АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-27905/2022

г. Челябинск

30 января 2023 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Далматово, ОГРН 

<

***>, г. Далматово, Курганская область

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о признании договора расторгнутым, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 13.05.2022 № 1.4-08-504 № 1, паспорт, квалификация подтверждается дипломом.

от ответчика – представителя ФИО4 по доверенности от 26.12.2022, паспорт, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Далматово (далее – истец, Администрация) обратилась 19.08.2022 в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – ответчик, Управление), о признании договора № 116 на сдачу МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях в аренду нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации от 01.01.2005 в здании по адресу: 

<

...>, расторгнутым с 29.06.2021 и обязании принять арендованные помещения по акту приема-передачи имущества.

Определением суда от 26.08.2022 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 1-2).

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на статьи 310, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на то, что действия ответчика по непризнанию договора расторгнутым и непринятию арендованного имущества нарушают интересы и права истца, поскольку Администрация вынуждена за счет местного бюджета содержать неиспользуемые ей помещения. Представил правовое обоснование (т. 1 л.д. 85).

Ответчик в судебном заседании выразил несогласие с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 109-112), сообщил о готовности рассмотреть опрос о расторжении договора и подписании акта приема-передачи после приведения арендатором арендованного имущества в удовлетворительное состояние либо возмещении ущерба Российской Федерации.

Истец представил письменное мнение по доводам отзыва ответчика, считая их необоснованными (т. 2 л.д. 14-16). 

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 23.01.2023 по 30.01.2023. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Курганской области (арендодатель) и Администрацией (арендатор) подписан договор № 116 на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации (т. 1 л.д. 11-22), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 958,28 кв.м., указанные в приложении № 1 на трех листах к настоящему договору, находящиеся в здании по адресу: 

<

...> (в том числе нежилые помещения на первом и втором этажах указанного здания общей площадью 822,18 кв.м. (полезная площадь 589,8 кв.м.) и нежилые помещения в подвале указанного здания площадью 136,1 кв.м.) и нежилые помещения площадью 85 кв.м., указанные в приложении № 2 на одном листе к настоящем договору, находящиеся в здании гаража по адресу: 

<

...>, являющиеся федеральной собственностью. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 1043,28 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2005 по 01.12.2005. При отсутствии взаимных претензий договор пролонгируется на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.2.7 договора арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за две  недели, о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. И сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа.

По акту приема-передачи от 01.01.2005 помещения, указанные в договоре № 116 от 01.01.2005 переданы арендатору (т. 1 л.д. 23).

Письмом № 1.2-13-687 от 09.06.2021 Администрация уведомила об одностороннем отказе от права аренды по договору № 116 от 01.01.2005 с просьбой принять имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 24, 25).

Согласно отчету об отслеживании отправления уведомление получено Управлением 15.06.2021 (т. 1 л.д. 25).

Сопроводительным письмом № 74-КВ/12260 от 27.08.2021 Управление направило в адрес Администрации соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2005 № 116 с актом приема-передачи для подписания, с просьбой вернуть для дальнейшего оформления (т. 1 л.д. 26).

15.09.2021 Администрация направила подписанные соглашения о расторжении договора аренды от 01.01.2005 № 116 с актом приема-передачи в адрес Управления (т. 1 л.д. 27, 28-31).

В письме № 74-БЛ/14604 от 19.10.2021 Управление сообщило об отсутствии информации о состоянии переданного в аренду имущества, в связи с чем предложило ввернуться к вопросу о расторжении договора и подписанию акта приема-передачи после проведения осмотра имущества специалистами Управления (т. 1 л.д. 32).

Администрация в письме № 8.1-01-478 от 06.05.2022 потребовала от Управления принять освобожденные помещения по акту приема-передачи в течение 30 дней после получения досудебного требования (т. 1 л.д. 33-34, 35-36). 

В ответ на указанное досудебное требование Управление, сославшись на отсутствие возможности проведения осмотра переданного в аренду имущества, сообщило о дополнительном уведомлении о дате и времени проведения осмотра (т. 1 л.д. 37).

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости на здание с кадастровым номером 45:04:020305:455, помещения с кадастровыми номерами 45:04:020305:1173, 45:04:020305:1171, 45:04:020305:1172, 45:04:020305:1174, 45:04:020305:1129, 45:04:020305:1172, 45:04:020206:409, 45:04:020206:410 (т. 1 л.д. 56-78), согласно которым в ЕГРН отсутствуют сведения об обременении в виде аренды.

Поскольку соглашение о расторжении спорного договора аренды и акт приема-передачи помещений ответчиком до настоящего времени не подписаны, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле письменные доказательства и доводы лиц участвующих в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из представленных документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Действительность и заключенность договора аренды № 116 от 01.01.2005 сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд находит, что между истцом и ответчиком возникли обязательственные правоотношения по аренде последним спорного имущества, указанного в п. 1.1 договора.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2005 по 01.12.2005. При отсутствии взаимных претензий договор пролонгируется на неопределенный срок.

Таким образом, учитывая, что после 01.12.2005 арендатор продолжил пользование имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то договор аренды № 116 от 01.01.2005 возобновился на неопределенный срок.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, уведомление, на которое ссылается истец, было направлено истцом ответчику и получено последним 15.06.2021. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В данном случае договор расторгнут 29.06.2021 (с момента истечения двухнедельного срока после получения 15.06.2021 арендодателем уведомления о расторжении спорного договора) на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, предоставляющего стороне договора право на отказ от договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок, а также п. 2.2.7 договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Прекращение договора аренды исключает возможность признания его расторгнутым в судебном порядке, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Кроме того, суд обращает внимание истца на следующее.

В силу положений статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ закреплены способы защиты гражданских прав. Указанный перечень не является исчерпывающим, иные способы защиты могут быть установлены законами.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании договора аренды расторгнутым, истец преследует цель констатировать перед ответчиком факт прекращения с ним договорных отношений. 

Выбранный обществом способ судебной защиты своих нарушенных прав о признании договора расторгнутым (не о расторжении договора) отсутствует в статье 12 ГК РФ, а также не предусмотрен законом.

Удовлетворительное решение по настоящему иску в части признания договора расторгнутым не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, настоящий судебный акт невозможно принудительно исполнить. 

Выбор истцом ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части признания договора аренды № 166 от 01.01.2005 расторгнутым с 29.06.2021 не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 2 статьи 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту.

В силу статьи 695 ГК РФ на истца возложена обязанность по содержанию имущества, он является лицом, заинтересованным в его возврате после прекращения действия договора, уклонение собственника от принятия имущества и его документального оформления нарушает права истца. 

Кроме этого, уклонение арендодателя от принятия у арендатора объектов недвижимости с оформлением акта приема-передачи, порождает ситуацию правовой неопределенности и влечет возникновение у арендатора не основанных на законе и договоре рисков, связанных с содержанием таких объектов и потенциальной возможностью наступления ответственности за их повреждение или гибель.

Поскольку договор аренды № 116 от 01.01.2005 расторгнут, прекратил свое действие, то законных оснований для использования арендатором переданных по договору объектов не имеется, истец в силу закона и договора обязан вернуть объекты арендодателю.

Учитывая, что стороны находились в обязательственных отношениях по поводу спорного имущества, возникших из договора аренды, то возврат помещений обусловлен необходимостью надлежащего исполнения стороной договора обязанности по окончании его действия возвратить переданное в пользование по этому договору имущество.

При этом действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора и возврате его арендатором, что свидетельствует о встречной обязанности арендодателя осуществить принятие соответствующего имущества.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что истец отказывается принять от ответчика помещения, поскольку, по его мнению, арендованные помещения не приведены последним в надлежащее состояние. 

Вместе с тем, возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ. 

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, не является основанием для не принятия помещения из аренды, в связи с чем, доводы истца отклоняются судом в этой части. 

В случае установления ухудшения состояния помещений арендодатель вправе воспользоваться предусмотренными законодательством механизмами защиты, в том числе понуждению к исполнению обязанности в натуре, взыскании убытков и т.д.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что истцом предпринимались попытки для возврата арендованного имущества ответчику, вместе с тем, обстоятельств, препятствующих арендатору принять имущество, не установлено, в связи с чем суд признает обоснованным требование истца в части обязания принять арендованные помещения по акту приема-передачи имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Вместе с тем, взыскание государственной пошлины со сторон не производится, в связи с их освобождением от уплаты государственной пошлины на основании статьи 337.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (ИНН 

<

***>) принять от администрации города Далматово (ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи арендованные по договору аренды № № 116 от 01.01.2005 нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                               А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.