ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7583/2021

19 апреля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В.,                      

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (регистрационный номер 13АП-7814/2023) на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 25.01.2023 по делу № А26-7583/2021,  

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, Республика Карелия, Петрозаводск, пр. Ленина (Центр р-н), д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании 24 566 руб. 74 коп., из них: 23 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2007 № 8572 за период с 06.07.2020 по 31.07.2021, 622 руб. 67 коп. неустойки по состоянию на 31.07.2021.

Определением от 11.02.2022 судом принят встречный иск ИП ФИО2 к Администрации о признании недействительной сделки Администрации по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.09.2007 № 8572 с 10.04.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Универсальные финансовые решения» (ранее – АО «Система Лизинг 24»), адрес: 107045, Москва, вн.тер.г. Красносельский муниципальный округ, Даев 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – АО «Универсальные финансовые решения»), общество с ограниченной ответственностью «Петростиль», адрес: 185002, 

<

...> (р-н Перевалка), 8, каб. 403, ОГРН 

<

***>,   ИНН 

<

***> (далее – ООО «Петростиль»), общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Акант-сервис», адрес: 185005, Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, д. 37А, оф. 10, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Фирма «Акант-сервис»), общество с ограниченной ответственностью «Эрни», адрес: 185002, Республика Карелия, Петрозаводск, Суоярвская улица (Перевалка р-н), д. 8, пом. 13, оф. 418, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Эрни»), общество с ограниченной ответственностью «Студия 360», адрес: 185002, Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Пархоменко, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Судия 360»), общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Акант-РЭА», адрес: 185005, Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Онежской Флотилии, д. 37А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Фирма «Акант-РЭА»), индивидуальные предприниматели ФИО3, ФИО4,   ФИО5,  ФИО6, ФИО7,  ФИО8

Решением от 25.01.2023 иск Администрации удовлетворен, с ИП  ФИО2 в пользу Администрации взыскано 24 566 руб. 74 коп., из них: 23 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2007 № 8572 за период с 06.07.2020 по 31.07.2021, 622 руб. 67 коп. неустойки; с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 200 руб.; в удовлетворении встречного иска ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказать, встречный иск удовлетворить

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, нарушив Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, поскольку размер такого увеличения составил 185% или 2,85 раза, и превышает размер налога, рассчитанного в отношении земельного участка, более чем в 2 раза, между Администрацией и третьими лицами заключены множественные договоры аренды в отношении одного и того же земельного участка с различными условиями по порядку определения цены, которая зависит от срока аренды, без учета размера доли в праве собственности, например, 265 789 руб. в год для АО «Система Лизинг 24» и 1 484 915 руб. в год для ответчика. Все указанные обстоятельства в совокупности являются основанием для признания изменения арендной платы недействительной сделкой.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражала, указала, что изменение размера подлежащей внесению арендной платы с 10.04.2020 обосновывается принятием Решения Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 №28/30-593 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» (далее – Порядок); в соответствии с пунктом 2.8 Порядка арендная плата определяется как частное, полученной в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды, если действие договора пролонгировано на неопределенный срок, рыночная стоимость права аренды земельного участка после года, в котором он пролонгирован на неопределенный срок, определяется исходя из срока аренды земельного участка, равному одному году; в адрес арендатора на основании письма от 16.03.2021 №1273/5.1-09/УЗР-и был направлен новый расчет арендной платы с 10.04.2020, в соответствии с которым годовая арендная плата за земельный участок площадью 77 кв.м составляет 19 817,20 руб., ежедневная – 54,2937 руб.

В судебное заседание представители сторон не явились. 

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Объектив» (арендатор) 21.09.2007 заключен договор № 8772 аренды земельного участка по Суоярвской ул., д. 8, общей площадью 5758 кв. м с кадастровым номером 10:01:110108:046, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.2 земельный участок используется совместно с другими собственниками здания, цели использования с каждым соарендатором определяются заключенным с ним договором аренды.

Участок предоставляется из земель населенных пунктов для оказания бытовых услуг (пункт 1.3 договора).

Пункт 2.1 договора регламентирует, что арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно приложению № 2 к договору. В приложении № 2 к договору указано, что расчет годовой арендной платы производится согласно «Временному положению об арендной плате за землю в городе Петрозаводск», утвержденному постановлением главы самоуправления города от 28.11.97 № 4532 с учетом внесенных изменений.

В пункте 2.4 договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата вносится арендатором помесячно путем разового перечисления: за каждый полный месяц – до 05 числа текущего месяца, за неполный месяц – до последнего числа этого месяца, за последний неполный месяц – до первого числа этого месяца.

Согласно разделу 7 договора его условия распространяются на период с 05.06.2006 по 30.04.2011. Вместе с тем в пункте 6.5 предусмотрена возможность продлить договор на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, если арендатор продолжит пользоваться земельным участком после окончания срока договора.

Ответственность за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена пунктом 5.2 договора, в соответствии с которым с арендатора взимаются пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Просрочка исчисляется, начиная со следующего за сроком платежа дня. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.09.2007.

Поскольку ООО «Объектив» по истечении срока договора аренды продолжило пользоваться земельным участком, его срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и 6.5 договора был продлен на неопределенный срок.

С даты государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 10:01:0110108:260, расположенного по Суоярвская 

<

...>, то есть с 19.07.2018, все права и обязанности по договору аренды от 21.09.2007 № 8572 перешли к ИП ФИО2

С 14.09.2017 размер арендной платы изменен в соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» и составил 19,0345 руб. ежедневно, 6947,58 руб. в год.

С 10.04.2020 размер арендной платы изменен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского совета от 25.03.2020 № 28/30-593, отчетом от 30.11.2020 № О/317/09-2020/28 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного оценщиком ИП ФИО8, и составил 54,2937 руб. ежедневно, 19 817,20 руб. в год.

Ввиду нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендной платы, в соответствии с расчетом истца у предпринимателя образовалась за период с 06.07.2020 по 31.07.2021 задолженность по арендным платежам в размере 23 944 руб. 07 коп. За нарушение сроков внесения платежей истец начислил пени по состоянию на 31.07.2021 в размере 622 руб. 67 коп. 

Администрация направила предпринимателю претензию от 21.05.2021 № 01-07/1297-3 с требованием погасить имеющуюся задолженность. В добровольном порядке требования не удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства,  установив, что ответчик не исполнял надлежащим образом возложенную на него обязанность по внесению арендных платежей, а увеличение размера арендной платы произведено истцом в соответствии с действующими правовыми актами, требование Администрации удовлетворил в полном объеме,  в удовлетворении встречных требований предпринимателя отказал. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1, подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен, изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и тому подобное) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее – Порядок). 

Согласно пункту 3.1 Порядка размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и переданных Администрацией Петрозаводского городского округа в аренду до утверждения настоящего порядка, определяется в соответствии с настоящим Порядком.

В силу пункта 2.8 Порядка арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды. Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не чаще одного раза в пять лет. В том случае, если действие договора аренды пролонгировано на неопределенный срок, рыночная стоимость права аренды земельного участка после года, в котором он пролонгирован на неопределенный срок, определяется исходя из срока аренды земельного участка, равному одному году. Размер арендной платы в таком случае равен рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за срок аренды земельного участка, равный одному году. Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, в отношении которого договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности ежегодно.

Согласно оспариваемому ИП ФИО2 уведомлению об изменении арендной платы Администрация на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/28 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка увеличила с 10.04.2020 арендную плата за долю земельного участка, соответствующую площади принадлежащего ответчику помещения. 

Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 21.09.2017 № 8572 возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем оценщик в отчете от 30.11.2020  № О/317/09-2020/28 на основании пункта 2.8 провел оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка за срок аренды равный одному году. 

При этом ссылка подателя жалобы на то, что арендная плата у иных собственников помещений в здании, расположенном на спорном участке, иная, подлежит отклонению, поскольку срок аренды земельного участка для указанных лиц составляет 49 лет, в связи с чем арендная плата определена по иной формуле (частное рыночной стоимость права аренды за весь срок аренды земельного участка на общий срок договора аренды). Применение в расчете арендной платы в отношении предпринимателя рыночной стоимости права аренды на 49 лет, как это сделано в отношении иных арендаторов, привело бы к необоснованному увеличению арендной платы для ответчика  и не соответствовало Порядку. 

При этом ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих нарушение оценщиком законодательства в сфере оценочной деятельности, а заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не свидетельствует о наличии таких нарушений, поскольку при определении рыночной арендной платы эксперт не устанавливал размер такой платы на год аренды как это предусмотрено пунктом 2.8 Порядка для договоров, возобновленных на неопределенный срок. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в удовлетворении встречного иска.  

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает, что решение подлежит изменению.  

Согласно пункту 2.13 Порядка в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

Рыночная стоимость права аренды спорного участка изменена в 2020 году, следовательно, соответствующий перерасчет арендной платы должен производиться с 1 января 2021 года. Таким образом, размер арендной платы за период за период с июля по декабрь 2020 года составляла 19,0345 руб. за каждый день аренды, а с января по июль 2021 года - 54,2937 руб. 

При таких обстоятельствах размер задолженности, подлежащей взысканию за период с 01.01.2021 по 31.07.2021, составляет 14 565 руб. 15 коп., а размер неустойки - 615 руб. 67 коп. 

С учетом положений статьи 110 АПК РФ с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1236 руб. государственной пошлины по иску, от уплаты которой была освобождена Администрация.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.01.2023 по делу № А26-7583/2021 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации Петрозаводского городского округа 14 565 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате и 615 руб. 67 коп. пеней по договору от 21.09.2007 № 8572.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 1236 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев дня его принятия. 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

И.В. Масенкова