Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2918/2022

г. Владивосток

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства»,

апелляционное производство № 05АП-7154/2022 

на решение от 28.09.2022 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-2918/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН2540193110, ОГРН1132540006675) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Радострой» (ИНН2511111762, ОГРН1202500000328) 

о возложении обязанности поставить объект на государственный кадастровый учет, зарегистрировать право и исполнить обязательство о передаче объекта, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «ЯВ-Строй», общество с ограниченной ответственностью ИТЦ «Доминанта», общество с ограниченной ответственностью «Техстройкомплекс»,

при участии:

от АО «Корпорация развития жилищного строительства»: адвокат Хлудеева Ю.В. по доверенности от 07.02.2022 сроком действия до 31.12.2022, удостоверение адвоката;

представитель ФИО2 по доверенности от 29.11.2022 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании № 06-2519, паспорт; 

от ООО «Радострой»: адвокат Бойко О.Л. по доверенности от 01.07.2022 сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката; представитель ФИО3 по доверенности от 31.03.2022 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании № 521, паспорт;

в отсутствие представителей третьих лиц;

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «КРЖС») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Радострой» (далее – ООО «Радострой»), в котором просило с учетом уточнений, принятых в заседании суда 21.09.2022:

 - обязать ответчика поставить объект незавершенного строительства - степенью готовности 95,6 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г. Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 3. Этап 3, общая площадь здания 3375,95 кв.м., общая площадь квартир 2 443,78 кв.м, состоящий из 48 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 на кадастровый учет (далее – Объект № 1);

- обязать ответчика поставить объект незавершенного строительства - степенью готовности 91,3 % - Многоквартирный жилой дом второй очереди застройки микрорайона «Радужный» в г. Уссурийске (1,2,3 этап). Жилой дом № 4. Этап 3, общая площадь здания 5 068,52 кв.м., общая площадь квартир 3 633,40 кв.м, состоящий из 66 квартир, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:18:035301:1051, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный дом. Участок находится примерно в 115 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Построенные на основании Разрешения на строительство от 29 июня 2020 года № 25-311000-33-2020 на кадастровый учет (далее – Объект № 2); 

- обязать ответчика зарегистрировать в Управлении Росреестра по Приморскому краю право собственности на указанные Объекты; 

- обязать ответчика исполнить обязательство по передаче указанных Объектов истцу с соответствующей регистрацией в Управлении Росреестра по Приморскому краю в течение 7 рабочих дней с момента государственной регистрации права за ответчиком.

Решением суда от 28.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем АО «КРЖС» не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Со ссылкой на социальную значимость квартир в Объектах № 1 и № 2, строительство которых обязался осуществить ответчик, заявитель жалобы полагает неправомерными выводы суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, мотивированные разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54).

По мнению апеллянта, при неисполнении ответчиком предусмотренной договором обязанности по передаче квартир, заявленные истцом требования не противоречат положениям указанного Постановления, а также являются обоснованными с позиции статей 12 и 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснений пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о праве кредитора требовать понуждения должника к передаче недвижимости и регистрации перехода права собственности.

В представленных дополнениях к апелляционной жалобе истец признал решение суда первой инстанции обоснованным и соответствующим разъяснениям Постановления Пленума № 54, однако обратил внимание апелляционного суда на нетипичность сложившейся между сторонами ситуации ввиду злоупотребления правом со стороны ответчика, намеренно уклоняющегося от исполнения своих обязательств продавца.

Также заявитель указал на наличие у ООО «Радострой» в соответствии с положениями части 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанности по осуществлению регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства ввиду нахождения земельных участков, на которых расположены строящиеся жилые дома, в залоге у АО «КРЖС» и возникновения вследствие неисполнения ответчиком условий договора оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ответчик возражал против доводов апеллянта, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

В заседании суда представители сторон поддерживали свои позиции. 

От общества с ограниченной ответственностью ИТЦ «Доминанта» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности обеспечения явки представителя. Аналогичное ходатайство заявил представитель истца.

При рассмотрении данных ходатайств коллегия исходила из положений части 5 статьи 158 АПК, согласно которой суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера, ввиду чего вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела по своему внутреннему убеждению.

Заявленные ходатайства с учетом мнения представителей ответчика рассмотрено коллегией в соответствии со статьей 159 АПК РФ и отклонено ввиду отсутствия объективной необходимости участия представителя третьего в судебном заседании, и учитывая присутствие в судебном заседании двух профессиональных представителей истца, раскрывших свою позицию, поскольку имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

При этом апелляционный суд учитывает, что ООО ИТЦ «Доминанта» выразило свою позицию относительно доводов жалобы и не было лишено права предоставления к настоящему судебному заседанию пояснений в письменной форме посредством почтовой, факсимильной, электронной связи.

Таким образом, неявка в судебное заседание извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьих лиц не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, дополнениях и отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, при этом исходит из следующего.

Как установлено судом, между АО «КРЖС» (покупатель) и ООО «Радострой» (продавец) был заключен договор купли-продажи жилых помещений № 04-03/2020-3 от 04.03.2020, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: жилые помещения (228 квартир общей площадью 11 873, 29 кв.м в многоквартирных жилых домах в микрорайоне «Радужный», город Уссурийск, Приморский край), предназначенные для сдачи в коммерческий наём, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Общая площадь каждой квартиры определяется как сумма площадей её помещений, включая площадь помещений вспомогательного назначения (кухня; коридор; ванна; туалет), а также площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, балконов – 0,3. 

Согласно пункту 1.2 договора, требования к Объекту установлены в Техническом задании (Приложение 1) к настоящему договору. Технические характеристики Объекта, указанные в Техническом задании, являются ориентировочными и уточняются Сторонами в процессе исполнения договора. Стороны допускают внесение изменений в Техническое задание, а также в условия настоящего договора после утверждения проектной документации. Указанные изменения не являются нарушением согласованных условий Договора, а являются их уточнением, и согласуются обеими Сторонами в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения к Договору. 

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что при его заключении стороны руководствуются положениями пункта 2 статьи 455 ГК РФ и исходят из того, что объект будет создан Продавцом в будущем, на указанных в пункте 1.4. договора земельных участках на основании проектной документации, и передан Покупателю в сроки, установленные договором. 

Объект строительства находится на земельных участках, принадлежащих ответчику на праве собственности (кадастровые номера 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051, 25:18:035301:567).

Согласно условиям пункта 1.5. договора (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 30.08.2021) продавец обязался в установленные Планом-графиком (Приложение № 2 к договору) сроки закончить строительство Объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения в собственность покупателю. 

Первые 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.08.2021, оставшиеся 114 квартир должны быть переданы покупателю в срок до 31.10.2021.

В силу пункта 1.7. договора Объект передается покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен статьями 36, 37 ЖК РФ. 

Объект на момент передачи покупателю должен принадлежать продавцу на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права или иного документа, подтверждающего право собственности на каждую квартиру. Идентификационные данные каждого правоустанавливающего документа продавец указывает в Акте приема-передачи. Копии правоустанавливающих документов (выписка из ЕГРН) на квартиры продавец обязан представить покупателю до момента подписания указанного Акта. (пункт 1.9. договора) 

Общая стоимость квартир по договору составляет 917 453 250 рублей и складывается исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения 75 000 рублей (в редакции соглашения № 5 от 25.06.2021). 

Согласно пункту 2.3 договора оплата производится этапами, путем полного авансирования. 

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что в случае неисполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, а также положениями настоящего договора.

Пунктом 5.6. договора предусмотрено, что надлежащее выполнение условий настоящего договора обеспечивается залогом недвижимого имущества или иными способами обеспечения исполнения обязательств по согласованию сторон. 

Являющиеся предметом залога земельные участки указаны в 5.7 договора, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051, 25:18:035301:567. 

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, истцом было поэтапно произведено авансирование строительства в общей сумме 911 226 625 рублей, остаток в сумме 6 226 625 рублей истом не оплачен, поскольку подлежит внесению в течение 10 рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Объекта и государственной регистрации права на жилые помещения (пункт 2.3.7 договора в редакции дополнительного соглашения № 6 от 30.08.2021). 

Ссылаясь на приостановление ответчиком строительства с ноября 2021 года (по мотиву повышения стоимости за 1 кв.м. строительства ввиду удорожания материалов и услуг и невозможностью завершения строительства) и неисполнение обязательств по договору в части передачи 114 квартир в срок до 31.10.2021, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Следуя разъяснениям пункта 4 Постановления Пленума № 54 о квалификации договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд первой инстанции правомерно установил, что возникшие из спорного договора правоотношения сторон подлежат регулированию главой 30 ГК РФ (Купля-продажа).

Одновременно судом приняты во внимание содержащиеся в абзацах втором и третьем пункта 5 Постановления Пленума № 54 разъяснения о праве покупателя при неисполнении продавцом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), в том числе в соединении с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), при этом обоснованно учтено, что такая вещь должна являться предметом договора.

Установив, что в настоящем случае предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи является передача в пользу АО «КРЖС» жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах, с учетом сформулированных истцом предмета и основания исковых требований – о принудительной (ввиду неисполнения обязательств продавца) передаче объектов незавершенного строительства – многоквартирных жилых домов, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, которое истец полагал нарушенным.

Поддерживая позицию суда первой инстанции, коллегия исходит из того, что по смыслу положений статей 1 и 12 ГК РФ избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В настоящем случае требования истца об обязании передать объекты незавершенного строительства (многоквартирные жилые дома) и осуществлении государственной регистрации мотивированы тем, что отказываясь заканчивать финансированное АО «КРЖС» строительство жилых домов (и, соответственно, квартир) на стадии их почти полной готовности (95, 6 % и 91, 3% по Объектам № 1 и № 2 соответственно) и уклоняясь от осуществления их государственной регистрации в качестве объектов незавершенного строительства, ООО «Радострой» намеренно препятствует истцу в реализации права последнего на приобретение квартир, являвшихся предметом спорного договора купли-продажи, тем самым злоупотребляя правом.

Как пояснил апеллянт, обращаясь в суд с настоящим иском, АО «КРЖС» преследовало цель подтверждения своего права на спорные квартиры, фактически находящиеся во владении ответчика. При этом факт отсутствия государственной регистрации права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства и их формальное невведение в оборот как объектов недвижимого имущества не может, по мнению истца, препятствовать признанию права на недвижимое имущество за АО «КРЖС», в том числе при наличии у застройщика предусмотренной частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) обязанности зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства ввиду их нахождения на земельных участках, находящихся в залоге у истца в целях обеспечения обязательств ООО «Радострой» по договору купли-продажи.

Между тем, данные доводы истца не опровергают законности решения суда первой инстанции, поскольку, с учетом определенного договором предмета спорных правоотношений, удовлетворение заявленных требований о передаче истцу незавершенных строительством жилых домов не повлечет восстановления нарушенного права заявителя на приобретение квартир. Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

При наличии обязанности соблюдать принцип законности арбитражного процесса, арбитражный суд при принятии решения в порядке статьи 167 АПК РФ должен рассматривать требования, которые соответствуют волеизъявлению истца, и не вправе выходить за их пределы, самостоятельно изменять предмет или основание иска.

Таким образом, отказывая АО «КРЖС» в удовлетворении определенных им требований, суд первой инстанции действовал в соответствии с законом и своими полномочиями, оснований полагать выводы суда первой инстанции неправомерными коллегия не усматривает.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права исключает обоснованность ссылки апеллянта на наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления правом.

Основным признаком наличия злоупотребления правом является сознательное намерение управомоченного лица причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. При этом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. 

В настоящем случае в рамках требования о передаче объектов незавершенного строительства (жилых домов) заявителем не представлено доказательств злонамеренного уклонения ООО «Радострой» от исполнения обязательства по передаче квартир покупателю.

Из пояснений ответчика и материалов дела следует, что приостановление строительства обусловлено существенным повышением стоимости строительных материалов, а также работ и услуг. 

Данное обстоятельство, свидетельствуя о неспособности ООО «Радострой» исполнить обязательства по договору купли-продажи своевременно в полном объеме и справиться с предпринимательским риском, в то же время не влечет безусловных оснований для вывода о недобросовестности ответчика, учитывая документально не опровергнутую истцом презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

Апелляционный суд также отклоняет ссылку апеллянта на возложение частью 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию недостроенных жилых домов как объектов незавершенного строительства при нахождении земельных участков, на которых расположены дома (земельные участки с кадастровыми номерами 25:18:035301:568, 25:18:035301:1051, 25:18:035301:567), в залоге у АО «КРЖС» в качестве обеспечения исполнения обязательств по спорному договору купли-продажи.

Согласно приведенной правовой норме Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Вместе с тем, при непредставлении в материалы дела договоров залога (в отсутствие в договоре купли-продажи нежилых помещений № 04-03/2020-3 всех существенных условий договора о залоге, отсутствии сведений об объеме обеспечения, что исключает его квалификацию как смешанного), сведений о государственной регистрации ипотеки, а также в отсутствие сведений об инициировании залогодержателем процедуры обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также учитывая наличие самостоятельного основания для отказа в иске, коллегия не может сделать вывод о существовании у ООО «Радострой» обязанности зарегистрировать объекты незавершенного строительства применительно к положениям части 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ. 

Кроме того, институт обращения взыскания на заложенную недвижимость позволяет залогодержателю (кредитору по обеспеченному обязательству) удовлетворить свои денежные требования к должнику из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Однако, исходя из последовательно поддерживаемой позиции, защищаемый интерес истца состоит в получении квартир, а не денежных средств.  Коллегия при этом отмечает, что спорные правоотношения не регулируются Законом № 214-ФЗ, возможность применения аналогии закона, учитывая предмет и основания заявленного требования, в данном споре не установлена.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2022  по делу №А51-2918/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова