ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-15410/2018

18 февраля 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15760/2021) общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» на решение Арбитражного суда Омской области от 25.11.2021 по делу №  А46-15410/2018 (судья Ярковой С.В.), по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» к Министерству имущественных отношений Омской области, обществу с ограниченной ответственностью «Экспрессоценка» о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» - Кайзер Ю.В. (паспорт, диплом, доверенность от 07.09.2021 сроком действия 3 года),

от Министерства имущественных отношений Омской области - ФИО2 (удостоверение, доверенность от 10.01.2022 № 02-02-01/4 сроком действия до 31.12.2022),

установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее – ответчик, Общество, ООО «Интеллект») о взыскании 24 196,73 руб. пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925 (далее – договор аренды).

ООО «Интеллект» обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Минимуществу Омской области о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества – нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору, об установлении с 29.06.2016 по договору аренды рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества – нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1 280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 268 350 руб. (без НДС). 

К участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» (далее – соответчик, ООО «Экспресс-оценка»).

Решением от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены; определенная отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества – нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды, признана недостоверной с 29.06.2016; по договору аренды рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества – нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, установлена с 29.06.2016 в размере 268 350 руб. (без НДС); с Министерства в пользу ООО «Интеллект» взыскано 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины; с ООО «Экспресс-оценка» в пользу ООО «Интеллект» взыскано 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением от 08.04.2021 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решение от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15410/2018, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2021 дело № А46-15410/2018 принято на новое рассмотрение.

Решением от 25.11.2021 Арбитражный суд Омской области исковые требования Министерства имущественных отношений Омской области удовлетворил полностью, взыскал с ООО «Интеллект» в пользу Министерства пени по договору аренды в сумме 24 196 руб. 73 коп. за период с 12.03.2018 по 12.07.2018, расходы на оплату экспертизы в сумме 11 000 руб., в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.; в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Интеллект» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и удовлетворении в полном объеме требований по встречному иску.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: суд первой инстанции необоснованно принял во внимание решения Арбитражного суда Омской области от 07.08.2017 по делу № А46-8810/2017 и от 17.07.2018 по делу № А46-8132/2018; заключением судебной экспертизы экспертизы от 04.10.2021 установлено, что ООО «Экспресс-оценка» не соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки; судебная экспертиза установила, что отчет об оценке от 19.01.2016 не соответствует федеральным стандартам, обязательным требованиям; оценщик использовал недействующие федеральные стандарты оценки; в размер арендной платы включена стоимость земельного участка, который объектом договора аренды не выступал, что привело к завышению стоимости аренной платы в отношении оцениваемого объекта; оценщику следовало использовать сравнительный подход, который дает более достоверные данные по оценке объекта; оценщик использовал недостаточное количество объектов-аналогов; оценщиком неверно использованы корректирующие коэффициенты, что также повлияло на определение стоимости объекта. 

Министерство в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 03.02.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 15.02.2022. Информация об отложении размещена на информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

ООО «Экспресс-оценка», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя соответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Интеллект» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля оценщика ООО «Экспресс-оценка» проводившего оценку объекта аренды, а также эксперта ФИО3, который проводил судебную экспертизу.

Представитель Министерства с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ходатайство о вызове оценщика ООО «Экспресс-оценка» оставил на усмотрение суда, возражал против вызова эксперта ФИО3

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ООО «Интеллект» о вызове в качестве свидетелей ФИО4, ФИО3, не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

На основании части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В части 1 статьи 88 АПК РФ установлено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

В соответствии с частью 2 статьи 88 АПК РФ арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

Необходимость вызова свидетелей определяется с учетом оценки доказательств по делу в их совокупности, с учетом их допустимости и относимости.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обусловливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

Суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела доказательствам, учитывая, что пояснения и выводы ФИО4 и ФИО3, уже изложены в их отчете и заключении.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и ООО «Интеллект» (арендатор) в отношении имущества: нежилое помещение № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенное в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом и подвалом по адресу: 

<

...> (далее – объект аренды), заключен договор аренды от 29.06.2016 № АН 1925 (далее – договор аренды). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект аренды, находящийся в казне Омской области, для организации общественного питания. 

Пунктом 1.2 договора аренды стороны установили срок его действия с 29.06.2016 по 28.06.2021. 

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 устанавливается в размере 396 667,80 руб. в месяц без учета НДС, 468 068 руб. в месяц с учетом НДС. 

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1 договора до первого числа месяца, за который производится оплата. 

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачиваются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В связи с ненадлежащим выполнением условий договора аренды генеральному директору ООО «Интеллект» 19.07.2018 направлена претензия № ИСХ-18/МИО/05-02/8138 об оплате задолженности по договору аренды, которая 20.07.2018 была получена представителем общества. 

Решением от 07.08.2017 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8810/2017 с общества взысканы задолженность по арендной плате в сумме 70 000 руб. за период с 01.04.2017 по 30.04.2017, а также задолженность по пени в сумме 135 443,74 руб. за период с 10.08.2016 по 12.04.2017. 

Решением от 17.07.2018 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8132/2018 с общества взысканы задолженность по пени в сумме 178 578 руб. за период с 13.04.2017 по 11.03.2018. 

Задолженность за июнь 2018 года ООО «Интеллект» оплачена в полном объеме в сумме 396 667,80 руб., что подтверждается платежными поручениями от 30.07.2018 № 2323 на сумму 96 667,80 руб., от 06.07.2018 № 2316 на сумму 100 000 руб., от 18.07.2018 № 2265 на сумму 200 000 руб. 

Таким образом, сумма задолженности общества перед министерством по арендной плате по договору аренды за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 составила 396 667,80 руб., задолженность по пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 составила 24 196,73 руб. 

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом условий по оплате арендованного имущества, Министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела истец по первоначальному иску заявленные требования уточнил, просил взыскать с ООО «Интелект» 24 196 руб. 73 коп. – пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018, указав, что 24.09.2018 ответчиком была оплачена задолженность по арендной плате по договору № АН 1925 от 29.06.2016 за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 в сумме 396 667,80 рублей.

В свою очередь ООО «Интеллект» обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества, ссылаясь на отчет оценщика от 02.10.2018 № 3059-10/18, в соответствии с которым величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 15.01.2016 определена в размере 269 577 руб. без НДС. 

По делу проведены две судебные экспертизы. 

В соответствии с заключением первоначальной судебной экспертизы от 02.07.2019 в результате проведенного исследования экспертом определены величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Красный Путь, д. 11, на даты 15.01.2016 и 29.06.2016. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Красный Путь, д. 11 на дату 15.01.2016, составляет округленно 316 000 руб. в месяц. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ул. Красный Путь, д. 11 на дату 29.06.2016, составляет округленно 327 000 руб. в месяц. 

По ходатайству Министерства назначена повторная судебная экспертиза.

При проведении повторной судебной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам (заключение № 10/20). 

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 («цокольный этаж»), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенного в здании библиотеки по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.01.2016?». Эксперт дал ответ: 

Удельная месячная рыночная арендная плата (15.01.2016). 

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 – 247 руб./кв. м. В том числе НДС – 38 руб. Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 210 руб./кв. м. 

Итоговая месячная рыночная арендная плата (15.01.2016). 

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 – 316 653 руб. В том числе НДС – 48 303 руб. Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 268 350 руб. 

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1 280,6 кв. м, расположенного в здании библиотеки по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29.07.2016?» Эксперт дал ответ: 

Удельная месячная рыночная арендная плата (29.07.2016). 

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 – 255 руб./кв. м. В том числе НДС – 39 руб. Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 216 руб./кв. м. 

Итоговая месячная рыночная арендная плата (29.07.2016). 

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 280,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:000000:160072 – 326 781 руб. В том числе НДС – 49 848 руб. Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 276 933 руб.

Кроме того, суд первой инстанции по ходатайству ООО «Интеллект» назначил судебную экспертизу для определения соответствия/несоответствия отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка» нормативным правовым актам в сфере оценочной деятельности. 

В соответствии с заключением эксперта от 04.10.2021 № 1373/40/21 отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, подготовленный ООО «Экспресс-оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности), стандартам и правилам оценочной деятельности не соответствует.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 10, 309, 310, 330, 421, 422, 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Закона Омской области от 06.07.2005 № 652-ОЗ «Об управлении собственностью Омской области» (далее – Закон № 652-ОЗ), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – постановление № 25), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), определениями Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, от 09.10.2014 № 303-ЭС14-31, от 13.04.2016 № 306-ЭС15-14024, Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299, условиями договора, проведенными по делу судебными экспертизами, установив, что отмеченные в отчете об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 недостатки носят формальный характер: опечатки, технические ошибки, недостатки оформления, обоснование выбора подхода, в связи с чем не могут быть учтены судом как существенные недостатки, указывающие на недостоверность по существу результирующих выводов отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, учитывая, что в период до рассмотрения искового заявления ООО «Интеллект» не был оспорен отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка, а отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 в рамках настоящего спора не опорочен в качестве доказательства, изложенные в нем выводы не опровергнуты для целей установления значимых обстоятельств по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что не имеется оснований для удовлетворения встречного иска, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, с учетом уточнений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66)

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен Обществом в порядке реализации преимущественного права в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в связи с наличием ранее заключенного договора от 01.07.2006.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. 

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Абзацем вторым пункта 1 Информационного письма № 92 предусмотрено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац четвертый пункта 1 Информационного письма № 92).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается (абзацы шестой и восьмой пункта 1 Информационного письма № 92).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Исходя из пункта 4.3 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Между тем, в данном случае при подписании договора аренды и принятии на себя взаимных обязательств стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы объекта аренды.

Заключая договор, ООО «Интеллект» согласилось с условиями договора аренды, разногласий относительно размера арендной платы не возникло, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины у Общества не возник.

Таким образом, ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, он должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Кроме того, в рамках дел № А46-8810/2017 и № А46-8132/2018, удовлетворены требования Министерства о взыскании с ООО «Интеллект» задолженности по договору аренды.

При этом, в рамках указанных дел размер ежемесячной арендной платы объекта аренды ООО «Интеллект» не оспаривало, следовательно, Общество согласилось с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, в дальнейшем задолженность погасило.

Кроме того, как указано ранее, в ходе рассмотрения настоящего дела 24.09.2018 ответчиком также оплачена задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 в сумме 396 667,80 рублей, то есть на условиях заключенного договора аренды, заключенных с учетом отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1.

Таким образом, ООО «Интеллект» на стадии заключения договора, в период исполнения договора в течение двух лет, а также в рамках рассмотрения дел в арбитражном суде о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 не оспаривало.

При этом, исходя из признаваемого судами Российской Федерации при осуществлении правосудия принципа эстоппель, никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Учитывая, что ООО «Интеллект», заключило сделку в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, на дату заключения оспариваемой сделки какие-либо разногласия относительно условий сделки и мотивов ее заключения между сторонами отсутствовали, договор исполнялся как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, в том числе в части внесения арендных платежей в согласованном договором размере около двух лет, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что действия Общества по оспариванию достоверности величины арендной платы, противоречат поведению самого ответчика по первоначальному иску, свидетельствует о недобросовестном поведении Общества, что влечет потерю ООО «Интеллект» права на соответствующие возражения (принцип эстоппель).

Кроме того, возможность изменения договора предусмотрена главой 29 ГК РФ, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, законом ограничен круг оснований, по которым сторона договора, в данном случае, арендатор вправе заявить о его изменении.

Между тем, в данном случае, ООО «Интеллект» не доказано наличие указанных выше оснований, в связи с которыми в договор могут быть внесены измерения.

Требования ООО «Интеллект» по встречному иску основаны на утверждении о неправильном определении на основании отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016 № АН 1925.

Из пункта 2 Информационного письма № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ). 

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка», судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ проведено две судебных экспертизы. 

Кроме того, была назначена судебная экспертиза для определения соответствия/несоответствия отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка» нормативно установленным в сфере оценочной деятельности критериям достоверности.

Согласно первоначальной судебной экспертизе от 02.07.2019 величина рыночной стоимости арендной платы на дату 15.01.2016 составляет округленно 316 000 руб. в месяц, на дату 29.06.2016 – 327 000 руб. в месяц. 

Согласно повторной судебной экспертизе по состоянию на 15.01.2016 итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 268 350 руб., на 29.07.2016 – 276 933 руб.

В соответствии с заключением эксперта № 1373/40/21 от 04.10.2021 отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, подготовленный ООО «Экспресс-оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности), стандартам и правилам оценочной деятельности не соответствует.

В результате суду первой инстанции представлены три отчета об определении рыночной стоимости арендной платы.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). 

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297,№ 298 и № 299.

При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Пунктом 3 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно пункту 4 указанного приказа отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В свою очередь, заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами. 

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Суд первой инстанции, изучив заключение эксперта от 04.10.2021 № 1373/40/21, установил, что отмеченные в отчете об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 недостатки носят формальный характер: опечатки, технические ошибки, недостатки оформления, обоснование выбора подхода, и не могут учитываться как существенные недостатки, указывающие на недостоверность по существу результирующих выводов отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1. 

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 в рамках рассмотрения данного спора не опорочен в качестве доказательства, а изложенные в нем выводы не опровергнуты для целей установления значимых обстоятельств по делу.

Изучив отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, суд апелляционной инстанции установил, что он содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, четко дает ответ на поставленный вопрос об определении рыночной стоимости и ежемесячной арендной платы объекта оценки, рассчитанный по состоянию на 15.01.2016.

При этом, несмотря на наличие недостатков отчета, нарушений требований нормативных актов, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, судом апелляционной инстанции не установлено, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов оценщика отсутствуют.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции признает отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим размер ежемесячной арендной платы объекта оценки.

На основании изложенного, а также учитывая, что в настоящем случае величина аренды была определена взаимным волеизъявлением сторон, то есть согласованной волей обеих сторон на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суда первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пеня в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Поскольку пеня за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрена договором, факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен судом и подтверждается материалами дела, задолженность по арендной плате оплачена только 24.09.2018, требование Министерства о взыскании с ответчика пени является обоснованным.

По расчету истца сумма пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 составила 24 196 руб. 73 коп.

Проверив расчет пени, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным.

Ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ суду первой инстанции не заявлялось.

В связи с изложенным требование Министерства о взыскании пени в сумме 24 196 руб. 73 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 25.11.2021 по делу №  А46-15410/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко