АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13316/2017

22 мая 2018 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2018 года, полный текст решения изготовлен 22 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Юдиной О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, общества с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительный трест «РСТ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о  взыскании неустойки,

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 30.01.2018,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 10.01.2018,              ФИО4 – по доверенности от 10.01.2018,

от третьего лица: не явился,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – истец, администрация МО ГО «Сыктывкар», участник долевого строительства) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми (далее – ответчик, Фонд, застройщик) с иском о взыскании 378 030 руб. 10 коп. неустойки за нарушение условий муниципального контракта от 19.05.2015 № 0107300000215000259, из них:

90 514 руб. 78 коп. – пени за нарушение срока ввода в эксплуатацию  многоквартирного жилого дома;

21 394 руб. 40 коп. – пени за нарушение срока передачи участнику долевого строительства правоустанавливающих документов на объект долевого строительства;

41 704 руб. 12 коп. – пени за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;

224 416 руб. 80 коп. – штраф за нарушение условий контракта по качеству объекта долевого строительства.

Определением арбитражного суда от 20.10.2017 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Определением от 18.12.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительный трест «РСТ» (далее – ООО «РСТ»).

Ответчик в отзывах на иск от 16.11.2017 и от 15.11.2017 возражает против удовлетворения исковых требований; пояснил, что 22.04.2016 Фондом в адрес истца направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, участником долевого строительства была определена дата передачи объекта – 04.05.2016, препятствий в принятии квартиры ранее установленной участником долевого строительства даты не было, кроме того, документы, которые Фонд должен был передать участнику долевого строительства согласно пункту 4.1.8 контракта, не имели правового статуса для участника долевого строительства без фактической передачи объекта. Также ответчик считает, что выявленные недостатки объекта долевого строительства, отраженные в акте от 03.06.2016, составленного по результатам проведенного 04.05.2016 осмотра квартиры № 160, являются несущественными и легко устранимыми, не являются препятствием для принятия квартиры и не свидетельствуют о вине ответчика в нарушении им сроков передачи объекта; у участника долевого строительства отсутствовало право отказаться от принятия объекта долевого строительства, имелось только право требовать устранение недостатков. Кроме того, Фонд не усматривает правовых оснований для взыскания неустойки (штрафа) за нарушение условий контракта по качеству объекта долевого строительства, истец не представил обоснований несоответствия объекта требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве. Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьим лицом представлено ходатайство от 15.01.2018 об исключении его из числа лиц, участвующих в деле, в котором ООО «РСТ» указал, что просрочка исполнения обязательств Фонда перед администрацией МО ГО «Сыктывкар» не связана с действиями ООО «РСТ», обязательства по строительству МКД исполнены обществом перед Фондом надлежащим образом; подписание акта формы КС-11 01.04.2016 (за сроком, установленным договором от 30.10.2015) при имеющихся правоотношениях между Фондом и ООО «РСТ» с учетом пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть квалифицировано ненадлежащим исполнением обязательств; кроме того ввод в эксплуатацию МКД по адресу: 

<

...>, произведен 20.04.2016. Кроме того ООО «РСТ» сообщило, что Фондом о наличии недостатков в адрес общества не заявлялось; выполненные ООО «РСТ» работы Фондом приняты без замечаний согласно акту приемки законченного строительством объекта от 01.04.2016.

В дополнении к отзыву от 08.02.2018 ответчик дал пояснения по выявленным по акту от 03.06.2016 недостаткам объекта долевого строительства; сообщил, что 03.06.2016 сторонами был подписан акт с указанием выявленных замечаний и претензии, срока их устранения заказчиком; с момента подписания данного акта у участника долевого строительства отсутствовало право отказаться от принятия объекта долевого строительства, имелось только право требовать устранение недостатков; Фондом незамедлительно были приняты меры по устранению недостатков. Также ответчик указал, что истцом не представлено обоснований несоответствия объекта долевого строительства требованиям части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве; согласно пункту 6 акта приема-передачи к контракту от 21.06.2016 участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику по качеству строительства объекта, каких-либо дефектов и недостатков, о которых застройщик не сообщил, не обнаружено; работы выполнены согласно контракту в полном объеме.

В возражениях на отзыв ответчика от 15.03.2018 администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила, что при приемке объекта долевого строительства 04.05.2016 участником долевого строительства выявлены замечания и претензии по качеству объекта, о чем письменно сообщено заказчику письмом от 06.05.2016, 03.06.2016 был составлен акт о выявлении замечаний в ходе осмотра квартиры № 160, произведенного 04.05.2016, акт подписан руководителем Фонда, согласно данному акту Фонд признает несоответствие объекта долевого строительства по качеству условиям муниципального контракта и обязуется в установленные сроки устранить выявленные недостатки. Впоследствии Фондом в адрес Комитета жилищной политики 20.06.2016 направлено письмо с уведомлением об устранении выявленных замечаний согласно актам от 03.06.2016 и о готовности квартир, в том числе спорной квартиры; этим же письмом Фондом установлен срок приема квартир и подписания актов приема-передачи – 21.06.2016. С учетом изложенных обстоятельств истец считает, что указанным письмом Фонд признавал наличие недостатков в объекте долевого строительства и установил ближайшую возможную дату приемки квартиры – 21.06.2016, поэтому имеются все основания для взыскания неустойки (штрафа), предусмотренной пунктом 8.6. контракта.

В дополнительных пояснениях от 24.04.2018 и от 15.05.2018 Фонд не согласен с доводами истца; настаивает на том, что замечания и претензии, отраженные в акте от 03.06.2016, не являются нарушениями требований муниципального контракта, а именно технического задания; объективные причины непринятия объекта долевого строительства истцом в установленную контрактом дату отсутствовали; обоснований несоответствия объекта долевого строительства условиям контракта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям истцом не представлено; кроме того, объект долевого строительства передан физическому лицу без замечаний, претензии по качеству объекта до настоящего времени не поступало.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика с иском не согласны по основаниям, изложенным в отзыве на иск и в дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Как видно из дела, 19.10.2015 года между Фондом развития жилищного строительства Республики Коми  (застройщик) и Комитетом жилищной политики администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (правопредшественник истца, участник долевого строительства) по итогам аукциона в электронной форме заключен муниципальный контракт № 0107300000215000259 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей с дополнительным соглашением № 1 от 29.10.2015 к контракту  (т. 1 л.д. 33-45).

Указанный контракт зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, что подтверждается отметкой о регистрации на контракте (л.д. 45).

В соответствии с условиями названного контракта застройщик обязуется  в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 9-этажный 162-квартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0103008:166, категория земельного участка – земли населенных пунктов, общей площадью 4117 кв.м, по адресу: 

<

...> район конечной остановки автобусов маршрута № 3), и земельном участке с кадастровым номером 11:05:0103008:199, категория земельного участка – земли населенных пунктов, общей площадью 1401 кв.м, по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену контракта и принять объект долевого строительства при наличии  разрешения на ввод дома в эксплуатацию  в собственность муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в целях обеспечения  жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (пункт 2.1. контракта).

Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является однокомнатная квартира № 160 общей проектной площадью 39,51 кв.м, расположенная на 9 этаже, 3 подъезд (пункт 2.3.1. контракта).

Согласно пункту 2.8. контракта (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2015) срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2015.

Цена контракта составляет 2 244 168 руб. 00 коп. (пункт 3.3. контракта).

На основании пункта 4.1.8. контракта (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2015) застройщик обязался до 30.04.2016 передать участнику долевого строительства правоустанавливающие документы на объект долевого строительства, а именно: технические планы, кадастровые паспорта на многоквартирный дом и квартиру, технический паспорт на многоквартирный дом, акт приема-передачи объекта долевого строительства, справку об исполнении участником долевого строительства финансовых обязательств по контракту и справку о соответствии почтового адреса квартиры.

В соответствии с пунктом 4.1.13. застройщик в случае выявления участником долевого строительства при принятии объекта долевого строительства замечаний и претензий, по требованию участника долевого строительства обязался составить двусторонний акт, подписываемый сторонами, с указанием выявленных замечаний и претензий, срока их устранения застройщиком.

Согласно пункту 6.1. контракта (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2015) застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.04.2016.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи (пункт 6.3. контракта).

На основании пункта 8.5. контракта в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, участник долевого строительства направляет застройщику требование об уплате неустоек (штрафов, пеней).

В силу пункта 8.6. контракта за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения  участником долевого строительства, исполнителем,  обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы и составляет 10% цены контракта, указанной в пункте 3.3. контракта.

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного контрактом, и устанавливается  в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных застройщиком и определяется по приведенной формуле (пункт 8.7. контракта).

Как следует из искового заявления и имеющихся в деле документов, участником долевого строительства в установленный контрактом срок на основании выставленного Фондом счета № 13 от 16.11.2015 (т. 1 л.д. 46) исполнены обязательства по оплате цены контракта, что подтверждается платежным поручением от 20.11.2015 № 146753 на сумму 2 244 168 руб.              00 коп. (т. 1 л.д. 47).

Вместе с тем, истец заявляет, что ответчиком обязательства по спорному контракту исполнены ненадлежащим образом, а именно: застройщиком нарушены срок ввода в эксплуатацию  многоквартирного жилого дома, срок передачи участнику долевого строительства правоустанавливающих документов на объект долевого строительства, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства; а также нарушены условия контракта по качеству объекта долевого строительства, в связи с чем истцом начислена неустойка на основании пунктов 8.6. и 8.7. спорного контракта в общей сумме 378 030 руб. 10 коп.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод спорного многоквартирного дома в эксплуатацию выдано 20.04.2016 (т. 1 л.д. 48-53), то есть с просрочкой установленного контрактом срока.

Согласно расчету участника долевого строительства, сумма пени за просрочку застройщиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию за      110 дней просрочки составила 90 514 руб. 78 коп.

Письмом от 27.05.2016 № 05-372-2016 (т. 1 л.д. 56) ответчиком в адрес участника долевого строительства направлены правоустанавливающие документы на объект долевого строительства (копии технического плана на здание, технического паспорта здания и квартиры, кадастрового паспорта на многоквартирный дом и квартиру, акт приема-передачи объекта долевого строительства, справка об исполнении участником долевого строительства финансовых обязательств по контракту, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), которые получены последним 27.05.2016.

Таким образом, ответчиком нарушен установленный пунктом 4.1.8. контракта срок для передачи участнику долевого строительства правоустанавливающих документов.

Сумма пени за просрочку исполнения обязательства по передаче правоустанавливающих документов, по расчету истца, составила 21 394 руб. 40 коп.

Кроме того, объект долевого строительства передан участнику долевого строительства с нарушением установленного пунктом 6.1. контракта (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2015) срока, а именно 21.06.2016.

Письмом от 22.04.2016 № 04-258-2016 (т. 1 л.д. 54) Фонд уведомил участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с контрактом от 19.05.2015 № 0107300000215000259 и готовности объекта долевого строительства к передаче в предусмотренный договором срок.

В ответе на уведомление застройщика Комитет жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» письмом от 28.04.2016 № 11/8-01/0450 (т. 1 л.д. 55) сообщил, что поскольку 30.04.2016 является выходным днем, приемка объекта долевого строительства запланирована на ближайший рабочий день – 04.05.2016.

В ходе осмотра квартиры № 160 по ул. Тентюковская д. 475, произведенного 04.05.2016 сторонами по контракту в целях принятия объекта долевого строительства, выявлены замечания и претензии, о чем по требованию участника долевого строительства составлен акт от 03.06.2016 т. 1 л.д. 66-68). Данный акт подписан представителями застройщика и участника долевого строительства, подписи скреплены печатями сторон.

В связи с выявлением в ходе осмотра замечаний и претензий, участник долевого строительства письмом от 06.05.2016 № 11/13-01/4071 (т. 1 л.д. 57-65) уведомил застройщика об отказе в приеме объекта долевого строительства, а также о том, что дополнительно будет направлено требование об уплате неустоек (штрафов, пени) в связи с нарушением застройщиком условий контракта. 

Согласно акту приема-передачи квартиры (т. 1 л.д. 69-70), подписанному сторонами контракта, объект долевого строительства принят участником долевого строительства 21.06.2016.

По расчету истца, сумма пени за просрочку исполнения обязательства  по передаче объекта долевого строительства составляет 41 704 руб. 12 коп.

Кроме того, за ненадлежащее исполнение условий контракта по качеству объекта долевого строительства участником долевого строительства предъявлен штраф на основании пункта 8.6. контракта в сумме 224 416 руб. 80 коп.

01.07.2016 в адрес застройщика участником долевого строительства направлено требование об уплате неустоек (пени и штрафа) за вышеуказанные нарушения условий контракта в общей сумме 378 030 руб. 10 коп. (т. 1 л.д. 73-75)

В ответе на требование  от 08.08.2016 № 08-502-2016 (т. 1 л.д. 76-78) застройщик отказался от уплаты неустоек, поскольку считает, что правовых оснований для взыскания санкций не имеется.

Письмами от 01.11.2016 и от 08.12.2016 (т. 1 л.д. 79-82) участник долевого строительства неоднократной обращался к застройщику с предложением добровольно оплатить сумму неустоек по спорному контракту, направлял для подписания акты сверки взаимных расчетов, однако ответчиком ответ на предложения участника долевого строительства и подписанный акт сверки взаимных расчетов не представлен.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар от 20.10.2016 № 11/2016-151 Комитет жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» реорганизован в форме присоединения к администрации МО ГО «Сыктывкар», о чем 02.02.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись; администрация МО ГО «Сыктывкар является правопреемником Комитета жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» по всем правам и обязательствам.

Письмом от 13.12.2016 № 11/13-01/3988 (т. 1 л.д. 83) истец уведомил ответчика о реорганизации Комитета жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» и о переходе прав и обязанностей последнего к администрации МО ГО «Сыктывкар».

Письмом от 22.06.2017 № 01/1-13/749 (т. 1 л.д. 84) истец обратился к ответчику с требованием об уплате задолженности, в том числе задолженности по оплате неустоек по спорному контракту.

Данное письмо, согласно почтовому уведомлению  о вручении корреспонденции, получено Фондом 26.06.2017 (т. 1 л.д. 85), однако претензию ответчик оставил без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации МО ГО «Сыктывкар» в арбитражный суд с иском о взыскании с Фонда санкций за ненадлежащее исполнение условий муниципального контракта от 19.05.2015 № 0107300000215000259 .

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в связи со следующим.

Заключенный сторонами муниципальный контракт является договором долевого участия в строительстве и регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и Федеральным законом от 30.12.2004              № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ). 

На основании пункта 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона             № 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.

Статьей 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Пунктом 4 статьи 8 Закона 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации   исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации   соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктами 8.6, 8.7. контракта стороны согласовали, что в случае  просрочки исполнения застройщиком обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, участник долевого строительства направляет застройщику требование об уплате неустоек (штрафов, пеней). За ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения  участником долевого строительства, исполнителем,  обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом размер штрафа устанавливается в виде фиксированной суммы и составляет 10% цены контракта, указанной в пункте 3.3. контракта.

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного контрактом, и устанавливается  в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных застройщиком и определяется по приведенной формуле (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.11.2013 №1063).

В соответствии с частью 4 статьи 34 Закона № 44-ФЗ в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом, которая начисляется за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается контрактом в размере, определенном в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, но не менее чем одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует, что объект (многоквартирный жилой дом) введен в эксплуатацию  с нарушением срока, установленного контрактом – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 20.04.2016, тогда как по условиям контракта (пункт 2.8. в редакции дополнительного соглашения №1 от 29.10.2015) должен был быть введен в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года.

В то же время, из  вышеприведенных норм права следует, что основанием для возникновения у участника долевого строительства права на взыскание с застройщика неустойки является нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, а не срока ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположен этот объект.

В контракте отсутствует прямое указание на возможность привлечения должника к ответственности за просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию является промежуточным сроком для исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Из условий контракта усматривается, что срок передачи кредитору квартиры определен конкретной датой, до которой обязательство должника подлежит исполнению, и непосредственно не привязан к сроку ввода дома в эксплуатацию (в частности, в контракте не указано, что квартира подлежит передаче в течение определенного времени от даты ввода дома в эксплуатацию).

В связи с чем суд не усматривает оснований для взыскания  неустойки в размере 90 514 руб. 78 коп. (пени) за нарушение ответчиком срока ввода объекта в эксплуатацию.

В аналогичном порядке оцениваются судом  также исковые требования о взыскании с ответчика 21 394 руб. 40 коп. неустойки за просрочку застройщиком передачи правоустанавливающих документов на объект долевого строительства: данное обязательство застройщика носит дополнительный характер применительно к основному обязательству построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства; в контракте отсутствует специальное условие об ответственности застройщика за непредоставление правоустанавливающих документов в установленный срок. Кроме того, материалами дела подтверждается получение истцом документов 27.05.2016, то есть в тот промежуток времени, когда участник долевого строительства отказался от приемки квартиры и потребовал устранения выявленных недостатков.

В части исковых требований о взыскании с Фонда 41 704 руб. 12 коп. неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.05.2016 по 21.06.2016 суд также приходит к выводу о необоснованности начисления неустойки, основываясь на следующем.

По имеющимся в деле документам установлено, что 22.04.2016  письмом за № 04-258-2016 Фонд уведомил участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с контрактом от 19.05.2015 № 0107300000215000259 и готовности объекта долевого строительства к передаче в предусмотренный договором срок.

В ответе на уведомление застройщика Комитет жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» письмом от 28.04.2016 № 11/8-01/0450 сообщил, что поскольку 30.04.2016 является выходным днем, приемка объекта долевого строительства запланирована на ближайший рабочий день – 04.05.2016.

Фактически, первоначальные осмотр и приемка объекта долевого строительства имели место 04.05.2016, что, с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о соблюдении предусмотренного контрактом срока на передачу  объекта долевого строительства, и производилось по указанию самого участника долевого строительства согласно вышеприведенному письму комитета.

В ходе осмотра квартиры № 160 по ул. Тентюковская д. 475, произведенного 04.05.2016, сторонами выявлены недостатки,  в связи с чем объект долевого строительства истцом не принят, составлен акт от 03.06.2016 о выявлении замечаний и претензий.

Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному сторонами контракта, объект долевого строительства принят участником долевого строительства 21.06.2016.

Однако, из анализа перечисленных документов, судом не выявлено обоснованных причин для отказа от приемки объекта долевого строительства при первоначальном осмотре квартиры, состоявшемся 04.05.2016. 

Перечисленные в акте недостатки не являются существенными и не препятствовали принятию квартиры. При таких обстоятельствах истец не был лишен возможности подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства и заявить об обнаруженных недостатках в порядке, установленном пунктом 4.1.12 контракта.

Наличие недостатков и недоделок являются основанием для заявления требований, предусмотренных статьей 7 Федерального закона №214-ФЗ, но не свидетельствуют о нарушении ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства.   

По требованиям администрации о взыскании 224 416 руб. 80 коп. штрафа за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по контракту (выявленные недостатки и замечания согласно акта от 03.06.2016) суд признает предъявление штрафа обоснованным, но его размер подлежащим уменьшению по заявлению ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя при этом из следующего.

Из анализа замечаний и недостатков, приведенных в акте о выявлении замечаний и претензий от 03.06.2016, составленном по результатам осмотра объекта долевого строительства в присутствии обеих сторон (с письменными пояснениями Фонда), а также приведенных ответчиком доводов и возражений, представленных нормативно-правовых документов  и доказательств, суд приходит к выводу, что из двадцати указанных в акте замечаний администрации, обоснованным можно признать только замечание об отсутствии благоустройства территории (позиция 18 акта).

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства при наличии выполненного благоустройства придомовой территории предусмотрено пунктом 2.6.3. контракта.

В то же время, ответчиком не оспаривается, и подтверждается актом приемки законченного строительством объекта формы КС-11 от 01.04.2016 (т.1 л.д. 136), что на день составления указанного акта работы по благоустройству выполнены не были. В разделе 11 акта указано на невыполнение, помимо благоустройства, также работ по устройству входов в подвал, озеленению, МАФ, электроосвещению, устройству крыльца магазина общей стоимостью 5 174 382 руб. 83 коп.

При этом, ответчик ссылается на СНиП 3.01.04-87, согласно которому, при  вводе объекта в эксплуатацию в 1 и 4 кварталах, а для северной зоны РСФСР и в апреле месяце, разрешается перенос сроков выполнения отдельных видов работ, а также на то, что работы по благоустройству были завершены 31.07.2016.

Однако, такое нормативное регулирование переноса срока выполнения отдельных видов работ позволяет принимать готовые строительством объекты и принимать их в эксплуатацию в отсутствие работ по благоустройству, но не изменяет договорные сроки выполнения работ и не свидетельствует об их выполнении в установленные договором сроки.

Так, из имеющихся в деле документов не следует, что продлевались сроки выполнения работ по договору генерального подряда №8/25-2014 от 30.05.2014 между Фондом и ООО «РСТ» против срока,  установленного дополнительным соглашением 2 от 30.10.2015 (до 31.03.2016). При этом, согласно подписанному сторонами договора календарному плану-графику выполнения работ, работы по благоустройству и озеленению прилегающей территории должны были выполняться генеральным подрядчиком в мае-сентябре 2015 года, и общее завершение строительных работ в зимний период на их выполнение не должно было повлиять.

Остальные указанные в акте от 03.06.2016 недостатки, согласно представленным ответчиком письменным пояснениям и документам, не являются нарушением технических норм и правил по строительству, и доказательств обратного истец не представил.

Также судом принято и рассмотрено ходатайство ответчика о  снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

  Согласно части 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

  Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательств» правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

   В рассматриваемом случае, принимая во внимание что правомерным основанием для взыскания штрафа за нарушение условий контракта судом признано только отсутствие благоустройства придомовой территории к сроку передачи объекта долевого строительства истцу (из 20 заявленных по акту от 03.06.2016 недостатков), суд полагает возможным уменьшить  штраф по заявлению ответчика и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоразмерную последствиям нарушения обязательства, до 20 000 руб. 00 коп.

С учетом вышеизложенного,  суд удовлетворяет исковые требования частично и взыскивает с Фонда развития жилищного строительства Республики Коми в пользу Администрации МО ГО «Сыктывкар» 20 000 руб. 00 коп. штрафа за нарушение условий муниципального контракта от 19.05.2015 № 0107300000215000259. Во взыскании с ответчика неустойки в остальной части суд отказывает, как заявленной необоснованно.

 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Между тем, поскольку истец по настоящему спору в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины (орган местного самоуправления), то государственная пошлина с истца не взыскивается, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

1.  Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Фонда развития жилищного строительства Республики Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  в пользу Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 20 000 руб. 00 коп. штрафа.

2.  В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

3. Взыскать с Фонда развития жилищного строительства Республики Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  в доход федерального бюджета  6 270 руб. государственной пошлины.

4. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

5. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            О.П. Юдина