместителя прокурора Вологодской области отказать.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина