АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                       Дело № А67-843/2023

30.09.2024

Резолютивная часть решения объявлена  17.09.2024

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М. В. Пирогова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.Ю. Мячиной, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

АО "Томский Кристалл" ИНН 

<

***>  ОГРН 

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о расторжении договора, освобождении помещения и признании сделки недействительной,

третьи лица:  МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях (ИНН 

<

***>);  Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области (ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>);   индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>);  индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>);  индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>);  индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>);  индивидуальный предприниматель ФИО7 (ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Эндорфин» (ИНН 

<

***>);  индивидуальный предприниматель ФИО8  (ИНН: 

<

***>); Федеральное агентство по управлению государственным имуществом ( ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Аграрная группа-Капитал» (ИНН 

<

***>);  областное государственное автономное учреждение культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 

<

***>),  общество с ограниченной ответственностью «Томская проектная компания» (ИНН 

<

***>).

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО9 по доверенности № 04 от 01.01.2024, паспорт,  диплом (до перерыва); ФИО10 по доверенности от 01.08.2024 № 08, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО1 по паспорту, ФИО11 по доверенности от 14.11.2023 № 2, по диплому, по паспорту, ФИО12 по доверенности от 14.04.2023 № 1, по паспорту, по диплому,

от третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области – ФИО13 удостоверение № 636 от 01.06.2016 (до перерыва),

от третьего лица  ООО «Томская проектная компания» - директора  ФИО14, паспорт,

от третьего лица ИП ФИО3 – ФИО12, по доверенности от 01.09.2023 № 1, паспорт, диплом,

от третьего лица ИП ФИО5 – ФИО12, по доверенности от 01.09.2023 № 1, паспорт, диплом,

от иных  третьих лиц - не явились (извещены),  

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Томский Кристалл» (далее – АО «Томский Кристалл», истец,) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о расторжении договора аренды №00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001г. и обязании ответчика передать имущество, являющееся предметом договора аренды.

Исковые требования мотивированы использованием имущества с произведением самовольных перепланировок, повлекших изменение площади здания, нарушений  охранно-пожарной сигнализации, замену труб водоснабжения, нарушение охранных обязательств.

Ответчик, в отзыве исковое заявление, требования не признал, указав, что в договоре указано, что все работы в отношении арендованного объекта культурного наследия должны согласовываться с балансодержателем как стороной договора - Центром по охране и использованию памятников истории и культуры Томской области, который на момент заключения договора являлся уполномоченным государственным органом власти в отношении объектов культурного наследия, а не с собственником. В настоящее время органом, уполномоченным осуществлять функции органа власти в отношении объектов культурного наследия на территории Томской области, является Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области. Договор не содержит однозначного запрета на перепланировку помещений. В соответствии с актом технического состояния ИП ФИО1 было предписано выполнить ремонтно-реставрационные работы, включающие в себя ремонт канализации, водоотведению подвальных помещений, гидроизоляционные работы, выполнить ремонт подвальных помещений с реконструкцией входа в подвал со стороны дворового фасада и реставрацией со стороны пер. Беленца, а также выполнить ремонт кирпичной кладки фасадов, ремонт приямков, восстановить утраченный балкон над центральным входом, ремонт отмостки дворовых фасадов  и реставрацию ворот дворового проезда со стороны северного фасада. Ремонтно-реставрационные работы предписано выполнять с ведома и под руководством Центра по охране памятников. В соответствии с заключением ООО «Томская проектная компания» от 03.04.2023 года, объект по адресу:  

<

...> соответствует функциональному назначению и пригоден для безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей после проведенной перепланировки, оборудован санитарно-техническими и инженерными устройствами. Перепланировка выполнена в границах внутреннего пространства нежилого здания. В соответствии с письмом Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области № 48-01-0651  от  06.04.2023, все указанные в заключении ООО «Томская проектная компания» перепланировки  в отношении объекта по пр. Ленина,95 им согласованы.

28.05.2024 г. АО «Томский Кристалл» обратилось в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском о признании сделки недействительной - дополнительного соглашения от 05.08.2019 к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001 № 00/2001ц) (дело № А67-4716/2024).

  В судебном заседании 31.05.2014 г. истцом заявлено ходатайство об объединении дела № А67-4716/2024 с настоящим делом для совместного рассмотрения. Определением от 31.05.24 дела № А67-4716/2024 и № А67-843/2023 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением   объединенному делу № А67-843/2023 (т.5 л.д.139).

В ходе рассмотрения спора, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были   привлечены: МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях;   Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;  Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области; общество с ограниченной ответственностью «Аграрная группа-Капитал»; областное государственное автономное учреждение культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры"; общество с ограниченной ответственностью «Томская проектная компания»

Также привлечены субарендаторы помещений в здании: индивидуальный предприниматель ФИО2; индивидуальный предприниматель ФИО3; индивидуальный предприниматель ФИО4; индивидуальный предприниматель ФИО5; индивидуальный предприниматель ФИО6; индивидуальный предприниматель ФИО7; общество с ограниченной ответственностью «Эндорфин»;  индивидуальный предприниматель ФИО8.

Комитетом  по охране объектов культурного наследия Томской области представлен отзыв с пояснениями и приложениями, а также дополнения  (т.3 л.д.36-81,98-122).

ОГАУК «Центр по охране памятников» в отзыве на исковое заявление указал, что в ходе осмотра здания и анализа представленных документов установлен факт выполнения в различные периоды в процессе эксплуатации здания работ по монтажу/демонтажу перегородок из гипсокартонных листов и устройству санузлов, которые не оказывают влияние на прочность и несущую способность здания, а также не противоречат утвержденному предмету охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО20, нач.ХХ в.» (утвержден приказом Департамента по культуре и туризму Томской области от 06.12.2013 № 552/01-09).

ООО «Томская проектная компания» в пояснениях и отзыве по делу указало, что перепланировки, указанные в Заключении и пояснениях не влияют на предмет охраны объекта культурного наследия, не затрагивают капитальные и несущие конструкции, не нарушают законодательство об объектах культурного наследия.

Определением от 08.02.2024 суд назначил судебную техническую экспертизу документов. 

По ходатайствам сторон допрошены свидетели.

В окончательной редакции требований от 30.08.2024, принятой к рассмотрению судом,  истец просит расторгнуть договор аренды от 24.07.2001 г. № 00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» и обязать ответчика передать имущество, являющееся предметом договора аренды, а также признать недействительной сделку (дополнительное соглашение от 05.08.2019 к арендному договору от 24.07.2001 г. №  00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20»), заключенную между АО «Кристалл» и ИП ФИО15.

            В качестве оснований первого требования АО «Томский Кристалл» указало, что факты перепланировок подтверждаются технической документацией на объект, техпаспортами по состоянию на 2006, 2009, 2022,2023 год, планами помещений по передаче в субаренду, отзывами третьих лиц: областного государственного автономного учреждения культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры», письмом Комитета по охране объектов культурного наследия Томской от 06.04.2023 г., представленными ответчиком документами, в том числе, заключением общества с ограниченной ответственностью «Томская проектная компания». Иные основания истец исключил.

В отношении дополнительного соглашения от 05.08.2019 к арендному договору от 24.07.2001 г. №  00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20», истец указал, что документ подделан, в таком виде со стороны истца он не подписывался. Это подтверждается свидетельскими показаниями ФИО16 (Аврамоски) и бывшим сотрудником ФИО1 ФИО17, а также заключением эксперта ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ от 15.03.2024 о том, что страницы 1 и 2 выполнены не в один прием на разных печатающих устройствах, а также то, что одобрение сделок по передаче в аренду имущества сроком более трех лет относится к компетенции общего собрания акционеров Общества, государственная регистрация доп. соглашения произведена более, чем через два года с момента подписания, оригинал документа у истца отсутствует, данное соглашение не выгодно для истца и оно не фигурировало в документах, оформляемых при продаже акций АО «Томский кристалл» в 2021 году. 

Относительно признания дополнительного соглашения от 05.08.2019 к договору аренды недействительным ответчик указал на запрет в силу п.5 ст.56 АПК РФ допроса ФИО17, который  являлся представителем ответчика на протяжении многих лет и, кроме того, был представителем ответчика по настоящему делу, что указывает на недобросовестность  истца. Оценивает показания свидетелей ФИО17 и ФИО18 (ранее – ФИО19)  критически. Свидетель ФИО17 дал недостоверные  показания. В частности, он указал, что не регистрировал дополнительное соглашение к арендному договору от 05.08.2019. Эти сведения не соответствуют действительности, так как ФИО1 оформила  нотариальную доверенность на ФИО17 для представления ее интересов в Управлении Росреестра для регистрации указанного соглашения. Указанный факт подтвержден материалами реестрового дела. Ответчик считает, что заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

В судебном заседании представитель стороны поддержали ранее занятые позиции.

Представители третьих  лиц: Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области, ООО «Томская проектная компания», ИП ФИО3,  ИП ФИО5  поддержали доводы ответчика.

Иные третьи лица явку представителей не обеспечили, извещены о месте и времени разбирательства надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу  частичном удовлетворении исковых требований.

Акционерному обществу «Томский Кристалл» принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 1693,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200002:723, запись о регистрации права собственности 70:21:0200002:723-70/001/2017-4 от 24.08.2017 г. (далее-Здание). Здание является объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО20», нач. ХХ в., регистрационный номер объекта культурного наследия 721410028110005, в отношении которого приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области от 30.07.2021 г. № 0098/01-07 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО20», нач. ХХ в.

24.07.2001 г. между Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области, выступающего от имени собственника федерального имущества (Арендодатель), Центром по охране и использованию памятников истории и культуры Томской области (Балансодержатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен арендный договор №00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001г. (далее — Договор), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование здание «Памятник» истории и культуры Доходный дом ФИО20, расположенный по адресу 

<

...> общей площадью 1 693,5 кв.м.

В соответствии с условиями Договора, площадь здания на момент его передачи арендатору составляла 1 693,5 кв.м. Здание передано во временное пользование Арендатору под административные и торговые помещения на срок до 25.07.2026.

  Пунктом 3.3. Договора предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких переделок как снаружи, так и внутри памятника без специального письменного разрешения Балансодержателя, не производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту памятника, работ по подновлению и ремонту внутреннего оборудования (п. 3.5. Договора), производить ремонтно-реставрационные, строительные работы в соответствии с согласованной балансодержателем проектно-сметной документацией, разрешение на начало производства работ арендатор обязан получить у балансодержателя дополнительно (п. 4.2. Договора).

В материалы дела истцом представлены дополнительные соглашения к указанному договору: № 1 от 21.12.2001 г., от 20.05.2010 г., от 09.03.2011 г., от 24.10.2011, от 16.10.2015 г., от 18.07.2019 г., от 15.05.2020, от 05.08.2019. 

С учетом заключенных дополнительных соглашений на момент рассмотрения спора сторонами признается, что  арендодателем по договору аренды является АО «Томский Кристалл», а арендатором - ИП ФИО1 

Как указал истец, согласно материалам технической инвентаризации (натурного обследования) от 07 февраля 2022 года, выполненного кадастровым инженером ФИО21 при участии представителей сторон, зафиксированного в выписке из технического паспорта здания от 07.02.2023 г. № 38/2022 общая площадь здания составляет 1676 кв.м.  В результате сопоставления данных, содержащихся в поэтажном плане здания, расположенного по адресу 

<

...>, являющегося приложением к Договору аренды и материалов технической инвентаризации от 07.02.2022г., зафиксированы изменения площади помещений, расположение стен, перегородок и дверных проемов, при этом предварительное согласие истца на выполнение  указанных действий не выдавалось. 

Данные обстоятельства, а также сопоставление фактического внутреннего состояния переданного объекта с данными технической инвентаризации, проведенной в разные годы (2006, 2009, 2022, 2023) и зафиксированной в Выписке № 069:401/2006-146706 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства; Техническом паспорте от 13.11.2009 г., составленным по состоянию на 16.10.2009 г.;  Выписке из технического плана здания исх. № 38/2022 от 07.02.2022 г.;  Техническом паспорте от 03.04.2023 г. по мнению АО «Томский Кристалл»,  свидетельствуют о неоднократном нарушении ответчиком условий Договора и неисполнении принятых на себя обязательств, что нарушает гарантированное Конституцией РФ право на защиту права собственности.

Истцом в адрес ответчика 23.08.2022 г. была направлена претензия (требование) о необходимости исполнения условий арендного договора от 24.07.2001г. №00/2001ц, и устранении нарушений, обозначенных в претензии. 

Неисполнение заявленных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против данного требования, ответчик привел в отзыве указанные выше доводы, приобщил соответствующие доказательства. Также указал, что  ИП ФИО1 направлялось письмо от 19.11.2015 года  в адрес директора ФГУП «Кристалл» (правопредшественника АО «Томский кристалл») ФИО22 с перечислением выполненных перепланировок в здании и с просьбой их согласования. На указанном письме имеется надпись «Согласовано» от 20.11.2015 года  и подпись  директора ФИО22 с печатью ФГУП «Кристалл» (т. л.д.). 

Указанное согласование было подтверждено допрошенным в судебном заседании свидетелем ФИО23, являющимся в тот период заместителем ФИО22 (т. л.д.).

 

Кроме того,  в ходе рассмотрения спора в опровержение доводов истца ответчиком в заседании 03.10.2023 г.  было представлено в материалы дела дополнительное соглашение от 05.08.2019 к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001 № 00/2001ц в качестве доказательства возможности выполнения перепланировок и привлечения субарендаторов без предварительного согласования с арендодателем. Из него также следовало продление срока действия договора аренды №00/2001ц до 31.12.2046 г. Данное соглашение зарегистрировано  в ЕГРПН, номер государственной регистрации 70:21:0200002:723-70/052/2022-17 от 21.01.2022 (т.4 л.д.87-90).

В связи с сомнениями истца, отсутствием в его распоряжении такого соглашения  суд приобщил подлинник данного соглашения к материалам дела.

По ходатайству АО «Томский Кристалл» при рассмотрении дела вызваны и допрошены в судебном заседании 15.11.2023 свидетели ФИО18 и ФИО17

ФИО18 (ранее - ФИО19) пояснила, что в период являлась заместителем генерального директора АО «Томский Кристалл». Предъявленное ей дополнительное соглашение от  05.08.2019, зарегистрированное от 21.01.2022 ею подписывалось, однако подписанный ею вариант был исполнен на двух листах, тогда как  предъявленный судом на двух сторонах одного листа. Содержание первой страницы предъявленного экземпляра отличается от согласованного ею экземпляра. Полномочий на продление свыше трех лет у нее не было.  Подписанный ею вариант этого соглашения соответствует  редакции, датированной 18.07.19, копия которого имеется в материалах дела и ей предъявлена судом. Соглашение увеличивало размер арендной платы до 430 000 руб. в месяц, увеличение срока действия договора, а также согласие на субаренду и переустройство помещений ею не давалось.  

Свидетель ФИО17 показал, что ранее оказывал юридические услуги ИП ФИО1 Спорное дополнительное соглашение,  подготовленное и подписанное со стороны АО «Томский Кристалл», изначально было выполнено на двух листах, его дата была указана как 18.07.2019 г. Соглашение не было прошито, подпись и печать АО «Томский Кристалл» стояли на второй странице соглашения (оба листа имели белые оборотные страницы). Осмотрев предъявленный экземпляр от  05.08.2019, зарегистрированный от 21.01.2022 свидетель пояснил, что он не соответствует подписанному сторонами. Полагает, что подписав второй лист соглашения и поставив печать, ФИО1 напечатала на второй странице второго листа текст соглашения, с измененными условиями, выгодными для нее. 

 Учитывая данные показания свидетелей и иные обстоятельства, истец 04.12.2023 заявил о фальсификации представленного дополнительного соглашения в редакции от 05.08.19, поскольку его текст не соответствует подготовленному арендодателем и подписанному им. Также заявил ходатайство о проведении судебно-технической экспертизы (т.4 л.д.139, 144-148).

Определением суда от 08.02.2024 проведение экспертизы было поручено экспертам ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России.  В распоряжение экспертов был предоставлен подлинник дополнительного соглашения от 05 августа 2019 года к арендному договору, представляющий собой двухстраничный документ, выполненный путем двухсторонней печати. 

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- Являются ли идентичными по технике, времени и способу печати первая и вторая страницы дополнительного соглашения от 05 августа 2019 года к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001 № 00/2001ц между АО "Томский Кристалл" и индивидуальным предпринимателем ФИО1, номер государственной регистрации 70:21:0200002:723-70/052/2022-17 от 21.01.2022 (далее - дополнительное соглашение от 05.08.2019)? 

- В один прием или разные периоды времени нанесен печатный текст на первую и вторую страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019?

 - Имеется ли временной «разрыв» между печатью первой и второй страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019? 

- Исполнен ли печатный текст первой и второй страницы дополнительного соглашения от 05.08.2019 на одном и том же устройстве или на разных? 

- Подвергалось ли изменению содержание текста дополнительного соглашения от 05.08.2019 путем допечатки или иным способом?

Согласно заключению эксперта ФИО24 от 15.03.2024, при сравнительном исследовании печатных текстов на 1 и 2 страницах документа были выявлены различия:  по размеру левого и правого полей и величине абзацных отступов;  по характеру распределения тонера в штрихах знаков и толщине элементов штрихов;  по форме контуров краев и завитков штрихов одноименных букв;  по компонентному составу тонеров. 

Совокупность различающихся признаков, установленных в процессе исследования, явилась основанием для вывода о том, что печатный текст на 1 странице и печатный текст на 2 странице дополнительного соглашения от 05.08.2019 выполнены не в один прием на разных печатающих устройствах. Установить время выполнения печатного текста на 1 и 2 страницах документа не представилось возможным. Также было установлено, что допечатка текста не проводилась и текст подчистке не подвергался (т.5 л.д.90-98).

Вызванный в судебное заседание эксперт дал пояснения, подтвердив сделанные в заключении выводы.

Ответчик отозвал ранее поданное заявление о фальсификации.

По результатам рассмотрения заявления о фальсификации суд протокольным определением отказал истцу  в удовлетворении заявления  (т.5 л.д.114).

При этом суд исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии заявления стороны о фальсификации доказательств и одновременного наличия возражения другой стороны об исключении данного доказательства из числа доказательств по делу суд обязан принять предусмотренные законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации данного доказательства, в том числе суд вправе назначить экспертизу, истребовать другие доказательства или принять иные меры.

Заявление о фальсификации доказательства имеет своей целью исключение соответствующего доказательства из числа доказательств по делу, и фактическое понуждение стороны, представившей доказательство, основывать свои доводы и возражения относительно предмета и основания иска на иных доказательствах.

В соответствии с разъяснениями абзаца второго пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста).

Как следует из материалов дела и признается сторонами, спорная редакция  дополнительного соглашения от 05.08.2019 была представлена на государственную регистрацию и зарегистрирована в таком виде 21.01.2022 (номер государственной регистрации), т.е. за год до начала настоящего судебного процесса. Соответственно, обоснованные предположения истца о внесении в текст изменений, не могут указывать на намерения ввести в заблуждение суд и участников процесса, который еще не начался.

В такой ситуации оценка оспариваемого документа производится на общих основаниях. 

 

Так, в соответствии с поступившим в суд заключением N 197/6-3-24, № 198/6-3-24 эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России выявлены признаки того, что печатный текст на 1 странице и печатный текст на 2 странице дополнительного соглашения от 05.08.2019 выполнены не в один прием на разных печатающих устройствах, а также имеются расхождения в размерах полей и абзацных отступов между страницами документа. В порядке статьи 86 части 3 АПК РФ, эксперт, проводивший экспертизу, дал ответы на вопросы, возникшие у суда и сторон в связи с проведением экспертизы.

По смыслу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Помимо ссылки на заключение эксперта как объективную проверку носителя и свидетельские показания, истец  указал, что покупатель (ООО «АГ-капитал»), принимая решение об участии в торгах и заключая договор купли-продажи 100% акций АО «Томский Кристалл», был уверен в достоверности информации, указанной в Форме раскрытия информации от 30.09.2020 г. и полагался на указанное в Форме ограничение Объекта (срок аренды) по 25.07.2026 г. При этом, в составе документов, переданных АО «Томский Кристалл» дополнительное соглашение от 05.08.2019 г. не передавалось. 

Кроме того, истцом в целях установления фактических обстоятельств заключения дополнительного соглашения истцом были направлены запросы в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (г. Москва), МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях (г. Кемерово) о правомерности заключения спорного соглашения. 

Согласно ответу Росимущества от 12.09.2023 № 03/40775 информация о заключении АО «Томский кристалл» дополнительного соглашения от 05.08.19, а также обращения о необходимости согласия либо последующего одобрения советом директоров и/или общим собрание акционеров Общества сделки по заключению соответствующего дополнительного соглашения в адрес Росимущества и МТУ Росимущества не поступали. В годовом отчете Общества по итогам 2019 года, утвержденном годовым общим собранием акционеров информация в отношении совершения вышеуказанной сделки отсутствовала (т.4 л.д79-80).

В письме МТУ Росимущества в Кемеровской области-Кузбассе и Томской области № 42-АЛ-09/0911 от 07.09.2023 г указано, что в случае заключения дополнительного соглашения от 05.08.2019 г. в представленной редакции был бы нарушен предусмотренный действующим в это время Уставом Общества (АО «Томский Кристалл») порядок согласования соответствующей сделки.  В соответствии с п. 24 ст. 14.2. Устава Общества (в редакции, утвержденной распоряжением МТУ Росимущества от 28.02.2019 № 9-2/81) принятие решений о согласии на совершение или последующее одобрение сделок, влекущих обременение принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества (за исключением договоров аренды, срок которых составляет менее 3 лет), относится к компетенции общего собрания акционеров Общества. Однако данные о получении согласия на совершение/последующее одобрение сделки (в части продления срока договора аренды на 20 лет) отсутствуют (т.4 л.д.81-82). 

По мнению суда, заслуживают внимания доводы АО «Томский Кристалл» о том, что  заключение оспариваемой сделки не имело весомых экономических предпосылок для  арендодателя. 

Так, в проекте арендодателя дополнительное соглашение имело иное содержание на первом листе:  дата дополнительного соглашения – 18.07.19, увеличение арендной платы до 430 000 руб. 

В представленном ответчиком и зарегистрированном  варианте: дата дополнительного соглашения – 05.08.19, увеличение арендной платы до 430 000 руб., увеличение срока действия договора до 31.12.2046 г., изменение п.1.5, 3.2, 3.14 договора (назначение здания, возможность сдавать в субаренду и производить неотделимые улучшения и перепланировку без согласия арендодателя).

При том, что увеличение арендной платы до 430 000 руб.  в месяц признается сторонами, а возможность ее увеличения по договору предусмотрена только по соглашению сторон. 

Следовательно, подписание соглашения с неизменяемой арендной платой на срок, превышающий 20 лет, и сохранением обязанности нести капитальные затраты по объекту явно противоречит интересам истца как коммерческой организации. Как указывает истец,  у него, очевидно, отсутствовала необходимость подписания дополнительного соглашения о продлении договора аренды на дополнительный срок на 20 лет в тот период (2019 год), когда до окончания срока его действия (до 2026 года) оставалось еще 7 лет, с учетом отсутствия практики одобрения подобных сделок и со стороны Росимущества.

Обращает на себя внимание и процессуальное поведение сторон. 

Тогда как,  копия дополнительного соглашения от 18.07.19, не предусматривающего увеличения срока аренды и возможности перепланировок без согласия арендодателя, была представлена истцом одновременно с первоначальным иском 06.02.2023 года, ответчик никаких возражений и замечаний по данному дополнительному соглашению не высказывал вплоть до предоставления им 03.10.2023 года (то есть более чем через полгода с начала судебного разбирательства) своего варианта дополнительного соглашения с иной датой и текстом. 

Согласно п. 3.14. Договора аренды обязанность по регистрации возложена на арендатора, который обязан осуществить государственную регистрацию за свой счет в 30-дневный срок. Однако регистрация дополнительного соглашения от 05.08.19 произведена только  21.01.2022 г. – то есть спустя 2 года и 5 месяцев и при этом также значительно позднее продажи акций АО «Томский Кристалл» (март 2021 года) в частную собственность, а значит и выхода сделок из-под контроля Росимущества. 

 

Наличие признаков подделки документа подтверждено заключением судебной экспертизы, которая установила, что печатный текст на 1 странице и печатный текст на 2 странице выполнены не в один прием, на разных печатающих устройствах и имеются различия в величине полей и абзацных отступов между страницами документа.

По мнению истца, крайне сомнительно при двухсторонней печати документ был напечатан на разных принтерах и при этом между печатью 1 и 2 страницы были изменены поля и абзацные отступы документа, поскольку это требует совершения сразу нескольких последовательных и неочевидных действий в текстовом редакторе с применением функции «разрыв раздела».

Кроме того, в платежных поручениях по уплате ежемесячной арендной платы в поле «назначение платежа» арендатор указывал и продолжает указывать «арендная плата за ___ (д/с б/н 24.10.11 к дог №00/2011ц  24.07.01 г., рег дог – 25.07.11, срок дейст дог – 25.07.26)», тем самым подтверждая его действие до указанной даты - 25.07.2026.

Возражая против данных доводов и требования истца о недействительности соглашения, ответчик указал, что подделку документа не производил. 

К показаниям свидетелей следует относиться критически, поскольку ФИО17 заинтересованное лицо по делу и именно он осуществлял государственную регистрацию дополнительного соглашения в Управлении Росреестра, а ФИО19 дала показания во избежание неблагоприятных последствий как бывший работник АО «Томский кристалл».  При этом,  доверенность на имя ФИО19 от имени АО «Томский кристалл» не содержала каких-либо ограничений в отношении заключений аренды недвижимого имущества по сроку, а поэтому у арендатора не было сомнений в её полномочиях на подписание дополнительного соглашения.

Относительно вывода экспертизы о распечатке дополнительного соглашения на разных принтерах представитель ответчика пояснил, что в процессе подписания и изменения условий дополнительного соглашения текст мог меняться (могли исправляться даты и суммы, технические ошибки и т.п.). При этом спорный документ был зарегистрирован в установленном порядке, с тем текстом, который представил истец.

В части задержки регистрации спорного соглашения от 05.08.2019 ФИО1 и ее представители указали следующее. Поскольку арендодатель не обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, представителем ИП ФИО15 была запрошена доверенность на представителя АО «Томский кристалл», после чего было подано заявление о его государственной регистрации с приложением оригинала дополнительного соглашения от 05.08.2019 г. и доверенностей от представителя ИП ФИО1 с полномочиями представлять ее при государственной регистрации прав и нотариально удостоверенной копии доверенности на представителя АО «Томский кристалл» ФИО19 от 05.07.2019. Государственная регистрация была произведена регистрирующим органом 21.01.2022 г., полномочия сторон были проверены, сомнений в правомочиях сторон при государственной регистрации не возникло. Истец ссылается на ксерокопию  дополнительного соглашения к договору от 18.07.2019 года, однако, но его подлинник в материалы дела не представлен, у арендатора этот документ также никогда не запрашивался. 

Кроме того, ответчик заявил о применении к требованию о недействительности  сделки срока исковой давности (т.6 л.д.23-24). 

Оценив доводы сторон, а также представленные в материалы дела доказательства суд считает требования о признании сделки – дополнительного соглашения от 05.08.23 подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-  ГК Р) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 1 Постановления № 25).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 7 Постановления № 25 также указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 1 Постановления № 25).

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

В материалы дела представлено в подлиннике дополнительное соглашение между сторонами от 05.08.2019 к договору к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20» от 24.07.2001 № 00/2001ц, зарегистрированное  в установленном порядке. 

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено о фальсификации дополнительного соглашения и ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Вывод эксперта указывает на наличие объективного признака внесения изменений в данный документа, которые подтверждаются показаниями свидетелей, допрошенных в ходе судебного заседания.

Данные доказательства, также иные доводы и доказательства истца, согласуются между собой и позволяют суду сделать вывод о том, что текст дополнительного соглашения на первой странице был изменен вопреки воле арендодателя.

При оценке возражений ответчика суд учитывает следующее.

В  соответствии с п.5 ст.56 АПК  РФ не подлежат допросу в качестве свидетелей судьи и иные лица, участвующие в осуществлении правосудия, об обстоятельствах, которые стали им известны в связи с участием в рассмотрении дела, представители по гражданскому и иному делу - об обстоятельствах, которые стали им известны в связи с исполнением обязанностей представителей.

Вопреки доводам ответчика, ФИО17 не обладал свидетельским иммунитетом, поскольку сообщенные им суду обстоятельства о подделке дополнительного соглашения не относятся информации, ставшей известной ему в силу представительства по настоящему делу. ФИО17 показал, что ранее оказывал юридические услуги  ИП ФИО1 и сообщил о событиях 2019-2022 года, т.е. произошедших задолго до начала настоящего процесса. Данные обстоятельства  не связаны конкретно с представительством в суде.

Суд не усматривает оснований для критической оценки показаний свидетелей ФИО17 и ФИО18 в части подделки зарегистрированной редакции дополнительного соглашения, поскольку факт их знакомства сам по себе не порочит эти показания, подтвержденные судебным экспертом. Основания для оговора судом не установлены.

Возможное искажение ФИО17 показаний относительно лица, передавшего на регистрацию  дополнительное соглашение к арендному договору от 05.08.2019, также не является основанием усомнится в показаниях о подделке первой страницы, поскольку это обстоятельство подтверждается совокупностью иных доказательств.

Суд учитывает также  отсутствие необходимого согласия на совершение сделки от собственника АО «Томский кристалл» - Росимущества либо его территориального подразделения; отсутствие  у подписанта со стороны арендодателя необходимых для согласования сделки полномочий  (продление договора на 20 лет,  доверенность была выдана руководителем АО «Томский кристалл», не имевшим в свою очередь полномочий на продление договора аренды более чем на 3 года;  у прежнего собственника акций (Российской Федерации) не было никакой информации о сделке на момент продажи акций АО «Томский кристалл» в марте 2021 года.

Как указал истец, у арендодателя отсутствовали какие-либо  разумные экономические предпосылки оспариваемой сделки,  необходимость продления срока действия договора за семь лет до окончания срока его действия, значительно срок регистрации сделки от момента подписания.

 Указанные обстоятельства в совокупности указывают на то, что воля арендодателя при заключении оспариваемого соглашения была направлена только на увеличение размера арендной платы с уточнением реквизитов сторон, в отношении иных условий доказательств выражения арендодателем своей воли в дело не представлено.

К доводу ответчика о том, что  в процессе подписания и изменения условий дополнительного соглашения текст его  мог меняться и распечатываться на разных устройствах, могли исправляться даты и суммы, а также могли исправляться технические ошибки, выявленные какой-либо стороной, с учетом приведенного анализа суд относится критически.

Оценка материалов свидетельствует о недобросовестном поведении, изменении действительной воли сторон и создании видимости заключенного соглашения.

На основании приведенных положений права, суд считает требования истца о признании дополнительного соглашения от 05.08.2019 недействительным подлежащим удовлетворению, что обеспечит защиту прав истца.

При этом ввиду явного порока данной сделки, не имеет юридического значения, кем конкретно внесены изменения в текст данного соглашения.

Судом учитывается, что в части согласования размера арендной платы стороны утверждают о согласовании данного размера в размере 430 000 рублей, что также подтверждается длительным исполнением договора – оплатой и ее принятием со стороны истца.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения.

Как указано в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, - в силу указанной нормы, следуя принципу эстоппель, сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности.

Как следует из пояснений АО «Томский кристалл» и материалов дела, истцу стало известно о подделанной редакции спорного дополнительного соглашения только в ходе рассмотрения настоящего спора в суде, доказательств обратного не представлено. Сама по себе возможность получить сведения из ЕГРНП  не означает необходимости их получения.

Ранее истец исходил только из увеличения размера арендной платы до 430 000 руб., что его устраивало. Доказательств совершения иных действий по одобрению дополнительного соглашения от 05.08.2019  в редакции ответчика арендодателем не представлено.

По этим же основаниям судом отклоняется заявление о применении срока исковой давности. 

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 данного Кодекса) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Отсутствие у истца информации о подделке дополнительного соглашения до начала настоящего судебного процесса исключает применение срока исковой давности, сделка оспорена сразу по предъявлении соглашения от 05.08.2019.

 

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды и освобождении помещений суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

При этом в параграфе 1 главы 34 ГК РФ не дано понятие существенного нарушения условий договора, поэтому необходимо руководствоваться общей нормой - п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основанием для расторжения договора аренды истец указывает в том числе, что перепланировки ответчиком не узаконены, осуществлены без соблюдения порядка, установленного ст.45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), при отсутствии авторского и государственного надзора, что является существенным нарушением договора, а также то, что площадь арендуемых помещений уменьшилась.

В соответствии с пунктом 10 статьи 45 Закона № 73-ФЗ, при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Оценивая доводы истца о самовольном выполнении ответчиком перепланировки и переустройства суд исходит из следующего.

Условиями арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры № 00/2001ц от 24.07.2001 г.  (п. 3.3.) предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких переделок как снаружи так и внутри памятника без специального письменного разрешения балансодержателя, не производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту памятника, работ по подновлению и ремонту внутреннего оборудования (п. 3.5. Договора), производить ремонтно-реставрационные, строительные работы в соответствии с согласованной балансодержателем проектно-сметной документацией, разрешение на начало производства работ арендатор обязан получить у балансодержателя дополнительно (п. 4.2. Договора).

По мнению истца, дополнительным соглашением к Договору от 09.03.2011 г. из сторон Договора исключено областное государственное учреждение культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры». Вместе с тем, Договор сохранил понятие Балансодержатель. Принимая во внимание официальное определение понятия Балансодержатель, под которым понимается лицо, имеющее право отразить актив на своем балансе, лицо, контролирующее актив и имеющее право на получение от него экономических выгод, а также пп. 2.3., 5.1., 5.3., 8.1. Договора, права и функции балансодержателя по Договору принадлежат собственнику объекта (на текущий момент АО «Томский Кристалл»).

Рассматриваемый договор заключен в 2001 году, в период иной регламентации  ряда отношений в сфере строительства (Градостроительный кодекс), земельных отношений (Земельный кодекс), оборота объектов культурного наследия (Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»), а потому ряд терминов и положений, в нем содержащихся являются неактуальными на сегодняшний день. 

Утверждения истца о выполнении ИП ФИО1 неоднократных перепланировок и переустройства в помещениях нежилого здания по адресу: 

<

...> - объект культурного наследия «Доходный дом ФИО20, нач ХХ в.» (далее-объект) на протяжении срока аренды основаны по существу на сопоставлении фактического состояния объекта с данными следующих документов:  поэтажные планы помещений в здании, переданном ответчику по договору аренды №00/2001ц на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Доходный дом ФИО20, нач ХХ в.» от 24.07.2001г. (на штампе планов указана дата 24.05.2000г.); Выписка № 069:401/2006-146706 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства; Технический паспорт от 13.11.2009 г., составленный по состоянию на 16.10.2009 г.; Выписка из технического плана здания исх. № 38/2022 от 07.02.2022 г.; Технический паспорт от 03.04.2023 г.

Истец также использует планы помещений, передаваемых арендатором в субаренду, прилагаемых к Договорам субаренды:  № DO18 от 07.06.2018 г., заключенный ИП ФИО1 с ООО «Эндорфин», договор субаренды от 28.08.2020 г., заключенный ИП ФИО1 с ИП ФИО6, договор субаренды недвижимого имущества от 20.06.2018 г., заключенный ИП ФИО1 с ИП ФИО3, договор субаренды недвижимого имущества от 01.12.2021 г., заключенный ИП ФИО1 с ИП ФИО8, договор о передаче в субаренду недвижимого имущества № 1 от 25.10.2017 г., заключенный ИП ФИО1 с ИП ФИО5, договор о передаче в субаренду недвижимого имущества от 01.03.2020 г., заключенный ИП ФИО1 с ИП ФИО7

Кроме того, согласно анализа истцом технических паспортов на здание, выполненных в разные годы пользования объектом арендатором, площадь объекта в течении срока аренды менялась: по данным 2001 года она составляла 1693,5 кв.м., 2006 г. - 1705,5 кв.м., 2009г. - 1693,5 кв.м., 2023 г. - 1678,2 кв.м.

Ответчик возражал против заявленных требований, в подтверждение согласия арендодателя на перепланировку указано на:

- копию письма от 20.11.2015 г. с отметкой о согласовании директором АО «Томский Кристалл» ФИО22 выполненных ранее перепланировок;

- письмо комитета по охране объектов культурного наследия Томской области от 06.04.2023; 

- свидетельские показания ФИО23, бывшего директора ФГУП «Кристалл»;

- экспертное заключение Ростехинвентаризации-БТИ от 13.07.2023 г.

      Кроме того, согласно заключению ООО «Томская проектная компания» от 03.04.2023 г. (т.1 л.д.103-150), которое имеет лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (номер лицензии в Едином реестре учета лицензий Л040-00103-00/0061417) из которого следует, что объект по адресу: 

<

...> соответствует функциональному назначению и пригоден для безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей после проведенной перепланировки, оборудован санитарно-техническим и инженерными устройствами. При перепланировке помещений в нежилом здании не произошло изменение архитектурного облика объекта культурного наследия, все работы проведены с согласования органов по охране объектов культурного наследия, предельные параметры разрешенного строительства и предельные параметры земельного участка, установленные градостроительным регламентом не нарушены. Перепланировка выполнена в границах внутреннего пространства нежилого здания. На безопасность здания указанные работы  по перепланировке и приспособлению здания к современному использованию не повлияли.

Также ИП ФИО15 был заключен договор на выполнение проектно-изыскательских работ № 1(1-02) от 11.03.2002 г. с ОАО «Томскреставрация» по памятнику архитектуры  по пр.Ленина,95 (реконструкция и приспособление подвалов). В рамках указанного договора подрядчиком была подготовлена проектно-сметная документация объекта: Магазин по пр.Ленина,95 в г.Томске (реконструкция и приспособление), которым была предусмотрена перепланировка существующих помещений подвала с учетом специфики будущей функции и требований заказчика. Основным критерием проектирования являлось противопожарная безопасность и требования соответствующих разделов СНиП 2.08.02-89* и СНиП 21-01-97. В соответствии с проектом была увеличена ширина основных эвакуационных проходов в торговом зале и ширина основных эвакуационных дверных проемов.

Согласно отзыву на исковое заявление ОГАУК «Центр по охране памятников» с актом осмотра объекта культурного наследия от 25.07.2024 г. с установленным фактом того, что в различные периоды выполнялись работы по монтажу/демонтажу перегородок из гипсокартонных листов и устройство санузлов.

В отзыве от 22.05.2024 Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области указал на отсутствие оснований для удовлетворения рассматриваемого требования (т.5 л.д.129).

В письмах Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области, указано на факт перепланировки помещений на объекте культурного наследия регионального значения «Доходный дом ФИО20» по адресу: 

<

...> (№ 48-01-1363 от 06.07.2023, от 06.04.2023г. № 48-01-0651).

Согласно заключения эксперта № 238 от 07.09.2001 г. состояние объекта было неудовлетворительным ((т.1 л.д.79-92).

Также ответчиком в ходе рассмотрения спора было предложено выполнить необходимые юридические и фактические действия для государственной регистрации изменений характеристики объекта культурного наследия по адресу: 

<

...> (в результате ранее выполненной перепланировки и переустройства) в органах государственной регистрации недвижимости.  

В соответствии с письмом Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области № 48-01-0651  от  06.04.2023, все указанные в заключении ООО «Томская проектная компания» перепланировки  в отношении объекта по пр. Ленина,95 им согласованы (т.1 л.д.101).

Представитель Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области в судебных заседаниях пояснил, что перепланировками, выполненными ответчиком, вред объекту не наносился, аренда подразумевает эксплуатацию объекта. 

Кроме того, участниками спора произведено совместное обследование здания, результаты представлены в материалы дела.

Несмотря на предложение суда,  истец не заявил ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет обследования здания, денежные средства на депозит суда не внес. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

С учетом признания дополнительного соглашения от 05.08.2019 к Договору недействительным суд отклоняет доводы ответчика, указывающие на изменение условий основного договора, в т.ч. изменение п.1.5, 3.2, 3.14 договора (назначение здания, возможность сдавать в субаренду и производить неотделимые улучшения и перепланировку без согласия арендодателя).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение бремени доказывания не представлено доказательств существенного ухудшения нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания, что перепланировка нежилых помещений существенно нарушила назначение нежилых помещений или в целом здания.

Истец не доказал, что неоспариваемая ответчиком перепланировка нежилых помещений повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Доказательств неоднократного нарушений условий договора истец также не представил. При этом наличие перепланировки в нескольких помещениях не может трактоваться как неоднократное нарушение условий договора.

Кроме того, как указано самим истцом, акции АО «Томский Кристалл» (100 %) были приобретены ООО «АГ-капитал» на открытом аукционе 02 марта 2021 года.

При оценке его доводов суд учитывает, что с учетом изменения корпоративного элемента истец в лице его нынешних участников не был непосредственным участником отношений в период проведения переустройства здания, в связи, с чем не может быть осведомлен  полным и достоверным образом о произведенных согласованиях с надзорными органами и договоренностях самих сторон  в период арендных отношений.

Вместе с тем ответчиком представлено  письмо от 19.11.2015 года  в адрес директора ФГУП «Кристалл» (правопредшественника АО «Томский кристалл») ФИО22 с перечислением выполненных перепланировок в здании и с просьбой их согласования. На указанном письме имеется надпись «Согласовано» от 20.11.2015 года  и подпись  директора ФИО22 с печатью ФГУП «Кристалл» (т.1 л.д.93). О фальсификации данного документа не заявлено.

Свидетелем по делу ФИО23, бывшим заместителем директором ФГУП «Кристалл» (АО «Томский кристалл») (с 2012 по 2018 год) в судебном заседании подтверждено неоднократное согласование АО «Томский кристалл» проведенных арендатором перепланировок, а также он подтвердил, что письмом от  20.11.2015 года с отметкой о согласовании директором АО «Томский кристалл» ФИО22, копия которого имеется в материалах дела, перепланировки руководителем были согласованы. 

Ответчиком подробно проанализированы возможные причины расхождения в площадях. По его мнению, изменение площади объекта вызвано согласованными в соответствии с проектной документацией  и действующим  на момент ее проведения законодательством перепланировкой и не может свидетельствовать о каких-либо нарушениях договора со стороны арендатора, поскольку вмешательства в капитальные конструкции не выявлено.

Аренда памятника подразумевает эксплуатацию объекта с приспособлением под коммерческие цели с учетом ограничений, установленных охранными обязательствами. Однако в ходе рассмотрения спора замечания и возражения со стороны контролирующих органов и лицензированной профильной организации к предмету охраны отсутствуют.

Так, согласно позиции третьих лиц, привлеченных к делу, а именно ООО «Томская проектная компания», Областного государственного автономного учреждения культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры", представленным в материалы дела, все выявленные перепланировки не влияют на предмет охраны объекта культурного наследия, не затрагивают капитальные и несущие конструкции, не нарушают законодательство об объектах культурного наследия. Согласно пояснениям этих лиц, данные перепланировки носят устранимый характер.

Поскольку здание полностью передано в пользование ИП ФИО1 передача части помещений ею в субаренду другим лицам не может влечь существенного нарушения прав истца в силу положений статьи 618 ГК РФ. При этом ряд договоров имеют отметки о согласовании, что не оспаривается сторонами.

В связи с этим суд не усматривает существенных нарушений, а доводы истца в этой части оценивает как необоснованные и недостаточные для удовлетворения требования  о расторжении договора аренды.

В связи с отказом в требовании о расторжении договора требование об освобождении объекта аренды также удовлетворению не подлежит.

С учетом представленных материалов и длительности рассмотрения спора иск оставлению без рассмотрения не подлежит.

С учетом удовлетворения требования о признании сделки недействительной, относящиеся к данному требованию расходы истца  по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и  судебные расходы   на проведение судебной экспертизы в размере 25 826,40 руб. относятся на ответчика.

  С учетом отказа в требовании о расторжении договора расходы по уплате государственной пошлины относятся на самого истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 05.08.2019  к арендному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры Доходный дом ФИО20, 

<

...> от 24.07.2001 № 00/2001ц между акционерным обществом "Томский Кристалл" и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "Томский Кристалл" (ИНН 

<

***>)  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 25 826,40 руб. судебных расходов  на проведение судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                    М.В. Пирогов