ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-25615/2022

г. Саратов

27 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,  

судей  Борисовой Т.С., Степуры С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Мухамбетовой Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2024 года по делу № А12-25615/2022

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

о взыскании неустойки, расторжении договора аренды, выселении, 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  и 

к администрации Советского района г. Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о согласовании перепланировки и сохранении помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в измененном состоянии, 

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия «ЦМБТИ» в лице Советского и Ворошиловского отделения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации Советского района г. Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), МБУ «ЖКХ Советского района», общества с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения», Нижне-волжский филиал акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Эксплуатационная служба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, Департамент) с исками к ИП ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1): 

- об обязании привести за свой счет нежилое помещение площадью 36,0 кв.м. на 1 этаже по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом МУП «Ворошиловское МБТИ» по состоянию на 05.08.2009; о взыскании неустойки 2 376 руб., о расторжении договора № 6/1593-20 от 07.07.2020 аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Делу присвоен номер А12-25615/2022.

- об обязании привести за свой счет нежилое помещение площадью 36,3 кв.м. на 1 этаже по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом МУП «Ворошиловское МБТИ» по состоянию на 05.08.2009; о взыскании неустойки 2 395,80 руб., о расторжении договора № 6/1544-19 от 05.06.2019 аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Делу присвоен номер А12-25606/2022.

- об обязании привести за свой счет нежилое помещение площадью 56,3 кв.м. на 1 этаже по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом МУП «Ворошиловское МБТИ» по состоянию на 05.08.2009; о взыскании неустойки 3 715,80 рублей, о расторжении договора № 6/1545-19 от 05.06.2019 аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Делу присвоен номер А12-25605/2022.

- об обязании привести за свой счет нежилое помещение площадью 56,5 кв.м. на 1 этаже по адресу 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом МУП «Ворошиловское МБТИ» по состоянию на 05.08.2009; о взыскании неустойки 3 729,00 руб., о расторжении договора № 6/1546-19 от 05.06.2019 аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Делу присвоен номер А12-25613/2022.

Определением арбитражного суда Волгоградской области от 06.04.2023 указанные дела объединены в одно производство с номером дела № А12- 25615/2022.

ИП ФИО1 заявил встречный иск о сохранении помещений в перепланированном состоянии.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2024 года исковые требования Департамента удовлетворены, в том числе с ИП ФИО1 взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по первоначальному иску за имущественные требования в размере 2 000 руб., за неимущественные требования – 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 - отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды в силу добровольного согласия Департамента на перепланировку. Согласно выводам экспертизы, перепланировка не противоречит установленным нормам; суд не поставил на разрешение эксперта вопрос о возможности сохранения спорных помещений в состоянии перепланировки; истец предоставил ответчику недостоверные сведения, не предпринял действий по согласованию проектной документации.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела сторона извещены надлежащим образом путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Судебный акт в сети «Интернет» размещен 29.03.2024, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны – нежилых помещений на 1 этаже - по адресу: 

<

...>:

-05.06.2019 договор № 6/1544-19 – нежилого помещения  -36,3 кв.м. 

-05.06.2019 договор № 6/1545-19 – нежилого помещения -56,3 кв.м. 

-05.06.2019 договор № 6/1546-19 – нежилого помещения -56,5 кв.м. 

-07.07.2020 договор № 6/1593-20 – нежилого помещения -36,0 кв.м.

Пунктом 2.2.9 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора не производить в арендуемом недвижимом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, срытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый предписанием арендодателя.

Согласно п. 5.4 договоров аренды за невыполнение обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы.

Подпунктом 6.1.1 п. 6 договоров аренды установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут решением суда по требованию арендодателя в случаях неисполнения арендатором обязательств по п.п. 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.17 договора и ненадлежащего или не по назначению использования недвижимого имущества в нарушение п. 1.5 и п. 2.2.9 договора. 

Департамент письмом №14167/оуи от 01.07.2019 сообщил о том, что не возражает против осуществления перепланировки арендуемых помещений по договорам №6/1544-19, 6/1545-19, №6/1546-19 от 05.06.2019 нежилых помещений площадью 36,3 кв.м, 56,3 кв.м, 56,5 кв.м, расположенных по адресу: ул. Логовская, 1 (1этаж) при условии, что работы будут производиться в соответствии с представленной в Департамент проектной документацией, с соблюдением требований, установленных градостроительным и Жилищным кодексом РФ и за счет собственных средств.

Согласие по договору 6/1593-20 от 07.07.2020 (1этаж - 36,0 кв.м) в указанном письме отсутствует.

ИП ФИО1 предоставлены Проекты перепланировки исх.№27344-ОУИ от 23.12.2020.

23.12.2020 Департамент обратился в администрацию Советского р-на Волгограда с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства.

27.01.2021 решением Администрации Советского р-на Волгограда:

 - отказано в согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в МКД по адресу: 

<

...>, собственник городской округ город-герой Волгоград, в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки требованиям действующего законодательства РФ, на основании п.2.8.2 Регламента «Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД», утвержденного постановлением Администрации Волгограда от 19.02.2019 №179.

Представителями Департамента проведена 22.03.2021 проверка использования объектов недвижимого имущества переданных ответчику в аренду по договорам аренды от 05.06.2019 и от 07.07.2020.

В результате проверки установлено, что в нарушение п.п. 1.5 и 2.2.9 договоров аренды в вышеуказанных объектах недвижимости выполнена несогласованная в установленном порядке перепланировка, демонтированы дверные проемы, возведены перегородки для организации помещений санузла, произведено переустройство дверных проемов во вновь образованные помещения.

Решением администрации Советского района г. Волгограда от 27.01.2021 отказано в согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки требованиям действующего законодательства РФ.

В связи с чем, Департамент указал ответчику на необходимость в срок до 01.06.2021 устранить замечания к проектной документации, указанные в решении администрации советского района г. Волгограда от 27.01.2021, предоставить ему вновь изготовленную проектную документацию для формирования и направления пакета документов в администрацию Советского района г. Волгограда или в соответствии с п. 2.2.9 договоров аренды привести за свой счет арендуемы помещения в прежнее состояние.

Кроме того, истец потребовал в срок до 15.05.2021 в соответствии с п. 5.4 договоров аренды уплатить неустойку в размере 5% годовой арендной платы, что составляет: 

-2 376 руб. по договору № 6/1593-20 от 07.07.2020, 

-2 395,80 руб. по договору № 6/1544-19 от 05.06.2019, 

-3 715,80 руб. по договору № 6/1545-19 от 05.06.2019, 

-3 729 руб. по договору № 6/1546-19 от 05.06.2019.

Департаментом повторно проведена 26.07.2022 проверка использования объектов недвижимого имущества переданных ответчику в аренду.

Проверкой установлено, что требования истца, изложенные в письме от 25.03.2021, предпринимателем не исполнены.

В связи с изложенным, арендатору предписано в срок до 20.09.2022 устранить замечания в проектной документации, указанные в решении Администрации Советского района г. Волгограда от 27.01.2021, предоставить в Департамент вновь изготовленную проектную документацию для формирования и направления пакета документов в Администрацию Советского района г. Волгограда на согласование перепланировки помещений или в соответствии с п. 2.2.9 договоров аренды привести за свой счет арендуемые помещения в прежнее состояние, а также в срок до 10.08.2022 уплатить неустойку по п. 5.4 договоров аренды в размере 5% годовой арендной платы.

Поскольку требование предписания не исполнено, Департамент обратился с настоящим иском в суд.

В свою очередь, ИП ФИО1 завил встречный иск о сохранении арендуемых помещений в перепланированном состоянии.

Арбитражный суд первой инстанции, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 450, 452, 610, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Определением суда первой инстанции от 22.06.2023 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Поволжский центр судебных экспертиз» ФИО2

Согласно представленной суду экспертизы №111/06 от 12.09.2023, экспертом сделаны следующие выводы.

На первый вопрос: Строительные изменения спорных нежилых являются реконструкцией или перепланировкой? Если производились иные виды работ, указать какие именно?

Дан ответ: Строительные изменения нежилых помещений общей площадью 36 кв.м., 36,3 кв.м., 56,5 кв.м., 36,3 кв.м., расположенных на 1 этаже дома № 1 по ул. Логовской в г. Волгограде, не затрагивают несущие элементы здания, не влекут за собой изменений параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), соответственно являются перепланировкой.

В части инженерно - технического обеспечение произведено переустройство исследуемых помещений.

На второй вопрос: Допущены ли при указанных изменениях нарушения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил?

Дан ответ: При указанных изменениях, нарушения санитарно - эпидемиологических, противопожарных норм и правил отсутствуют.

Нарушения строительных норм и правил выявлены следующие:

- в части системы электроснабжения жилой зоны, используемой для приготовления пищи розетки размещены над мойкой;

- части системы водопровода и хоз - бытовой канализации в зоны, используемой для приготовления пищи, подключение мойки к системе, выполнено без установки гидрозатвора, а так же при установки холодильника пережата гофра;

- в части системы вентиляции санитарно - технической зоны, электрические вентиляторы имеют: засорение, полуоткрытые защитные крышки, перекос монтажного положения. Наличие коррозированных участков в области потолка, одного из помещений, свидетельствует об ограниченной работоспособности вентилятора (помещение без номера).

- в отношении инженерно - технического обеспечения помещений, проектная документация, предусматривающая увеличенную нагрузку на общее имущество многоквартирного дома (инженерные системы) отсутствует;

- проектная и разрешительная документация на перепланировку и переоборудование помещений, расположенных на первом этаже дома № 1 по ул. Логовской в г. Волгограде, отсутствуют.

На третий вопрос: Затрагиваются ли данными изменениями конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного жилого дома расположенному по адресу: 

<

...> ?

Дан ответ: Конструктивные характеристики надежности и безопасности многоквартирного жилого дома расположенному по адресу: 

<

...>, произведенными изменениями не затрагиваются.

В отношении инженерных систем (водоснабжение, хоз - бытовой канализация, электроснабжение), подключение которых выполнено к системам общего имущества многоквартирного дома, создается дополнительная нагрузка, возникающая при эксплуатации исследуемых помещений. Данный факт влияет только на качество работы систем, и не влечет за собой нарушений условия надежности и безопасности.

На четвёртый вопрос: Нарушают ли указанные помещения в реконструированном/перепланированном виде права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Дан ответ: Указанные помещения могут нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, соответственно, могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

На пятый вопрос: Возможно ли приведение спорных помещений площадью в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, выданным Ворошиловским МБТИ по состоянию на 05.08.2009 ?

Дан ответ: Приведение объектов помещений площадью 36,3 кв.м., 56,5 кв.м. на 1 этаже по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, выданным Ворошиловским МБТИ по состоянию на 05.08.2009, возможно.

Таким образом, экспертом установлено, что:

- строительные изменения спорных нежилых помещений являются перепланировкой;

- нарушены строительные нормы и правила при перепланировке в спорных помещениях, в частности: размещение электрических розеток в зоне мойки, подключение мойки выполнено без установки гидрозатвора и др.;

- факт присоединения помещений к общему имуществу многоквартирного дома (водоснабжение, канализация, электроснабжение) создает дополнительную нагрузку при эксплуатации помещений.

Экспертом указано, что помещения в перепланированном виде могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также, что приведение арендуемых ответчиком помещений в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 05.08.2009 возможно.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Судом апелляционной инстанции, как и судом первой инстанции не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта №111/06 от 12.09.2023, или противоречий в экспертном заключении, которые, согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, являются основанием замены эксперта или назначения повторной экспертизы. Доказательств заинтересованности экспертов в материалы дела, ответчиком также не представлено.

Заключение эксперта №111/06 от 12.09.2023 не содержит нарушений положений статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, использованные документы при исследовании. Так, отсутствуют основания ставить данное экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данные заключения надлежащим доказательством. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

В связи с чем, судом первой инстанции правомерно принято в качестве надлежащего доказательства по делу указанное экспертное заключение, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование, не вызывает сомнений в обоснованности.

Положения главы 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме) в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ, действующей с 08.01.2019, распространяются на помещения в многоквартирном доме независимо от их назначения.

В силу статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Согласно части 2 статьи 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения должен представить, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ также предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1, 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии с пунктом 2.8.2 Постановления администрации Волгограда от 19.02.2019 № 179 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со статьей 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В силу статьи 156 ГК РФ, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Из содержания пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 51 постановления Пленума ВС РФ № 25, согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Сделка по одностороннему отказу от договора аренды является в силу указанной нормы оспоримой сделкой, оценивается судом на момент совершения сделки. Основания для расторжения договора в одностороннем порядке прямо предусмотрены в разделе 6 договора.

Общими положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в статье 619 ГК РФ, по требованию арендатора - в статье 620 ГК РФ.

Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу статьи 619 ГК РФ ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства такого нарушения: неполучение доходов; возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам факт наличия нарушения условий договора в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2023 № Ф06-9653/2023 по делу N А55-37135/2021).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Положения статьи 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Пунктом 2.2.9 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора не производить в арендуемом недвижимом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, срытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый предписанием арендодателя.

Пунктом 6 подпункта 6.1.1 договоров аренды установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут решением суда по требованию арендодателя в случаях неисполнения арендатором обязательств по п.п. 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.17 договора и ненадлежащего или не по назначению использования недвижимого имущества в нарушение п. 1.5 и п. 2.2.9 договора.

Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно п. 5.4 договоров аренды за невыполнение обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы.

Из материалов дела следует, что предприниматель не устранил замечания в проектной документации, указанные в решении администрации советского района г. Волгограда от 27.01.2021.

Так, проведённой ответчиком перепланировкой нарушены права собственников жилых помещений в многоквартирном доме № 1 по ул. Логовской в г. Волгограде, поскольку с ними не согласованы проводимые виды работ, затрагивающие общее имущество, ИП ФИО1 нарушены условия договоров аренды от 05.06.2019 и от 07.07.2020.

Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договоров аренды от 05.06.2019 и от 07.07.2020, влекущих их расторжение по требованию арендодателя. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены первоначальные исковые требования департамента и, в связи с чем, отказано в удовлетворении встречного иска.

В свою очередь, доводы апелляционной жалобы несостоятельны, поскольку не опровергают неправомерное поведение ответчика.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного апелляционной коллегией не установлено, а апеллянтом не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и (или) процессуального права.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств и применением судом норм материального права, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 февраля 2024 года по делу № А12-25615/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                                               А.Ф. Котлярова

 

Судьи                                                                                                                           Т.С. Борисова

 

С.М. Степура