ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

23.12.2024

Дело № А40-78447/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2024

Полный текст постановления изготовлен 23.12.2024

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В., 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Кругозор Групп»: ФИО1 по доверенности от 10.11.2022 № Д22-11/1

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 27.12.2023 № ДГИ –Д-1926/23

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кругозор Групп»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 по делу № А40-78447/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кругозор Групп»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кругозор Групп» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 41 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2024 г., заявленные требования удовлетворены частично, определены условия заключения договора с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы, распределены судебные расходы. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части установления цены объекта на основании проведенной судебной экспертизы и вынести по делу новый судебный акт в указанной части. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что судами необоснованно приняты результаты судебной экспертизы, проведенной, по мнению истца, с нарушением требований законодательства; указывает на необходимость назначения повторной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет». 

Отводов составу суда не поступило. 

От департамента и общества в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступили ходатайства об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителей, и доверенность на представление интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворены заявленные ходатайства.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов. 

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 41 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании заключенного с департаментом договора аренды нежилого фонда от 12 июля 2007 г. № 06-00897/07. 

Полагая себя лицом, имеющим преимущественное право на выкуп спорного помещения в силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ истец 17 ноября 2022 г. обратился в департамент с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 Письмом от 25 ноября 2022 г. № 33-5-112263/22-(0)-2 департамент сообщил об отсутствии оснований для предоставления запрашиваемой государственной услуги, ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за арендуемое имущество.

В свою очередь истец направил ответчику претензию с предложением заключить договор купли-продажи и приложением проекта данного договора и отчета об оценке спорного нежилого помещения от 21 декабря 2022 г. № КС-2303/0117, выполненного ООО «КСАналитика», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 25 ноября 2022 г. составляет 4 258 000 руб.

 Ссылаясь на  указанные обстоятельства  и отметив, что ответчик по настоящее время так не осуществил юридически значимых действий по заключению с истцом договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, общество обратилось в суд в суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора суды руководствовались положениями Закона № 159-ФЗ, статей 130, 217, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 г. № 7240/12, при исследовании и оценке обстоятельств дела и представленных доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ.

Делая вывод о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, суды исходили из того, что истец отвечает критериям, установленным Законом № 159-ФЗ для лиц, претендующих на преимущественное право выкупа арендуемого имущества, а у департамента не было оснований для отказа в удовлетворении указанного права.

Так, отклоняя довод ответчика об отсутствии у истца на момент обращения преимущественного права выкупа арендуемого помещения в связи с наличием задолженности по договору аренды, суды приняли во внимание признание за истцом права на применение льготной арендной ставки, установленное вступившими в законную силу судебными актами по результатам рассмотрения дела № А40-13763/2023, 

Делая вывод о том, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при ее определении суд первой инстанции руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы от 09 октября 2023 г. № 08-08-23/01-3, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения арбитражного суда от 08 августа 2023 г. экспертом ООО «БК-Пифагор» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 17 ноября 2022 г. составляет 9 105 000 руб. (без НДС).

Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, сторонами не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, также не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства. 

Довод кассационной жалобы, отражающий несогласие с выводами судебного эксперта, подлежат отклонению в силу следующего. 

В силу статьи 82 АПК РФ АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

 При этом заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление Пленума № 23) не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения судебного эксперта, данные им в судебном заседании, суд первой инстанции посчитал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Суд округа полагает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте б статьи 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При рассмотрении и отклонении заявленных истцом возражений относительно заключения судебного эксперта суды отметили, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований; при решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. 

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности; вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта,в ходе анализа рынка экспертом выявлены ценообразующие факторы ( элементы сравнения), необходимые  для дачи заключения; экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. В связи с чем суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, и возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным на основании определения суда.

Довод кассационной жалобы о необходимости назначении повторной экспертизы повторяет доводы, заявленные при рассмотрении дела в нижестоящих инстанциях. Отклоняя данный доводы, суды обоснованно указали на отсутствие предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований, при этом несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения. 

Суд округа полагает необходимым отметить, что в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости ее проведения. Применительно к рассматриваемому спору таких оснований суды не усмотрели. Заключение судебной экспертизы от 09 октября 2023 г. № 08-08-23/01-3 признано судами надлежащим доказательством по делу.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, как несостоятельные и основанные на неверном толковании норм права; указанные доводы не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были бы учтены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении спора, но имели бы существенное значение, влияли на законность и обоснованность судебных актов либо опровергали изложенные в них выводы. 

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.  

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2024 по делу № А40-78447/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                                      З.А. Аталикова

Судьи:                                                                                                         И.В. Лазарева

Л.В. Федулова