ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-82110/2024

13 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сизовым А.К.

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 31.07.2025),

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6883/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2025 по делу № А56-82110/2024 (судья Титова М.И.), принятое 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Мирос» 

о взыскании, расторжении договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мирос» (далее – Общество) о взыскании 6 790 606,38 руб. задолженности по арендной плате за период 01.10.2023-06.08.2024 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089 (далее – Договор), 251 149, 69 руб. пеней за период 18.08.2023-30.04.2024, а также пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленных по дату фактического исполнения обязательства; 2 234 833,33 руб. пеней за нарушение пункта 6.2.2-1 Договора, предусмотренных пунктом 8.2 Договора; о расторжении Договора.

Решением суда от 04.02.2025 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил; заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду болезни представителя.

Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы.

При этом приведенная ответчиком в обоснование ходатайства причина (невозможность участия конкретного представителя) не относится к уважительным причинам неявки в судебное заседание ответчика, извещенного должным образом о начавшемся судебном процессе.

Приняв во внимание доводы, приведенные ответчиком в обоснование ходатайства об отложении судебного разбирательства, достаточность имеющихся в материалах дела доказательств для рассмотрения спора по существу, апелляционный суд в отсутствие доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании, отклонил ходатайство Общества об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда от 04.02.2025 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 21.06.2023 заключили Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 14 (юго-восточнее пересечения с Туристской ул.), площадью 7107 кв. м, кадастровый номер 78:34:0004158:11.

Пунктом 6.2.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1.2.1 Договора, в сроки, указанные в пунктах 4.2, 4.2.1 Договора и в приложении № 1 к нему.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.1.2.1, 4.3 Договора размер ежегодной арендной платы в виде платежей, определенных в твердой сумме, составляет 4 364 817,04 руб.

Пунктами 4.2, 4.2.1 Договора предусмотрено, что перечисление арендной платы осуществляется арендатором ежегодно в двойном размере в течение срока строительства объекта хранения автотранспорта, поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), согласно графику перечисления денежных средств по Договору. При этом сумма, подлежащая перечислению в квартале, в котором осуществляется оплата, рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени с даты его подписания до даты платежа, установленной в Договоре (для первого года перечисления арендной платы), и далее ежегодно на число и месяц подписания Договора, за период с указанной даты до даты платежа, установленной в Договоре (для последующих лет перечисления арендной платы). Арендатор вправе в течение срока строительства, указанного в пункте 5.2.2 Договора, ежегодно досрочно и единовременно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1.2.1 Договора, с начислением на нее процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период с даты подписания Договора до даты ее внесения (для первого года перечисления арендной платы), и далее ежегодно на число и месяц подписания Договора за период времени с указанной даты до даты ее внесения (для последующих лет перечисления платы). Указанные проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по Договору.

Ссылаясь на нарушение Обществом обязательства по внесению арендной платы по Договору, Комитет направил в адрес ответчика претензии от 07.02.2024 № ПР-4674/24-0-0, от 02.05.2024 № ПР-18990/24-0-0 с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пеней.

Оставление ответчиком претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), определенную законом или договором.

Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы (условий пунктов 4.2, 6.2.7 Договора) предусмотрена пунктом 8.3 Договора.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Как установлено судом первой инстанции, задолженность по арендной плате по Договору за период с 01.10.2023 по 06.08.2024 в сумме 6 790 606,38 руб. до момента вынесения судом решения по настоящему делу Обществом полностью в добровольном порядке погашена, что подтверждено представленными в дело платежными поручениями. Кроме того, Обществом добровольно уплачены Комитету пени за просрочку внесения арендной платы по Договору, начисленные за период с 18.08.2023 по 30.04.2024 в размере 251 149,69 руб., а также пени, исчисленные по дату фактического исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за спорный период.

В силу пункта 6.2.2-1 Договора арендатор обязан предоставить в Комитет не позднее двух месяцев со дня подписания Договора обеспечение исполнения обязательств по перечислению арендной платы в виде банковской гарантии. 

Пунктом 8.2 Договора предусмотрено, что в случае нарушения пункта 6.2.2-1 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,05% от суммы, указанной в пункте 4.1 Договора, за каждый день просрочки.

Поскольку в установленный Договором срок (до 07.10.2023) арендатор оригинал банковской гарантии в Комитет не представил, истец начислил пени. 

Согласно расчету истца сумма пеней, предусмотренных пунктом 8.2 Договора за нарушение условия пункта 6.2.2-1 Договора, составила 2 234 833,33 руб.

Как установлено судом первой инстанции, до момента вынесения судом решения по настоящему делу Общество оплатило пени за нарушение пункта 6.2.2-1 Договора в заявленном истцом размере, что подтверждается платежным поручением № 12 от 21.01.2025.

Факт добровольного исполнения ответчиком в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции всех денежных обязательств перед истцом, являющихся предметом иска по настоящему делу, подтвержден Комитетом (в том числе в апелляционной жалобе).

На основании изложенного суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска Комитета в части взыскания с Общества 6 790 606,38 руб. задолженности по арендной плате за период 01.10.2023-06.08.2024, 251 149, 69 руб. пеней за период 18.08.2023-30.04.2024, пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленных по дату фактического исполнения обязательства, 2 234 833,33 руб. пеней за нарушение пункта 6.2.2-1 Договора.

В этой части выводы суда первой инстанции истцом не обжалуются.

Также Комитетом в иске заявлено требование о расторжении Договора на основании пунктов 10.2.1, 10.2.2 Договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ; при этом указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 10.2.1 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной Договором арендной платы и (или) неустойки, предусмотренной пунктом 8.3 Договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.

В силу пункта 10.2.2 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при нарушении условий, предусмотренных пунктами 6.2.1, 6.2.2, 6.2.2-1, 6.4 Договора.

Суд первой инстанции, сославшись на то, что арендные отношения сторон длятся с 2023 года, на арендованном земельном участке ответчиком ведется строительство, задолженность по арендной плате и неустойка за нарушение условий Договора ответчиком погашены, пришел к выводу о том, что расторжение Договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение Обществом своих обязательств по Договору и не соответствует балансу интересов сторон.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, обязанность по предоставлению банковской гарантии в обеспечение исполнения арендатором обязательства по выплате арендной платы за участок, предусмотренная пунктом 6.2.2-1 Договора, на момент разрешения настоящего спора судом не была исполнена Обществом.

Пунктом 8.10 Договора предусмотрено, что уплата неустойки (штрафа, пеней) не освобождает стороны от исполнения лежащих на них обязательств по Договору.

Таким образом, вопреки позиции суда первой инстанции, сама по себе уплата ответчиком неустойки за неисполнение предусмотренной пунктом 6.2.2-1 Договора обязанности не освобождает Общество от необходимости исполнения соответствующей обязанности в натуре путем предоставления Комитету банковской гарантии в обеспечение исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Довод ответчика о невозможности предоставления банковской гарантии по объективным причинам ввиду отказов банков в выдаче банковской гарантии не принят апелляционным судом во внимание, поскольку в данном случае не имеет правового значения для вывода о наличии/отсутствии оснований для расторжения Договора в порядке пункта 10.2.2 Договора.

Так, пунктом 3 статьи 401 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

По смыслу пункта 3 статьи 401 ГК РФ приведенная ответчиком причина неисполнения обязательства по предоставлению банковской гарантии (отказы банков в выдаче банковской гарантии) не является обстоятельством непреодолимой силы и, соответственно, не исключает возможности применения к арендатору предусмотренных Договором мер ответственности, в том числе в виде расторжения Договора.

Как следует из материалов дела, в целях прекращения обязательства по предоставлению банковской гарантии Общество обратилось к истцу с письмом № 14 от 11.09.2024 о намерении произвести единовременную оплату арендной платы за оставшиеся периоды аренды по Договору.

04.10.2024 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к Договору, предусматривающее единовременную оплату арендной платы за оставшиеся периоды аренды по Договору в размере 21 824 085,2 руб. в срок до 21.10.2024.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждено представителями сторон в судебном заседании 22.01.2025, на момент разрешения настоящего спора по существу (22.01.2025) условия указанного дополнительного соглашения ответчиком не исполнены.

То обстоятельство, что обязанность по единовременной оплате арендной платы за оставшиеся периоды аренды по Договору в размере 21 824 085,2 руб. до настоящего времени не исполнена ответчиком, фактически подтверждено последним в отзыве на апелляционную жалобу. Доказательств надлежащего исполнения данной обязанности ответчиком апелляционному суду не представлено.

Вывод суда первой инстанции об осуществлении ответчиком строительства на спорном участке не основан на имеющихся в деле доказательствах.

По условиям Договора земельный участок предоставлен арендатору для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта хранения автотранспорта.

Представителем Комитета в судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.09.2025 представлен акт обследования спорного земельного участка от 27.08.2025, составленный Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, который приобщен апелляционным судом к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

Как следует из названного акта и фотоматериалов к нему, участок свободен, доступ на него не ограничен, не используется, покрыт травянистой растительностью.

При этом пунктами 5.2.1 и 5.2.2 Договора установлены сроки первого и второго этапов реализации инвестиционного проекта. Так, строительство результата инвестирования должно быть осуществлено инвестором в срок с 01.01.2025 по 31.03.2027.

Таким образом, вопреки позиции суда первой инстанции из материалов дела не усматривается намерение ответчика (инвестора) добросовестно исполнять свои обязательства по Договору в целях своевременной реализации инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом доказанности Комитетом факта нарушения ответчиком условия пункта 6.2.2-1 Договора пришел к выводу о наличии в рассматриваемом случае предусмотренных пунктом 10.2.2 Договора оснований для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в судебном порядке. Применительно к установленным по делу обстоятельствам апелляционный суд не усмотрел оснований для признания расторжения Договора несоразмерной мерой ответственности, поскольку нарушение, послужившее основанием для предъявления Комитетом соответствующего требования в арбитражный суд, до настоящего времени ответчиком не устранено – банковская гарантия не предоставлена (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Поскольку выводы суда первой инстанции в части отказа в расторжении Договора нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение в указанной части подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении требования Комитета о расторжении Договора. В остальной части решение суда от 04.02.2025 подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.02.2025 по делу №  А56-82110/2024 отменить в части отказа в расторжении договора аренды на инвестиционных условиях от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089.

Расторгнуть договор аренды на инвестиционных условиях от 07.08.2023 № 17/ЗКС-11089.

В остальной части названное решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по настоящему делу оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мирос» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

Т.С. Сухаревская