АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1967/22 

Екатеринбург

14 апреля 2022 г.

Дело № А07-6895/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Тороповой М. В., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» (далее – общество УК «XПП Групп») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 по делу № А07-6895/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества УК «XПП Групп» – ФИО1 (доверенность от 28.10.2021 б/н).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу УК «XПП Групп» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп., пени по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 в размере 424 808 руб. 71 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «УК «ХПП Групп» ФИО2.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. Как указал заявитель, договор аренды земельного участка прекратился, в связи с чем настоящее время владение и пользование земельным участком для целей завершения строительства гостиницы невозможно. При таких обстоятельствах, по мнению кассатора,  в период после 01.06.2019 арендатор не может быть принужден к оплате арендных платежей. Подателем жалобы также указано, что орган местного самоуправления с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов не обращается, в связи с чем основания для взыскания с общества арендной платы в размере 1 156 717 руб. 27 коп., начисленной после 01.06.2019, а также пени в размере 424 808 руб. 71 коп., отсутствуют.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом «УК «ХПП Групп» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16.

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства гостиницы (для завершения строительства гостиницы – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128), в границах указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 5 196 кв.м. 

В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2016 по 01.06.2019. 

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.06.2016. 

На основании пункта 3.2 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную в пункте 7.1 договора. 

В силу пункта 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 1 005 327 руб. 03 коп. 

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). 

На основании пункта 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

В силу пункта 6.4 договора расторжение или прекращение настоящего договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойке. 

Согласно пункту 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктом 7.3 договора в случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный пунктом 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном разделом 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении участка была вызвана действиями арендодателя. 

По акту приема-передачи от 18.10.2016 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> общей площадью 5 196 кв. м, был передан в арендное пользование обществу УК «ХПП Групп».

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо                       № УЗ 2620 от 11.03.2019 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней с момента направления данного требования. 

Оставление указанной претензии со стороны общества без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды пришли к выводу о доказанности по материалам дела факта ненадлежащего исполнения обществом УК «ХПП Групп» обязательств арендатора по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 в части оплаты арендных платежей до момента возвращения занимаемого земельного участка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что договор аренды заключен сторонами на срок до 01.06.2019 (пункт 3.1 договора).

Между тем пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели условие, согласно которому в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную пунктом 7.3 договора.   

В силу статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорные правоотношения сторон вытекают из исполнения условий договора аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16.

Действительность и заключенность указанного договора аренды ни истцом, ни ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Пунктом 4.7 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца. 

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2018 по делу № А07-17993/2018 в отношении общества УК «ХПП ГРУПП» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО3. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2018 общество УК «ХПП ГРУПП» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО3.

Суды обоснованно установили о том, что указанная задолженность по арендной плате в силу пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002                     № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» является текущей задолженностью общества «УК «ХПП Групп». 

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере и за указанный им период, в материалы дела ответчиком представлено не было (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Вопреки доводу общества о том, что срок аренды земельного участка истек 01.06.2019, в настоящее время владение и пользование земельным участком для целей завершения строительства гостиницы невозможно, в силу чего после 01.06.2019 арендатор не может быть принужден к оплате арендных платежей, судами со ссылкой на положения пункта 3 статьи 425, пункта 1 статьи 610, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также условие пункта 3.2 договора правомерно указано, что из материалов дела не следует и судами не установлено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка № 890-16 от 18.10.2016 общество «УК «ХПП Групп» прекратило пользование и возвратило спорный земельный участок, в силу чего обязанности общества как арендатора по договору также сохранились. Поскольку ответчиком действий по возврату земельного участка после прекращения договора не совершалось, а бездействие органа местного самоуправление о невыставлении на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в установленном порядке обществом не обжаловалось, выводы судов об обязанности арендатора вносить арендную плату до момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства к новому собственнику являются верными.

Поскольку спорный земельный участок ответчиком истцу не возвращен, несмотря на истечение срока действия договора аренды, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика обязанности уплачивать арендные платежи за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены судами правомерно. 

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. 

Таким образом, как верно отмечено судами, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена. 

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 в размере 424 808 руб. 71 коп., мотивированное наличием на стороне ответчика просрочки по оплате арендных платежей.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки произведена не была, что обществом не оспаривалось, требование Управления о взыскании финансовой санкции (пеней) признано судами обоснованным. 

Расчеты пеней по договору аренды земельного участка № 890-16 от 18.10.2016 проверены судами и признаны правильными. Арифметическая правильность расчетов ответчиком, как в части алгоритма расчета, так и в части суммы начисления, надлежащим образом ответчиком не оспорена (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки правомерно удовлетворены судами в заявленном истцом размере.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Поскольку определением Арбитражного суда Уральского округа                                     от 16.03.2022 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения кассационной жалобы, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с указанного лица в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 руб. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 по делу № А07-6895/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» – без удовлетворения.

       Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийА.А. Столяров 

СудьиМ.В. Торопова 

                                              И.А. Краснобаева