ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-19366/2018

г. Киров

02 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании представителя заявителей ФИО3, действующего на основании доверенности от 23.11.2018 (до перерыва).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2019 по делу № А82-19366/2018, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

при участии в деле третьего лица: комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4,  индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – заявители, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к  муниципальному казенному учреждению «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (далее – ответчик, Учреждение, МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР») о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 20.06.2018 № 1159/1, об обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1330 в аренду без проведения торгов для эксплуатации принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - Администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района (далее – Комитет).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматели обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявители жалобы полагают, что они как собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обладают исключительным правом на приобретение такового в аренду без проведения торгов. По убеждению предпринимателей, право на заключение договора аренды без торгов по основанию наличия права собственности на вновь возведенные объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом  земельном участке, возникает независимо от наличия или отсутствия права аренды у заявителя по ранее возникшим основаниям. Заявители находят необоснованной ссылку суда первой инстанции на пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017. Так, указанный пункт касается предоставления земельного участка в собственность, в то время как предприниматели просят предоставить участок в аренду. Суд первой инстанции также не учел, что при наличии сформированного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, правовые основания для предоставления участка иным лицам, кроме собственников недвижимого имущества, отсутствуют. Кроме того в оспариваемом отказе не содержится доводов относительно несоразмерности площади земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. При этом действующее законодательство не содержит понятия соразмерности или несоразмерности. Следовательно, несоразмерность не является основанием для отказа в предоставлении участка в аренду в соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ. 

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержало изложенный в решении вывод о том, что спорный земельный участок не может быть предоставлен заявителям без проведения торгов, поскольку здание площадью 17,5 кв.м не требует для его эксплуатации участка площадью 2645 кв.м. Учреждение указывает, что спорный земельный участок в соответствии с разрешенным использованием не эксплуатировался, равно как и не использовались расположенные на нем объекты недвижимости, следовательно, цель предоставления участка не достигнута.

Более подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании, назначенном на 22.07.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 13 час. 30 мин. 29.07.2019.

В судебном заседании 22.07.2019 представитель заявителей поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, после перерыва не явился.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 11.06.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.06.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчики, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» представило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.03.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района (арендодатель) и ООО «ЯРДОМ» (арендатор) заключен договор № 28 аренды земельного участка общей площадью 2645 кв.м, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 76:17:144401:1330, разрешенное использование: для предприятий оптовой, мелкооптовой торговли и магазинов розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий.

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 6.2 названного договора: с 29.03.2016 по 28.03.2026.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости заявители являются собственниками двух объектов недвижимости (по ½ доли), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1330:1330): 1) магазин площадью 17,5 кв.м, дата регистрации прав 06.09.2016 на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «ЯРДОМ» от 29.08.2016, дата постановки на кадастровый учет 12.08.2016; 2) сооружение для хранения товаров собственного производства, предназначенных для продажи оптом и в розницу, площадью 44,2 кв.м; дата регистрации прав 26.05.2017, дата постановки на кадастровый учет 17.04.2017.

21.05.2018 предприниматели обратились в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:1330 в аренду без торгов.

Письмом от 20.06.2018 № 1159/1 МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» отказало в предоставлении участка, указав на наличие действующего договора аренды и на возможность заключения дополнительного соглашения к нему в части замены арендатора.

Предприниматели, полагая, что принятое решение об отказе в предоставлении спорного участка в аренду нарушает их права и законные интересы, обратились в Арбитражный суд Ярославской области с соответствующим заявлением.

Придя к выводу об обратном, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 198, 201 АПК РФ, отказал в признании оспариваемого предпринимателями отказа незаконным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 ЗК РФ.

ООО «ЯРДОМ» получило спорный участок в аренду по итогам открытого аукциона на основании соответствующего договора от 29.03.2016.

Пунктом 1 названной статьи установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как было указано выше, 29.03.2016 Комитет (арендодатель) и ООО «ЯРДОМ» (арендатор) заключили договор № 28 аренды земельного участка общей площадью 2645 кв.м, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 76:17:144401:1330, разрешенное использование: для предприятий оптовой, мелкооптовой торговли и магазинов розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий.

В соответствии с пунктом 1.2. договора категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование: для предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазинов розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий (пункт 1.3. договора).

Согласно договору купли-продажи от 29.08.2016 ООО «Ярдом» (Продавец) и продал нежилое здание, количество этажей 1, площадь 17,5 кв.м., кадастровый номер 76:17:144401:2922, по адресу Ярославская область, на территории Телегинского с/о, в районе т/н «Вернисаж», а ФИО4 и ФИО5 (покупатели) купили указанное недвижимое имущество по ½ доле каждый.

05.05.2017 ООО «ЯРДОМ» и предприниматели заключили договор субаренды названного участка, сроком действия с 05.05.2017 по 28.03.2026 (пункт 6.1 договора).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости заявители являются собственниками двух объектов недвижимости (по ½ доли), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1330:1330: 1) магазин площадью 17,5 кв.м, 2) сооружение для хранения товаров собственного производства, предназначенных для продажи оптом и в розницу, площадью 44,2 кв.м. 

21.05.2018 заявители, полагая, что по смыслу пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, имеют право на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:1330 без проведения торгов, обратились в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» с соответствующим заявлением.

В рассматриваемом случае Учреждение отказало в предоставлении предпринимателям в аренду земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:1330 без проведения торгов, поскольку заключение договора аренды возможно на тех же условиях, либо путем заключения дополнительного соглашения в части замены стороны арендатора по договору.

По условиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Соответственно покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

При таких обстоятельствах, заключив с ООО «ЯРДОМ» договор купли-продажи от 09.08.2016 здания магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:17:144401:1330, предприниматели с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобрели право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Подавая заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, заявители не учли, что на основании статей 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, право на заключение договора аренды возможно на тех же условиях, что и у прежнего собственника. 

Поскольку ООО «ЯРДОМ» приобрело в пользование названный земельный участок по результатам открытого аукциона, у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания Учреждения предоставить предпринимателям земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1330 без проведения торгов и соответственно признания отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, выраженного в письме от 20.06.2018, незаконным.

Более того МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» справедливо указано, что предпринимателя в целях достижения заявленной цели вправе заключить дополнительное соглашение в части замены стороны арендатора по договору. При этом представителем заявителей в суде апелляционной инстанции не приведено обоснование цели заключения нового договора на измененных условиях, отсутствия возможности произвести замену арендатора в договоре от 05.05.2017.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что изложенные в письме Учреждения от 20.06.2018 основания являются достаточными для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:133 в аренду предпринимателям без проведения торгов. Более того оценке суда подлежат лишь те доводы, которые изложены в письме от 20.06.2018 и положены в основу оспариваемого решения Учреждения.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда первой инстанции, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут быть приняты в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2019 по делу № А82-19366/2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу предпринимателей - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21, а также пункту 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 150 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на заявителя.

В связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 850 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2019 по делу № А82-19366/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 850 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 21.05.2019. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО6

ФИО1