Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-4772/2019

город Брянск

21 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 21 октября 2019 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Малюгова И.В.,     

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуйко В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

ИП ФИО1,

к Администрации Брянского района Брянской области,

третьи лица: 1). Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, 

2). ООО «Брянский оценщик»,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, признании недействительным отчета от 10.07.2017 года № 2-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком  и установлении годовой арендной платы за земельный участок

при участии:

от заявителя: ФИО2- представитель (доверенность 32 АБ 1489165 от 23.10.2018);

от ответчика: ФИО3- заместитель начальника юридического отдела (доверенность               № 1-139А от 10.06.2019);

от третьих лиц: 1). ФИО3- заместитель начальника юридического отдела (доверенность № 1-139А от 10.06.2019);  2). не явились;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Брянского района Брянской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, признании недействительным отчета от 10.07.2017 года № 2-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком  и установлении годовой арендной платы за земельный участок.

Администрация Брянского района Брянской области заявленные требования не признала.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района поддержал позицию Администрации Брянского района Брянской области.

Дело рассмотрено в порядке ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик».

Как следует из материалов дела, 10 октября 2017 года ИП ФИО1 заключил соглашение об уступке права аренды и приобрел права и обязанности но договору аренды № 832 от 02.07.2002 года на предоставление земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам в редакции дополнительных соглашений к договору от 11.01.2006 года, соглашений об уступке прав 15.06.2012 г., на земельный участок с кадастровым номером: 32:02:0030101:160, обшей площадью 2744 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации спортивного рыболовства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир населенный пункт, участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский, д. Тешеничи.

Срок аренды земельного участка определен дополнительным соглашением к вышеуказанному договору от 15.06.2012 года: с 03.07.2012 года по 03.07.2022 года.

Согласно п. 5 договора аренды № 832 от 02.07.2002 года за аренду земельного участка арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в размере 2х кратной ставки земельного налога за единицу площади применительно налогу за земли сельскохозяйственного назначения в срок: ежеквартально до 15 числа следующего за данным кварталом месяца. 

Размер арендной платы может быть досрочно изменен в случае централизованного изменения земельного налога и в случаях, предусмотренных законодательством.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.01.2006 года был изменен расчет, согласно которому за аренду земельного участка арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату в размере 4 631 руб. 50 коп.

В адрес заявителя Комитетом по управлению муниципальным имуществом Брянского района было направлено письмо исх. № 919 от 04.05.2018 года о наличии у              ИП ФИО1 задолженности по оплате арендной платы за вышеуказанный земельный участок в размере 95 347 руб. 25 коп., в т. ч. пени в размере 3 633 руб. 56 коп..

29 мая 2017 года ИП ФИО1 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района о разъяснениях относительно расчета арендной платы и оснований образования задолженности.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Брянского района                    исх. № 1243 от 21.06.2018 года сообщено, что изменение размера арендной платы связаны с применением ими Постановления Правительства Брянской области № 595-п от 11.12.2015 года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы на земельные участки, находящееся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в связи с чем основанием для нового расчета арендной платы явился отчет №2-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 10.07.2017 года.

Согласно отчету об оценке №2-1/17 рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 10.07.2017 года, итоговая величина рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка составляет              97 632 руб., в связи с чем, в сравнении с предыдущим размером годовой арендной платы, по мнению предпринимателя, наблюдается увеличение в 2 раза.

Ссылаясь на то, что отчет об оценке №2-1/17 рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 10.07.2017 года, выполнен с существенными нарушениями, является недостоверным и величина рыночной стоимости арендной платы за земельный участок экономически не обоснована, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем, только до заключения договора. Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012 N15837/11 по делу NА47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, сводящаяся к необходимости проверки судами обоснованности установления порядка расчета арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

В частности Президиумом ВАС РФ отмечено, что соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется, в том числе, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-п, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением администрации Брянского района от 252.12.2016 №1190, также предусматривают один из способов определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства ввиду наличия спора о величине размера арендной платы заявитель ходатайствовал о проведении судебной экспертизы по настоящему делу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Брянский центр оценки и экспертизы», расположенному по адресу: 

<

...> Б.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы (часть 3 статьи 82 АПК РФ).

09 сентября 2019 года от общества с ограниченной ответственностью «Брянский центр оценки и экспертизы» поступило заключение эксперта № 01-337/Э-2019 от 23.08.2019 года, согласно которому эксперт делает вывод о том, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком составила                      67 484 руб.

В соответствии со ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, оценщиком ФИО4 в оспариваемом истцом отчете от 10.07.2017 года № 2-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земли, виду разрешенного использования.

Таким образом, оценщиком осуществлен некорректный выбор объектов-аналогов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики.

При этом, как следует из оспариваемого отчета, величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, была получена с использованием только доходного подхода и ставила 97 632 руб.

Вместе с тем сравнительный и затратный подходы не применялись.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. 

Представитель Администрации Брянского района Брянской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района ходатайствовал о вызове эксперта ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» для дачи пояснений по существу отчета.

Судом отклонено ходатайство о вызове указанного специалиста ввиду того, что администрация не указала на наличие противоречий в данном отчете или каких либо неясностей, устранение которых невозможно без пояснений соответствующего специалиста-оценщика.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

Данное экспертное заключение эксперта составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Сторонами отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено. Надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется отметка в тексте заключения. В распоряжение эксперта были представлены все необходимые документы. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемого предпринимателем отчета федеральным стандартам оценки, что влечет недействительность результатов определения рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 95 347 руб. 25 коп.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

В случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка). Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как об оспаривании отчета о рыночной стоимости, а не уведомления об изменении арендной платы, основанной на новом отчете о рыночной стоимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

В рассматриваемом случае из сути заявленных исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, с кадастровым номером: 32:02:0030101:160, общей площадью 2 744 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации спортивного рыболовства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: населенный пункт, участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский, д. Тешеничи, определенной в отчете об оценке от 10.07.2017 года № 2-1/17.

В силу ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ч. 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Поскольку требования заявителя подтверждены материалами дела и не оспорены лицами, участвующими в деле, заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, с кадастровым номером: 32:02:0030101:160, общей площадью 2 744 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации спортивного рыболовства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: населенный пункт, участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский,               д. Тешеничи, определенную в отчете об оценке от 10.07.2017 года № 2-1/17. 

Признать недействительным отчет от 10.07.2017 года № 2-1/17 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком,                       с кадастровым номером: 32:02:0030101:160, общей площадью 2 744 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации спортивного рыболовства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: населенный пункт, участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский, д. Тешеничи, выполненный оценщиком ООО «Брянский оценщик» ФИО4 

Установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером: 32:02:0030101:160, общей площадью 2 744 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации спортивного рыболовства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир населенный пункт, участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Брянская область, р-н Брянский, д. Тешеничи, в размере 67 484 руб. на основании заключения эксперта                          № 01-337/Э-2019, выполненного ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от                     23 августа 2019 года.

Взыскать с Администрации Брянского района Брянской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 300 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления, а также 10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 17 700 руб. излишне уплаченной государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула. 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                             Малюгов И.В.