АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А48-3858/2017

24 апреля 2018 года

г. Калуга

 

         Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2018. 

 

         Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

В.В. Циплякова 

судей

 

при участии в заседании:

Л.В. Леоновой

ФИО1

от ИП ФИО2

 

от УМИЗ администрации г. Орла

представителя ФИО3 по доверенности от 02.06.2017;

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 по делу №А48-3858/2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 305575216600063, ИНН 

<

***>, далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, Управление) о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 №540.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 (судья Л.В. Короткова), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 (судьи ФИО4, ФИО5, ФИО6), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, предприниматель обратился в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 Заявитель жалобы указывает, что переданное ему нежилое помещение (подвал) является техническим помещением и не предназначено для самостоятельного использования в качестве офиса и складского, как указано в договоре и технической документации. Кроме того, кассатор ссылается на пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывая, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

         В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.         

         Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 130, 431, 450, 451, 452, 549, 554 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума №10/22), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.06.2014 между Управлением (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи №540, по условиям которого в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на основании прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2014 год, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.11.2013 №41/0810-ГС, с изменениями от 30.01.2014 №44/0839-ГС, распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла от 02.04.2014 №199, протокола о результатах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 28.05.2014 и признании участника продажи победителем, продавец продает, а покупатель принимает в собственность объект муниципальной казны: нежилое помещение №80, офис, складское, общей площадью 293,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Цена продажи нежилого помещения составляет 4 098 500 рублей с НДС (пункт 2.1 договора).

Нежилое помещение находится в здании, которое является объектом культурного наследия «Дом жилой», имеет статус местного (муниципального) значения.

В соответствии с пунктом 3.1 договора передача помещения оформляется актом приема-передачи в течение 10 дней с момента полной оплаты.

После перечисления покупателем денежных средств в размере 4 098 500 рублей, 01.07.2014 сторонами подписан акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым, покупатель принял нежилое помещение №80, офис, складское, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 80, имеющее следующие характеристики: общая (выкупаемая) площадь 293,3 кв.м: подвал, помещение №80 (номера комнат на плане строения 14, 15, 16, 38а, 38), год постройки 1956.

Право собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости зарегистрировано 18.07.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, 28.07.2014 между Управлением культуры администрации города Орла и ФИО2 заключено охранное обязательство №53, в соответствии с которым ФИО2 обязался использовать нежилое помещение №80 исключительно под торговое, а также обеспечивать содержание помещения, не производить без разрешения муниципального органа охраны памятников никаких работ по ремонту, побелке и покраске помещения, стен, покрытых живописью, лепкой и предметами внутреннего оборудования, являющимися произведениями искусства, замену окон, дверей и других конструкций, производить все ремонтно-реставрационные и другие работы по помещению памятника и его территории по предварительному разрешению Муниципального органа охраны памятников с обеспечением всех работ научно-проектной и технической документацией.

Согласно акту технического состояния объекта от 28.07.2014 №53 (приложение к охранному обязательству) состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов удовлетворительное.

В соответствии с техническим паспортом нежилое помещение №80, офис, складское, расположенное по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, пом. 80 выделено из подвала жилого дома, расположенного по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, лит. А, имеет площадь 293,3 кв.м, фактическое использование: по назначению, состоит из частей помещений: коридор (№14), кабинет (№15), кабинет (№16), кабинет (№38а), склад (№38).

Письмом от 01.04.2016 №25/117-и Управление культуры Администрации города Орла, рассмотрев обращение гражданки ФИО7, проживающей по адресу: Орел, ул. Московская, д. 28, кв. 34, указало ФИО2 о необходимости приостановления всех видов работ до момента получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта, выданного Управлением культуры администрации города Орла в соответствии с охранным обязательством.

Истец 21.04.2017 обратился к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 №540, указывая на невозможность его использования в соответствии с его назначением: под офис и склад ввиду несоответствия помещения обязательным требованиям строительных норм, санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, в доказательство чего в материалы дела представлено заключение ООО «Профессионал», согласно которому использование помещения в соответствии с его назначением невозможно, поскольку дверные проемы не соответствуют нормам СНиП.

Из заключения Орловского филиала Фонда пожарной безопасности от 23.05.2017 следует, что необходимо проведение работ по установке и оборудованию помещения средствами пожарной безопасности.

Согласно заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» спорное помещение не соответствует санитарно – эпидемиологическим требованиям.

Ссылаясь на невозможность использования помещения под офис или склад, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций указали, что при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи помещения ответчик обладал всеми необходимыми сведениями о спорном помещении, достоверных доказательств невозможности его использования под офис или склад ответчиком не представлено.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Учитывая положения статьи 431 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что условиями договора не предусмотрено право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от его исполнения.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе, технический паспорт помещения, в которых отражены характеристики объекта, ответчик не мог не знать об основных технических характеристиках объекта и принял его по акту приема-передачи без каких-либо претензий в отношении помещения.

Судом учитывается, что из положений статьи 421 ГК РФ следует, что стороны свободны в заключении договора и могут определять его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме этого, согласно действующему гражданскому законодательству существенные нарушения требований к качеству товара влекут правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора), а существенные нарушения условий договора – правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (расторжение договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества.

То есть передача продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, не может служить основанием к расторжению этого договора.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорное помещение не соответствует необходимым характеристикам и не может быть использовано под офис или склад, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а так же ссылки на заключение Орловского филиала Фонда пожарной безопасности от 23.05.2017, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области», были предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом несоответствия спорного помещения предусмотренному договором купли-продажи назначению, а так же правильно указали на осведомленность ответчика при заключении договора купли-продажи о технических характеристиках помещения. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по кассационной жалобе относится на заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 17.10.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 по делу №А48-3858/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                        Л.В. Леонова

 

                                                                                                  ФИО1