АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1421/2022

г. Краснодар

24 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2024 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан, от истца – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 12.03.2024), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Золотая Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу № А15-1421/2022, установил следующее.  

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая Нива» (далее – общество) со следующими исковыми требованиями:  

– о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 437 756 рублей 71 копейки и пени в размере 838 125 рублей 05 копеек с 11.01.2012 по 28.02.2022;  

– о расторжении договора аренды от 22.07.2003 № 97 и обязании возвратить объект государственного нежилого фонда Республики Дагестан по акту приема-передачи;  

– о взыскании с общества судебной неустойки в размере 5 тыс. рублей за каждый день просрочки в случае неисполнения решения в установленный срок.  

Требования основаны на положениях статей 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы нарушением обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование республиканским имуществом (нежилыми помещениями) по договору от 22.07.2003 № 97 (в реакции заключенных сторонами дополнительных соглашений). Допущенные обществом нарушения договора аренды являются существенными и влекут его расторжение в судебном порядке, а недвижимое имущество подлежит возврату министерству.  

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.11.2023 с общества в пользу министерства взыскано 437 756 рублей 71 копейка долга по арендной плате, 838 125 рублей 05 копеек пени за просрочку внесения арендной платы, а также в доход федерального бюджета 31 759 рублей государственной пошлины. Расторгнут договор аренды объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 22.07.2003 № 97, заключенный между министерством и обществом, на которое возложена обязанность по возврату нежилых помещений общей площадью помещений 442,7 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, по акту приема-передачи. В случае неисполнения решения в установленный срок, с общества в пользу министерства взыскана судебная неустойка в размере 100 рублей за каждый день просрочки исполнения. В удовлетворении остальной части иска отказано.  

Суд установил, что сторонами заключен договор от 22..07.2003 № 97 аренды объекта нежилого фонда Республики Дагестан (нежилых помещений общей площадью 442,7 кв. м), предназначенного для использования под производственную деятельность и находящегося по адресу: 

<

...>. Объект передан арендодателем по передаточному акту арендатору от 22.07.2003. По условиям договора (пункт 3.1) размер арендной платы на дату его подписания составляет 179 293 рублей в год, в том числе, 149 411 рублей – годовая арендная плата, НДС – 29 882 рубля (в год). Внесение арендной платы за использование имущества производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы Арендатор производит в течении 15 дней после вступления в силу договора (пункт 3.2). За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2 договора, арендатор обязан оплатить в республиканский бюджет пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения, соответствующего договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз  

подряд по истечении установленного таким договором аренды срока платежа (пункт 5.2.3). В последующем сторонами заключались многочисленные дополнительные соглашения о внесении изменений и дополнений в договор, в том числе, изменяющие условие о размере арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Министерство направило обществу претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате за пользование республиканским недвижимым имуществом и подписании соглашения о расторжении договора, которая оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд первой инстанции признал доказанным факт наличия у общества задолженности по арендной плате в размере 437 756 рублей 71 копейки. Ответчик доводы истца в этой части вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) документально не опроверг, доказательства внесения арендной платы в согласованном сторонами размере не представил. Поэтому суд удовлетворил требование министерства о взыскании с общества задолженности по арендной плате в указанном размере. Истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы, которое удовлетворено судом в размере 838 125 рублей 05 копеек в отсутствие возражений со стороны общества. Расчет, подготовленный министерством, проверен и признан судом арифметически правильным. Разрешая требование о расторжении договора от 22.07.2003 № 97, суд исходил из того, что истцом принимались меры по надлежащему извещению ответчика о предстоящем расторжении договора аренды. Материалы дела подтверждают, что после заключения договора общество систематически нарушало обязательство по внесению арендной платы, а также в установленный в претензии срок не погасило задолженность, что влечет удовлетворение требований министерства о расторжении договора аренды и возврате обществом нежилых помещений общей площадью 442,7 кв. м по акту приема-передачи. Требование истца о взыскании судебной неустойки суд удовлетворил частично по следующим основаниям. Судебная неустойка направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных материальных последствий. В данном случае следует учитывать обеспечительную функцию неустойки как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота. С учетом фактических обстоятельств спора, суд пришел к выводу о том, что соразмерный размер судебной неустойки составляет 100 рублей за каждый день просрочки исполнения до дня фактического исполнения решения. В удовлетворении остальной части данного требования суд отказал в связи с необоснованностью.  

Определением от 20.05.2024 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции. По результатам полученного на запрос суда из отделения почтовой связи ответа о вручении почтовой (судебной) корреспонденции апелляционный суд установил, что суд первой инстанции рассмотрел исковое заявление министерства без учета позиции общества, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 решение от 23.11.2023 отменено. Требования министерства о расторжении договора аренды от 22.07.2003 № 97 в связи с самовольной реконструкцией помещений переданных в аренду, использованием объекта аренды не по назначению и не заключением договора страхования объекта, оставлены без рассмотрения. С общества в пользу министерства взыскано 146 263 рубля 16 копеек неустойки с 11.09.2020 по 12.05.2022. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 613 рублей государственной пошлины.  

Суд апелляционной инстанции с целью проверки доводов общества о неполучении почтовой корреспонденции направил в отделение почтовой связи запрос об обстоятельствах вручения ответчику судебной корреспонденции. Из ответа отделения почтовой связи установлено, что суд первой инстанции рассмотрел иск министерства без учета позиции ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. В этой связи апелляционный суд определением от 20.05.2024 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Министерство направило дополнения, согласно которым у общества имеется задолженность по арендной плате в размере 40 829 рублей 14 копеек, а также по неустойке, период начисления которой истец не уточнил. В связи с этим суд апелляционной инстанции в качестве периода начисления пени принял период, заявленный министерством ранее. Дополнительно истец указал, что основаниями для расторжения договора аренды являются самовольная реконструкция нежилых помещений ответчиком, использованием объекта аренды не по назначению, а также неисполнение им обязанности по заключению договора страхования объекта аренды. Общество в отзыве просило отказать в удовлетворении иска в связи с неполучением информации о требованиях министерства, фактическим отсутствием (погашением им) долга по арендной плате, а также пропуском срока исковой давности к части заявленных требований. Суд апелляционной инстанции при разрешении спора исходил из того, что ответчик не отрицает факт принятия имущества в соответствии с договором аренды и нахождение  

республиканского недвижимого имущества в его пользовании. Также между сторонами отсутствует спор о размере ежегодной арендной платы, подлежащей уплате за нежилые помещения. Апелляционный суд учел заявление ответчика о применении к спору норм Гражданского кодекса об исковой давности. Иск подан министерством 23.03.2022, с учетом периода досудебного урегулирования спора давностный срок по требованию о взыскании задолженности истек за период до 23.02.2019, в этой части требование истца удовлетворению не подлежит (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Из актов сверок расчетов, представленных сторонами, следует, что арендные платежи ответчиком вносились с нарушением сроков, установленных пунктом 3.2 договора. На дату обращения министерством с иском с учетом давностного срока задолженность общества за оставшийся период составляла 40 829 рублей 14 копеек. Вместе с тем, из представленных ответчиком в апелляционный суд платежных документов следует, что общество 08.07.2022 долг по арендной плате погасило полностью, что также подтверждено актом сверки расчетов, представленным истцом (строка 228). В этой связи суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования министерства о взыскании с общества долга по договору аренды. В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы министерством заявлено требование о взыскании пени с 11.09.2020 по 12.05.2022 в размере 161 164 рублей 40 копеек. Расчет представлен в суд первой инстанции 23.05.2022, в последующем истец не уточнял требования в данной части. В дополнениях, поступивших в суд 07.06.2024, истец указывал сумму пени, равную 379 939 рублям 14 копейкам, ссылаясь на расчет, приложенный к заявлению, которое не содержит ни расчета, ни периода, за который взыскивается неустойка, поэтому суд апелляционной инстанции не принял данное уточнение. Материалами дела подтвержден факт нарушения арендатором срока внесения платежей по договору. При определении размера неустойки апелляционный суд учел постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» и пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"». Суд рассчитал пени с учетом действия моратория, произведенных обществом платежей, договорных сроков их внесения и положений статьи 193 Гражданского кодекса. По расчету суда размер неустойки с 11.09.2020 по 12.05.2022 (в пределах заявленного истцом периода и исключения периода моратория) составляет 146 263 рубля 16 копеек. В этой части требование истца о взыскании с ответчика пени удовлетворено. Требования министерства о расторжении договора аренды и обязании  

общества возвратить объект нежилого фонда по акту приема-передачи не подлежат удовлетворению. Министерство в претензии от 28.01.2022 предложило обществу расторгнуть договор, указав на наличие задолженности и предложив ее погасить. Таким образом, досудебный порядок в отношении требования о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы соблюден. Вместе с тем, задолженность за спорный период ответчиком, который не был осведомлен о начавшемся судебном процессе, им погашена, оснований для квалификации допущенного обществом нарушения в качестве существенного суд апелляционной инстанции не усмотрел. Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее полное прекращение арендных отношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, суд признал, что в рассматриваемом случае расторжение договора несоразмерно допущенному обществом нарушению по внесению арендной платы. Также суд отметил, что расторжение договора возможно только при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей, но не пени, поскольку пени не входят в арендные платежи, а являются видом ответственности как один из способов обеспечения исполнения основного обязательства. Следовательно, само по себе наличие у ответчика начисленной и неуплаченной пени в отсутствие задолженности по арендным платежам по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса не может служить основанием для расторжения договора. Учитывая, что допущенное ответчиком нарушение денежного обязательства устранено им в июле 2022 года (то есть в период разрешения спора судом первой инстанции), апелляционный суд не усмотрел законных оснований для удовлетворения требования истца о досрочном расторжении договора от 22.07.2003 № 97. Министерство в суде апелляционной инстанции дополнило основание иска в части требования о расторжении договора аренды тем, что общество произвело самовольную реконструкцию арендуемых помещений, использовало объект аренды не по целевому назначению, не соблюдает санитарные и противопожарные нормативы и не заключило договор страхования объекта аренды. Однако данные основания приведены впервые только в апелляционном суде, а министерством не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по указанным (новым) основаниям. Обществу не направлялись требования об устранении указанных нарушений, а претензия министерства от 28.01.2022 № 04-04/588 не содержит таких оснований к расторжению договора и предложения о его расторжении по данным основаниям. В этой связи цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора по этим (новым) основаниям в данном случае не может считаться достигнутой, поэтому в этой части исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса. Отказ в  

удовлетворении требования министерства о расторжении договора аренды (по первоначально заявленному основанию) влечет отказ в удовлетворении производных от него требований об обязании общества возвратить имущество арендодателю и о взыскании с ответчика судебной неустойки.  

Министерство обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, удовлетворить требования о расторжении договора аренды от 22.07.2003 № 97 и о возврате объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан. Жалоба мотивирована следующим. Министерством были выявлены нарушения условий договора аренды, о которых не было известно при подаче искового заявления. В отзыве на апелляционную жалобу общества министерство привело эти основания и представило подтверждающие их доказательства. Новые основания не были заявлены в суде первой инстанции, так как были выявлены арендодателем позднее. Отказ апелляционного суда в принятии и рассмотрении уточнений иска не основан на законе и не отвечает требованиям полного и всестороннего исследования представленных доказательств. Вывод суда о несоблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора по новым основаниям противоречит разъяснениям, приведенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства». Отсутствует совокупность условий для оставления искового заявления без рассмотрения. При этом новые основания для расторжения договора аренды заявлены министерством в суд апелляционной инстанции, разрешавший спора в качестве суда первой инстанции. Ответчик в апелляционном суде не заявлял о намерении урегулировать спор в части нецелевого использования помещений, их самовольной реконструкции и иных нарушений во внесудебном порядке, не отрицая также их наличие. В этой связи оставление судом апелляционной инстанции требования министерства о расторжении договора аренды по новым основаниям носит формальный характер и не направлено на достижение целей, с которыми закон связывает досудебное урегулирование спора. Судом установлено регулярное нарушение обществом сроков внесения арендной платы. Несмотря на направление претензии 28.01.2022 и обращение министерства в суд с иском 23.03.2022, общество погасило задолженность по арендной плате только 08.07.2022. Следовательно, ответчиком в разумный срок после направления истцом досудебной претензии не были устранены нарушения условий договора. При этом если бы обществом надлежаще исполнялись свои обязательства, не было бы оснований для применения к спору срока исковой давности и взыскания в судебном порядке договорной неустойки.  

От общества в суд округа 23.12.2024 поступил (направлен в электронном виде) отзыв, не содержащий доказательств направления его копии министерству. Данный отзыв судом округа во внимание не принимается (статья 279 Кодекса, пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного Суда Республики Дагестан.  

Представитель министерства в судебном заседании поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.  

Общество явку представителя в судебное заседание не обеспечило. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены апелляционного постановления в обжалуемой министерством части.  

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, сторонами заключен договор от 22..07.2003 № 97 аренды объекта нежилого фонда Республики Дагестан (нежилых помещений общей площадью 442,7 кв. м), предназначенного для использования под производственную деятельность и находящегося по адресу: 

<

...>. Объект передан арендодателем по передаточному акту арендатору от 22.07.2003. По условиям договора (пункт 3.1) размер арендной платы на дату его подписания составляет 179 293 рублей в год, в том числе, 149 411 рублей – годовая арендная плата, НДС – 29 882 рубля (в год). Внесение арендной платы за использование имущества производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы Арендатор производит в течении 15 дней после вступления в силу договора (пункт 3.2). За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2 договора, арендатор обязан оплатить в республиканский бюджет пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1). Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения, соответствующего договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного таким договором аренды срока платежа (пункт 5.2.3).  

В последующем сторонами заключались многочисленные дополнительные соглашения о внесении изменений и дополнений в договор, в том числе, в условие о размере арендной платы за пользование нежилыми помещениями.  

Министерство направило обществу претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате за пользование республиканским недвижимым  

имуществом и подписании соглашения о расторжении договора, которая оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с исковым заявлением.  

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в указанном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса).  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается  

определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).  

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора установил, что обществом допускались нарушения сроков внесения арендных платежей по договору. При определении размера неустойки апелляционный суд учел постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» и пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"». Суд рассчитал пени с учетом действия моратория, произведенных обществом платежей, договорных сроков их внесения и положений статьи 193 Гражданского кодекса. По расчету суда размер неустойки с 11.09.2020 по 12.05.2022 (в пределах заявленного истцом периода и исключения периода моратория) составляет 146 263 рубля 16 копеек. В этой части требование истца о взыскании с ответчика пени удовлетворено апелляционным судом. В указанной части апелляционное постановление министерством в кассационном порядке не обжалуется, поэтому судом округа в этой части не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).  

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исследовал представленные сторонами акты сверок расчетов, из которых установил, что арендные платежи обществом вносились с нарушением сроков, установленных положениями договора. На дату обращения министерством с иском с учетом давностного срока задолженность общества за оставшийся период составляла 40 829 рублей 14 копеек. Вместе с тем, из представленных ответчиком в апелляционный суд платежных документов следует, что  

общество 08.07.2022 долг по арендной плате погасило полностью, что также следует из акта сверки расчетов, представленного истцом (строка 228). В этой связи суд не усмотрел снований для удовлетворения требования министерства о взыскании с общества долга по договору аренды. Министерство в кассационной жалобе подтверждает, что задолженность по арендной плате (с учетом применения давностного срока) погашена обществом 08.07.2022 (то есть в период после подачи иска, но до разрешения спора судом первой инстанции). В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований для выводов в этой части требований, отличных от выводов апелляционного суда, не установившего наличия у общества долга по арендной плате в спорный период.  

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).  

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса).  

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.  

Вместе с тем, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Приведенное разъяснение содержится в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  

Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».  

При проверке доводов министерства о наличии оснований для досрочного расторжения договора от 22.07.2003 № 97 и возложения на арендатора обязанности по возврату нежилых помещений суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Задолженность за спорный период ответчиком, который не был осведомлен о начавшемся судебном процессе, им погашена, оснований для квалификации допущенного обществом нарушения в качестве существенного не имеется. Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее полное прекращение арендных отношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в рассматриваемом случае расторжение договора несоразмерно допущенному обществом нарушению по внесению арендной платы. Также расторжение договора возможно только при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей, но не пени, поскольку пени не входят в арендные платежи, а являются видом ответственности как один из способов обеспечения исполнения основного обязательства. Следовательно, само по себе наличие у ответчика начисленной и неуплаченной пени в отсутствие задолженности по арендным платежам по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса не может служить основанием для досрочного расторжения договора. Учитывая, что допущенное ответчиком нарушение денежного обязательства устранено им в июле 2022 года (то есть в период разрешения спора судом первой инстанции), апелляционный суд не усмотрел законных оснований для удовлетворения требования истца о досрочном расторжении договора от 22.07.2003 № 97. Отказ в удовлетворении требований министерства о расторжении договора и обязании общества возвратить имущество арендодателю влечет отказ в удовлетворении производного требования о взыскании с ответчика судебной неустойки. При этом апелляционный суд оставил без рассмотрения требование министерства о досрочном расторжении договора аренды по иным (новым) основаниям (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). Досудебный порядок соблюден истцом в отношении требования о расторжении договора аренды по основанию ненадлежащего внесения ответчиком арендной платы. При этом министерство в суде апелляционной инстанции дополнило основание иска в части требования о расторжении договора тем, что общество произвело самовольную реконструкцию арендуемых помещений, использовало объект аренды не по целевому назначению, не соблюдает санитарные и противопожарные нормативы и не заключило договор страхования объекта аренды. Однако данные основания приведены истцом впервые только в апелляционном суде, а министерством не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по указанным (новым) основаниям. Обществу не  

направлялись требования об устранении указанных нарушений, а претензия министерства от 28.01.2022 № 04-04/588 не содержит таких оснований к расторжению договора и предложения о его расторжении по данным основаниям. В этой связи цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора по этим (новым) основаниям в данном случае не может считаться достигнутой.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Доводы кассационной жалобы (нерассмотрение апелляционным судом новых оснований расторжения договора аренды не основано на законе; в отсутствие совокупности условий для оставления этих требований министерства без рассмотрения суд неправомерно не рассмотрел их по существу, действия которого носят формальный характер) судом округа не принимаются. Истец в жалобе подтверждает, что дополнительные (новые) основания для досрочного расторжения договора не были заявлены им в суде первой инстанции, так как были выявлены арендодателем позднее, о них не было известно министерству при подаче искового заявления. Эти (новые) основания и обстоятельства, по мнению министерства, их подтверждающие, приведены истцом впервые в отзыве на апелляционную жалобу общества. Следовательно, у ответчика отсутствовала реальная возможность отреагировать на претензии арендодателя и предпринять действия на устранение вменяемых ему нарушений (например, застраховать объект аренды, совершить действия, направленные на использование помещений по целевому назначению и т.д.). В этой связи апелляционный суд правомерно не усмотрел оснований для проверки этих доводов по существу, оставив требование министерства о расторжении договора аренды (по новым основаниям) без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного (досудебного) порядка. При этом министерству разъясняется его законное право при соблюдении требований статьи 452 Гражданского кодекса подать в арбитражный суд исковое заявление о расторжении договора аренды по тем основаниям, которые оно впервые привело в отзыве на апелляционную жалобу общества, документально их обосновав. Выводы суда апелляционной инстанции по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены апелляционным судом правильно, нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса),  

не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены постановления в обжалуемой истцом части.  

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 по делу № А15-1421/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи В.А. Авдякова  

 И.В. Сидорова