ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-36149/2020

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2022 года

15АП-2943/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Яицкой С.И., 

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 22.04.2022, удостоверение;

от департамента – представителя ФИО3  по доверенности от 18.01.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании иск индивидуального предпринимателя ФИО4

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управлению торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону 

о признании незаконным решения, об обязании заключить договоры аренды,

встречное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю ФИО4

о сносе самовольно возведенных строений, о возврате земельных участков,

при участии третьего лица  - администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону 

о сносе самовольно возведенных строений, о возврате земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконными: претензии № 59.30-23/06-ПЗК от 02.09.2020, претензии № 59.30-22/06-ПЗК от 02.09.2020, ответа на заявление № 59.30-18147/14 от 10.09.2020, уведомления № 59.30-7/06-УП от 16.10.2020, об обязании заключить договоры на размещение нестационарных торговых объектов для земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071; признании павильона, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071, объектом некапитального строительства (нестационарным торговым объектом). Делу присвоен номер А53-36149/2020. 

Департамент обратился в арбитражный суд к предпринимателю с иском о расторжении договоров аренды земельного участка от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024; сносе самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010302:71, расположенном по адресу: 

<

...>; сносе самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010302:3569, расположенном по адресу: 

<

...>; возврате земельных участков по актам приема-передачи. Делу присвоен номер А53-41063/2020. 

Определением суда от 09.02.2021 удовлетворено ходатайство Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об объединении дел № А53-36149/2020 и № А53-41063/2020 в одно производство, объединенному делу присвоен номер А53-36149/2020.

Определением суда от 22.04.2021 удовлетворено ходатайство предпринимателя об отказе от требований о  признании незаконными: претензий № 59.30-23/06-ПЗК от 02.09.2020 и № 59.30-22/06-ПЗК от 02.09.2020, уведомления № 59.30-7/06-УП от 16.10.2020. Производство по делу в указанной части прекращено. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ворошиловского района города Ростова-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2021 в удовлетворении заявления предпринимателя отказано, встречный иск департамента удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что заключением судебной экспертизы подтверждается отнесение спорного объекта к категории объектов некапитального строительства. Следовательно, данный объект не может быть признан самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о нарушении арендатором условий аренды основан на том, что нависающие части здания выступают за границы земельных участков; объект не соответствует проектной документации на реконструкцию павильона. Поскольку указанные нарушения не устранены, требование департамента о расторжении договоров и освобождении земельных участков удовлетворено судом. Ввиду того, что предпринимателем не опровергнуты факты использования спорных участков не по целевому назначению, суд посчитал обоснованным вывод департамента о ненадлежащем исполнении арендатором условий договоров аренды, в связи с чем, право на заключение договора о размещении нестационарного торгового объекта без торгов у предпринимателя не возникло. Отказывая в удовлетворении требования об обязании департамента заключить договор о размещении нестационарного торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010302:3569, суд указал на избрание предпринимателем ненадлежащего способа защиты своего права.     

Не согласившись с данным судебным актом, ИП ФИО4 обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 10.08.2021 отменить, заявленные требования удовлетворить, в удовлетворении исковых требований департамента отказать. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что непредставление департаментом в его адрес ответа по второму поданному заявлению не может ставиться в вину обратившемуся в орган государственной власти и являться основанием для отказа в удовлетворении заявления. Основанием для отказа предпринимателю в заключении договоров о размещении нестационарного торгового объекта послужил вывод департамента о нецелевом использовании земельных участков ввиду наличия у объекта признаков капитальности. Результатами экспертизы подтверждается отсутствие у объекта признаков капитальности. Принадлежащий предпринимателю объект включен в схему нестационарных торговых объектов. Задолженность по арендной плате за пользование земельными участками отсутствует. ИП ФИО4 обладает исключительным правом на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071. Нецелевое использование земельных участков предпринимателем не допущено. Несоответствие объекта проектной документации не является существенным нарушением договоров аренды, поскольку требования градостроительных норм не распространяются на некапитальные объекты. Факт превышения фактической площади застройки спорного торгового объекта не являлся основанием к отказу и был установлен только в судебном процессе экспертами. Выявленные нарушения имеют устранимый характер и не могут являться основанием для расторжения договоров аренды. Законченный размещением павильон был построен на основании утвержденного проекта и принят комиссией в составе архитектора района, представителя пожарной части, Роспотребнадзора, МУ ДМИБ Ворошиловского района.   

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2021  по делу № А53-36149/2020 отменено. Признан незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта, изложенный в письме № 59.30-18147/14 от 10.09.2020. Суд обязал Управление торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону заключить с ИП ФИО4 договоры на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071, расположенных по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что торговый объект предпринимателя размещается на земельных участках с 2006 года. Предприниматель своевременно вносил арендную плату во исполнение условий договоров аренды. Договоры аренды были возобновлены на неопределенный срок. Экспертным путем подтверждено отсутствие у торгового объекта характеристик объекта капитального строительства. Предприниматель использовал земельные участки по целевому назначению. Площадь торгового объекта (80 кв. м) не превышает площадь (81 кв. м), указанную в схеме размещения нестационарных торговых объектов. Договорами аренды и действующими нормативными актами на предпринимателя не возлагалась обязанность по обеспечению соответствия торгового объекта его проектной документации. Предприниматель вправе требовать заключения с ним договора о предоставлении права на размещение торгового объекта без проведения торгов. Оспариваемое решение департамента является незаконным. Восстановление нарушенного права возможно путем возложения на управление торговли как правопреемника департамента в вопросах размещения нестационарных торговых объектов обязанности по заключению с предпринимателем договора о предоставлении права на размещение торгового объекта на земельных участках. В отсутствие существенных нарушений условий договоров аренды основания для их расторжения по иску департамента отсутствовали.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.02.2022 постановление суда апелляционной инстанции от 19.11.2021 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что обязывая уполномоченный орган заключить оба договора, суд апелляционной инстанции в резолютивной части постановления ограничился признанием незаконным только одного из оспариваемых решений департамента, изложенного в письме от 10.09.2020 № 59.30-18147/14. Иск о понуждении к заключению договоров в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках настоящего дела не заявлялся и не рассматривался, в связи с чем в случае признания решения уполномоченного органа незаконным следовало обязать такой орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. Возлагая обязанность по заключению названных договоров на управление торговли как правопреемника департамента в соответствующей сфере публичных отношений, суд апелляционной инстанции не рассмотрел вопрос о замене департамента на процессуального правопреемника в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или о привлечении управления торговли к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе. В последнем случае с учетом правового подхода, сформулированного в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 25.01.2021 № 308-ЭС20-16740, суду апелляционной инстанции следовало перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Вывод суда апелляционной инстанции о надлежащем исполнении предпринимателем обязанностей по договорам аренды сделан без должной оценки приложенной к экспертному заключению схемы фактического расположения торгового объекта по отношению к границам земельных участков. Судом не приведено нормативное обоснование возможности эксплуатации торгового объекта, площадь которого превышает нормативно установленную предельную площадь нестационарных торговых объектов на основании схемы их размещения.

Исполняя указание суда кассационной инстанции, апелляционный суд определением от 25.03.2022 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве второго заинтересованного лица привлечено Управление торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону (далее - управление), к которому с 01.10.2021 перешли полномочия департамента по заключению договоров о размещении нестационарных торговых объектов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал ранее направленное в суд ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать незаконными отказы департамента в заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта, изложенные в письмах от 10.09.2020 № 59.30-18143/14 и № 59.30-18147/14; обязать управление подготовить и направить предпринимателю проекты договоров на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071, расположенных по адресу: 

<

...>. Уточнение заявленных требований принято судом апелляционной инстанции. 

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону возражал против удовлетворения исковых требований предпринимателя, просил удовлетворить встречный иск.

От Управления торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону поступило ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки письменного отзыва. 

Рассмотрев ходатайство управления, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению. 

По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного заседания осуществляется только в случаях установленной судом необходимости такого отложения и является правом, а не обязанностью суда.

Суд апелляционной инстанции считает, что у управления с даты ознакомления с материалами дела было достаточно времени для подготовки письменной позиции по существу спора. Отложение судебного заседания приведет к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела. 

Поскольку процессуальные препятствия для рассмотрения дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

 Изучив материалы дела, оценив доводы заявления предпринимателя и встречного иска, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление ИП ФИО4 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации Ворошиловского района города Ростова-на-Дону от 17.05.2006 № 500 по результатам рассмотрения заявления ФИО4 о расширении ранее установленного торгового павильона по ул. Орбитальная, 66а, предпринимателю дополнительно предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,0050 га к ранее представленному земельному участку площадью 0,0080 га для размещения торгового павильона общей площадью 0,00130 га по ул. Орбитальная, 66а (ул. Беляева, 24/2) со следующими условиями: установить срок аренды земельного участка – до 17.03.2008, разрешенное использование земельного участка – временный торговый павильон, без права строительства капитальных объектов. 

В соответствии с постановлением Главы администрации Ворошиловского района города Ростова-на-Дону от 17.05.2006 № 500 "О представлении индивидуальному предпринимателю ФИО4 в аренду дополнительного земельного участка для размещения временного торгового павильона по ул. Орбитальная, 66а (ул. Беляева, 24/2)", руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, архитектор Ворошиловского района города Ростова-на-Дону разрешил ФИО4 реконструкцию торгового павильона по ул. Орбитальная, 66а, согласно проекту, разработанному АПМ ФИО5 (разрешение на реконструкцию торгового павильона № 97 от 26.07.2006 до 17.05.2007). 

22.06.2007 комиссией принят законченный строительством (размещением) временного строения (сооружения) торговый павильон по адресу: ул. Орбитальная, 66а, со следующими фактическими показателями: площадь застройки – 130 кв.м (по проекту – 130 кв.м); общая площадь 126,0 кв.м (по проекту – 119,36 кв.м), основная площадь – 101,0 кв.м (по проекту – 89,50 кв.м) (акт приемки законченного строительством (размещением) временного строения (сооружения)). 

На основании постановления главы администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону от 04.03.2009 "О заключении договора аренды земельного участка по ул. Орбитальной, 66а (ранее ул. Беляева, 24/2) с индивидуальным предпринимателем ФИО4 на новый срок" между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 04.08.2009 № 31369 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010302:71, расположенного по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010302:71 площадью 80 кв.м для использования в целях эксплуатации павильона из легковозводимых конструкций сроком до 04.03.2014. 

Согласно пункту 8.9 договора участок предоставлен арендатору без права возведения капитальных строений. 

На основании протокола о результатах аукциона от 08.04.2013 № 3/328-7 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 13.11.2013 № 35024 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010302:3569, расположенного по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010302:3569 площадью 80 кв.м для использования в целях размещения нестационарного торгового объекта - павильон (для реализации продовольственных товаров) сроком до 04.03.2014. 

Согласно пункту 8.10 договора участок предоставлен арендатору без права возведения капитальных строений. 

После истечения сроков действия договоров, предприниматель продолжил пользоваться земельными участками под реконструированным магазином в отсутствие возражений департамента. 

Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010302:71 - эксплуатация павильона из легковозводимых конструкций; вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010302:3569 - земельные участки для временного размещения нестационарных объектов. 

13.08.2020 ИП ФИО4 обратился в департамент с заявлениями о заключении договоров о размещении нестационарных торговых объектоввх. № 01/4321 (для участка с кадастровым номером 61:44:0010302:71) и вх. № 01/4322 (для участка с кадастровым номером 61:44:0010302:3569). 

При проведении контроля за соблюдением условий договоров департаментом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569 используются с нарушением условий договоров аренды, а именно: на испрашиваемых земельных участках расположено строение смешанной этажности с признаками капитальности, в котором расположен магазин по реализации продуктов питания "Добрыня". Результаты обследования зафиксированы в актах от 02.09.2020 № 2347 и № 2349.

В претензиях от 02.09.2020 департамент предложил предпринимателю устранить нарушения в срок до 02.10.2020. 

Поскольку нарушения не были устранены, уведомлением от 16.10.2020 департамент предложил предпринимателю расторгнуть договор аренды от 13.11.2013 № 35024 в срок до 16.11.2020. 

Решениями департамента, изложенными в письмах № 59.30-18143/14 и № 59.30-18147/14 от 10.09.2020, предпринимателю отказано в заключении договоров о размещении нестационарного торгового объекта, по адресу: 

<

...>, площадью 80 кв.м, без проведения конкурса на земельном участке с кадастровым номером 61:44:010302:0071.

Полагая, что указанные решения являются незаконными, предприниматель обратился в суд с заявлением о признании их незаконными и обязании заключить договоры на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569.

Департамент также обратился в суд с иском о расторжении договоров аренды от 04.08.2009 № 31369, от 13.11.2013 № 35024 и обязании предпринимателя освободить земельные участки. 

Рассмотрев заявленные ИП ФИО4 требования, суд апелляционной инстанции считает их обоснованными по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, решения департамента, изложенные в письмах от 10.09.2020№ 59.30-18143/14 и № 59.30-18147/14, могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия указанных актов закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя по делу. 

Наличие совокупности двух соответствующих условий применительно к настоящему делу судебная коллегия находит доказанным.

Согласно статье 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения; утверждение генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планированию территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использование земель поселения.

В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Из пункта 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 381-ФЗ).

Статьей 10 Закона № 381-ФЗ предусмотрено аналогичное правило о размещении нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 10 Закона № 381-ФЗ).

До внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов осуществлялось путем оформления прав землепользования, в том числе, путем заключения договоров аренды земельных участков с целью размещения на них нестационарных торговых объектов.

Из материалов дела следует, что принадлежащий ИП ФИО4 нестационарный торговый объект, расположенный по адресу: ул. Орбитальная, 66а, эксплуатировался предпринимателем на основании договоров аренды от 04.08.2009 № 31369, от 13.11.2013 № 35024 земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569.

Новый порядок размещения нестационарных торговых объектов не предполагает оформления прав землепользования, в связи с чем, предприниматель 13.08.2020 обратился в департамент с заявлениями о заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569. 

Решениями департамента, изложенными в письмах от 10.09.2020 № 59.30-18143/14 и № 59.30-18147/14, предпринимателю отказано в заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта на указанных земельных участках. 

Отказ мотивирован тем, что на земельных участках расположено строение с признаками капитальности - магазин "Добрыня", что свидетельствует о нецелевом использовании земельных участков. Департамент также указал, что схемой размещения нестационарных торговых объектов предусмотрено размещение объекта площадью 81 кв.м., а площадь объекта предпринимателя составляет 80 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2.1 постановления Правительства Ростовской области от 18.09.2015 № 583 "О некоторых вопросах, связанных с размещением нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление № 583) размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется на основании договора аренды земельного участка или на основании договора о размещении нестационарного торгового объекта. 

Во исполнение названного постановления администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 30.12.2015 № 1351 "О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону", регулирующее порядок заключения договоров о размещении нестационарных торговых объектов в городе Ростове-на-Дону. 

Согласно указанному постановлению оно определяет порядок размещения нестационарных торговых объектов, представляющих собой объекты торгового назначения, бытового обслуживания, общественного питания, расположенных во временных сооружениях или временных конструкциях, не связанных прочно с землей, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижных сооружениях на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, или государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 кв. м включительно, на основании договоров о размещении НТО сроком до 5 лет в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов. 

В силу пункта 2.2.1.1 Постановления № 583 договор о размещении НТО без проведения торгов заключается в случае размещения нестационарного торгового объекта, ранее размещенного на том же месте, предусмотренном схемой размещения нестационарных торговых объектов, хозяйствующим субъектом, исполнившим свои обязательства по договору аренды земельного участка, заключенному до 1 марта 2015 года и действующему на день подачи хозяйствующим субъектом заявления о заключении договора о размещении нестационарного торгового объекта без проведения торгов.

В постановлении администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379 "Об утверждении Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону" пунктами 371 и 372 Схемы, предусмотрено размещение по адресу: 

<

...>, павильонов продовольственных товаров (гастрономия) сроком осуществления торговой деятельности с 01.01.2016 по 31.12.2021 площадями по 80 кв.м. 

Материалами дела подтверждается факт нахождения принадлежащего предпринимателю нестационарного торгового объекта по адресу: 

<

...>, с 2006 года. 

Факт надлежащего исполнения ИП ФИО4 обязательств по внесению арендной платы в рамках договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и департаментом не оспаривается.

На дату обращения предпринимателя в департамент указанные договоры являлись действующими, поскольку были продлены на неопределенный срок в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ от договоров аренды департамент не заявлял. 

 Отказывая в заключении договоров на размещение спорного нестационарного торгового объекта, департамент указал на нарушение предпринимателем условий договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 в части целевого использования земельного участка.

Так, департамент в результате обследования спорного объекта пришел к выводу о том, что объект обладает признаками капитальности, что является нарушением договоров аренды, предусматривающих размещение павильона из легковозводимых конструкций.

Возражая против доводов департамента, предприниматель представил в материалы дела заключение ООО "Региональный центр оценки "Дон Эксперт" № 1702 от 14.10.2020, согласно которому торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

...>, не является объектом капитального строительства, поскольку отсутствует прочная (неразрывная) связь с земельным участком и имеется техническая возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. 

Из представленного в материалы дела технического паспорта на спорный объект также следует отсутствие у него признаков капитальности.  

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда от 19.05.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Новая Экспертиза". 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Является ли объект, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569, объектом капитального строительства? К какой группе капитальности он относится? 

2. Соответствует ли объект, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569, проектной документации? И действительно ли расположен он в пределах границ указанных участков? 

3. Соответствует ли параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, объект, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569? 

4. Соответствует ли объект, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569, градостроительным нормам, противопожарным, санитарным и экологическим нормам и правилам? Создает ли указанный объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению судебной экспертизы № 51-21 от 25.06.2021 объект исследования не имеет признаки объекта капитального строительства, поскольку экспертами не обнаружено неразрывной связи с землей несущих конструкций здания, а также выявлено, что конструктивные элементы объекта позволяют произвести перенос здания с места размещения на новое без фактического нарушения конструктивных и эксплуатационных характеристик. Объект исследования не может быть классифицирован ни по одной из групп капитальности, так как не имеет признаков объекта капитального строительства. 

Во второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что обследуемое здание не соответствует проектной документации на реконструкцию павильона по ул. Беляева от 2000 г., в части непредусмотренной проектом пристройки здания, несоответствующей конфигурации в плане основного здания и ненадлежащего цвета верхней части здания (фриза). Рассматриваемый объект не соответствует эскизному проекту от 2006г. (Проект реконструкции существующего торгового павильона по ул. Беляева, 24/2 в г. Ростове-на-Дону), в части ненадлежащей этажности пристроенной части здания, несоответствующей конфигурации в плане основного здания и формы кровли. Объект экспертизы соответствует проектной документации на торговые помещения ИП ФИО4, расположенные по адресу: 

<

...> 213-2018-ПС на автоматическую систему пожарной сигнализации и систему оповещения и управления эвакуацией от 2018 г. Объект исследования частично расположен за пределами земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569, а именно: нависающие части здания выступают за их границы. Заступы за границы участков землепользования варьируются от 0,26 м до 2,35 м. 

По третьему и четвертому вопросам эксперт пришел к выводу о том, что объект исследования соответствует строительным (обязательным требованиям к параметрам постройки) и экологическим нормативным требования. Однако не соответствует градостроительным (в том числе нормам ПЗЗ), санитарным и противопожарным нормативным требованиям. Несоответствие объекта экспертизы градостроительным нормативным требованиям выявлено в части превышения процента застройки земельных участков и заступов нависающих частей здания за границы земельных участков 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569. Несоответствие здания санитарным нормативным требованиям выявлено в части отсутствия в помещении кухни световых проемов и объединения помещения кухни и торгового зала.

Таким образом, заключением судебной экспертизы подтверждается тот факт, что спорный объект не имеет признаков капитальности. Так, в заключении эксперт указал, что несущие металлические конструкции (опоры) здания присоединены к бетонной подушке анкерными болтами, которые, в случае перемещения здания в иное место расположения способствуют безопасному отделению конструкций надземной/верхней части здания от бетонной подушки. Сама бетонная конструкция исполняет роль выравнивающего искусственного основания и не является фундаментом здания. Рассматриваемый объект выполнен из легковозводимых конструкций (навесной фасад выполнен из сэндвич-панелей и металлопрофиля; ограждающие и внутренние конструкции выполнены из ориентированно-стружечных плит; металлических профилированных листов и др.), которые при демонтаже и переносе здания на иное место расположения позволят осуществить демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения конструктивных характеристик здания в целом. 

Экспертное заключение № 51-21 от 25.06.2021 является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, изложены примененные методики, даны ответы на поставленные судом вопросы. Противоречий в выводах эксперта судом не установлено. В связи с чем, указанное заключение является допустимым доказательством по делу. 

Заключением судебной экспертизы подтверждается тот факт, что спорный объект не является объектом капитального строительства, следовательно, нецелевое использование земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:71 и 61:44:0010302:3569 в виде возведения на них объекта капитального строительства предпринимателем не допущено.

Ссылку департамента в оспариваемых решениях на несоответствие площади принадлежащего предпринимателю нестационарного торгового объекта (80 кв.м.) площади объекта, указанной в Схеме (81 кв.м.), судебная коллегия считает необоснованной. 

Согласно Правилам включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 29.09.2010 № 772, включение объектов в схему размещения осуществляется в целях достижения установленных нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, размещения нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого и среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, формирования торговой инфраструктуры с учетом видов и типов торговых объектов, форм и способов торговли; повышения доступности товаров для населения.

Следовательно, формирование схемы расположения нестационарных торговых объектов осуществляется, в том числе, с учетом существующих нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого и среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность. 

Договорами аренды земельных участков от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 предусмотрено размещение нестационарного торгового объекта площадью 80 кв.м.

Принадлежащий предпринимателю объект также был включен и в ранее действующую Схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 19.11.2012 № 999 (пункты 291 и 292). 

В данном случае спорный объект не превышает определенную Схемой размещения нестационарных торговых объектов площадь.

При таких обстоятельствах, основания для отказа в заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта, приведенные департаментом в обоснование оспариваемых решений, не нашли своего подтверждения.

Из экспертного заключения № 51-21 от 25.06.2021 следует, что спорный нестационарный торговый объект частично расположен за пределами земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071. Экспертом также установлено несоответствие объекта проектной документации на реконструкцию павильона (превышение площади застройки, возведение пристройки).

В соответствии с условиями договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 целью предоставления земельных участков в аренду является эксплуатация павильона из легковозводимых конструкций. При этом указанные договоры не содержат требований о соответствии соответствующего павильона проектной документации.

Кроме того, действующим градостроительным законодательством предусмотрена необходимость соответствия проектной документации возводимых объектов капитального строительства, к которым спорный нестационарный торговый объект не относится. 

Судом апелляционной также установлено, что реконструкция спорного объекта произведена с разрешения администрации Ворошиловского района города Ростова-на-Дону (постановление от 17.05.2006 № 500), на основании которого предпринимателю предоставлен дополнительный земельный участок. 

Проект реконструкции объекта согласован архитектором Ворошиловского района. С администрацией Ворошиловского района города Ростова-на-Дону также согласован проект оформления фасадов нестационарного торгового объекта. 

Законченное размещением временное строение по ул. Орбитальная, 66а, принято комиссией в составе архитектора района, представителя пожарной части, Роспотребнадзора, МУ ДМИБ Ворошиловского района, о чем составлен соответствующий акт от 22.06.2007.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судебная коллегия исследовала схему фактического расположения торгового объекта по отношению к границам земельных участков, являющуюся приложением к экспертному заключению.

 Из указанной схемы (приведенных в ней координатах поворотных точек) следует, что за границы спорных земельных участков выходят только нависающие части здания. В схеме указана общая площадь застройки с учетом нависающих частей здания.

Указанное обстоятельство подтверждается также выводами эксперта, приведенными на странице 71 заключения. Так, эксперт указывает, что объект исследования расположен за пределами земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071, а именно: нависающие части здания выступают за их границы. Заступы на границы участков землепользования варьируются от 0,26 м до 2,35 м.

При этом, как указал представитель департамента в судебном заседании апелляционной инстанции, земельные участки, на которые выступают нависающие части спорного здания относятся к неразграниченной собственности.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что наличие выступающих частей за границы земельных участков не является основанием для отказа в заключении договора о размещении нестационарного торгового объекта без проведения аукциона, поскольку право хозяйствующего субъекта на заключение договора о размещении нестационарного торгового объекта без проведения торгов поставлено в зависимость от наличия такого объекта, ранее размещенного на том же месте, в действующей схеме размещения нестационарных торговых объектов, и надлежащего исполнения хозяйствующим субъектом обязательств по заключенному до 01.03.2015 договору аренды земельного участка. Обязательный демонтаж ранее размещенного нестационарного торгового объекта как условие заключения договора о размещении торгового объекта региональным органом исполнительной власти не предусмотрен. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2019 по делу № А53-40261/2018.

Материалами дела подтверждается факт нахождения спорного объекта на земельных участках с 2006 года. Факт надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. На дату обращения предпринимателя в департамент  договоры аренды являлись действующими, поскольку были продлены на неопределенный срок. 

Учитывая изложенное, довод департамента о выходе части павильона за границы предоставленных земельных участков не является основанием для отказа в заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона. 

Судебная коллегия также учитывает, что приведенные нарушения не были указаны в оспариваемых решениях департамента в качестве оснований для отказа в заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта.

Выполняя указания суда кассационной инстанции в отношении проверки возможности эксплуатации торгового объекта, площадь которого превышает нормативно установленную предельную площадь нестационарных торговых объектов, на основании схемы их размещения, суд апелляционной инстанции установил следующее. 

Постановление от 30.12.2015 № 1351 "О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону" определяет порядок размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, или государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 кв. м включительно.

Из заключения судебной экспертизы следует, что площадь спорного нестационарного торгового объекта, расположенного на двух земельных участках, составляет 199 кв.м. При этом площадь объекта без нависающих частей (выступы на соседние земельные участки) составляет 159 кв.м. 

Расположение одного нестационарного объекта на двух земельных участках действующему законодательству не противоречит. При этом спорный объект был включен в схемы размещения нестационарных торговых объектов. Каждый из участков занят объектом на площади, не превышающей 80 кв.м.

 Суд апелляционной инстанции также учитывает, что изначально земельный участок с кадастровым номером 61:44:010302:0071 сформирован и предоставлен в аренду предпринимателю на основании постановления администрации Ворошиловского района от 17.05.2006 № 500 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО4 в аренду дополнительного земельного участка для размещения временного торгового павильона по ул. Орбитальная, 66 а (ул. Беляева 24/2). Реконструкция павильона произведена  на основании разрешения № 97 от 26.07.2006. Следовательно, размещение павильона на двух земельных участках согласовано предпринимателем в установленном порядке.

При предоставлении в аренду предпринимателю земельных участков на основании договоров от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024, департаменту было известно о расположении одного нестационарного торгового объекта на двух земельных участках. Следовательно, данное обстоятельство не может являться препятствием для заключения договоров на размещение данного объекта с учетом его включения в действующую схему расположения нестационарных торговых объектов. 

Таким образом, предпринимателем при обращении в департамент с заявлениями о заключении договоров на размещение нестационарного торгового объекта соблюдены условия на заключение договоров без проведения торгов, указанные в пункте 2.2.1.1 Постановления № 583. 

Учитывая изложенное, оспариваемые заявителем решения департамента  являются незаконными.

На основании пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения требований заявителя по данной категории дел в резолютивной части решения арбитражного суда должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из изложенного, признание недействительными (незаконными) ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, наделенных публичными полномочиями, по результатам рассмотрения арбитражным судом дела, возникшего из публичных правоотношений, влечет необходимость принятия судом мер, направленных на восстановление прав заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать уполномоченный орган направить предпринимателю проекты договоров на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071.

Поскольку в соответствии с решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.06.2021 № 132 "О внесении изменений в решение Ростовской-на-Дону городской Думы "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах администрации города Ростова-на-Дону", с 01.10.2021 полномочия по заключению договоров о размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону переданы Управлению торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону, и данное управление является правопреемником прав, обязанностей и обязательств Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, обязанность по направлению в адрес ИП ФИО4 проектов договоров о размещении нестационарного торгового объекта подлежит возложению на Управление торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону.

В рамках настоящего дела департаментом заявлен встречный иск о расторжении договоров аренды от 04.08.2009 № 31369, от 13.11.2013 № 35024 и обязании предпринимателя освободить земельные участки с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071.

Оценив доводы встречного иска и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению и допускаемое нарушение является существенным.

Учитывая, что договоры аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 заключены на срок более чем на пять лет, истец (арендодатель) должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договоров со стороны арендатора. 

Согласно пункту 8.9 договора от 13.11.2013 № 35024 и пункту 8.10 договора от 04.08.2009 № 31369 участок предоставлен арендатору без права возведения капитальных строений.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договоров аренды и обязании освободить земельные участки, департамент ссылается на нарушение арендодателем условий договоров аренды в части целевого использования земельных участков, а именно: возведение на земельных участках объекта капитального строительства.

Между тем, вывод департамента о возведении предпринимателем капитального объекта опровергается представленными в материалы дела документами: заключением № 1702 от 14.10.2020, техническим паспортом, заключением судебной экспертизы № 51-21 от 25.06.2021. 

Таким образом, в рассматриваемом случае департаментом не приняты во внимание фактические обстоятельства и сделаны преждевременные выводы об использовании ответчиком земельных участков с кадастровыми номерами:  61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071 не по целевому назначению.

На наличие иных оснований для расторжения договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 департамент во встречном иске не ссылался.

К правоотношениям сторон неприменимы приведенные во встречном иске положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорный объект не является объектом капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции при оценке законности оспариваемых предпринимателем решений департамента пришел к выводу о том, что несоответствие спорного объекта проектной документации на реконструкцию павильона не является нарушением договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024, которые не содержат соответствующих условий.

Иные нарушения (выступ нависающих частей объекта на соседние земельные участки) носят устранимый характер и не свидетельствуют о существенной нарушении условий договоров аренды. 

Судебная коллегия также учитывает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды от 04.08.2009 № 31369 и от 13.11.2013 № 35024 в судебном порядке ввиду недоказанности существенного нарушения предпринимателем условий указанных договоров.

Кроме того, с учетом изменения законодательства новый порядок размещения нестационарных торговых объектов не предполагает оформления прав землепользования. 

Суд апелляционной инстанции при принятии решения по настоящему делу также учитывает факт принятия в настоящее время антикризисных мер, направленных на поддержку малого и среднего бизнеса, обеспечение доступности товаров на потребительском рынке. 

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 № 353 "Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации в 2022 году" продлен на 7 лет (если более длительные сроки продления не предусмотрены договором, актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) без проведения торгов срок действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, сроки действия которых истекают со дня вступления в силу постановления № 353 по 31 декабря 2026 года.

Распоряжением губернатора Ростовской области от 12.03.2022 № 49 утвержден План первоочередных действий по обеспечению устойчивого развития Ростовской области в условиях внешнего санкционного давления, включающий мероприятия по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе рассмотрение вопроса о продлении до конца 2022 года моратория на демонтаж нестационарных торговых объектов, не соответствующих требованиям, предъявляемым к предельным размерам нестационарных торговых объектов и земельных участков, на которых они расположены (пункт 5.8 Плана).

Материалами дела подтверждается, что в спорном объекте более 20 лет осуществляется деятельность по торговле продуктами общественного питания и товаров первой необходимости. Удовлетворение требований департамента и отказ в удовлетворении иска предпринимателя приведет к увольнению 10 работников, осуществляющих деятельность в спорном объекте.

Суд апелляционной инстанции при вынесении настоящего постановления учитывает позицию Конституционного Суда Российской Федерации, который в постановлении от 14.01.2016 № 1-П указывал на необходимость соблюдения вытекающих из взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 1, ст. 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ч. ч. 2, 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации принципов поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, которые гарантируют гражданам, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательного и ответственного подхода к оценке фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение прав, тщательности при оформлении соответствующих документов, подтверждающих наличие условий, необходимых для реализации этих прав, с тем чтобы гражданин как участник соответствующих правоотношений мог быть уверен в стабильности своего официально признанного статуса и в том, что приобретенные в силу этого статуса права будут уважаться государством и будут реализованы.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене. 

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела. Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, также относятся к судебным издержкам согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В счет оплаты судебной экспертизы ИП ФИО4 на депозитный счет суда внесены денежные средства в сумме 28 000 руб. (платежное поручение № 2205 от 19.04.2021).

Судебная экспертиза проведена на основании определения арбитражного суда от 19.05.2021.

Согласно представленному вместе с экспертным заключением счету от 25.06.2021 стоимость экспертизы составила 30 000 руб.

Поскольку экспертиза по настоящему делу проведена в установленном Законом порядке, заключение эксперта № 51-210 от 25.06.2021 признано судом надлежащим доказательством, следовательно, судебные расходы на проведение экспертизы в размере 28 000 руб., понесенные ИП ФИО4, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с департамента в полном объеме, поскольку экспертным заключением подтверждается позиция предпринимателя о некапитальности спорного объекта.

При обращении в суд с настоящим иском предпринимателем по платежному поручению № 98 от 30.10.2020 оплачено 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

При подаче апелляционной жалобы ИП ФИО4 по платежному поручению от 09.09.2021 № 30 оплачено 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Поскольку требования предпринимателя удовлетворены, с департамента в пользу ИП ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе. 

Общая сумма судебных расходов, подлежащих взысканию сдепартамента в пользу ИП ФИО4, составляет 34 000 руб.

Поскольку управление привлечено к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица только в связи с тем, что к нему перешли полномочия по заключению договоров о размещении нестационарных торговых объектов, судебные расходы предпринимателя по настоящему делу подлежат отнесению только на департамент, принявший незаконные ненормативные акты. 

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2021 по делу № А53-36149/2020 отменить.

Признать незаконными отказы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта, изложенные в письмах от 10.09.2020 № 59.30-18143/14 и № 59.30-18147/14.

Обязать Управление торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону подготовить и направить индивидуальному предпринимателю ФИО4 проекты договоров на размещение нестационарного торгового объекта на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:44:0010302:3569 и 61:44:010302:0071, расположенных по адресу: 

<

...>, в 30-дневный срок с даты принятия настоящего постановления.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ФИО4 34 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

 

Председательствующий                                                           С.И. Яицкая

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

                                                                                                        Е.А. Маштакова